第一章_房地产开发与经营概述

第一章房地产开发与经营概述 一 房地产开发与经营的基本概念二 房地产开发的项目类型及房地产开发的特性 三 房地产开发经营的程序四 房地产开发经营活动的主要参与者五 房地产开发经营与管理的内容 一 房地产开发与经营的基本概念 1 房地产开发的基本概念房地产开发 是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施 房屋建设的行为 房地产开发必须严格执行城市规划 按照经济效益 社会效益 环境效益统一的原则 实行全面规划 合理布局 综合开发 配套建设 1 房地产开发是城市规划的实施过程 2 房地产开发是追求经济效益 社会效益 环境效益全面实现的过程 这也是房地产开发应当追求的目标 3 房地产开发是提高土地使用的社会经济效益的过程 4 房地产开发是通过多种资源 多种专业知识的组合和再造 为人类提供生产 生活空间 并改善人们赖以生存的居住环境的过程 房地产开发是令人工建造环境不断满足社会需要的复杂商业活动 既包括从取得土地开始 进行土地和建筑物开发 出售或出租土地或建筑物的典型房地产开发活动 也包括从购买现有建筑物开始 经更新改造后再出租或出售建筑物的房地产开发活动 房地产经营 是指房地产企业为实现预期目标 确定实现目标的战略和策略 并有意识 有计划加以实现的经济活动过程 房地产经营 广义 不仅包括房地产生产过程的开发环节 流通环节的营销活动和中介服务活动等 而且还包括消费环节中的物业管理服务活动 狭义 仅指流通环节的营销活动和中介服务活动 综上所述 所谓房地产开发与经营 包括以下内容 房地产开发经营主体在国家的法律允许范围内 通过对土地 建材 基础设施 劳动力 信息等多种资源的优化组合利用 进行基础设施 房屋建设和土地开发 并对开发成果进行转移 运营 管理等一系列经济活动 二 房地产开发与经营的特点 1 房地产的特点房地产位置的固定性房地产使用的耐久性房地产的异质性 独特性 土地供给的稀缺性房地产投资与消费的双重性房地产的相互影响性房地产的易受限制性房地产的难以变现性 2 房地产开发与经营的特点复杂性区域性长期性资金密集性高收益性和高风险性 楼花和期房 政策性 三 房地产开发的模式 混业开发 纵向一体化开发 综合项目开发 指开发企业跨行业的相互渗透与互动发展 是指开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并举的经营方式 常见于诸如融居住 商业 旅游 娱乐于一体的主体社区 1 多元化开发模式 多元化开发模式 2 专业化开发模式 特定物业类型开发 协作型开发 开发企业根据对自身资源的评价以及对所处市场的独特认识 可以选择某类物业类型作为企业相对专一的开发对象 实现专业化开发 协作型开发方式的实质就是开发企业专注于自己最擅长的业务或核心业务 然后购买其他社会化专业机构提供的最擅长业务服务 专业化开发模式 3 其他开发模式 其他开发模式 定向开发模式 服务性开发模式 开发企业按客户的订购要求开发土地 进行房屋设计 建造和经营 开发企业通过品牌授权 输出管理模式 提出开发项目解决方案 推动当地开发项目的实施 四 房地产开发分类与项目类型 1 房地产开发的分类 从开发的区域划分 从开发的深度划分 从开发项目的使用功能 新区开发 旧城更新改造 土地一级开发 房屋开发 居住房地产 商业房地产 工业房地产 2 房地产开发的项目类型 居住房地产项目 商业房地产项目 工业房地产项目 特殊用途房地产项目 项目类型 普通商品住房 限价商品房 经济适用房 廉租房 高档商品房 别墅 居住房地产项目 商业房地产项目 商业用房 写字楼 酒店 酒店式公寓 主题公园 工业房地产项目 工业厂房 研究与发展用房 仓储用房 工业园区 特殊用途房地产项目指项目的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产 包括高尔夫球场 飞机场 汽车加油站 车站 码头等 这类项目多属长期投资 投资者靠日常经营活动的收益来回收投资 赚取投资收益 特殊用途房地产项目的市场交易很少 因此难以采用市场比较法进行估计 特殊用途房地产项目 五 房地产开发与经营的参与者 政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者 如 规划部门 工商局 市政部门 发改委 经贸委 市建委 房屋土地资源管理局 政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者 开发企业开发个人 开发商 建设单位 房地产开发经营活动的组织者 房地产开发企业 一 房地产开发企业的概念房地产开发企业是以盈利为目的 从事房地产开发和经营的经济组织 二 房地产开发企业资质等级及条件 四级 房地产开发企业资质等级及条件一览简表 政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者 原使用权人购置使用权与原使用权人合作土地征收 拆迁 政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者 直接或间接投资开发主体 直接或间接购置房地产进行出租 经营和转售 政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者 银行信托投资公司 政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者 建筑产品的直接生产者 全部物资工作的直接承担者 政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者 建筑师工程师会计师造价工程师经济师估价师经纪人律师营销与策划人员 政府开发主体土地使用权人投资主体金融机构建筑承包商专业顾问消费者 商品最终使用人收益最终实现者 六 房地产开发与经营的程序及内容 项目定位 程序内容 投资机会选择 建设阶段 前期工作 租售管理 1 房地产开发经营的程序 一 投资机会选择与决策分析阶段第一步投资机会寻找与筛选第二步细化投资方案第三步可行性研究 二 前期工作阶段第四步合同谈判第五步正式签署有关合同与合作协议 并做好三通一平工作 三 建设阶段第六步工程