房地产经济学 3房地产产权理论[武汉理工]

第三章房地产产权理论 第一节产权理论概述 一 产权的涵义产权取其在经济学中的涵义 即财产的所有权 是指存在或设定在一切客体之中或之上的完全的权利 财产所有者在法律范围内 享有对其财产的占有 使用 收益和处分的权利 产权是由一束依情况而受限制的权利所构成的权利束 房地产产权即房屋所有权和土地使用权的综合 泛指房屋所有人对其房屋享有占有 使用 收益和处分的权利 以及排除他人非法妨害的权利 二 产权界定方式的发展 演进传统的产权界定方式有如下几种 一 习俗界定方式 二 暴力界定方式 三 国家界定方式 四 市场界定方式 以上几种产权界定方式是随着时间的发展 社会制度的转变而逐渐演变下来的 每一种界定方式都与当时的社会时代背景相适应 在当时的社会形态下 都起到了一定的积极作用 在现代市场经济条件下 形成了法律界定的方式 是适应当今市场经济发展的一种较为有效的界定方式 第二节土地产权 土地产权是有关土地权利的一束权利集合 是存在于土地之中的排他性权利 土地产权包括土地的所有权 使用权 租赁权 抵押权等多项权利 土地产权同其他财产权一样 必须在法律认可和保护下才能产生并发挥作用 一 土地所有权权能1 占有权能占有权能是指对物的实际控制 2 使用权能使用是指对物的有效利用 3 受益权能收益是指权利人可以由物之使用或者物之自然产出而获得经济利益的权利 4 处分权能处分权能是指权利人对物的权利变化作出决定 二 土地所有权的类型1 部落和氏族所有2 家族所有3 个人所有4 集体或合作社所有5 法人所有6 国家所有 三 我国土地所有权的基本特征在我国 土地所有权的特征表现在以下几个方面 1 权利的主体是特定的2 土地所有权行使的绝对性3 土地所有权行使的排他性 即法学上的 独占性 4 土地所有权具有追及力5 土地所有权能的完整性6 土地所有权能组成部分的可分离性和可复归性 二 土地使用权 一 土地使用权的含义在我国 所谓土地使用权 是指全民所有制单位 集体所有制单位 其他性质的单位或个人等土地使用者在法律允许的范围内对依法获得使用的国有土地或者集体所有土地所享有的占有 使用以及部分收益和处分的权利 二 土地使用权的基本特征1 权利的主体十分广泛2 土地使用权不得随意改变3 土地使用权是法律特别设定的一种物权4 土地使用权派生于土地所有权5 土地使用权权能构成的有限性6 土地使用权可以买卖 转让 三 土地他项权利土地的他项权利主要有 地役权 空中权 土地抵押权 租赁权等 第三节房屋产权 一 房屋所有权的概念和特征房屋所有权是指房屋所有权人在法律规定范围内 对房屋行使的占有 使用 受益 处分并排除他人干涉的权利 房屋所有权具有如下特征 A客体的特定性 B主体的广泛性 C交易的自由性 二 房屋所有权和产权类型1 房屋所有权的类型 1 根据房屋的坐落位置 房屋所有权可以分为城镇房屋所有权和农村房屋所有权 2 根据房屋的归属关系 房屋所有权可分为公有房屋所有权 法人房屋所有权和私有房屋所有权 2 房屋产权的类型 1 标准价产权 2 成本价产权 3 微利房产权 4 市场价房屋产权 三 房屋与基地的关系在我国 房屋与基地可以独立成立权利