如何确认购房合同真假

1/36如何确认购房合同真假签购房合同注意事1、购房合同补充协议：购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题。第一，要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。第二，明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。第三，应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。2/362、基本信息合同双方当事人：出卖人：_注册地址：_营业执照注册号：_企业资质证书号：_3、签定正式的购房合同，在拟定的时间地点，购房者备齐所有凭证，与开发商或代理商正式签定购房合同。预售合同和出售合同区别：购房合同一般包括商品房预售契约和商品房买卖契约两种。二者区别在于：预售合同在商品房预售时采用，房屋竣工交付使用，买受方付清全部房价款后，可直接办理过户手续。商品房出售合同适用于商品房现居销售。3/36因此，现在签的预售合同，交房时不再签出售合同，可以直接办理过户手续。如果预售合同是在1997年5月31日前签订的，仍需按合同本身约定，在房屋交付使用时签订出售合同，方能办理证户手续。购房合同的主要内容包括以下几方面：4、问题一：在认购书里没有注明免责的退定条款因何种原因退房以及后果如何?购房者与开发商签订认购书后，则需交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是购房者没有履行合同，所以没收定金。1问题二：合同主体认定不明购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都是可能导致合同无效的问题。另外，项目是由A公司开发的，实际上却是由B公司投资，但作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。5、当人们用半生甚至是一生的积蓄，花巨款购买了一4/36套住房、且费尽心机进行装修后，这一巨额房产一旦遇到天灾人祸，怎样可以挽回损失？有资料表明：目前不知怎样投保住房及对住房投保险种不熟悉的占60以上；自己主动投保的只占20左右。这说明了解住房投保，以及选择相关险种就非常重要。一、如果是贷款买房，可投保城镇居民贷款保险。该险种的保险责任是因火灾、爆炸、暴风、暴雨、洪水、龙卷风及空中坠落物造成投保房屋损坏。保期自贷款次日零时起到贷款还清之日止。按保险费率和保险金额，年保险费率为1。保险金额按购房合同的实际价值确定。另外，保险公司目前开办的住房保险还有住房抵押保证保险、购房贷款定期人寿保险等。由于住房保险开办时间不长，因此在一些城市抵押保证保险还处于暂停阶段、但做为投保人还可选择其它贷款住房保险。6、随着住房金融业务的发展，越来越多的市民通过按揭圆了自己的住房梦，提高了本人与家庭的居住质量。但是，在借款人办理银行贷款时，银行专家发现，不少借款人常常会忽略一些原本应值得注意的问题与环节。在此专家向广大读者介绍，在办理贷款时的注意事项：一、申请贷款额度要量力而行在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的5/36经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。二、办按揭要选择好贷款银行7、房屋必须有质检站核发的房屋质量合格证明。按照有关规定，房屋交付使用前，必须要经区级房屋质检站验收合格，才能允许住户居住。在查验此合格证件后，住户自己也要对房屋进行质量检查，发现问题要及时解决。凡竣工的工程，一般须做到“五通一平”即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。要做到煤气表、电表、水表三表到户。室内清扫干净，水池、水盆、粪桶、垃圾道、门窗、玻璃、管道清理干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。8、第一项：关于五证陷阱：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多6/36少。3、对于承诺证件正在办理中的开发商，可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。律师建议增加补充条款：2出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。第二项：关于公摊面积陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。律师建议增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第_种方式处理：1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在7/36超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。第三项：关于房产证陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。律师建议增加补充条款：如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第_种方式处理：1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第8/361种第项的违约金计算标准承担责任。2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。第四项：关于书面通知陷阱：合同中约定通知义务后，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。律师建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快9/36件的方式通知对方。3第五项：关于所售房屋的坐落位置陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。律师建议增加补充条款：出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。第六项：关于所售房屋的抵押陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。10/363、要求开发商提供保证责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。第七项：关于物业管理公约陷阱：物业管理条例今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订物业管理公约。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了物业管理公约。3、买受人也应签订三方都署名的物业管理公约。律师建议增加补充条款：出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订物业管理公约。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的物业管理公约。第八项：关于各方责任范围11/36陷阱：如果因开发商的各种原因情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。4如何签定购房合同购房之前签订的合同，一个非常重要的一点，在你定下这个房子，并且交了一定数额的定金之后，开发商会跟你签订一个定房书之类的东西，这时你要要求开发商给你提供一个商品房买卖合同和补充协议的范本，拿到之后，有比较充分的时间对相关的条款进行研究，确定与发展商在签合同过程中的一些重点方面，做好签定合同的一些准备工作。第二，在签定合同之前，要再次审定房地产项目的相关证件，象项目的土地使用证、销售许可证之类的，签定合同时，要再次对这些证件进行审核，这些证件主要包括土地使用权证、建设规划许可证、建设用地许可证、建设开工许可证，最重要的一个就是商品房的销售或者预售许可证，按照相关规定，销售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件，如果你看到这个项目是现房，开发商跟你说这个房子不需要办理销售许可证，应该要求开发商给你出示其他的一些证件。销售许可证如果你看到原件，还可以通过上网查询销售许可12/36证的号，是不是跟审批的范围相一致。再有就是土地证是否抵押了，土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可，如果是销售代理公司进行销售的，要对他的资格进行审核，比如说执照以及跟开发商之间的授权书等。第三，要携带相关的一些证件，需要携带身份证，如果是购买经济适用房，还有户口本，如果是外地的话，需要有身份证和暂住证，如果是公司购房，需要有营业照的复印件等等。第四，在签订购买合同之前的一些手续，如果买售人，也就是房主，不能亲自到售楼现场签定合同的，需要事前签订授权书，并且经过公正。如果是16岁以下人购房的，比如说由家长买房，写孩子的名字的，如果是未成年人的监护人，必须在未签约前，必须到公证处进行公证。下面针对购买合同的重点条款，把签定合同过程中的每一条需要注意的问题，向你做事一个介绍。购买合同的第一条，项目建设依据，在审核这一条条款内容时，需要注意在合同中填写相关的内容，与开发商提供的相关证件是否一致，比如说编号和经营范围。第二条，是商品房的销售依据，您需要做的跟第一13/36条基本相同，需要核对销售许可证的号码，批准的机构，以及销售的方式，与开发商在售楼处悬挂的售楼许可证是否一致。在某些情况下，在开发商签合同之前，看不到销售许可证，比如说销售许可证去换新的，或者放在其他的地方，按照规定，这是不允许的，必须在售楼现场，遇到这样的情况，可以上网查询，有一个北京房地产的网站，在里面专门有一个查询销售许可证的功能，您在上面如果输进看到销售许可证的复印件或者号码，会告诉你房管局对这个证件的许可、销售的范围以及销售的方式等等。第三，就是买售人所购房屋的基本情况，合同的第三条是买售人的基本情况，对商品房的基本坐落，房屋的用途、结构、层高、层数、面积做出了明确的约定，购房人应该仔细的核对相关内容，特别重视有关于建筑面积的内容，一般来说，现在如果我们购买的是期房，现在的面积只是一个合同约定，也就是说只是开发商和房地产管理机构通过对图纸做一个预测绘得出的一个面积。在建筑面积包括两个部分，也就是说我们在合同中签的建筑面积包括两个部分，一个是套内的建筑面积，一个是分摊的公用面积，套内的建筑面积相当于地毯面积加上套内的墙体面积以及阳台的面积，分摊公用面积的范围，按照北京市现行的共谈面积的规定，比如说这个楼的大堂、电梯、楼梯14/36间、电梯井、垃圾井、消防控制室、消防通道、变电室、空调机房、热水、锅炉房、电梯工休息室，以及其他功能上为该建筑服务的建筑用房。分摊的第二部分，包括套内与公用建筑面积之间，分隔墙以及外墙，外立面墙体投影的一半，不应该进入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。第三，为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。按照这个表，北京市规定应该在各区县国土资源和房屋管理局批准的章，也就是说分摊面积已经在房管局备案了。商品房买卖的第四条，现行的计价方式有三条，一个是按照建筑面积结算，第二按照套内面积结算，第三按照套即单元来计算，现在北京大多数开发商大多采用第一种，但也有开发商按照第二或者第三种方式计价。这三种计价方式都可以使用，看你具体选择的项目以及开发商与你协商的结果。第五条是面积确认和差异的确定。这一条是买房人15/36比较关注的，也是交货结算过程中，买房人和开发商容易产生争议的一条条款。一般情况下，如果选择一个开发商会愿意让客户来选择，比如说多退少补等。在这里，我建议购房人选择在合同里已经规定的第二种处理方式，即确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息，你也可以接受。第六条是付款方式与期限。现在大家购房，一般的付款方式在合同里分为三种：第一种，一次性付款一般情况下，在你签订正式购房合同之内，多少时间之内把所有的房款给开发商，建议您在付款时，可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，这也是一种保障。第二种分期付款的方式，这跟平常所说的银行按揭不一样，也就是说你跟开发商达成一定的协议，按照房屋的工期按比例进行付款，如果选择这种付款方式，需要注意的是把每一次付款的时间，如果是按照建筑期的话，以及工程应该完成的进度，在合同中规定清楚。第三种其他的方式，也就是指商业贷款或者公积金等。对于选择商业贷款和公积金的付款方式，第一您要注意留出足够的办理付款手续的时间，按照现在北京市场的情况，一般来说办理银行按揭最长的时间，不应该超过30天，也就是说16/36你从签订正式购房合同之日起，提供正式的资料，一般情况下，30天可以正式的批下来。如果是公积金或者组合贷款，相对时间比较长一些，大概一个半月左右，应该可以批下来，所以在约定付款方式的时候，您要把相应的时间留出来，因为如果你采用商业贷款或者公积金的方式，在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。在签订正式购房合同之前，建议你向开发商指定的银行，或者向律师咨询一下你的资信条件，看你是否能够得到资信贷款，避免出现其他的麻烦。第七条是卖售人预期付款的违约责任。这里规定，如果你没有按照规定的时间付款，应该支付的违约金比例，以及开发商可以解约的条件，这一条在签订的过程中，与后面的第九条，开发商预期交房的违约责任，应该是对等的，也就是说他的违约期限、违约金的比例及天数，应该要与购房合同中，第九条第七条应该约定平等一致，也就是说开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。第八条是一个交付期限，在买房的过程中，开发商的销售人员会告诉你什么时候会竣工，最后的交付期限应该以合同约定的为准，在北京市的现行规定，开发商应该17/36向售楼人提供建筑施工完成表，这应该由监理单位、建筑单位申请验收，由建委备案的一个文件，同时应该提供住宅质量保证书以及住宅使用说明书等。第九条是出卖人的预期违约责任，除了应该注意与第七条平等之外，还应该注意到比如说您租的房子到期了，或者说买新房子等，应该注意违约金约定的比例，也就是说30天违约金的数额，应该相当于同等档次的房子违约金支付比例。第十条，有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。第十一条，房屋的交接，平时所指的收楼，并不是说开发商把这个楼建好了，你看起来可以住可以收了，就达到了可以得到交楼的条件，应该提供房屋实测的数据。按照北京市的相关规定，开发商应该请房地产的管理部门认可的有资质的机构对房屋的面积进行实测，在交楼的时候，应该提供实测面积的数据，以及我们所说的住宅质量保证书以及住宅使用说明书，如果开发商提供证明原件不全的，可以拒绝收楼，由此产生的一切责任，由开发商承担。18/36第十二条，产权及相关证件的保证，开发商要向购房人没有其他的纠纷，北京在这方面的管理还是比较严格的，在开发商对项目开发的过程中，比如说向银行等单位做过抵押的，你签了商品房买卖合同时，这个合同是不能登记的，只有经过债权人同意，开发商将这套房子的抵押权做了撤销，这个合同才能做预售登记，从现在的情况来看，北京市合法的开发商、合法的项目，您所购买的房子产生债权债务纠纷的可能性，还是比较少的。第十三条，出卖人关于装饰的违约责任，有一个标准的条款，如果说开发商不能按照合同约定标准交房的，应该向购房人提供双倍的差价，在装修的过程中，可能还会牵扯到人工费等，很难弥补你的损失，建议你跟开发商谈，赔偿双倍的差价。第十四条，开发商关于基础设施和配套设施的承诺，一般来说，标准合同中有五项，首先是通水通电通电梯，保证你售楼之后，这是最基本的保障。再有就是有关于天然气以及燃气管道的开通，一般来说，开发商会跟你说等到入住之后，比如说入住率是多少，但是目前北京市并没有明确的规定，说入住率达到多少才可以开通天然气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。对于您购买19/36园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对您比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。第十五条，关于产权登记的相关规定，约定了办理产权证的时限，以及违约的条款，购房人可以根据实际的情况，可以选择退房或者违约金。按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商比较将登记资料提供给产权办理部门备案。如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选20/36择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。第十六条保修责任，商品房交付使用之后，开发商应该按照住宅质量保证书的责任，提供相应的保修责任。第十七条双方约定的一些条款，合同里有四条标准的条款，房屋所在楼宇的屋面使用权、外墙使用权以及楼宇的命名权、小区的命名权，后两项的命名权，一般是出卖人报房管局进行批准，前两项应该是归买售人所有，但是必须是物业管理委员会或者是业主管理委员会来统一决定屋面和外墙面的使用权。第十八条对于房屋用途的约定。现在大多数的项目，北京分有住宅、有公寓，还有商业项目、写字楼等，如果你买房做居住，对一些楼盘商住两用的话，可能在居住的过程中产生一些问题，在这个合同的第18条，对于房屋用途做了一个规定，一般来说，是按照商品房销售许可证批的用途进行填写。第十九条，在合同履行过程中发生的争议，双方选择的解决方式。第一是合同里你可以选择由仲裁委员会仲裁，第二依法向人民法院起诉，这两条各有优势，建议按照自己的情况进行选择，如果是仲裁，需要注意的是需要把仲裁委员会的全称写清楚，才能在法律上生效。仲裁的优点，因为仲裁委请的专家都是这方面的资深专家和教授、律师，公正性和专业性非常强，而且是一仲终举，直接进21/36入生效时间，可以在时间上比诉讼更快。缺点是仲裁的费用可能比较高。第二条，通常我们选择向人民法院起诉，你到开发商所在的区级人民法院起诉，还可能经过上诉等，可能时间比较长，但是费用比较低廉。第二十条，比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。附件一是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向；第二要标注面积，或者是面积的标尺。附件二是公共部位和分摊部分的建筑面积构成，分摊面积的说明需经房管局审核备案，会盖一个章。附件三是装饰和装修的标准，在这个条款中，对商品房的外墙、内墙、顶棚、阳台、电梯、通讯、电视频道、保卫设施等进行一些约定，特别要注意，如果是购买精装修的房屋，对于装修材料的价值和品牌，一定要在合同中约定清楚，必要的时候，一定要标明不低于样本间的标准。22/36附则四是补充协议，相对于过去的预售契约，还是比较详尽的，购房人为了保护自己的合法权益，还可以根据实际的情况，跟开发商签订补充协议，但是应该说补充协议的条款不宜过多，特别是如果开发商提供了标准的补充协议条款，如果条款很多的话，那你一定要仔细审核。对于我们前一阵子，包括媒体提供的有一个204条的补充协议条款，对你购房的各方面知识进行普及，但是在跟开发商签约的过程中，我觉得现实的可操作性非常差，可以在其中选择一些您认为非常重要的与开发商进行协商。下面，我介绍一些重点的方面，跟开发商进行协商的。第一是关于开发商的违约赔偿条款，如果你购买的商品房，因为工程质量不合格，不能通过验收，或者逾期交房日期超过了，造成了购房人退房的，在标准条款中只规定了开发商退还房款以及利息，并没有规定开发商要赔偿购房人的其他损失。在补充条款中您可以跟开发商约定，如果因上述原因造成退房，开发商应该赔偿你的实际损失，包括你选择按揭方式过程中付出的一些费用，比如说还有贷款利息等。第二，有关于房屋实用率的问题，在北京市场中对使用面积产生纠纷是最多的，很多客户都会提出质疑。在合同条款中，为了避免将来出现这样的纠纷，有两种方式可以选择。第一种方式，在补充协议中跟开发商约23/36定，面积结算以套内面积为依据，在主合同选择面积依据中就选择以套内面积为结算的依据，如买房技巧买房子的技巧没有一个准确的说法，只是你积累的知识和经验多一些，技巧就会积累得多，关键还得是头脑清醒。我的名字很好记“田双立”，要想了解也很好办，点击“百度”，打上我的名字就可以了，记住我的电话，将来有什么房产方面的问题可以第一时间跟我通话。电话：82297581“置业者学院”在搜狐焦点网业主论坛上有一个分论坛，大家可以上去看一下，里面有我多次的讲课、网站做的视频，关于购房已经讲到了第九堂课，可以直接下载一些专业知识。有和以前重复的东西我不想再讲，我讲主要在网络和报纸上找不到的。我今天主要围绕着买房讲技巧。第一，防忽悠、买个明白房。第二，较较真，收个放心房。作为弱势群体怎么能防止忽悠买个明明白白的房子？往往这个明白是由很大的滞后时间，等了一年半载期房变成了现房，领了钥匙、到屋里明白了一大半，住进了一年半载房子的毛病暴露了，那个时候也明白了，到那个时候也晚了。关于第一个方面我讲两个方面。一是买房子只认准“五证”。现在的合同全国上下都是格式文本，一个字、一24/36个标点符号都不允许改，那还学什么？迷迷胡胡地签吧，这不是大家的初衷。弄明白，知道格式条款里藏着什么，背后想剥夺弱势群体购房者的什么权利。当然买房子不可能买得百分之百满意，但是得弄明白哪些陷阱可以忍受。现房或者准现房比较方便，直接到现场就可以看到；买期房未稳定因素太多，特别是社会上出现的一些纠纷包括政府难以处理的一些麻烦都是起源于期房。对于期房、准现房和现房的识别，我分了三个方面，刚才谈到了“五证”必须具备，后面就是我常说的“两书三表”，这里面的猫腻是什么？交房程序看真假。如果一个心地坦然，你来收房的话你来收任何一套房子都是合格的，不怕你们先验房，验了房有问题就修。但是大多数开发商先忽悠你领了钥匙再验收房，验了什么毛病你烦了我不烦。从去年开始，整个济南大部分地区楼盘的开发商都在仿效“防甩项”，我们叫“防甩项”、业内叫“偷工减料”，我们买的房子要审核施工方案及施工图纸。求大同、存小异，对于房屋瑕疵往往有一些可以通过装修进行解决，有一些属于结构尺寸适度地影响美观的问题，房子是不可能退了，你只要明明白白地不影响居住，我的意见就可以放弃。但是大项严重影响使用的一些质量问题，必须盯着修复，为什么盯着？收房就好像是游击战，特别是施工队，当验房师在墙上、地上有问题的部位做出了标识，你前脚25/36走他用后脚一抹就看不见了。所以重大问题需要拍照，需要买上当天的报纸，把那天的报纸插进数码相机的镜头里。往往数码相机的日期法律是不认可的，因为它可以通过技术手段修改，但是当天的报纸不可能处理成明天、后天的，因为当天验房不可能出来明天、后天的报纸，只可能买当天的报纸。取证的作用是证明我今天来收房了，发现了这么多问题，虽然我被迫交了半年、全年的物业费、拿了钥匙，但是这些问题是存在的，是你在交给我的同时就已经共存了。你用多长时间给我修好，将来上至法庭、下至政府机关这是一个不可磨灭的证据。最后就图个放心，我住进了这个房子，起码我这一辈子房子塌不了，起码我这一辈子房子漏不了，这是最起码的两条。要想别人不忽悠你，就得听毛主席的话“好好学习”。一句话，从买房开始，狂轰乱炸的房展会弄得一头雾水，到了售楼小姐这里又给你点上“眼药”头晕了。开发商的销售策略，前面商量着赶快降价，后面大喇叭喊着房子卖完了，实际上是囤积房子。认筹那一天雇上民工去排队，造成的声势是楼价上涨，开发商还得说不要买了，等我下一个楼盘吧。最后购房者一头雾水，看眼晕了，沙盘里稀稀拉拉，交房的时候成了钢筋混泥土的丛林了。最后就说了“怎样才能辨别，防忽悠”26/36？首先要了解开发商。买一个楼盘首先要了解这个开发商的历史，这个开发商在我们这个城市或者在中国其他地区搞开发的业绩，如果说口碑不好，最好别买他的。作为一个楼盘，合法证件第一个就是房地产开发经营权证明，证明你开发这个小区你这个开发商是有合法营业执照并且有够级别的资质的。同时，这个小区审批的面积、土地、公建、配套等等都写得很清楚。同时，这个工程项目还要在济南市建委进行备案登记才能进行下一步的开发。书归正传，谈到了“五证”。我总结买房子一定要认准“五证”、“两书”、“三表”。五证中的土地使用证证明你盖房子的土地是合法的。中国土地的有两种性质，一种是划拨，比如说经济适用房是免费提供土地，是划拨的。第二种是出让。出让就是通过“招拍挂”，开发商花钱拿地，取得了这块地的开发权。第二个证是建设用地规划许可证，你买这块地是干什么用的，搞厂房还是搞商业还是建住宅，建多大面积。第三个证是建设工程规划许可证，工程上建多少栋楼、总建筑面积多大、容积率、公建等等都要在这个证上体现出来。“三证”办完了，必须按国家规定交上配套费和其他的规费，在我们这个城市是每平方米246元。通过招标选择信誉度高的施工单位，开发商的首期资金必须到位25%，工期计划及交房时间落实才能颁发27/36第四个证建设工程施工许可证。当多种风景、小高层建起1/3的时候，还得具备当地政府其他符合条件规定的时候，才能颁发商品房预售许可证。我认为在不久的将来中国就不允许预售了。常年来造成的房地产市场的混乱、纠纷乃至不安定因素都是起源于预售，将来会只卖现房。济南市建委房管局明确规定，开发商售房必须把“五证”公示在售楼部，用镜框子镶起来。在售楼部的土地证就是右边这一个，它有取得土地的性质和占地面积，底下有济南市国土资源局的公章。建设用地规划许可证是规划局盖章的，一般公示的不是皮，是里面文本的详细内容。建设工程规划许可证是规划局颁发的，建设工程施工许可证是第四个证。第五个证是商品房预售许可证。左边的是住宅，这个楼盘是5号楼，一共是七层，批准的预售面积7582平方米，如果建超了就违规。其中住宅多少平方、多少套，地下室多少平方、多少套。大家在看证的时候一定要看到这个证件的有效期，XX年5月19日-XX年5月19日，过期作废。如果它的楼没卖完，他应该申请续期。如果不申请，视为无效证件。右边这个证特别介绍是车库，它的位置在负一层，批准面积3751平方米，其中还有地下室362平方米。这个楼盘到了XX年6月4日没卖完，这里有一个红章“统一延期一年”，是市建委开发处盖的章，说明是有效的。28/36长期以来，社会上有争议的车库的所有权，由这一个商品房预售许可证的车库或者车位将来是会颁发房产证的，但是大部分小区颁发不了房产证，业主在不明真相的情况下，开发商忽悠了。有一些开发商确实没有任何手续建了地下室或者车库，但有一些是手续的。如果它办了人防工程的证这就得需要人防办批准，他可以获得建设地下车库的权利，但是产权归国家。战争以来哪怕是几百万的宝马也得开出去。在和平年代，开发商拥有支配权，就是可以租赁、可以出让、可以买卖。这样的地下车库和车位不能颁发房产证，如果战争不起来的话你可以拥有与土地证使用年限相同的使用权。这里谈到土地证我说一下。买房子的时候注意看清它的土地使用证期限最长的住宅是70年，但是我见到有40年的。怎么来的40年？这里面有很多的变化。可能前面一个单位用了十年、八年，后来又转了另一个单位，因为搞规划、办手续甚至开发商囤积土地的现象造成了这块土地证最后认定时间缩水为40年。你这套房子按正常寿命的话是土地寿命是70年，也就意味着在70年里你可以随便地使用房产，40年的土地证会出现什么情况？土地使用年限到期了，你再交土地出让金。享有40年土地使用权和70年土地使用权的房屋价值是不应该一致的，可能开发商29/36在卖房子的时候给你便宜了30、50甚至100、200元，那你得看损失30年的土地使用权意味着这30年还要土地出让金的话，你算算买的房子是不是合适。还有一个是防空地下建设许可证，这是省人防办批准的，市人防办颁发借鉴的。对商品房山东省比较规范的城市济南市算一个，正规商品房的预售款必须到市建委去备案，由政府来监管不可以挪用。对于施工图纸，也是由建委审图办进行联合审批，首先经过省建设厅进行审查、颁发合格证书以后再由市建委进行设计图审查备案，相当于八个单位会审以后这套建委盖上章，图纸就不能动了。在座的也有很多开发企业的领导，你们可以想一下，再完美、再大的工程最后的竣工图和当年市建委审批的施工图差距有多大。买房只认五证不听忽悠。开发商销售商品房的五证就好像是房产销售的绿卡，缺一不可。购房者除了看五证齐全和没有过期之外，还得辨认证件的真假，防止伪造、涂改。为了防止移花接木，购房者在签购房合同确认要买房子的时候，一定要看到原件。到了售楼部不管外面怎么装修的，不管售楼小姐多热情、多漂亮，你先看它墙上挂的“五证”。特别是“五证”的内容我刚才已经简单地点到了，详细的情况在网上有，买房子的时候可以下载下来看一看。“五证”中最重要的是国有土地使用证和商30/36品房预售许可证，两证表明了所售商品房的合法性。大家购房时一定认准商品房预售许可证的具体内容。比如说你买一号楼，一号楼说不定预售证没批下来。当前房地产市场突出的问题：规划变更、面积缩水、配套短缺、强制收房、程序倒置、质量低劣、逾期交房、拒不赔偿、违规收费等等，很多都是由虚假广告、霸王条款、合同欺诈引起的。下面讲一下签合同、识陷阱，图个明白。购房合同弄个明白就行，作为开发商来说是习惯于制造霸王条款的。业主会问为什么要受你的气呢？开发商不跟你罗嗦。这个行业近年来形成一种垄断行业，购房者被不良的开发商玩弄于股掌之间。如果购房合同上条款太霸道，房子也不太好，位置你再相中，我劝你也不要买，因为买了以后会有数不清的烦恼。霸王条款是平民的说法，官方的说法就是格式条款。中华人民共和国合同法第40条明确规定“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”第41条，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解与解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”理讲得很清楚，我这些年来也帮助业主打了不少官司，但是赢的不多。到31/36了格式条款认定上法官也没有按照第41条执行。从最简单的知识开始讲，签合同的时候认准右边这个版本的济南市商品房买卖合同，它的下边印着济南市建设委员会制定，济南市工商管理局监制，下面是日期。有这种版本的它符合建设部商品房买卖合同示范格式和条款，但不完全是平等和合理的。在我们这个城市，政府把关的第二种手段是市房管局商品房买卖合同的备案，它的目的是致使开发商囤积房子和“五证”不全的售房行为和打击一房二卖的不法行为。在济南只要是正规的商品房、有预售证的不会出现“一房二卖”的情况。下面开始谈合同。签合同识破陷阱，图个明白，倒不是说图纠正过来，纠正不过来。你实在觉得这些猫腻和陷阱无法忍受，就别买他的房子。第一，看清土地使用年限。第二，面积的猫腻。面积的猫腻直到现在不能说济南没有，基本上不是出自于动机，这个动机就是测绘部门和开发企业欺诈购房者。XX年1月1日济南市有八家有正规手续的测绘单位，以前搞的很乱，不能说百分之百正确，但是由于疏忽造成的误差不是由人为的协同欺诈。国家有规定，多退少补据实结算的原则是3%的原则，这在示范文本上是选项，我认为不应该是选项而就应该是3%的原则。现在济南市的开发商几乎90%左右的购房合同都是多退少补，如果你买100平方的房子给你盖成了120平方米，你32/36得多拿钱。3%的原则就是103个平方是合法的，我该多交给你3个平方的钱，那17个平方是你开发商送给我的，这就是法律。我买了个两室两厅，购房合同的预售面积是100平方米，交房的时候给我了96平方米，那你应该退给我5个平方的钱。因为3平方以内是多退少补，在第4个平方上是两倍赔偿，这样就成了5个平方。如果说你不在乎这些，你可以放弃。在我们这个城市，开发商在施工过程中跑完手续、做了变更的情况下预测和实测都是出自于房管局的一个二级单位济南市房产测绘研究院。基本上不会突破3%的公差。第三，买受人逾期付款的违约责任等同于逾期交房的违约责任。济南市南部有一个号称“长江以北最大的楼盘”，贷款的业主当时买房子的时候是不是在合同约定的5天内把自己的贷款手续和单位证明送交上来，凡是逾期的追究逾期付款的等同责任，从而减免开发商逾期交房的责任。贷款的朋友们注意按照合同执行。第四，交付期限和交付条件。在商品房买卖合同第八条明确规定，该商品房经过验收合格必须明确谁验收、谁提供的合格证明，最终是合格的。第五，出卖人逾期交房的违约责任。作为银行来说你逾期会有一个罚息，正常的是万分之三，有的楼盘到了万分之五。现在济南80%的是万分之一，15%的是%-%，33/36只有极个别的是3%-5%。对于开发商的违约行为处罚力度不够的话是一种纵容，他等于从