房地产经纪与实务 5房地产经纪业务之一──居间业务的获得[武汉理工]

第五章房地产经纪业务之一居间业务的获得 学习目标1 掌握房地产居间的概念 特点 2 掌握房地产居间业务的操作流程 3 理解房地产居间合同的概念 权利义务 主要条款与格式 4 了解房地产居间合同签订的注意事项 第一节房地产居间的概念和特点 一 房地产居间的概念居间 顾名思义就是居于两者之间 即处在双方之间 房地产居间是指房地产经纪机构和经纪人员作为中介人为委托人报告房地产成交机会或撮合委托方与他方成交 委托方给付一定报酬的商业服务活动 它可以分为房地产指示居间和房地产媒介居间 房地产指示居间行为是指房地产经纪人员向委托人提供房地产的交易信息 包括交易的数量 交易行情 交易方式等 使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产 房地产媒介居间行为是指房地产经纪人员为委托人提供订约媒介的服务 在房地产经纪活动实际运作中 这两种行为方式不是完全独立的 常常需要相互结合才能促成交易合同的订立 目前在我国最主要的房地产居间业务是房地产转让居间和房地产租赁居间 一 房地产转让居间房地产转让居间是指房地产经纪机构和经纪人员为使转让方和受让方达成交易而向双方提供信息和成交机会的业务 转让包括买卖 赠与 交换等 房地产经纪人员从事的房地产转让居间业务主要指房地产买卖居间业务 房地产买卖可分为新建商品房期房买卖 新建商品房现房买卖和二手房买卖 目前我国房地产买卖居间业务主要是二手房买卖居间业务 二 房地产租赁居间房地产租赁居间是指房地产经纪机构和经纪人员为使承租方与出租方达成租赁交易而向双方提供信息和成交机会的业务 房地产租赁主要包括新建商品房的期权预租 新建商品房的现房出租 存量房屋的出租和转租 当前 我国房地产租赁居间业务主要是存量房屋出租居间业务 二 房地产居间的特点 房地产居间业务具有如下特点 一 居间人参与房地产交易身份的局限性房地产居间人只以自己的名义为委托人报告订约机会或替交易双方媒介交易 并不具体代表其中任何一方 因此 居间人没有代为订立合同的权利 如果经纪人代理委托人签订交易合同 这时经纪人的身份就不是中介人了 而是代理人的身份了 代理人与相对人签订合同只能以被代理人的名义 而不能以代理人自己的名义签订 经纪人在居间活动中的法律地位与在代理中的法律地位是不一样的 二 房地产居间业务范围广泛房地产居间活动可以渗透到房地产经济活动的整个过程 从房地产项目的策划开始 在融资筹资 地块选取 规划设计 施工 销售各个阶段 都可以发挥牵线搭桥的作用 房地产居间业务可以包括房屋买卖居间 房屋租赁居间 房屋置换居间 土地使用权转让居间等 三 居间人介入房地产交易活动的程度较浅居间人只是向委托人报告成交机会或撮合双方成交 起到穿针引线 牵线搭桥的作用 其服务内容较为简单 参与双方交易过程的时间较短 程度较浅 四 房地产居间是一种有偿的商业服务任何一种居间行为都是有偿的 只要经纪机构完成了约定的居间活动 促成交易双方成交 经纪机构就有权收取佣金 由于房地产的价值大 因此 佣金收入也较高 五 房地产居间业务的专业性强房地产居间活动要求房地产经纪人员具有丰富的房地产相关业务知识及法律税务知识 熟悉当地社会环境 经济条件 掌握市场行情 而房地产是一种特殊商品 交易双方投入的资金比较大 当事人对这种不动产的交易行为都比较慎重 正是因为当事人自己对房地产缺乏专业知识 才更需要经纪人介入交易 提供中介服务和交易保证 第二节房地产居间业务的操作流程 房地产具有区域性的特点 不同地区 房地产居间业务的操作流程都有各自的特点 下面介绍二手房居间业务 包括二手房买卖居间业务 存量房屋出租居间业务 的基本操作流程 其可以划分为居间业务的承揽 居间业务的促成和居间业务的延伸三个阶段 一 二手房居间业务的承揽阶段 在二手房居间业务的承揽阶段 房地产居间业务主要包括业务开拓 业务洽谈 房地产查验 居间合同订立4个环节的内容 一 居间业务开拓在二手房居间业务中 房地产供需双方是形成交易的前提 居间业务开始前的准备工作就是业务开拓 主要工作是客户 委托人 开拓 即争取客源和房源 一般房地产经纪机构会通过广告宣传和各种传播活动 来宣传自己 吸引客户和开拓市场 但是最重要的是要切实为客户提供高质量的服务 合理收取佣金 认真履行合同 促成居间业务成功 以质量和诚信获得客户信任 以良好的企业品牌来吸引和稳定客户群是业务开拓的根本途径 二 居间业务洽谈当委托人有初步委托意向时 房地产经纪机构就要派经纪人员与其进行业务洽谈 业务洽谈时要注意如下几点 1 倾听客户的陈述 充分了解客户意图与要求 同时衡量自身接受委托 完成任务的能力 2 查清委托人对委托事务是否具备相应的权利 当委托人是自然人时 还必须确认其是否具有完全行为能力 因此 要查验委托人的有关证件 如个人身份证 公司营业执照等 了解委托人的主体资格 生产经营状况及信誉 3 要向客户告知房地产经纪人员自己的姓名 房地产经纪机构的名称 资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项 4 双方就居间方式 佣金标准 服务标准以及拟采用的居间经纪合同类型及文本等关键事项与客户进行协商 对委托事宜达成共识 是居间业务洽谈中最重要的内容 三 房地产查验由于房地产商品的特殊性及其权属内容的复杂性 房地产查验应成为房地产经纪人员签订正式居间合同的前期工作 1 房地产查验的主要内容 1 委托房地产的物质状况 2 委托房地产的权属情况 3 委托房地产的环境状况 4 委托房地产的价格情况 2 房地产查验的基本途径 1 文字资料了解 2 现场实地查勘 3 向相关人员了解 四 居间合同订立为保护自身权益 避免纠纷发生 房地产经纪机构接受委托人的委托后应签订房地产居间合同 房地产居间合同的当事人双方 一方是居间人 即房地产经纪机构 不能是房地产经纪人员个人 但一般要求经办业务的经纪人员也要在合同上签署姓名和资格证号码 另一方是委托人 委托人既可以是自然人 也可以是法人 自然人必须具有完全民事行为能力 签订房地产居间合同既可以采用政府制订的房地产居间合同示范文本 也可以由双方共同协商 自行拟定合同文本 订立好居间合同应交至当地房地产登记机关进行合同备案登记 二 二手房居间业务的促成阶段 在二手房居间业务的促成阶段 房地产居间业务主要包括寻找房地产交易对象 引领买方或承租方看房 撮合买卖或租赁双方达成交易3个环节的内容 一 寻找房地产交易对象房地产经纪人员受理了委托业务后 主要应该收集三个方面的信息 标的物业信息 与标的物业相关的市场信息和委托方的信息 标的物业信息是指标的物业的物质状况 权属状况 环境状况等方面的信息 与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场 如中心城区二手住宅市场 城市边缘区别墅市场等 的供求信息 价格信息等 委托方信息包括委托方的类型 如个人或法人 信誉情况等 二 引领买方或承租方看房房地产是不动产 房地产交易中必不可少的环节是现场看房 从事居间业务的房地产经纪人员有义务引领潜在的买方或承租方到现场察看标的房地产的结构 设备设施 装修等实体状况和物业的使用状况 环境状况 并充分告知与该物业有关的一切有利或不利因素 三 撮合买卖或租赁双方达成交易这一环节房地产经纪人员的主要工作是协调交易双方的矛盾 促使双方对交易条件达成共识 通常情况下 交易双方总是各自站在自己立场上考虑问题的 常常难以就成交价格 合同条款等达成一致意见 这就需要房地产经纪人员以专业的身份和经验积极沟通 撮合 解决双方的矛盾并达成共识 最后协助交易双方完成 二手房买卖合同 或 房屋租赁合同 的签订 三 二手房居间业务的延伸阶段 在二手房居间业务的延伸阶段 房地产居间业务主要包括协助办理房地产权属登记备案 房地产交验 佣金结算和售后服务4个环节的内容 一 协助办理房地产权属登记备案房地产是不动产 其交易行为的生效必须通过权属转移过户登记备案或租赁登记备案来实现 有些房屋还需办理住房公积金或商业贷款 房地产经纪人员要协助交易双方办理权属转移登记 房屋抵押登记备案或租赁登记备案 如告诉房地产受让人或承租人登记机关的工作地点 办公时间 必须准备的材料等 一般也要由房地产经纪人员陪同交易双方到登记机关办理有关手续 二 房地产交验房地产交验是房地产交易过程中容易暴露问题和产生矛盾的一环 房地产经纪人员应在交易合同所约定的交房日之前 先让转让方或出租方确认交房时间 然后书面通知受让方或承租方 房地产的功能和价值受多种内外部因素的影响 一份周全的交易合同通常已对这些因素作了一一界定 房地产交接时买方和承租方就要校对物业实际情况是否与合同规定相符 如房屋的质量 设备 装修的规格等 这时 房地产经纪人员必须充分协助客户进行核对 这是避免日后发生纠纷的重要措施 此外 由于签订成交合同至物业交接之间常常还有一个时间过程 难免一些因素会在其间发生变动 因此如何就这些变动达成解决方案也是避免纠纷的重要环节 三 佣金结算交易过程完成后 房地产经纪机构应及时与委托方 或交易双方 进行佣金结算 佣金金额和结算方式应按居间合同的约定来确定 四 售后服务售后服务是房地产经纪机构提高服务水平 稳定老客户 吸引新客户的重要环节 居间业务的售后服务内容包括三个主要方面 第一是延伸服务 如作为买方居间方时可为买方进一步提供装修 家具配置 搬家等信息咨询服务 第二是改进服务 即了解客户对本次交易的满意程度 对客户感到不满意的环节进行必要的补救 第三是跟踪服务 即了解客户是否有新的需求意向 并提供针对性服务 如买了两居室住房的客户 一段时间后又要考虑买更大的住房等 这样做 既能为客户提供更大的便利 也有助于今后业务的进一步开拓 第三节房地产居间合同及其签订 一 房地产居间合同的概念和性质 一 房地产居间合同的概念房地产居间合同是指房地产居间人以自己的名义向委托人提供房地产交易信息和机会 或者提供订立房地产交易合同的媒介服务 委托人支付报酬的合同 该合同是由房地产经纪机构 居间人 与委托人之间订立的 在同一份居间合同中 委托人一般只有一个 有时也有两个 有一个委托人的居间合同称为双边居间合同 有两个委托人的居间合同则称为多边居间合同 居间合同的标的是实现委托人委托的事项 二 房地产居间合同的性质房地产居间合同是以促使房地产交易双方订立交易合同 达成交易为目的的委托服务合同 房地产经纪人员提供订约媒介服务是介绍双方当事人订立交易合同 因此 房地产经纪机构和经纪人员是中间人 既不能以交易一方的名义 也不能以自己的名义充当与第三方订立交易合同的当事人 房地产经纪人员只能按照委托人的指示和要求从事居间活动 二 房地产居间合同的权利义务 一 委托方的权利和义务在房地产居间合同中 委托方的权利有 1 全面了解并在居间合同中约定居间人的经纪能力 活动范围 资信程度等 2 有权与居间人寻找到的符合交易条件的第三人签订房地产交易合同 委托方的义务有 1 如实提出房地产交易合同的条件和要求 提供介绍有关背景的材料 2 当居间人寻找到符合交易条件的第三方时 委托人应与其签约 并支付佣金给居间人 二 居间人的权利和义务在房地产居间合同中 居间人的权利有 1 有权获取委托人委托事项的全面真实材料和有关背景材料 2 在完成委托事项后 有权收取佣金 居间人的义务有 1 真实反映委托人与第三方的交易条件 履约能力等有关情况 2 积极寻找符合委托方交易签约条件的第三方 并从中撮合促成其签约 完成委托事项 三 房地产居间合同的主要条款与格式 一 房地产居间合同的主要条款房地产居间合同既可以采用政府机关制定的合同示范文本 也可以由交易双方与房地产经纪机构三方共同协商制定 房地产居间合同一般应包括以下主要条款 1 委托人甲 出售方或出租方 居间方 委托人乙 买方或承租方 三者的名称 或者姓名 住所 2 居间房地产的位置 数量 质量与其他情况 3 委托事项 4 佣金标准 数额 收取方式 退赔等条款 5 合同履行的地点 期限和中止 6 合同在履行中的变更及处理方式 7 违约责任 8 发生争议的处理办法 9 其他补充条款 二 房地产居间合同的格式居间合同的格式有条文式和表格式两种 其基本格式都包括以下四项内容 1 标题标题有两种写法 一是写 居间合同 二是写 委托书 委托协议 等 2 双方当事人的基本情况3 正文正文是居间合同的核心 应予以特别重视 正文中主要写清合同的主要条款 同时也包括合同份数 保存方法 4 结尾 四 房地产居间合同签订的注意事项 一 二手房买卖居间合同签订的注意事项1 应写明转让房地产的详细情况 尤其应注明委托房地产的产权证号 他项权力情况 是否带租约情况 已设定抵押权 权属状况不明确 被法院查封或冻结等的房地产不得转让 带租约的房地产 承租人具有优先购买权 2 详细规定佣金标准 数额 收取方式 退赔条件与比例等 居间方未能完成合同委托事项的 怎样退还佣金要有明确说明 3 明确三方 交易双方 居间方 违约责任的处理办法 避免因违约条款不完善而发生纠纷 违约责任是指当事人不履行合同应承担的法律后果 违约责任的形式有违约金 赔偿金和继续履行合同 4 明确居间合同的有效期和合同中止的条件 二 存量房屋出租居间合同签订的注意事项由于租赁交易的特殊性 交易双方权利义务存续时间较长 相互之间会产生较为复杂的债权债务关系 由此而引起的委托人对房地产经纪机构的责任要求也会比较复杂 如房地产经纪机构是否有责任担保承租人按时交租及支付有关公用事业费用 因此 在房屋租赁居间合同中就这类问题应补充限制性条款 以便明确房地产经纪机构与委托人各自的权利义务 一些城市的政府为了维护房地产市场秩序 特别是为了维护广大消费者