房地产经纪与实务 9房地产交易的达成[武汉理工]

第九章房地产交易的达成 学习目标1 了解各类房地产交易 转让 抵押 租赁 的概念 2 掌握各类房地产交易 转让 抵押 租赁 的基本流程 3 理解房地产交易所涉及的各类法律文件 4 理解各类房地产交易合同的内容 第一节房地产交易的概念 房地产交易 是指以房地产为特殊商品而进行的各种经营活动 根据 城市房地产管理法 第二条规定 房地产交易是指当事人之间进行的房地产转让 房地产抵押和房屋租赁活动的总称 它包括房地产转让 房地产抵押和房屋租赁三种形式 一 房地产转让的概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖 赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为 房地产转让的实质是房地产权属发生转移 城市房地产管理法 规定 房地产转让时 房屋所有权和房屋所占用范围的土地使用权同时转让 房地产转让主要有房地产买卖 交换 赠与 以房地产抵债 以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立法人使得房地产权利发生转移 因企业兼并或者合并房地产权属随之转移等六种情形 房地产买卖是房地产转让最基本的形式 二 房地产抵押的概念 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为 抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人 作为本人或者第三人履行债务担保的公民 法人或者其他组织 抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民 法人或者其他组织 三 房屋租赁的概念 房屋租赁是指房屋所有人作为出租人 在一定期限内将其房屋出租给承租人使用 由承租人向出租人支付租金的行为 房屋租赁是房地产交易的主要形式之一 是民间调剂住房余缺的主要方式 也是无房者解决住房困难 满足生产经营需要的重要途径 出租人和承租人可以是个人 也可以是单位 第二节房地产交易的基本流程 一 房地产转让的基本流程 一 房地产买卖的基本流程房地产买卖是房地产转让最基本的形式 目前房地产买卖主要有商品房预售 商品房现售 二手房买卖 商品房预售合同转让 房地产开发项目转让等类型 1 商品房预售的基本流程商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人 由承购人支付定金或价款的行为 商品房预售的基本流程为 第一步 房地产企业申请取得商品房预售许可证 第二步 房地产开发企业与房地产经纪服务机构签订委托销售合同 或自行销售 第三步 房地产开发企业或其委托的房地产经纪机构发布售房信息 第四步 预购人通过中介 媒体等渠道了解该楼盘并产生购买意向 第五步 预购人查询了解该楼盘的权益和物质实体等基本情况 第六步 预购人与开发商签订商品房预售合同 第七步 办理预售合同文本登记备案 第八步 商品房竣工后 开发商办理初始登记 交付房屋 第九步 预购人与开发商签订房屋交接书 第十步 办理过户 登记领证手续 2 商品房预售合同转让的基本流程商品房预售合同转让是指商品房预售合同经登记备案后 买受人将其向房地产开发企业预购的商品房再转让他人的行为 商品房预售合同转让的基本流程为 第一步 预购人将经交易中心登记备案的预售合同通过中介等渠道寻找受让人 第二步 签订预售合同权益转让书 第三步 预售合同转让登记备案 3 房地产开发项目转让的基本流程房地产开发项目转让是指房屋在建工程权利人在房屋建设期间 将在建房屋及其土地使用权全部或部分转移给他人 包括共有权人 的行为 房地产开发项目转让的一般流程为 第一步 房地产开发项目权利人向房地产管理部门提出转让申请 第二步 房地产管理部门对申请进行审核 批复 第三步 转让双方签订房地产开发项目转让合同 第四步 到国土资源管理部门办理土地使用权变更登记手续 第五步 持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案 4 商品房现售的基本流程商品房现售 是指房地产开发企业将其依法开发并已竣工验收合格的商品房出售给买受人 由买受人支付房屋价款的行为 商品房现售的一般流程为 第一步 房地产开发企业办理商品房初始登记取得房屋所有权证 第二步 房地产开发企业与房地产经纪服务机构签订委托销售合同 或设立售楼部自行销售 第三步 房地产开发企业或其委托的房地产经纪服务机构发布售房信息 第四步 买受人通过中介 媒体等渠道了解该楼盘并产生交易意向 第五步 买受人查询该楼盘的权益和物质实体等基本情况 第六步 买受人与开发商签订商品房销售合同 第七步 办理过户 登记领证及房屋交接手续 5 二手房买卖的基本程序二手房买卖是指房屋所有权人将其依法拥有所有权的房屋 不包括新建商品房 通过买卖转让给他人的行为 二手房买卖的一般流程为 第一步 卖房人通过房地产经纪服务机构 媒体等渠道发布卖房信息 第二步 购房人通过房地产经纪服务机构 媒体等渠道寻找交易房源 第三步 购房人了解房屋的权益和物质实体等基本情况 第四步 交易双方签订房屋买卖合同 第五步 办理交易过户 登记领证及房屋交接手续 二 房地产交换的基本流程不同房地产交换形式的流程并不完全一致 但总体而言 都要经过以下几个基本流程 第一步 换房人通过房地产经纪机构等渠道寻找房源 第二步 交换双方签订住房差价换房合同 第三步 到房地产登记机关进行换房合同登记备案和审核 第四步 产权交易过户 领取房地产权证 三 房地产赠与基本流程房地产赠与可分为生前赠与和遗赠两种 1 生前赠与的基本流程第一步 赠与人与受赠人签署赠与书 受赠书 赠与书与受赠书须经公证机关公证后方可生效 第二步 赠与双方持公证的赠与书与受赠书 房地产权证等资料到房地产登记机关办理赠与登记领证手续 2 遗赠的基本流程第一步 房地产权利人生前订立遗嘱 承诺将其自有的房地产在其死后全部或部分送给受赠人 此遗赠书必须经公证机关公证后才有效 第二步 房地产权利人死亡 遗嘱生效 受赠人接受赠与 第三步 受赠人持有关合法文件到房地产登记机关申请办理过户登记领证手续 二 房地产抵押的基本流程房地产抵押按房地产的现状主要分为土地使用权抵押 在建工程抵押 预购商品房贷款抵押 现房抵押四种方式 三 预购商品房贷款抵押的基本流程预购商品房贷款抵押 是指购房人在支付首期规定的房屋价款后 由贷款银行代其支付其余的购房款 将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 其基本流程为 第一步 金融机构对预售楼盘进行审查 决定是否对其提供个人住房贷款 第二步 预购人与房地产开发企业签订商品房预售合同 第三步 办理商品房预售合同登记备案手续 第四步 预购人支付首期房价款 将预购商品房设定抵押 第五步 抵押权人与抵押人签订预购商品房抵押合同 第六步 抵押双方持抵押合同及经房地产登记机关登记备案的商品房预售合同到房地产登记机关办理抵押登记 登记机关在抵押合同上做记载 第七步 预购商品房在抵押期间竣工的 抵押人在领取房地产权属证书后 应当与抵押权人重新办理房地产抵押登记 第八步 债务履行完毕或贷款已清偿 抵押双方向原登记机关申请办理抵押注销手续 三 房屋租赁的基本流程 房屋租赁实际上是房屋流通的一种特殊形式 它是通过房屋出租逐步实现房屋价值 从而使出租人得到收益回报的一种房地产交易形式 房屋租赁主要有房屋出租和房屋转租两种形式 房屋转租 是指房屋承租人在租赁期间将承租的房屋部分或全部再出租的行为 租赁管理办法 规定 承租人经出租人同意 可以依法将承租房屋转租 出租人可以从转租中获得收益 一 房屋出租的一般流程第一步 出租方或承租方通过中介等渠道寻找合适的承租人或出租房源 第二步 出租方与承租方签订房屋租赁合同 第三步 持房屋租赁合同及相关材料到租赁房屋所在地的房地产登记机关申请办理房屋租赁合同登记备案 第四步 领取房屋租赁证 缴纳相关税费 二 房屋转租的一般流程第一步 原承租人取得原出租人的书面同意 将其原出租的房屋全部或部分再出租 第二步 原承租人与承租人签订房屋转租合同 第三步 将转租合同和原房屋租赁证到房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案 第四步 领取经注记盖章的原房屋租赁证 缴纳有关税费 第三节房地产交易中涉及的法律文件 一 建设用地规划许可证 在城区规划内进行建设需要申请用地的 必须持国家批准建设项目的有关文件 向城市规划行政主管部门申请定点 由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限 提供规划设计条件 核发 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合规划的法定凭证 建设单位或者个人在取得 建设用地规划许可证 后 方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地 经县级以上地方人民政府审查批准后 由土地管理部门根据土地管理的有关规定供应土地 二 建设工程规划许可证 建设工程规划许可证 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 在城市规划区内新建 扩建和改建建筑物 构筑物 道路 管线和其他工程设施 必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请 由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求 核发 建设工程规划许可证 在核发 建设工程规划许可证 前 城市规划行政主管部门应对建设工程施工图进行审查 建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后 方可申请办理开工手续 三 施工许可证 凡是从事各类房屋建筑及其附属设施的建造 装修装饰和与其配套的线路 管道 设备的安装以及城镇市政基础设施工程的施工 建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取 施工许可证 工程投资额在30万以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程 可以不申请办理 施工许可证 省 自治区 直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况 对限额进行调整 并报国务院建设行政主管部门备案 四 商品房预售许可证 为规范商品房预售的行为 加强对商品房预售的管理 保障购房人的合法权益 我国实行 商品房预售实行预售许可证制度 即房地产开发企业只有取得了 商品房预售许可证 方能预售商品房 房地产开发企业取得了 商品房预售许可证 后 就可以预售商品房 开发企业应当与承购人签订书面预售合同 商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续 五 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 根据 商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 以下简称 规定 房地产开发企业销售商品住宅时 应向买受人提供 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 这是房地产开发企业销售商品房住宅 在住宅交付使用是两个必备的和重要的文件 第四节房地产交易合同的内容及其签订 一 房地产转让合同及其签订按房地产的实体形态不同 房地产转让合同主要有商品房买卖合同 二手房买卖合同 房屋在建工程转让合同以及土地使用权转让合同等几种类型 其中最常用的是商品房买卖合同和二手房买卖合同 一 商品房买卖合同及其签订的注意事项 1 商品房买卖合同的主要内容 1 当事人名称或者姓名和住所 2 商品房基本状况 3 商品房的销售方式 4 商品房价款的确定方式及总价款 付款方式 付款时间 5 交付使用条件及日期 6 装饰 设备标准承诺 7 供水 供电 供热 燃气 通讯 道路 绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益 责任 8 公共配套建筑的产权归属 9 面积差异的处理方式 10 办理产权登记有关事宜 11 解决争议的方法 12 违约责任 13 双方约定的其他事项 2 签订商品房买卖合同的注意事项 1 计价方式商品房销售可以按套 单元 计价 也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价 2 总价款和支付方式 3 面积误差的处理 4 商品房交付使用的时间及条件 5 房屋装修的质量标准 二 二手房买卖合同及其签订的注意事项 1 二手房买卖合同的主要内容一般来说 二手房买卖合同应包括以下主要内容 1 当事人的名称或姓名 住所 2 标的 如写明房屋位置 性质 面积 结构 格局 装修 设施设备等情况 3 价款 主要写明总价款 付款方式 付款条件 如何申请按揭贷款 定金 尾款等 4 履行期限 地点 方式 5 违约责任 6 解决争议的方式 7 合同生效条款 8 合同中止 终止或解除条款 9 合同的变更与转让 10 附件 2 签订二手房买卖合同的注意事项 1 要核实并写明签约主体买卖双方在签订二手房买卖合同前 需要首先确认签约主体的真实性 主要是核实卖方主体资格的真实性 签约主体资格的真实性是房屋买卖合同成立的前提条件 尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方担保的情况下 更需注意这个问题 2 明确双方违约责任 3 标明付款过户时间 4 注明费用交接时间 5 有代理费明细单 6 使用补充协议 二 借款合同和房地产抵押合同 一 借款合同借款合同是借款人向贷款人借款 到期返还借款并支付利息的合同 根据 合同法 的规定 借款合同采用书面形式 但自然人之间有约定的除外 借款合同的内容包括借款种类 币种 用途 数额 利率 期限 还款方式等条款 房地产抵押合同的主合同大多数是借款合同 二 房地产抵押合同及其签订的注意事项 1 房地产抵押合同的主要内容房地产抵押合同是债权债务主合同的从合同 房地产抵押合同应当载明以下主要内容 1 抵押人 抵押权人的名称或者个人姓名 住所 2 主债权的种类 数额 3 抵押房地产的处所 名称 状况 建筑面积 用地面积以及四至等 4 抵押房地产的价值 5 抵押房地产的占用管理人 占用管理方式 占用管理责任以及意外损毁 灭失的责任 6 债务人履行债务的期限 7 抵押权灭失的条件 8 违约责任 9 争议解决方式 10 抵押合同订立的时间与地点 11 双方约定的其他事项 2 签订房地产抵押合同的注意事项 1 当事人必须以书面形式订立抵押合同 城市房地产管理法 第五十条规定 房地产抵押 抵押人和抵押权人应当签订书面的抵押合同 因此 抵押合同为要式合同 必须以书面的形式签订 2 明确房地产抵押合同是主合同 借款合同 的从合同 是为了保障主合同的履行而设立的合同 签订合同时 必须注意对照主债合同的有关条款 由于是主合同的从合同 主合同无效时 房地产抵押合同也无效 因此在签订房地产抵押合同时还要注意主合同的有效性 3 以预购商品房贷款抵押的 必须提供生效的预购房屋合同 4 抵押当事人应当自房地产抵押合同签订之日起30日内 到房地产管理部门办理房地产抵押登记 三 房屋租赁合同 1 房屋租赁合同的主要内容房屋租赁合同由租赁双方协商议定 一般包括以下主要内容 1 租赁当事人姓名