物业服务过程中易产生的法律风险及控制措施

物业管理服务中法律风险及控制措施 梁新春合伙人律师单位 辽宁申扬律师事务所地址 沈阳市和平区北五经街十七号联系方式 8624 8111527713504058800电子邮件 lawexit 2020 4 5 申扬律师 一 公共设施致人损害法律风险及控制措施 2020 4 5 申扬律师 公共设施致人损害风险及控制 案例12008年12月份 陈某路过小区一幢楼南面的自来水表井 井口用一水泥制盖板盖着 但水泥制盖板没盖全 只是虚盖了一半 不知情的陈某不慎一脚踏空 掉了进去 当时 左膝被摔伤动弹不得 被家人急送往医院 他的膝盖韧带拉伤造成八级伤残 由于小区管理不善导致行人摔伤 出院后 陈某就为自己讨说法 可是 这个水表井究竟属于谁的呢 物业称属于自来水公司 而自来水公司则称还没有接管 不应该承担责任 各说各的理 为此 陈某便将小区物业公司 物业公司所属集团及自来水公司一起告到了法院 要求共同赔偿医疗费 误工费 残疾赔偿金等共计12万多元 2020 4 5 申扬律师 公共设施致人损害风险及控制 案例22006年12月21日17时许 田女士从其女儿位于上海市杨浦区本溪路168弄某高楼14层的住处欲外出 当田女士进入电梯按下按钮后 电梯突然从14层坠落至9层 且上下反弹多次 田女士当场摔倒在电梯内无法站起 物业公司的保安在接到监控人员通知后 用电梯钥匙将门打开 却发现电梯停在9楼并下沉了50公分 直到电梯维修人员来了后 方才将电梯回到9楼 将田女士从电梯中救出 经新华医院进行治疗 诊断为 左踝扭伤 右胫腓骨粉碎性骨折 右小腿软组织挫伤 嗣后 经复旦大学上海医学院法医学鉴定中心鉴定 田女士构成十级伤残 另需遵医嘱择期行内固定拆除术 考虑两次手术 伤后可酌情予以营养四个月 护理四个月 休息十二个月 2020 4 5 申扬律师 公共设施致人损害风险及控制 案例32007年8月9日 9岁男童小宇在星河湾小区玩耍时 不慎坠入小区人工湖溺亡 小宇的父母起诉称 2007年8月9日 小宇与另外三个小伙伴在星河湾小区附近玩耍 发现小区人工湖的护栏破损 便由此进入到小区人工湖边游玩 游玩过程中 小宇和小浩不慎落入湖中溺水身亡 小宇的父母认为 星河湾物业公司作为物业管理公司疏于管理 对孩子溺水身亡负有主要责任 星河湾小区是一个封闭式高档小区 护栏破损未能及时修理 致使4个未成年人得以顺利进入小区人工湖边 且从进入后到事发很长的时间内一直没有工作人员前来制止 在事发地段 没有任何标有水深及禁止下水的警示标志 使4个未成年人不能正确判断危险的存在 从而导致溺水结果发生 因此 起诉要求被告按照70 的责任比例 支付死亡赔偿金 丧葬费 误工费 精神损失费等共计349732 6元 2020 4 5 申扬律师 公共设施致人损害风险及控制 物业公司是否应当承担赔偿责任 2020 4 5 申扬律师 公共设施致人损害风险及控制 案例1审理结果自来水表井及井内相关设施属于小区业主所有 小区物业做为物业管理者 收取了业主的物业管理费 在自来水公司接管之前 就应当承担起维修 养护 管理的责任 因管理不善导致居民及他人受损害的 应当承担赔偿责任 同时陈某 小区物业及所属集团均没有证据证明自来水公司已经接管了该水表井 所以陈某掉入自来水表井内造成的损害赔偿责任应当由其小区物业承担 判决 物业 赔偿这位行人各项损失共计9万多元 2020 4 5 申扬律师 公共设施致人损害风险及控制 案例2审理结果物业公司作为大楼物业电梯的管理人 电梯工程公司作为电梯的维修保养人 对于电梯故障造成的人身伤害应当承担赔偿责任 遂判决 物业公司和电梯工程公司赔偿田女士医疗费830 97元 误工费25 581 33元 住院伙食补助费40元 伤残赔偿金41 336元 交通费100元 物损费300元 律师代理费3000元 查档费80元 鉴定费1400元 精神损害抚慰金10 000元 后续治疗费 包括后续治疗期间的医疗费 护理费 营养费 住院伙食补助费及交通费 10 000元 2020 4 5 申扬律师 公共设施致人损害风险及控制 案例3审理结果星河湾物业公司对于发生儿童溺水事故的园区负有管理职责 由于园区与市政道路相邻的护栏破损 园区的封闭性被破坏 使得小宇等4名未成年人可直接进入园区 而其工作人员没有尽到巡视和管理职责 没有及时发现在园区内玩耍的儿童并制止其靠近人工湖 终至溺水事故发生 星河湾物业在管理工作上的疏忽和失误与小宇的死亡后果有直接的因果关系 该公司应承担主要的赔偿责任 小宇的父母作为孩子的监护人 允许未成年子女独自外出游玩 未尽到监护责任是造成溺水事故发生的另一原因 因此也应承担相应责任 小宇父母要求星河湾物业承担其损失的70 法院认为这一比例与双方的过错程度及责任大小基本相当 最终 法院判决星河湾物业管理有限公司支付小宇父母死亡赔偿金 丧葬费 误工费 精神损失费等共计334332 6元 2020 4 5 申扬律师 公共设施致人损害风险及控制 控制措施1 定期养护 及时维修 作好记录并保存 安全无隐患 2 委托第三方养护 维修的 要进行资质审查 约定好责任 电梯要年检 3 尽到职责范围内的提醒 保护等义务 设置有效的警示标志 安全措施等 例如在小区内水池边设警示标志 设置护栏等 2020 4 5 申扬律师 公共设施致人损害风险及控制 二 修缮公共设施致人损害法律风险及控制措施 2020 4 5 申扬律师 修缮公共设施致人损害风险及控制 案例42010年9月底 东营市东城金汇小区进行暖气管道维修 该小区的物业管理公司在小区内的道路上挖了一个坑 占了路的大部分 但没有设置文字性的警示标志 只是象征性的在路上放置了一个枯萎的树枝当作横杆 10月12日晚 当小学生王军与同学一起在居民小区内骑车玩耍时 不小心摔进了沟内 被医院诊断为头皮裂伤 上中切牙缺损两颗 因赔偿问题双方未达成一致意见 原告遂诉至法院 要求判令该物业公司赔偿费用27476 6元 2020 4 5 申扬律师 修缮公共设施致人损害风险及控制 物业公司是否应当承担赔偿责任 物业公司所做的 有哪些不妥之处 物业公司应当怎么做 2020 4 5 申扬律师 修缮公共设施致人损害风险及控制 案例4审理结果物业管理公司在修缮地下设施时未设立明显的标志和采取安全措施 该公司作为暖气管道维修人 在小区通行的道路上挖坑 其设置的枯萎的树枝不足以达到明显的警示作用 造成原告无法尽到注意义务 因此被告应对原告受到的损害承担赔偿责任 原告系未成年人 晚上骑自行车在小区里追逐 其监护人亦未尽到监护义务 存在过错 故应减轻被告的民事赔偿责任 2020 4 5 申扬律师 修缮公共设施致人损害风险及控制 法律链椄 侵权责任法 第九十一条在公共场所或者道路上挖坑 修缮安装地下设施等 没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的 施工人应当承担侵权责任 窨井等地下设施造成他人损害 管理人不能证明尽到管理职责的 应当承担侵权责任 2020 4 5 申扬律师 修缮公共设施致人损害风险及控制 控制措施 1 设置明显标志并采取安全措施2 必要时的提示 通知 2020 4 5 申扬律师 修缮公共设施致人损害风险及控制 三 在公共道路上堆放 倾倒 遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的法律风险及控制措施 2020 4 5 申扬律师 妨碍通行致人损害风险及控制 案例5业主爱车撞小区路障致车辆受损案王某起诉称 2011年12月15日晚 他驾驶车辆从小区驶出时 因负责该小区的物业公司在距西门10米附近的路面两侧设了两根立柱 而路北的立柱没有明显反光标志 致使他经过时撞上了北侧的立柱 造成车辆损失2800元 现要求物业公司进行赔偿 物业公司辩称 他们在小区内设立立柱是为了让小区内车辆减速 且贴有反光标志 不构成妨害通行 2020 4 5 申扬律师 妨碍通行致人损害风险及控制 案例5审理结果我国 侵权责任法 中规定 在公共道路上放置 倾倒 遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的 有关单位或者个人应当承担侵权责任 因此认定物业公司有妨碍通行的行为 通过调解 物业公司赔偿车主修车损失1700元 2020 4 5 申扬律师 妨碍通行致人损害风险及控制 法律链椄 侵权责任法 第八十九条在公共道路上堆放 倾倒 遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的 有关单位或者个人应当承担侵权责任 2020 4 5 申扬律师 妨碍通行致人损害风险及控制 控制措施1 及时发现 立即采取合理措施 2 为服务管理需要 应经业主大会同意 必要时应经相关部门批准 验收 2020 4 5 申扬律师 妨碍通行致人损害风险及控制 四 高空抛物 悬挂物 搁置物坠落致人损害法律风险及控制措施 2020 4 5 申扬律师 高空抛物 悬挂物 搁物坠落致人损害风险及控制 案例6都是 李子 惹的祸2005年5月28日 高女士带女儿在一楼被从天而降的一颗李子砸成轻微伤 起初物业项目管理处表示愿意赔偿高女士 但双方在赔偿金额上没有达成一致 高女士将物业管理公司告上法庭 2020 4 5 申扬律师 高空抛物 悬挂物 搁物坠落致人损害风险及控制 案例6审理结果法院判决认为 高女士在大厦附近被坠下的水果伤及头部及耳朵 实施侵权行为的侵权人是抛物者 而非被告深圳市某物业公司某大厦管理处 管理处作为物业管理者 无法预知侵权行为发生的时间 也无法对该侵权行为进行预防和制止 因此 管理处在物业管理过程中 不存在过错 对原告高女士的人身损害后果不承担民事赔偿责任 特别要说明的是原告只是轻微伤 没有构成伤残 原告要求赔偿精神损失费没有法律依据 要求复印费没有事实根据 也没有提交证据和提出具体的请求数额 基于上述理由 法院对高女士提出的诉讼请求均不予支持 2020 4 5 申扬律师 高空抛物 悬挂物 搁物坠落致人损害风险及控制 法律链接 侵权责任法 第87条从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害 难以确定具体侵权人的 除能够证明自己不是侵权人的外 由可能加害的建筑物使用人给予补偿 2020 4 5 申扬律师 高空抛物 悬挂物 搁物坠落致人损害风险及控制 法律链接 民法通则 第126条规定 建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物 悬挂物发生倒塌 脱落 坠落造成他人损害的 它的所有人或者管理人应当承担民事责任 但能够证明自己没有过错的除外 侵权责任法 第85条规定 建筑物 构筑物或者其他设施及其搁置物 悬挂物发生脱落 坠落造成他人损害 所有人 管理人或者使用人不能证明自己没有过错的 应当承担侵权责任 所有人 管理人或者使用人赔偿后 有其他责任人的 有权向其他责任人追偿 2020 4 5 申扬律师 高空抛物 悬挂物 搁物坠落致人损害风险及控制 控制措施对于高空抛物 抛物人应当承担责任 物业公司虽不应承担责任 但也应在公益广告中或公告栏宣传高空抛物的危害 2020 4 5 申扬律师 高空抛物 悬挂物 搁物坠落致人损害风险及控制 控制措施对于悬挂物 搁置物坠落造成人身损害时 应分清是业主私人房产部位还是物业的共用部位 前者物业公司不承担责任 后者应承担责任 这里的关键是发生损害后立即固定证据 报警 来证实是哪里的悬挂物 搁置物造成损害 不能证实来自哪里 则物业公司应承担连带责任 2020 4 5 申扬律师 高空抛物 悬挂物 搁物坠落致人损害风险及控制 五 小区内树木倾倒 折断或者果实坠落致人损害法律风险及控制措施 2020 4 5 申扬律师 树木倾倒 折断或者果实坠落致人损害风险及控制 案例7树木折断致车损赔偿案 2020 4 5 申扬律师 树木倾倒 折断或者果实坠落致人损害风险及控制 法律链接 侵权责任法 第九十条因林木折断造成他人损害 林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的 应当承担侵权责任 沈阳市城市绿化条例 第十九条城市绿化的保护和管理工作 按下列规定分工负责 四 居住区 居住小区 住宅组团的绿地的绿化 由其管理单位负责 2020 4 5 申扬律师 树木倾倒 折断或者果实坠落致人损害风险及控制 法律链接 关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释 第十六条下列情形 适用民法通则第一百二十六条的规定 由所有人或者管理人承担赔偿责任 但能够证明自己没有过错的除外 一 道路 桥梁 隧道等人工建造的构筑物因维护 管理瑕疵致人损害的 二 堆放物品滚落 滑落或者堆放物倒塌致人损害的 三 树木倾倒 折断或者果实坠落致人损害的 前款第 一 项情形 因设计 施工缺陷造成损害的 由所有人 管理人与设计 施工者承担连带责任 2020 4 5 申扬律师 树木倾倒 折断或者果实坠落致人损害风险及控制 法律链接 关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释 第16条规定 树木倾倒 折断或者果实坠落致人损害的 适用民法通则第126条的规定 由所有人或者管理人承担赔偿责任 但能够证明自己没有过错的除外 民法通则 第126条规定的是过错推定责任原则 即如果被告不能证明自己没有过错 法律上就推定他有过错并确认他应当承担民事责任 2020 4 5 申扬律师 树木倾倒 折断或者果实坠落致人损害风险及控制 控制措施1 设置有效的警示标志2 必要合理措施 园林管理处 3 保存好相关资料4 对于树木 应在特殊天气加强管理5 果实及时采摘 2020 4 5 申扬律师 树木倾倒 折断或者果实坠落致人损害风险及控制 六 小区内堆放物品滚落 滑落或者堆放物倒塌致人损害法律风险及控制措施 2020 4 5 申扬律师 堆放物品滚落 滑落或者堆放物倒塌致人损害风险及控制 法律链接 侵权责任法 第八十八条堆放物倒塌造成他人损害 堆放人不能证明自己没有过错的 应当承担侵权责任 关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释 第十六条下列情形 适用民法通则第一百二十六条的规定 由所有人或者管理人承担赔偿责任 但能够证明自己没有过错的除外 二 堆放物品滚落 滑落或者堆放物倒塌致人损害的 2020 4 5 申扬律师 堆放物品滚落 滑落或者堆放物倒塌致人损害风险及控制 控制措施1 禁止2 特殊需要的堆放 要管好 特别是业主入住期间尤其要注意 3 发现后及时妥善处理 2020 4 5 申扬律师 堆放物品滚落 滑落或者堆放物倒塌致人损害风险及控制 七 受到犯罪行为人身侵害或家庭财产被盗时的法律风险及控制措施 2020 4 5 申扬律师 他人违法 犯罪行为致人损害风险及控制 案例8东海花园命案钟某携带装了铁锤 卷尺的塑胶袋和几斤旧报纸 走到东海花园福禄居11栋地下车库入口处 对保安员谎称送报纸到5楼搞装修 并出示了一张过期的 出入证 保安员没有看清楚 出入证 也没有要求钟某登记 即同意其进入车库 钟某先走到9楼 按了9E房的门铃 对保姆李某某称是来搞维修的 进屋后 钟某即将保姆杀害 在屋内找到一千多元现金和6部手机 2020 4 5 申扬律师 他人违法 犯罪行为致人损害风险及控制 大约过了半个小时 业主郑某某在门外按门铃 钟某开门后谎称 保姆没听见门铃 我来检修一下空调 将郑某某骗进房内 胁迫郑给他一笔钱 郑打开保险柜 钟拿走保险柜内的十多万元后 将郑杀害 携带抢得的财物逃离了东海花园 后钟某被公安机关抓获 深圳市中级法院以抢劫罪 故意杀人罪判处钟某死刑后 受害人郑某某的母亲钱某将该小区物管公司告上了法庭 物业公司是否承担责任 2020 4 5 申扬律师 他人违法 犯罪行为致人损害风险及控制 案例9业主车库被盗案庄加义家住江苏省淮安市新新家园小区 淮安市新新物业管理有限公司系该小区的物业管理企业 但双方未签订物业管理合同 2006年8月24日下午 庄加义私人车库被撬 存放在内的一辆美达牌电动车被盗 庄当即报案 公安机关作了接处警记录 新新物业公司也在巡查记录中作了记载 后庄向物业公司多次索赔未果 遂诉至淮安市清浦区人民法院 要求物业公司赔偿其电动车损失1700元 被告辩称 原告与被告是物业管理合同关系 而非保管合同关系 被告已经履行了正常的巡查义务 原告的诉讼请求于法无据 故请求法院驳回其诉讼请求 2020 4 5 申扬律师 他人违法 犯罪行为致人损害风险及控制 物业公司是否应承担赔偿责任 2020 4 5 申扬律师 他人违法 犯罪行为致人损害风险及控制 法院审理结果 东海花园命案 一审经过审理 判决管理处赔偿17万多元 业主车库被盗案 驳回诉讼请求 2020 4 5 申扬律师 他人违法 犯罪行为致人损害风险及控制 法律链接 最高人民法院关于审理人身损害赔偿案的司法解释 第6条 从事住宿 餐饮 娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人 法人 其他组织 未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害 赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的 人民法院应予支持 2020 4 5 申扬律师 公共设施致人损害风险及控制 保安义务是指物业公司根据物业管理合同的约定 为维护小区的公共秩序而实施的安全保卫工作 2020 4 5 申扬律师 他人违法 犯罪行为致人损害风险及控制 物业管理条例 第四十七条物业管理企业应当协助做好物业区域内的安全防范工作 发生安全事故时 物业管理企业在采取应急措施的同时 应当及时向有关行政管理部门报告 协助做好救助工作 物业服务企业雇请保安人员的 应当遵守国家有关规定 保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时 应当履行职责 不得侵害公民的合法权益 2020 4 5 申扬律师 他人违法 犯罪行为致人损害风险及控制 由此可见 物业公司的保安义务属于防范性质的 因为它毕竟只是平等主体之间的合同义务 这与公安机关的维护社会秩序 保护公民合法权益的法定职责还是有根本区别的 明确了物业公司保安义务的防范性质 在处理此类问题上就有了指导性的意见 就不会出现凡是第三人侵权造成业主损失时 物业公司均要 背黑锅 的现象 这对物业公司的成长无疑是不利的 2020 4 5 申扬律师 他人违法 犯罪行为致人损害风险及控制 物业管理中的 保安 其职责仅限于物业公共区域防范性安全保卫活动 目的是维护物业公共区域的秩序 为业主创造安全的居住环境 物业管理企业在未违约的情况下 如尽到了出入登记 巡逻 监控等责任 一般就不对业主因遭遇治安和刑事案件所受到的人身损害和财产损失不承担赔偿责任 除非物业管理企业对此事项有特别承诺 2020 4 5 申扬律师 他人违法 犯罪行为致人损害风险及控制 控制措施1 有效的监控2 约定及承诺要做到 巡查 出入登记等 记录要妥善保管 3 关于车辆收费 明确注明是车位使用费 2020 4 5 申扬律师 他人违法 犯罪行为致人损害风险及控制 1 设施设备 安全可靠无隐患每个住宅小区中都会有许多设施设备 如交通设施 供水供电供气设施 安保设施 排污设施 娱乐设施 健身器材等 物业公司作为管理人 有义务保障这些设施的完好 不使其对业主和使用人造成人身损害 如果设施设备未达到安全要求 导致使用人受损的 受损人有权向物业管理人索赔 对小区内的一切设施设备 都要考虑是否存在不安全的因素 特别是儿童能及的范围内 不仅要考虑正常使用状态下会不会发生伤害 还要考虑到非正常使用状态下 甚至 万一 情况下的伤害 2020 4 5 申扬律师 法律风险控制措施总结 2 服务管理 细致周到无过失物业公司的服务管理 包括对业主的服务及对房屋 设施及小区秩序的管理 服务管理不到位 没有尽到职责 造成业主或者使用人的人身受到损害 就属于 未尽管理上的安全保障义务 应当承担民事赔偿责任 管理上的安全保障责任范围很广 对可疑人员进行询问盘查 在施工检修地点设置标志 投放消杀药剂前的预告警示 对业主求助时的迅速处理等 都是物业公司最常见的安全保障工作内容 2020 4 5 申扬律师 法律风险控制措施总结 物业管理工作不允许百密一疏 任何时间 任何行为都要经得起检验 这是一个很高的要求 类似业主被杀害这样的恶性事故出现的概率固然很低 但小的伤害事故随时都有可能发生 例如道路湿滑障碍造成行人摔倒致伤 消杀药剂管理不当造成儿童中毒 井穴沟池致人坠入 运动游乐设施残损致人伤害等等 都是物业管理中每天都需要警惕的风险 特别要注意的是 由物业管理人组织的大型社区活动越来越多 体育比赛 商业促销 文艺汇演等 虽然能营造热烈的小区气氛 但造成人身意外伤害的风险也大大增加 作为社区活动的组织者 物业公司必须要充分考虑安全保障能力 如没有安全把握 宁可不组织这类活动 2020 4 5 申扬律师