钟山风景度假区旅游度假休闲运营策

钟山外缘景区旅游度假休闲运营策划国际文化新高地钟山游憩天地环项目定位报告 钟山外缘景区ICRC项目工作组KMG美国科特勒营销集团Lee Associates城市设计公司ITEK爱特克旅游娱乐设计公司中国科特勒顾问公司2004年12月28日 说明 1 2004年11月28日 美国科特勒集团项目工作组与贵方签署了 钟山风景区旅游度假休闲运营策划 合约 2 美国科特勒集团ICRC项目工作组 由如下专家及工作团队组成 美国专家 米尔顿 科特勒 MiltonKotler 马克 Mark 项目负责 曹虎 李亚夫 马克项目经理 李亚夫项目成员 曹虎 马克 李亚夫 缇歇尔 Tichelle 熊威 李迪夫 徐小新 王瑞林3 美国科特勒集团ICRC项目工作组 曾于2004年11月27日 30日 12月11日 19日两次来南京进行项目的实地考察 其中科特勒先生 马克先生 缇歇尔女士专门从美国前来 4 美国科特勒集团ICRC项目工作组 所提供的报告按贵公司规定应有三部分 我公司实际共提交四部分 4 1第一部分 市场调研报告题目为 博爱之都 文化南京 旅游胜地 4 2第二部分 项目定位报告题目为 国际文化新高地 钟山游憩天地环 4 3第三部分 开发规划与商业模式报告题目为 钟山天地环 游憩新胜地 4 4第四部分 由美国科特勒营销集团项目组专门提交的工作文本题目为 南京钟山外缘景区ICRC项目赴美国招商引资的工作建议书 5 我们所提供的报告 其中的创意 模型 策划 规划以及相关数据 均来自下列文件与知识库 5 1贵方提供的易道的钟山景区规划光盘 5 2我方收集的 南京城市 十五 发展规划 南京市旅游规划 钟山风景区详细规划 南京形象策划报告 南京市年鉴2004 2003 城市理性发展与经营机制创新 江苏省旅游调查分析 南京市旅游市场调查分析 中山陵风景区旅游市场分析 南京民国史料书籍 南京六朝 明朝史料书籍等资料 并向作者表示感谢 5 3我方拥有的知识模型与资料库资料及数据 6 该次规划自2004年11月28日起 至2005年01月12日至 历时共45天 在这一时间短 工作量大 要求高的工作过程中 我们得到了贵公司的大力支持 尤其是得到了蔡龙董事长 朱生树总经理等人的关心与协助 以及王泉彬经理的细致服务 在此 我们表示诚挚的感谢 钟山外缘景区ICRC项目工作组KMG美国科特勒营销集团Lee Associates城市设计公司ITEK爱特克旅游娱乐设计公司中国科特勒顾问公司2004年12月28日 对易道的评估项目基础资源条件分析项目自然与人文环境评价项目开发价值分析项目总体定位项目核心竞争力定位项目营利模式 经营管理模式定位项目品牌推广定位结语 目录 1 我们对易道外缘景区规划的评估 1 1易道规划的优点1 1 1优化了景区的空间划分 突显了外缘景区的综合利用价值 针对老景区与外缘景区的功能定位不同 规划了 四要素 四空间 三重点 两核心 七外缘 的复合景区空间结构 1 四要素 为 山 水 城 陵 在原南京强调的 山 水 城 林 的定位上 根据景区景源特征 强化了这四要素 形成轻重不同的景区空间 2 四空间 即景区大空间分为山北自然景区 山南陵文化景区 湖西湖南城墙景区与湖北湖东临水景区 3 两核心 即为强调划分了 山岳山顶生态保护区 与 紫金山名胜保护区 为长期规划的核心景区 4 三重点 指明孝陵 中山陵 灵谷寺三个重要景区 5 七外缘 指可适度休闲化开发的 前湖 博爱 天地 运动 两路带 东北带 山北带 1 1 2整合改善了景区内外交通系统 兼顾通达性与保护性 使景区交通更为合理与有效 1 12级交通方式 外部6交通方式 地铁 公交 旅交 小车 自行车 步行 内部6交通方式 公交 控制车 电缆车 电动船 电瓶车 自行车等 2 10级内外道路 外部3级 快速路 主干道 次干道 内部7级 内环路 控制车 电动车 控制道 控制车 电动车 优先步道 控制车 电车 爬山径 自行车径 夜晚径 湖滨道 3 四级道路管制全开放路 通城市路 半开放路 内环路 特许路 紫金山电车道 步行路 4 三级景区入口 一级环路入口8个二级公园入口10个三级爬山入口2个 5 二级绿化停车场 主要车场9个次要车场15个 6 交换中心12个 7 三种通行证内部车辆长期免费证旅游客车临时免费证社会客车临时免费证 8 路权管制口12个1 1 3坚持生态环境的规划理念 维持了景区的可持续开发的长远价值 1 1 4考虑到了城市景区的游憩需求 新规划了4个景观公园 前湖 博爱 天地 运动 1 1 5强化了水 草坪 花卉 步道 休闲设施的建设规划 使外缘景区更具亲和性 可进入性与开放空间 1 前湖南片区 将东南大学原规划中的护城河 修正为曲折状的湖岸状 使其更具景观性与现代审美性 2 在博爱园 天地园 运动园 东入口 都利用沟 平地的地形态势 强化了 水 的意象 增加 水 面积 弥补了原景区有山少水的缺憾 3 在新景区大量采用了 草坪 与 花卉 的 使这些景区具有既区别于核心景区又适应市民游乐观赏的功能 1 1 6传承了部分景源的文化底蕴 导入了新休闲形态 1 对民国遗产的挖掘 设博爱园 2 野营地 健康山庄 丰富了景区的产品组合 1 2易道规划的缺憾1 2 1对外缘景区的总体定位不突出 未能从城市竞争的高度考虑 1 外缘景区的7个地块各有各的主题 缺少一个既同钟山景区内涵有关 又同南京城市定位相符的总体定位 这样 人们在理解或试图传播这一不同于核心景区与重要景区的外缘地带时 往往不知所措 2 易道规划在技术上的功能十分清晰 但对外缘景区的总体定位确认上 缺少国际性的基于城市文化竞争战略意义上的宏观把握 1 1 2对城市新消费群的理解不够 未能细分出各个顾客群的潜在需求 中国市场是复合性的 对钟山景区而言 它的性质也是复合型的 它不是单一的远离城市的自然风景区或历史文化区 而是位于市中心近旁的 代表了南京市历史 人文与文化形象的自然景区与文化遗产景区 它面对的消费群体既是外地旅游者 又是本地游憩者 既有商务消费者 又有青年白领群 有家庭客群 也有NGO客群 易道规划的外缘景区产品 尤其是北部产品 由于客户市场不明 产品类型设计的较为粗疏 1 2 3未能深入理解景区与城市的历史文化遗产 创新产品设计不足 中山陵景区是南京市的象征 其核心价值在于 自然生态 明陵遗产 民国遗产与居民游憩多样性 易道规划考虑了如上要素 但对如何挖掘 开发并赋予其旅游 游憩 商业 生活形态的新价值方面 未能深入思考 因此其方案设计未能真正适应南京这个城市在国际化 城市形象与城市经济中新消费主义者的复合需求 1 2 4未能从国际化高度入手 外缘区产品开发国际影响力较弱 外缘景区一端紧邻市中心 一端处于正在发展的仙西副中心 这区位决定了其不可能仅仅负担郊野公园的功能 还同南京市的国际化发展目标密切相关 虽然今年的国际游客仅仅50万人左右 但南京的历史文化资源决定了它的国际化影响力的发展方向 易道规划中未能充分重视这一至关重要的政治要素与城市文化竞争要素 1 2 5对城市新经济形态研究不够 未能察觉到新经济形态对外缘景区的强烈需求 未设计适应创业阶层需求的产品 新经济是指以通讯 网络 金融 文化 咨询等产业为基础的城市经济形态 这一经济形态以全新的发展模式推动了传统经济的转型 创造了新的财富 形成了特有工作方式与生活方式 新经济从业者对旅游 游憩 商业与生活居住都提出了新的需求与价值趋向 南京的新经济产品与新经济族群 虽然不像北京 上海那样发达 但成长迅速 由于南京文化深厚与人才济济的特征 新经济形态与新经济族群已在南京发育成长 他们的需求会对钟山外缘景区的商业化提出更新的价值要求 易道规划中对此虽有回应 但力度较弱 1 2 6对城市游憩功能的发展能量不够 仍用旅游的全功能代替前者 不能适应城市游憩的需求 钟山外缘区具有强烈的城市游憩特性 它同核心景区的旅游观赏性与历史纪念性不一样 对其不能仅以传统的旅游的全功能设计思想加以替代 旅游的全功能设计 是指将可相对独立的城市游憩性设计完全纳入传统旅游的总体设计 过于强调观赏性而忽略休闲性与商务性 易道规划在这方面显示了传统旅游全功能设计思想的局限与不足 1 2 7对可适度商业开发的项目研究不足 投入太大 持续性收益考虑不足 易道规划在高速公路区的商业开发设计不错 但在前湖区 博爱区 天地区 运动区 山北民风区的商业性开发设计严重不足 这样的规划设计将给开发商与管理者带来不经济的后果 将不能保障开发与效益的平衡 2 项目基础资源条件分析 2 1用地保护区划分 2 1 1核心景区 由明孝陵下马坊公园南侧宁杭公路往西 转至沿陵园大道西侧150米往北 接明孝陵石像路南侧300米往西 经前湖东岸现状弧形路接太平门路至太岗路 转至富贵山路 沿常遇春 仇成墓北边界上山 接山岳景区西界盘山路往北 经山岳景区北界接钟山北麓西北侧盘山路 转而往东经军民友谊水库南对上黄马水库西侧道路 沿21林班东界往南接山北防火道延至36 37林班东界 由37 39林班南界 转至邓演达墓东300米40林班往南接陵东路 转接灵谷寺往南 沿沪宁高速连接线往西至下马坊公园东侧水渠 面积 1688 5公顷 占风景总用地的56 12 2 1 2特级保护区 所有风情区内自然保护核心区以及其它不应进入游人的区域 包括钟山北麓14 18林班及其周边11 13 17 20 21林班等构成的生态保护区 严格执行国家有关保护法令 法规 条例 其外围应保持较好的缓冲条件 在区内不得新建任何建筑设施 严禁设置与原景物景象景点河历史文物等景观风景无关的任何工程设施 机动交通工具不得进入此区 严禁开山采石 乱砍滥伐及一切破坏历史文物 自然生态河森林植被猿声状态的活动 2 1 3一级保护区包括所有文物保护单位的建设控制地带 自然景观保护区 一级景点河部分其它级别景点周边一定范围与空间 区内处必须的保护和附属设施外 严禁建设与风景无关的任何人为设施 不得安排旅宿床位 一切建设方案均须批准方可实施 不得新辟机动车道 严格限制机动交通工具进入此区 严禁开山采石 乱砍滥伐及一切破坏区内历史文物 自然景致的活动 2 1 4二级保护区包括特级 一级保护区外围以及风景区内其余景点和景物周围用地和空间 按规定要求可以适度建设风景建筑 但不得建设与风景无关的任何设施 需要建设的项目 要经专家评审并报请商计主管部门批准后方可实施 并应与景观环境环境相协调一致 严格控制机动交通进入本区 2 1 5三级保护区在风景区范围内一 二级保护区以外的少量生态或景观环境不利甚至危机区域 要有序控制各项建设与设施 通过搬迁 更新 改造等手段进行综合整治并应与风景环境相协调 2 2用地规划设计要求2 2 1原则 1 风景区整体景源价值具备国家级的特征 2 景源分布特点及景观空间生态环境和山 水 城 陵景观特征的完整性 3 历史的一致性 4 风景保护的相关性 景源利用的统一性 游赏功能的必要性 景区管理的可行性 2 2 2范围中山陵园参照1929年界线 界址自中山门至孝卫街一带 沿宁杭公路南侧三十米左右以北 沿路往东经孝陵卫 柳营 马群路北 转至环陵路 经请黄马至岔路口以西 再往王家湾 蒋王庙 太平门以东 沿城墙至中山门 包括月牙湖公园 2 2 3性质以古都文化为基础 以陵文化为代表 以中山陵著称 融山 林 水 城 陵为一体的雄秀兼得的国家重点风景名胜区钟山风景名胜风景区主体区域 2 2 4划分中山陵园风景区划分为六大区域 钟山南麓自西往东有明孝陵景区 中山陵景区 灵谷寺景区 钟山北麓有白马景区 山岳景区和自然景观区 1 明孝陵景区 包括月牙湖 前湖 琵琶湖 梅花山 紫霞湖 富贵山 明城墙 明孝陵 六朝地坛 中山植物园 廖仲恺 何香凝墓等 面积532 9公顷 2 中山陵景区 中山陵 孙中山纪念馆 钟山书院 永慕庐 革命历史图书馆 行健亭 永丰社 孝经鼎 音乐台 光华亭 仰止亭 流徽榭 滑道游乐园 美龄宫 邵家山等 面积454 4公顷 3 灵谷寺景区 包括万工池 西北水库 无梁殿 灵谷寺 松风阁 灵谷塔 谭延闿墓 邓演达墓 志公殿万株桂圆 五棵松水库 南京体育学院等 面积338 7公顷 4 白马景区 包括白马公园 常遇春墓 仇成墓 吴桢墓 吴良墓 后山竹梅 山林等 面积245 2公顷 5 山岳景区 包括紫金山山脊沿线地堡线 紫金山天文台 头陀岭 北高峰 中茅山 小茅山 松山 东马腰 中马腰 西马腰等 面积366 9公顷 6 自然景观区 包括钟山北麓大片山林 紫金山水库 军民友谊水库 上下黄马水库 洪岗水库 航空烈士墓等 面积1070 6公顷 2 2 5布局规划用地分为八种用地类型 风景游赏地 游览设施用地 居民社会用地 交通与工程用地 林地 园地 水域 滞留用地 2 2 6容量景区最大的日游人量4万人次 年游人量为982万人次 2 2 7规模预测预计中山陵园风景区客流量2005年为600万人次 2010年为650万人次 2020年为800万人次 2 3用地景观规划要求2 3 1加强整体性和序列性地保护和展示 通过合理游览组织 扩大景点影响 完善游览格局 2 3 2开展市民休闲游 分流 截流本地游客 实现城景共生共荣 风景区有序发展 2 3 3挖掘并强化典型景观特色 合理妥善地拓展深化其历史人文内涵 因地制宜地完善提高植物配置的景观生态效益 2 4游览设施规划 旅游服务基地分为三级2 4 1旅游城 中山陵园外围南京市区 国家级历史文化名城 六朝古都和著名旅游胜地 2 4 2可设旅游点 游人服务中心 1 旅游点 养生庄 机动及非机动交通 停车场 邮电通讯 导游咨询服务 休息环卫 一般餐饮 小型商场 娱乐表演 审美科教 室内体能健身 多媒体演示 一般住宿 2 游人服务中心 明孝陵 中山陵 灵谷公园 白马公园游人中心 机动及非机动交通 停车场 邮电通讯 导游咨询服务 休憩环卫 一般餐饮 小型商店 审美科教 多媒体演示 无住宿设施 2 4 3服务部 1 一级服务站点 邮电通讯 咨询服务 办公 票务 休息 餐饮 零售等 2 二级服务站点 票务 休息 简餐 零售等 3 三级服务站点 小型零售店 2 5基础工程规划2 5 1道路交通系统规划 1 12级交通方式 外部6交通方式 地铁 公交 旅交 小车 自行车 步行 内部6交通方式 公交 控制车 电缆车 电动船 电瓶车 自行车等 2 10级内外道路 外部3级 快速路 主干道 次干道 内部7级 内环路 控制车 电动车 控制道 控制车 电动车 优先步道 控制车 电车 爬山径 自行车径 夜晚径 湖滨道 3 四级道路管制 全开放路 通城市路 半开放路 内环路 特许路 紫金山电车道 步行路 4 三级景区入口 一级环路入口8个 二级公园入口10个 三级爬山入口2个 5 二级绿化停车场 主要车场9个 次要车场15个 6 交换中心12个 7 三种通行证 内部车辆长期免费证 旅游客车临时免费证 社会客车临时免费证 8 路权管制口12个2 5 2给水规划景区内已形成可靠的给水系统 规划期内 要逐步迁出一些企事业单位和居民区 以增加供水能力 规划期内不再建设大的 新的给水系统 对现有的给水系统加以改造 使之与风景区内景点布局设置的配套更趋向合理 景区边缘三级保护区内建设与景区配套的建筑时 其用水需求就近由市给水管网提供 2 5 3排水规划景区内排水制度为雨污分流制 已有安全可靠的雨水排水系统与防洪排涝设施 规划期内 进一步完善排污系统 建设污水管排污系统 将现有明沟污水牌坊改造城暗管污水排放 2 5 4供电规划景区内已具备较可靠的供电设施 总装机容量超过4000kVA 规划期间 一些企事业单位与居民点将被迁出 供电能力将得到提高 规划期内 景区不再建设新的大型供电设施 对现有电力设施作适当调整 使之更趋向合理配套 景区边缘三级保护区内建设与风景配套的建筑时 其电力需求就近由市电力线路提供 2 5 5电信规划景区现有能覆盖整个风景区的电信 移动通信和数字通信等服务项目的网络线路 规划期内将进一步完善现有各种设施 使之能与国内外最新通信技术相适应 利用宽带网技术 逐步建立与国内外各风景区联网的旅游交通信息服务网络系统 2 5 6燃气规划景区中心区不设置管道燃气 各餐饮服务设施均使用罐装石油液化气 景区边缘三级保护区内建设与风景配套建设的生活性和景区服务用建筑的燃起就近与市燃气管网连通由市燃气管网供气 2 6环境保护规划2 6 1原则 1 合理控制游人容量和居民容量 制止对自然环境的人为消极作用 2 根据风景区用地的生态状况 按危机区 不利区 稳定区和有利区四个等级加以区分 2 6 2措施 1 合理分析游览时间 空间范围 游人容量 项目开发等因素 提出限制性规定或控制性指标 2 保持和维护原有生物种群 结构及其功能特征 保护典型而有示范性的自然综合体 3 提高自然环境的复苏能力 提高氧 水 生物量的再生能力与速度 提高其生态系统或自然环境对人为负荷的稳定性与承载力 4 去除与风景无关 影响风景区环境及至生存的设施与单位 退耕还林 退村还景 5 制定严密的生态保护综合性措施 加强宣传教育和日常维护 积极引进高科技手段和设施 杜绝严重生态破坏事件发生2 7城景协调发展规划 1 考虑城景结合地带间的用地 人及环境景观等方面的协调关系 使之共生共荣 2 增强景区外围城市的吸引力 逐步搬迁 衰减景区人口 使双方共同协调发展 3 景区内部分为景观核心区 一般景观去及外围景观协调控制区 景观点分为景观控制点 重要景观点和一般景观点 形成山 水 城 林的特色城市景观布局 4 在城景结合带 采取城市枢纽节点 风景景观点 视景廊 河湖 风景林带等景观设计手法 增加绿地率 控制用地性质及规模 创造美好的过渡空间 协调城景关系 5 充分考虑城景双方在使用功能与环境气氛上的协调一致 建筑风格与体量应以整体自然景观环境为主 同时兼顾人文文脉的连贯性 3 项目自然与人文环境评价 3 1钟山外缘景区的开发基础3 1 1江南四大名山 山 水 林 城 陵胜地钟山风景区面积31平方公里 盘桓于古城南京东郊 为江南四大名山之一 历来是国内名胜景区 紫金山群峰连绵 山体挺拔 山形雄奇秀丽 最高峰海拔448米 是江南四大名山中的第一高度 景区人文胜迹众多 文化意蕴丰厚 历来是游人追怀往昔 登高望远之地 加上山水华美 可览可赏 所以著称于世 3 1 2城市中的山林 独特的自然环境紫金山的自然环境是以城市为背景展开的 这是其生态环境 山水自然的显现方式 紫金山比之于国内名山大川 当然是有所不及的 规模体量 山岳高度都不对等 但是紫金山紧邻文化历史名称南京 所以是一个游客 市民伸手可及 可以近距离观赏的山水自然 紫金山原生态的自然环境 幽深的林木 完好的植被 波光荡漾的湖泊 丰饶的物种 确实是十分难得的旅游资源 帝王陵园 中山先生的安息地之所以选择紫金山 也正是这个原因 3 1 3纪念性 历史性 人文性的文化环境紫金山主要的文化资源以三条线展开 即六朝文化 明文化 民国文化 其主要的文化特质就是纪念性 历史性和人文性 陵园文化 祭祀文化延续了历朝历代 即使是源于佛教文化的灵谷寺 无梁殿也演变成了民国先贤 抗日将士的纪念地 这一文化特质之外的古迹并不多见 如颜正卿碑林 宝公塔 三绝碑 紫金山天文台 钟山植物园等 但是它们留下另外一些脉络的文化遗绪 应该引起我们的重视 3 2钟山外缘景区开发的市场空间3 2 1纪念性观赏旅游 中外游客的最爱在中山陵景区的系列景点中 中山陵的影响力最强 明孝陵次之 灵谷公园更次之 中山陵已经成了钟山风景区的代名词和品牌焦点 这一点可以从历年中各景点的游客占比中得到体现 3 2 2钟山外缘景区要适应新的游客需求钟山外缘景区的新项目开发 应将原核心景区的人文资源进一步丰富内涵 拓展外延 将它们组合或者衍生出更为丰富的人文景点 否则将不适应未来的游客和休闲消费者的口味 会弱化钟山风景区整体的吸引力 目前 国内生态旅游 都市休闲旅游 主题公园旅游正在快速发展 体验性 参与性旅游正成为潮流 所以钟山外缘景区除了进一步挖掘和强化中山陵 明孝陵的陵园文化内涵 并完善陵园文化的各种景点设施 深度体验产品之外 还应该发掘其它脉络的人文资源 生发 组合 嫁接出其它的旅游产品 做长产品线 以适应更多元化的游客需求 3 2 3钟山外缘景区要有城市游憩经济的特色将钟山风景区主要的人文资源与南京城内的人文资源比较 我们认为 钟山风景区更多提供了一种认知旅游 一次性旅游 而不是价值旅游 反复体验性的旅游 南京是一座历史文化资源积淀丰厚的城市 明文化 民国文化资源在南京主城内还有很多 此外还有更多的其它文脉的资源 这些资源不仅仅是以陵园概念 政治概念出现的 还拥有一个时代 一种历史情景里的更为丰富的古老文化内涵 3 2 4钟山外缘景区应充分发掘民国遗产中山陵享有很高的知名度 对国内其他城市的游客来说 这是他必须到达的一个旅游目的地 但是中山陵蕴涵了更多的政治 经济与文化遗产 正是因为这一点才产生了 中山陵 这一 旅游产品短缺 时代的品牌 所以有了现有的品牌召唤力 但是中山陵的品牌价值要不断放大 及时注入资源 才能提升品牌 只有深入理解中山先生的伟大历史作用并对其有敬仰心理的人才会经常去中山陵 所以在外缘景区要多作这方面的考虑 EDAW提出的博爱园从价值规划的方向上是正确的 只是没有赋予更具体的素材支撑 3 2 5钟山外缘景区应与明文化特色相呼应明孝陵是世界文化遗产 但是因为明孝陵地宫尚没有发掘 目前可以观赏的人文景点还是比较匮乏 而且地面的明陵景点也不完整 所以也只是一个概念性的旅游产品 并没有足够的产品意蕴来反复多次吸引游客 钟山外缘景区的项目设计要有明文化的深刻底蕴与风格互证 3 2 6钟山外缘景区可适度开发佛教文化资源灵谷寺公园等其它人文资源 是被中山陵和明孝陵两大景点的文化特质决定的 是一个捆绑的旅游景点 所以本身是不具备足够的独立吸引游客的能力的 但是 佛文化在中国是具有现代生命力的 外缘景区的开发设计要考虑这一宗教要素 3 2 7钟山外缘景区项目开发的参考图 3 2 9钟山外缘景区开发设计的公共性钟山风景区的文化性格是庄严肃穆的 其中 中山陵园更是起决定意义的 所以是不能随意被扩充和改变的 这也是钟山风景区在旅游产品的升级方面一直面临的困难 外缘景区如何挖掘其中的内涵 向哪个方向挖掘和定义 如何衍生并嫁接新的项目 我们认为 一定要正本清源 符合景区文化的历史发展逻辑 并在此基础上考虑消费者导向和竞争导向 这是一个两难的问题 南京市对这一景区的改造和产业提升是有限制条件的 如果不能有效地解决问题 钟山外缘景区宁可保护为先 而不能留有遗憾和后人的指责 3 2 10我们认为 钟山风景区的延续性开发 应先从自然 文化价值的角度精确分析 我们建议从景区特有的文化性格上 向游憩经济的与旅游经济相结合的形态上自然过渡 提出风景区遗产保护 新城市游憩经济形态与城市新经济创意形态相互融合的总体思路 3 3 1第一资源系统 钟山景区的6种核心景源 3 3 1 1中山陵园风景区内景源包括历史人文景源 现代人文景源 生物景源 山景景源和天景天象景源等六种类型 1 历史人文景源钟山地区为六朝古都南京的有机组成部分 古代文化遗存众多 达100多处 目前国家级重点文物保护单位八处 省级重点文物保护单位四处 市级源远流长文物保护单位十三处 人文景源源远流长 文化 景观价值俱高 是本次规划保护的核心部分 其中尤为著名的有一代伟人孙中山先生的陵墓 中山陵 世界文化遗产明朝开国皇帝朱元璋的陵墓 明孝陵 明城墙 古灵谷寺的遗存无梁殿等 2 现代人文景源体现中山陵园风景区个性的现代人文景源 包括 与风景区相辅相成的南京古都新貌 其 山 水 城 林 的城市特色与风景区有机结合 城景共生共荣 形成景观层次丰富良好的视觉环境空间 风景区内富有特色的梅花节 桃花风筝节 桂花节等民风民俗活动 3 生物景源生物景源市风景景观的坚实基础 主要表现在 植被资源丰富 属北亚热带落叶常绿阔叶混交林地带 植物景观主要形成森林型和园林型 其艺术效果得体而多具特色 珍惜树种 边缘特征植物和古树名木 风景区内有植物3000余种 其中名贵和重要经济植物约千余种 特 稀 危植物50余种 3 3钟山外缘景区的六大资源 动物资源 风景区内有禽鸟类生物9目42科64种 昆虫200多种 隶属13目86科 蝶类8科 41属 76种 4 山景景源山景景源市风景景观的主题 也是风景区景观的载体与依托 钟山龙蟠 著称于世 其三峰叠嶂 气度徘徊 林木郁葱 构成古都金陵 王气 之说的形势核心 5 水景景源水景景源是点缀风景区各处的景观重点 以湖泊 水库为主 包括流徽榭 燕雀湖 前湖 琵琶湖 紫霞湖 八功德水 龙池 流觞曲水溪 霹雳沟 一人泉 万工池 上下黄马水库 军民友谊水库 洪岗水库 王家湾水库 紫金山水库 五棵松水库等 在钟山山岳阳光之美之外 也增添了无尽的清幽柔美 6 天景天象景源天景天象景源是景源展示美好情调的补充条件 主要表现为 天景 云雾日行 晨暮相伴 春夏秋冬四季分明 地景 淋浴林涛 季相变幻 3 3 1 2景源结构特色以古都历史文化为核心 陵文化为代表 民国文化和明文化为主线 自然景观为基础的风景资源结构 景点共分5级 特级景点2个 一级景点15个 二级景点22个 三级景点19个 四级景点18个 分别占景点总数的3 20 29 25 和23 3 3 2第二资源系统 南京历史文化的巨大价值 3 3 2 1历史文化名城的众多历史资源南京 素以 六朝胜地 十代故都 闻名于世 是1982年国务院公布的第一批历史文化名城之一 南京的山水人文景观 具有不同凡响的雄厚深蕴之美 历经2000多年天工人力的辛勤建设 形成了古都名城 虽经几番战乱 仍呈天成地就的巨大艺术品格局与特色 吴宫花草 晋代衣冠 南唐陵寝 明祖殿堂 天国烽火 民国春秋 侵华暴行 南京解放 流传着惊心动魄的史话 传颂着可歌可泣的事迹 铭记着历史进步与国耻民辱的铁证 南京现有1249项文物古迹 其中重要文物398处 国家级文物保护单位18处 省级文物保护单位106处 市县区级文物保护单位276处 南京现有 一城 石头 一山 紫金山 两河 秦淮 金川 六街 太平南北路 中华 洪武路 御道街 中华街 的古城格局 与24个历史地段 乌衣 石坝 瞻园区 信府河 百花巷区 马道街 剪子巷 三条营区 安品街 南铺子区 升州路区 集庆路南北区 西花路区 杨柳村区 淳溪镇区 民国使馆区等 都为景区开发 旅游与游憩提供着历史文化的重要支持 3 3 2 2六朝明清文化的巨大文化遗产南京有汉魏 六朝 隋唐 宋 元 明 清时期的文化历史遗址遗物 如石头城 孙权墓 南朝石刻 千佛堂 栖霞山舍利塔 南唐二陵 定林寺塔 夫子庙元碑以及长达22公里的明城墙 已获世界文化遗产的明孝陵 明故宫遗址 待重建的大报恩寺 天妃宫碑 洪武铜钟等 清代的江宁织造府花园 朝天宫 栖霞寺 江南江南贡院 太平路清真寺等形成了景区开发的厚重历史文化资源 3 3 2 3民国历史遗产1912年定都南京的中华民国历史遗产 是至今仍在影响国内外政治 经济 文化与历史的现当代重大资源 它对钟山外缘景区的开发规划将产生十分重大的影响与作用 南京拥有的民国遗产 无论建筑物质形态 还是可开发的文化历史价值方面 都最丰富 最具政治 历史价值 如总统府 中央研究院 中央博物院 中央大学 中央体育场 大华大戏院等经济 文化 卫生设施 如政界人物 文化名流 三教九流等 都可能成为景区开发的历史性资源 3 3 2 4抗日资源的当代价值2005年是二战反法西斯胜利60周年 南京作为一个在二战种参战国中唯一遭受大屠杀的首都城市 既有着浓厚的历史屈辱记忆 也有抗战胜利受降日军的胜利纪念地 现为军队占据 无法开发 在当前中日关系既合作又紧张的当代条件下 抗战的历史资源面临着如何被激活的可能性 同时 如何提升中日关系也是一个敏感但又具国际性的话题 钟山外缘景区的北部有抗战的航空烈士墓园 其中蕴藏的二战历史资源与战争和平主题应该得到开发与利用 3 3 2 5都市商业的旅游资源南京作为省会 都市圈核心城市与长三角重点城市 其都市商业十分发达 在省市 区域 全国及国际的旅游网络产品中 具有无可替代的旅游价值与游憩功能 是钟山外缘景区开发设计的重要资源 南京都市商业的旅游形态 主要有现代商业街 如新街口与湖南路 传统商业街 如秦淮河畔商街与夫子庙商街 待开发的遗址商街与改建后的民国商街 如新开张的总统府1912休闲酒吧所 等构成 3 3 2 6非物质文化遗产的丰富资源南京作为中国著名古都 保存了大量非物质文化遗产 它们在体现古都风貌 反映南京悠久的优秀民族文化传统 新时代复兴民族文化以及在融古都风貌与现代文明于一体的过程中都有巨大的作用 对钟山外缘景区的规划设计会带来重要的启示与关联 非物质文化遗产主要指非文字的以人类口传方式为主的 具有民族历史积淀和广泛突出代表性的民间文化遗产 联合国教科文组织制定的 人类口头条例指南 规定 列入 人类口头和非物质遗产代表作名录 的作品 必须是具有代表性的传统杰出工艺 有杰出艺术价值的非文字形式的传统民间艺术 文学 突出代表民族文化认同 又因种种原因濒于失传或正在失传的文化表现形式 这些文化表现形式包括各类戏曲和相关的面具 道具 服装制作工艺 舞蹈 如民族民间节日舞蹈 祭祀舞蹈 礼仪 音乐 如各类民族民间音乐以及乐器制作工艺 口传文学 如神话 传说 史诗 游戏和故事 各种精湛杰出的传统工艺 手工艺 如针织 织染 刺绣 雕刻 竹藤编织 面人制作 玩具制作和剪纸等体现南京非物质文化遗产的主要方面 民族传统工艺及艺术云锦 金箔 金陵剪纸 南京折扇 绘画 扎灯 石刻 刻经 南京白局 戏曲 民歌 茉莉花 等民间音乐舞蹈 传统饮食及老字号京苏大菜 鸭馔和特色小吃 马祥兴 奇芳阁 大三元 同庆楼 绿柳居 韩复兴 魏洪兴等 与南京有关的古代文学作品如 红楼梦 儒林外史 古诗词 古代散文等其他作品 民间传说 口碑史料 古地名等 传统习俗和节庆活动观灯 祭礼 祭陵墓 舞龙 方山大鼓 打社火等 其他雨花石鉴赏等 3 3 2 7城市品牌的巨大价值资源南京地处长三角丰腴之地 历来为鱼米之乡于工商要地 多来来的城建绿化于基础建设 已使其成为一个环境优美 文化发达 交通便利 历史深厚 城市新派 工商发达 人才众多 艺术兴盛 人民安居的最适于人居的花园城市 作为一个十代故都 明陵城垣 民国首都与现代都市 南京的最新品牌定位于 博爱之都 这一定位由于传承了上个世纪的百年来中华民族由传统而现代的民族精神 在海内外产生了巨大影响 这种尊重历史真实 抛弃狭隘党派之争 复归民族精神的品牌效应 不仅是一个城市和它的人民对过去历史遗产的继承 还必然对城市未来 城市居民乃至对整个中华民族的精神 产生难以估量的重大重塑作用 博爱之都 的品牌价值 也将是钟山景区深化继承民国遗产而进行规划设计的重要资源 3 3 3第三资源系统 南京城市经营与建设形成的城市资产资源 3 3 3 1南京所获得的城市建设品牌声誉 部分 2004年12月17日 南京城建公司与联合国人居环境署签署合作协议 将在南京设立亚洲首个环保水处理样板城市试点 1982年 南京被国务院授予历史文化名城 明孝陵被列入世界遗产名录 南京被授予环保城市 2005年 全国十运会在南京召开 2001年 世界华商大会在南京召开 三次被评为全国 科教兴市 先进城市 3 3 3 2长三角与都市圈核心区位与强大影响力南京在长三角的北部副中心地位 可以承接上海经济圈的产品转移与旅游客流 也可以在南京都市圈中的两声8市格局中发挥重要作用 03年出台的 南京都市圈规划 构建了以南京为核心 整合沿沪宁 宁通 宁杭 宁马告诉公路和京沪铁路 宁芜铁路 镇江 扬州 芜湖 马鞍山 滁州 淮安 巢湖7个市的经济文化社会资源共同发展的格局 在空间半径100公里 高速行程1小时左右的区域内 通过优势互补 利益共享 客源共享 实现快速交通 消除市场壁垒 推行市场一体化 这一都市圈拥有3200万人口的市场规模 可以为钟山外缘景区的开发带来十分可观的总体效益 3 3 3 3经济实力持续发展据04年12月17日南京日报报道 04年南京经济总体发展又快又好 全市生产总值突破1900亿元 增长17 左右 财政收入突破400亿元 增长20 左右 均增加个体户 私营企业达200家 经济总量和运行质量同步提升 GDP增幅为近10年来最高 沿江开发集中了电子 石化 钢铁 汽车 电力五大支柱产业 最高投资强度已超过100万美元 高新技术产业实现销售收入达1000亿元 增长42 服务业增加值将超过800亿元 增长13 外资实际投资22 9亿美元 增长60 3 民营规模企业新增121家 达939家 工业总产值323 19亿元 增长29 1 南京强劲的经济发展为钟山外缘景区的开发提供了宏观层面与居民收入的全面保障 3 3 3 4城市经营与资产的规模扩大 南京城市建设在九五 十五期间投资了数百亿元 尤其是在基础建设 道路建设 公共设施建设与环境保护建设方面 成效显著 对钟山外缘景区将形成极有利的可进入 高质量 可持续发展的基础 禄口国际机场可接送世界各国旅客 长江第二桥开通 三桥建设进展顺利 是长三角及周边省区连接更方便更快捷 加大物流 人流与旅游客流 南京市经五纬八道路主干道框架基本形成 沪宁高速 城东干道等80多条重要道路投资建成 地铁一号线03年建成 二号线批准立项 计划建设轨道交通2010年77公里 2020年200公里 为外缘景区的方面快捷提供了基础 绿色南京 工程持续 公共绿地125万平方米 绿地率与绿化率为39 5 与43 5 人均10平米 其中林木价值39 01亿元 生态环境价值35 75亿元 加大水环境的治理 开展秦淮河环境整治 江心洲与城北城东的污水处理工程启动 全市污水处理要达到70 以上 3 3 3 5城市发展前景对外缘景区带来可持续发展的强劲资源南京十五规划确定的发展目标 是把南京建成有竞争优势的商贸流通中心 科技研发中心和现代服务中心 成为长三角副中心 南京圈核心的有国际影响力的现代大都市 主城区发展提升金融 商务和知识产业三个中心功能 东山新区发展商贸服务 生活居住与休闲鱼雷等服务业 仙西新区发展科研教育 商务服务 文化体育 休闲娱乐 商贸服务等服务业 浦口 珠江新区发展生活居住 商贸流通 综合服务 文化体育 旅游休闲度假服务化 南京在未来将重点发展金融 商贸流通 房地产 信息服务 古都旅游 科技产业 教育培训 社区服务 物流产业 文体会展10产业 在旅游方面 在原有钟山 秦淮河 石城 南郊 珍珠泉等度假区基础上 重点开发建设幕府山 狮子山 栖霞山 滨江风景区 新建汤山 大石湖 金牛 圣岩山 东平湖 卧龙湖 大吉 一山三泉 无想寺等度假区 发展参与型旅游产品 农业旅游产品 工业旅游产品与实地旅游产品 大力办好春夏秋冬4大节庆活动品牌与各区特色美食节 南京城市活力的日渐向好 是钟山外缘景区的强大推动力 3 3 4第四资源系统区域 城市居民与游客的成长性资源 3 3 4 1拥有钟山景区每年600万旅游客量与500万游憩客量的基础性支持据统计 钟山景区的年游客量已近600万人次 且每年以16 的增长率增长 同时 钟山景区又是南京市民的最爱 每年的健身 登山 度假 休闲 游憩人数不低于500万人次 钟山外缘景区主要的产品形态是旅游式 度假式 休闲式 游玩式 上述的两大客群将成为新产品的主要客源 3 3 4 2拥有南京都市圈8城市3200万人的市场客源的区域性支持随着区域经济与市场一体化的发展 南京都市圈两省8市3200万人口的市场规模 将会为钟山外缘景区新产品提供持续不断的客源 3 3 4 3可借助长三角区域旅游市场15城市的人口客源给予的推动性支持钟山外缘景区可以借助于长三角市场的丰富的人口客源市场 进行深度开发和品牌传播 以达到品牌经营 项目开发和企业经营的目的 3 3 4 4都市生活中新消费者的出现 可成为钟山外缘景区的实力派客群资源随着城市经济的发展 城市生活变得十分丰富 新的生活方式 新的消费形态与新的商品不断出现 而新消费者的细分族群的出现 将成为中山外缘景区商业运作与游憩新产品设计的实力派客群 新消费者群由白领群体 大中学生与大学后青年群体 青年都市女性群体 灰领商务群体 金领企业家群体 创意阶层群体 NGO群体 车迷 球迷 星迷群体 中青年公务员群体等细分市场组成 他们大都生活在城市地带 受教育程度较高 年龄在20 50岁之间 拥有一定的个人私产 对国际化 全球化 时尚化 幽雅性关注较多 消费能力较强 游憩行为更为自由 思想观念 性方式与生活方式丰富多彩 讲究生活质量与出游质量 喜欢社交 冒险与个性化的游憩行为 热衷网络参与 富有NGO精神 关注环保 生态 公益 人权与民族主义话题 愿意为精神 文化 艺术与个性化的产品买单付帐 这些新消费者 将是钟山外缘景区的主力消费群 3 3 4 5历史文化名城产生的品牌效应及吸引力钟山外缘景区拥有明代 民国与自然生态三大核心资源 它同南京深厚的十代故都 江南民俗 近代史迹 民国建国 二战屈辱与现代成就等城市底蕴密切相关 也是城市游憩新产品设计的基础与宝藏 这些历史文化形成的城市魅力 已使南京成为独一无二的游憩城市与文化名城 近年来南京定位于 博爱之都 的城市形象 已在海外产生了传承文明与民族精神的可观影响与巨大的品牌效应 外缘景区应珍惜这一城市的品牌资源 并与它结合创造出新的游憩新产品形态与文化内涵 3 3 5第五资源系统外缘景区综合型开发资源 3 3 5 1与钟山核心景区关联的品牌共享与客源共享外缘景区处于钟山核心景区的强力辐射之内 大部分地区为钟山景区的二级保护与三级保护性开发的区域 其区位的独占性 其与核心景区品牌效应的不关联性 其与核心景区资源的共享性 是外缘景区规划 开发 设计和发展的强大资源 3 3 5 2与省会中心城区的区位关联与城市消费共享外缘景区从南京城市发展10 20年的总体规划看 其西部处于南京主城区强力辐射带 其东北部处于正在开发的仙西城市副中心辐射带 其南部又处于正在发展的南京次中心辐射带 可以预见 10 20年后 钟山景区将成为南京城市中心区与副中心区与次中心区三环交绕的城中风景区 外缘景区将共享这三个城市发展区居民消费 游客消费 商务消费 游憩消费的繁荣与客源 3 3 5 32大片区2060公顷的保护性开发景区可科学使用外缘景区现被规划为7大片区 未含玄武湖与白马公园区 可使用的2 3级保护性景区用地又2060公顷 其中可利用的景源要素有城墙 湖水 植物园 山景 古建筑与近代建筑 草地 沟地 平地 水库 山地视廊 三大核心景区视廊 高尔夫球场视廊 告诉公路视廊 都市交通换乘中心等数十种 其间地下那个地貌丰富多样 植物植被茂盛兴旺 水系稀少珍贵 多种通路入口仅在景区 人文文脉多可开发利用 这都为外缘景区地保护性开发与科学性使用奠定了丰富地基础 3 3 5 4最新规划蓝图指导开发2002年12月 由东南大学城市规划设计研究院与中山陵园管理局共同制定的 中山陵园风景详细规划 正式被通过 该规划保护并强化了中山陵风景区独特的 山 村 水 城 陵 景观特征及 国际旅游胜地 南京古都风貌维护核心 市民维护生态平衡基地和全市主要文化娱乐园地 的主要功能 并使它具有方便舒适 设施先进 规模适度的旅游服务接待设施体系和顺畅有效的风景区统一管理的组织系统 成为社会 环境 经济三大效益协调显著的国内一流 国际著名的国家重点风景名胜区 2003年底 美国易道规划公司提交了 钟山外缘景区规划设计 并未省市有关部门正式通过 该规划在上一规划基础上 重点规划设计了7个外缘景区 力求运用丰富的文物资源 构筑多方位的保护利用体系 结合时代需求 将历史 艺术 民俗和科技等内容打包整合 以求形成新的景观空间布局 上述2个规划 将是外缘景区的基本指导文件 它要求新的项目设计必须尊重景区的规划原则 同时要兼顾多个相关利益者的需求 以创造都市游憩的新活动地带 3 3 5 5拥有通达性极强的交通体系钟山外缘景区拥有发达便捷的内外交通系统 使景区的可达性极为方便 也为景区的客源到达与疏散提供了最大的方便 1 在内部 外缘景区拥有多级复合的交通体系 12级交通方式 外部6交通方式 地铁 公交 旅交 小车 自行车 步行 内部6交通方式 公交 控制车 电缆车 电动船 电瓶车 自行车等 10级内外道路 外部3级 快速路 主干道 次干道 内部7级 内环路 控制车 电动车 控制道 控制车 电动车 优先步道 控制车 电车 爬山径 自行车径 夜晚径 湖滨道 2 在外部 外缘景区拥有城市轨道 主干道 次干道 支道 步行道多级相连的大交通动脉体系 景区北部拥有规划种的4个地铁出入口 南部拥有5个地铁出入口 景区西北部的南京火车站规划中即将开通上海至南京的告诉火车 1小时可达 景区南部的沪宁高速将全线扩展至8 10车道 届时上海至南京2小时可达 景区南部的宁杭公路 北部的宁镇公路 东部的绕城公路等主干道 将使南京都市圈的游客来往在1小时之内可方便到达 景区东北部环陵路正在加宽与优化 景区南部由Y1 Y2 5 9 51 84 49 814 29 805 36 315 55 309 310等15条公交 大巴线路与始发站 景区北部有50 70 309 97 58 71 11 68 6 817 806 80 48 44 20 93 79 815 315 20等20多条公交线路与始发站 3 3 6第六资源系统企业经营开发资源 1 拥有2大股东的品牌 实力与经验 2 拥有中山陵景区的品牌效应 3 可以得到城市居民的游憩行为与支持 4 可以得到省市政府部门 中山陵景区管理部门 南京市城建集团及相关专业机构的支持 5 可以得到国内外旅游与游憩产业的成长性支持 注 由于贵公司刚刚成立 科特勒顾问公司所得资料十分有限 加上贵公司仍处于经营管理最佳模式的探索和试错阶段 因此 该部分的阐述仅是纲要 4 项目开发价值分析 4 1钟山风景区原有产品开发内容及其价值4 1 1钟山景区已开发产品价值图 自然生态产品及价值明文化遗产产品及价值民国文化遗址产品及价值六朝文化遗址产品及价值其他古文化遗址产品及价值现代商务与游乐产品及价值 钟山风景区已开发的产品及价值 4 1 2钟山风景区已开发产品价值简述 1 历史文化价值是钟山风景区的核心价值 起主导作用 从文化特质归类 钟山风景区拥有陵园文化 一种有民族特色的生死观念 风水学 建筑艺术 建筑文化 宗教祭祀文化 石刻艺术 书画艺术 古代科学技术 生物科技等各方面的价值 从跨越的历史朝代看 钟山风景区拥有三国 六朝 唐代 明代 清代 民国等各个历史时期的文化遗存 可以说紫金山已经成了一个中国古代文化的博物馆 展示基地 从未来趋向看 钟山风景区的文化具有向现代都市文化 雅文化与俗文化 高科技文化衍生的开发价值 2 钟山风景区具有自然生态价值 起和谐共生 融合的价值 切合现代游憩消费需求的生态自然旅游价值 自然生态与历史文化价值相互映衬 钟山风景区就象一个文化的 容器 是一个生态与文化和谐融合的独特景观场所 4 2钟山外缘景区可开发产品组合及价值分析4 2 1钟山外缘景区规划形成的景区土地与游憩区资源 钟山外缘景区7块地的规划资源与设计要素 4 2 2钟山外缘景区可利用的南京城市历史 文化与旅游资源 1 南京古