##市房地产市场形势分析心得--建委 范文

1/14#市房地产市场形势分析心得-建委范文长春市的房地产业与全国发达城市相比起步较晚，但近十年特别是“九五”期间，由于国家政策的调整和引导，使我市的房地产业得到了迅速的发展，房地产市场出现了喜人变化，在国民经济和社会发展中的贡献越来越大。然而，任何一个行业的发展都有一个增长速度的适度性和持续性问题。房地产开发也有一个总供给与总需求大体平衡的问题。为了使我市的房地产业继续保持持续健康发展的良好势头，最近，我们对我市近年来房地产发展的基本情况和未来走势做了认真的分析。一、“九五”期间长春市房地产业的发展情况1、存量1996年，全市实有房屋4910万平方米。其中，住宅2751万平方米，人均居住面积745平方米；成套住宅17394万平方米，住宅成套率为634；危旧房屋98万平方米；缺房户74万户。1997年，全市实有房屋51855万平方米，同比增长6。其中，住宅29495万平方米，同比增长7；人均居住面积77平方米，比上年增加025平方米；成套住宅19307万平方米，同比增长11，住宅成套率为2/14669，同比增长35个百分点；危旧房屋9373万平方米，同比减少4；缺房户64万户，同比减少135。1998年，全市实有房屋57896万平方米，同比增长116。其中，住宅32867万平方米，同比增长114；人均居住面积824平方米，比上年增加054平方米；成套住宅25996万平方米，同比增长346，住宅成套率为79l，同比增长12个百分点；危旧房屋831万平方米，同比减少113；缺房户46万户，同比减少28。1999年，全市实有房屋6665l万平方米，同比增长15l。其中，住宅38457万平方米，同比增长17人均居住面积91平方米，比上年增加086平方米；成套住宅31579万平方米，同比增长215，住宅成套率为82l，同比增长3个百分点；危旧房屋793万平方米，同比减少5；缺房户23万户，同比减少50。2000年，全市实有房屋7180万平方米，同比增长8。其中，住宅41805万平方米，同比增长9；人均居住面积953平方米，比上年增加043平方米；成套住宅34991万平方米，同比增长108，住宅成套率为837，同比增长16个百分点；危旧房屋543万平方米，同比减少315。3/142、增量1997年，全市房地产开发竣工面积134万平方米，其中住宅114万平方米，完成投资158980万元，其中住宅117110万元。1998年，全市房地产开发竣工面积1652万平方米，同比增长231，完成投资235000万元，同比增长478。其中住宅135万平方米，同比增长率8，完成投资18000万元，同比增长54。经济适用住房65万平方米，完成投资100000万元。1999年，全市房地产开发竣工面积19189万平方米，同比增长163，完成投资255000万元，同比增长85。其中住宅17681万平方米，同比增长31，完成投资230000万元。经济适用住房11516万平方米，同比增长772，完成投资149000万元，同比增长49。2000年，全市房地产开发竣工面积306万平方米，同比增长59，完成投资305000万元，同比增长196。其中住宅284万平方米，同比增长61，完成投资263万元。经济适用住房184万平方米，同比增长60，完成投资170000万元，同比增长l4。3、销量1997年商品房销售总量33万平方米，其中房地产开发1672万平方米，安居房1628万平方米。房屋库存4/14总量10万平方米，其中房地产开发10万平方米。1998年商品房销售总量85万平方米，同比增长158。其中房地产开发5202万平方米，同比增长211；经济适用住房3298万平方米，同比增长103。房屋库存总量46万平方米，同比增长360，其中房地产开发383万平方米，同比增长283，经济适用住房77万平方米。1999年商品房销售总量110万平方米，同比增长29。其中房地产开发5414万平方米，同比增长4；经济适用住房5586万平方米，同比增长69。房屋空置总量6855万平方米，同比增长49。其中房地产开发4614万平方米，同比增长204；经济适用住房2241万平方米，同比增长191。2000年商品房销售总量258万平方米，同比增长1345。其中房地产开发120万平方米，同比增长122；经济适用住房138万平方米，同比增长147。房屋空置总量120万平方米，同比增长75。其中房地产开发71万平方米，同比增长54；经济适用住房49万平方米，同比增长1186。上述情况表明“九五”期间，我市的房地产业有了快速的发展，并呈现出继续发展的良好势头。二、2000年长春市房地产发展的特点5/142000年，是我市房地产发展以来的历史最好时期，房地产开发和住宅建设出现了景气状态，主要有以下几个特点：一是开发建设规模不断扩大。年计划施工面积380万平方米，实际完成600万平方米，完成年计划的158。其中，经济适用住房310万平方米，房地产开发290万平方米。全市住宅建设施工年计划342万平方米，实际完成540万平方米，完成年计划的158。年计划竣工面积206万平方米，实际竣工306万平方米，完成年计划的149。年计划投资28亿元，实际投资305亿元，完成年计划的109，其中经济适用住房17亿元。新开近百万平方米的小区有6个，如大连万达的长春明珠、长开集团的卫星花园以及新竹花园、威尼斯花园等。二是小区建设质量取得突破性进展。出现了一大批以“三能两化”（功能、智能、节能、水化、绿化）为主要特征的新型居住园区。住宅房屋的工程质量、功能质量、环境质量、服务质量大幅度提高，部分住宅实现了更新换代。三是销售市场十分火爆。2000年实际销售面积258万平方米，比上年110万平方米翻了一番还多，经济适用住房销售了85万平方米，库存只有120万平方米，三次房交会十分成功，几个大的楼盘开盘出现了排队购房的现象，6/14群众购房积极踊跃。四是以经济适用住房为重点的住宅建设发展较快，不仅群众住房难的问题可望得到解决，也增加了政府的财政税收。近年来，经济适用住房已成为我市住房供应的主渠道，新的住房供应体系初步形成。2000年全市经济适用住房竣工184万平方米，同比增长60，土地出让金收入15亿元，同比增长136，城市配套费收入1亿元，同比增长414。五是市场准入制度正在形成，开发商在经营理念上发生可喜变化。通过“引进提高，扶优限劣”，引进了万达、万科，组建起亚泰、房地、星宇几大集团，清理了169家劣迹开发企业，市场准入制度初步形成。现在的开发商已意识到了品牌效应，规划设计请高手，大胆启用新材料，六层上电梯的有十几家，动用全程策划的也不少。如新加坡刘太格、韦子博、美国哈克尔、深圳大学设计院、清华大学设计院都被请到长春来。长春的住宅建设正处于更新换代的时期。六是房地产特别是商品住宅的出售价格比较稳定。2000年5月9日建设部公布我国城市商品住宅指导价位，将长春市归到三类城市，低价位8001800元平方米、中价位2500元平方米以上、高价位50007900元平方米。我市2000年实际销售价格为：经济适用住房7/1415001800元平方米，商品房2300一2800元平方米。三、原因分析一是政策效应。市委、市政府近年来相继出合了一系列经济发展软环境政策；对普通住宅实行经济适用住房政策；修改了原采用按人口分配的拆迁条例，实行按拆除房屋面积分配；对市区内工厂采取“退二进三”的政策等。这些优惠政策引导、激发了开发商的投资热情，激活了房地产开发市场。二是金融支持。近年来，在长五大商业银行，从投资贷款和消费贷款两个方面支持长春市的住房建设，房地产贷款逐年增长。1997年工、建、农三家银行房地产贷款总额23680万元，其中按揭3080万元。1998年房地产贷款总额74912万元，同比增长216。其中按揭3529万元，同比增长146。1999年房地产贷款总额144亿元，同比增长92，其中按揭25亿元，同比增长608。2000年房地产贷款总额191亿元，同比增长326，其中按揭12亿元，同比增长380。银行对住房建设的支持，特别是按揭贷款的适时推出，解决了中低收入家庭购房难的问题，促进了住房从需求向消费的转化。现在，群众购房资金来源主要有五个来源：（1）补贴（2）公积金（3）卖旧房（4）按揭贷款8/14（5）工资其它。其中主要是“两个轮子一根柱”。“两个轮子”是指房改和按揭，“一根柱”是指住房按揭贷款支撑着房地产发展。三是城市化进程加快。城市基础设施、特别是路桥建设的加快，给房地产开发创造了条件。近年来，我市的路桥建设，特别是2000年的轻轨和南北大通道，带动了沿线两侧房地产开发建设。2000年全市600万平方米的施工总面积中，路桥建设中的回迁房建设就占11239万平方米，形成了以路带房、以房养路的局面。另外，实行货币安置也促进了商品房建设和购买的数额。四是住房质量和管理服务水平的提高、小区环境的改善也促进了住房消费，激发了群众的购房积极性。1999年以来，我们每年都在315消费者权益日前后，动员百家开发企业开展题为“明明白白购房，实实在在消费”的“创三A、发两书、强化验收”活动；并在商品房购销中开展“三包”承诺制，100多家开发企业的法人代表签字承诺为群众提供包修、包换、包退的“放心房”，使我市商品房的形象大大提高。五是深化房改。停止实物分房，单位自建正在向房地产开发转化，住房供应正在向商品化、社会化、专业化方向发展。六是市场交易活跃。通过办房交会、成立经济适用9/14住房认购中心，使老百姓进一家门可以买百家房，激活了房地产市场。长春市不但产权房可买卖，使用权房也可以买卖。房地产开发及住宅建设的发展，从投资和消费两个方面拉动我市经济的增长，带动了相关行业的发展。特别是民间投资和个人消费的启动，有效地解决了需求不足的问题，对我市的经济发展起到了巨大的推动作用。四、2001年我市房地产发展趋势和主要任务长春是一个经济欠发达城市，房价收入比较低，虽然近几年有了较快发展，但和兄弟城市比，差距仍很大。从住宅存量上看，人均居住面积95平方米，低于全国平均水平，尚有危旧房60万平方米急需改造；从增量上看，我市与其它同级城市相比差距较大。从需求上看，长春市现有人口7135万，其中市区300万。“十五”期间，按照市委、市政府实现跨越式发展和加快城市化进程的总体思路，经济增长和财政收入以每年14以上的速度增长，比“九五”要翻一番，再造一个长春市。人口的增长、经济的腾飞和城市化进程的加快，这些都给我市的房地产开发创造了一个快速发展的机遇。从目前看，我市房地产至少还有35年的快速增长时间。作为政府的产业管理部门，关键是要抓住机遇，调控市场、搞活流通、促进消费、让中低收入家庭入市买房，变无效需求为有效需求，实现需10/14求到消费的转化，促进房地产和住宅建设持续、健康、跨越式发展。主要任务：（一）采取有效措施，巩固发展购销两旺的发展势头。2001年计划房地产开发施工600万平方米，新开300万平方米，投资42亿元，竣工房屋390万平方米，连同上年库存120万平方米，可供销售房达到400万平方米。为保持供需平衡，不致造成过量积压，我们将采取以下措施：1、加快货币化分房进程，重要的是补贴到位。今年，我市要加大对住房公积金的交缴力度。全市计划交缴住房公积金5亿元，用于改善更多居民的住房条件；加速货币化分房工作的进度，根据市政府要求，全市具有货币化分房能力的单位，今年都要实行货币化分房，今年全市货币化分房的额度要在1亿元以上，住房补贴1500万元以上。2、加快拆迁货币化安置进程，扩大拆迁货币化安置范围，尽快实现货币化安置。货币化分房一是可以解决超期回迁问题，减少安置纠纷；二是提高门坎，实现间接调控；三是提高建房档次，缩小差距，使群众住上“称心房”；四是增加商品房需求数量，扩大市场份额，加快资金周转。3、争取金融支持、继续扩大住房信贷。2001年长春11/14四家国有商业银行已落实房地产贷款30亿，其中按揭20亿。4、加快城市化进程和基础设施建设速度，提高住宅土地利用率，增加住房需求。5、加快危旧房、棚户区改造步伐，搞好亚泰大街两侧房屋建设。（二）重点抓好“三项工程”。解决遗留问题1、下大力气抓好煤气、供电、环境建设欠帐问题。受90年代初开发热的影响，一些房地产开发公司盲目拆迁、资金不足，导致部分居民回迁房屋不能按时完工，超期回迁现象比较严重。许多房屋在没有安装煤气及正式电之前便投入使用，环境建设更无从谈起。据统计：我市目前共有34家开发企业，47个小区235栋，17100户居民虽已入住，但没通上煤气；6家开发企业，9个小区，34栋，3109户居民使用临时施工用电；14家开发企业，15个小区环境建设存在欠帐问题。为了保证社会稳定，认真解决好与人民群众生活息息相关的问题，今年我们要想尽各种办法，采取各种措施切实解决好配套欠帐问题。2、集中力量、重点突破、筹集资金，保证回迁工程建设进度，确保年内1100多户超期回迁居民全部回迁，彻底解决趄期回迁问题。对少数开发公司在解决回迁过程中新产生的遗留问题，特结合下一步企业改制，争取年底前12/14得到解决。3、采取有效措施，解决停、缓建工程问题。据统计，我市尚有停、缓建工程90栋，12261万平方米。已投资89960万元，尚需投资120270万元。经过努力，现已重新启动11027万平方米，完成投资57018万元。今年重点启动长江路、长白路停建项目。我们组建了房地产开发集团，经同省高法协调，通过确权、转债、变现等方法，将中振开发公司停建七年的工程重新运作起来。目前启动停、缓建工作虽然取得了一定成效，但要彻底解决，还需有关部门联动，采取收回土地，清除地上物的办法加大工作力度。另外，接收半截子工程的一些政策也应尽快到位。（三）继续抓好以经济适用住房为重点的住宅建设。成立长春市住宅建设领导小组，理顺目前多渠道、多部门的住宅供应体系，合并管理职能。把集资建房、合作建房、安居房、解困房、倒危房、军转房、侨居房、教师建房、干警住宅等优惠政策性建房一并纳入经济适用住房范畴，按照长春市经济适用住房建设若干规定进行管理。逐步取消单位自建职工住宅，建立高收入家庭购买或租住市均价商品房，中低收入家庭购买经济适