资产评估第一章

资产评估 李梅芳limeifang1969谈起资产评估 人们也许比较陌生 但是提起企业的股份制改造 兼并 重组等 大家应该不陌生 很多人是这一经济行为的亲历者或见证者 在这些涉及产权变动的过程中 都有资产评估的身影 资产评估号称是朝阳产业 经过10余年的发展 应该说 目前这一行业正处于良好的发展机遇期 之所以说是机遇 是因为社会主义市场经济的完善 财产组织方式向产权主体多元 产权转让流畅的混合所有制方向发展 为资产评估行业的发展提供了广阔的空间 第一章资产评估概述 资产及资产评估的内涵资产评估的目的和特点资产评估的假设和原则 学习目标 掌握资产评估的基本概念 基本要素 分类和特点 掌握资产的概念 分类和特点 理解资产评估中价值和价格的区别 了解资产评估的作用 理解资产评估一般目的与特定目的的内涵和两者的关系 理解资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用 资产及资产评估的内涵 一 资产及其分类 一 资产的内涵 本教材中资产概念 资产是指特定权利主体拥有或控制的能以货币计量的 并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源 二 资产的特征 三 资产的分类 资产分类表 二 价格与价值 价格 价值 最后达成的结果 是一个历史数据或事实 价格具有唯一性 着眼未来 评估中的价值不是历史数据不是事实是估计 价值决定价格 价格在价值附近波动 经济学 思考题 1 资产评估的是价值还是价格 2 资产评估价值 or 资产价值 三 资产评估的内涵 一 资产评估的基本含义 评估 评定估算 资产评估 是专业机构和人员 按照国家法律 法规和资产评估准则 根据特定目的 遵循评估原则 依照相关程序 选择适当的价值类型 运用科学方法 对资产价值进行分析 估算并发表专业意见的行为和过程 另外 资产评估实际上是一种模拟市场行为 二 资产评估的基本要素 评估主体 从事资产评估的机构和人员 符合国家规定 具有从业资格的机构和人员 评估客体 评估客体也称为评估对象 是指被评估的资产 评估依据 法规依据 行为依据 产权依据 取价依据 评估目的 资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求或资产评估结果的具体用途 评估原则 资产评估的行为规范 评估程序 注册资产评估师执行资产评估业务所需履行的系统性工作步骤 评估价值类型 资产评估结果的价值属性及其表现形式 或资产评估结果的质的规定 评估方法 资产评估所运用的特定技术 一 单选题 1 资产评估主体是指 D A 被评估资产占有人B 被评估资产C 资产评估委托人D 从事资产评估的机构和人员2 下列资产中 不可确指的资产是 A 商标B 机器设备C 商誉D 土地使用权3 按存在形态可以将资产分为 C A 可确指资产和不可确指资产B 固定资产和流动资产C 有形资产和无形资产D 单项资产和整体资产 二 多选题1 资产评估中的资产具有的基本特征是 BCD A 是由过去的交易和事项形成的B 能够以货币衡量C 由特定权利主体拥有或控制的D 能给特定主体带来未来经济利益2 可作为资产评估对象的资产是 ACE A 采矿权B 失效的专利C 企业拥有的知名商标D 城市的公共绿地E 个人拥有的不动产 本节小结资产及其分类 包括了资产的概念 特征和分类 价格与价值 资产评估的内涵 包括资产评估的概念和资产评估的基本要素 资产评估的目的和特点 资产评估的种类 资产评估的特点 资产评估的目的 一 资产评估的种类 二 资产评估的特点 适应市场经济要求模拟市场行为评估结论接受市场检验 评估程序 原则 结论的公正评估人员立场公正 专业性评估人员和机构具有专业资格 咨询性评估结论不具有强制性 具有咨询性 市场性 公正性 现实性现实性是指以评估基准日为时间参照 按这一时点的资产实际状况对资产进行评定估算 资产评估基准日是指确定资产评估价值的基准时间 例如 一台机器设备已使用5年 年折旧率为5 据财务会计连续性程序 该机器的成新率为75 而资产评估是以资产的实际状况为依据 如果经工程技术检测 据这台机器的现状 其还可使用10年 那么该机器的成新率约为67 即10 5 10 100 三 资产评估的目的 一 资产评估的一般目的 一般目的也即基本目标 一般来说是资产评估时点的公允价值 公允价值 是一种相对合理价值 与相关当事人的地位 资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合 没有损害各当事人的合法权益 思考会计中的公允价值与资产评估中的公允价值是不是同一个概念 二 资产评估的特定目的 评估当事人委托进行资产评估的特定行为 资产业务对评估结果的具体要求 资产评估有哪些特殊情况或适用于哪些场合 评估目的也即资产评估结果用途的具体要求 评估时首先明确的事项 主要有 资产转让 企业兼并 企业出售 企业联营 股份经营 中外合资 合作 企业清算 抵押担保 企业租赁 债务重组等等 特定目的 三 资产评估的特定目的在资产评估中的地位和作用 资产评估的特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点 同时又是资产评估活动所要达到的目标 资产评估的特定目的是界定评估对象 确定资产范围的基础 资产评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用 一 单选题1 资产评估的 A 是指资产评估的行为服务于资产业务的需要 而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要 A 公正性B 市场性C 咨询性D 专业性2 A 是资产评估业务的基础 决定了资产价值类型的选择 并在一定程度上制约着评估途径的选择 A 评估目的B 评估方法C 评估规程D 评估对象3 资产评估是判断资产价值的经济活动 评估价值是资产的 BB A 时期价值B 时点价值C 阶段价值D 时区价值 本节小结资产评估的种类资产评估的特点资产评估目的 包括了一般目的和特殊目的 资产评估的假设和原则 一 资产评估的假设 概念 评估人员模拟市场进行评估时对被评估资产所处的时间和空间状况所做出的和逻辑的假定和说明 一 交易假设 假定所有待评估资产已经处在交易过程中 评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价 意义 为资产评估得以进行 创造 了条件 另一方面他明确限定了资产评估外部环境 即资产是被置于市场交易之中 二 公开市场假设 是对资产拟进入的市场条件以及资产在该市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定 该假设假定被评估资产所处的市场是一个充分发达的 完善的 理想的市场 公开市场假设隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同 市场内容 地区性市场 国内市场 国际市场 适用性 可以在公开市场上交易 用途较为广泛或通用性较强的资产 三 持续使用假设 是对处于使用状态的资产拟进入的市场条件 以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明 是根据相关的数据和事实推断出来 而不是随意假定的 该假设要求 一般情况下不能按资产拆零出售所得收益之和来估价 而是将资产看成一种获利能力而非物的堆积 持续使用假设包括在用续用 转用续用和移地续用 在用续用 处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后 将按其现行正在使用的用途或方式继续使用下去 转用续用 处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后 将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去 移地续用 被评估资产将在产权变动发生后或资产业务发生后 改变资产现在的空间位置 转移到其他空间位置上继续使用 注意 持续使用假设下 被评估资产的评估结果并没有充分考虑资产用途替换 他只对特定的买者和卖者是公平合理的 因此 评估结果的适用范围受到限制 四 清算假设 清算假设 对资产拟进入市场条件的一种假定说明或限定 即面临着强制清算或快速变现的事实 使用清算假设时 并须具备足够的实施依据才能进行推定 注意 清算假设下双方地位不平等 交易时间短 被评估资产评估值通常要低于在公开市场前提下或持续使用前提下同样资产的评估值 因此 评估结果适用范围受到限制 资产评估假设总结 交易假设属于资产评估的前提假设 公开市场假设和清算假设属于拟进入市场条件的假设 持续使用假设属于资产自身条件假设 通常来讲 交易假设是资产评估最基本的情景假设 是所有资产评估都通用的评估环境假设 资产评估中有些假设是不能同时使用的 比如公开市场假设与清算假设 持续使用假设中原地持续使用假设与移地使用假设不能同时使用 二 资产评估原则 即资产评估的行为规范 是调节当事人各方关系 处理评估业务的行为准则 一 资产评估工作原则资产评估工作原则是规范资产评估主体行为的准则 具体包括 1 独立性原则内容 评估机构本身独立 评估机构及评估人员坚持独立第三者的地位 2 客观公正原则要求资产评估工作实事求是 尊重客观实际 3 科学性原则要求评估机构和人员必须遵循科学的评估标准 以科学的态度制定评估方案 并采用科学的评估方法进行资产评估 二 资产评估技术经济原则 资产评估技术经济原则是执业过程中的一些技术规范和业务准则 技术经济原则 预期收益原则 供求原则 贡献原则 替代原则 评估时点原则 资产之所以有价值是因为它能为其拥有者或控制者带来未来经济利利益 资产价值的高低主要取决于它能为其所有者或控制着带来的预期收益量的多少 假定在其他条件不变的前提下 商品的价格随着需求的增长而上市 随着供给的增加而下降 根据经济学边际收益原理 各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献量来衡量 适用于构成某整体资产的各组成要素资产的价值评估 要求要素资产的价值由该要素资产对整体资产的贡献来决定或者当整体资产缺少该要素资产将蒙受的损失来确定 任何理性的投资者对具有相同效用的物品必定选择价格便宜的 而在价格相同时必定选择效用较大的 在评估中 评估值不应大于替代物的价格 也叫估价日期原则 在资产评估师 必须假定市场条件固定在某一时点 这一时点就是评估基准日 资产评估的的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日 而且评估值就是评估基准日的资产价值 1 多选题 下列原则中 属于资产评估工作原则的是 ABC A 科学性原则B 独立性原则C 客观性原则D 贡献性原则E 替代原则2 单选题 B 要求资产评估必须有评估基准日 而且评估值就是评估基准日的资产价值 A 贡献原则B 资产评估时点原则C 预期收益原则D 替代原则 本章小结 掌握资产 资产评估的概念了解资产评估的基本要素掌握资产评估的一般目的和特定目的掌握资产评估的基本假设掌握资产评估的基本原则 知识拓展 一 单项选择题1 评估资产市场价值所适用的最直接的市场条件假设前提是 A 在用续用假设B 公开市场假设C 清算假设D 会计主体假设2 资产评估的一般目的是评估资产的 A 价格B 价值C 公允价值D 公开市场价值3 资产评估交易假设设立的目的在于把被评估对象 A 与正在交易的情况相一致B 准备交易的情况相一致C 与以后交易的情况相一致D 人为置于 交易中 二 多项选择题1 资产评估的特点主要有 A 市场性能B 强制性C 公正性D 咨询性2 按资产的构成及获利能力的划分 资产可分为 A 有形资产B 无形资产C 可确知资产D 单项资产E 整体资产3 下列原则中 属于资产评估工作原则的是 A 独立公正性原则B 科学性原则C 替代性原则D 客观性原则4 资产评估的经济技术原则是 A 贡献原则B 预期 收益 原则C 替代原则D 供求原则E