房地产经营管理 5房地产开发建设过程与管理[武汉理工]

第五章房地产开发建设过程与管理 学习目标 1 了解房地产开发建设的程序 项目可行性研究的主要内容 以及开发项目前期准备阶段和建设实施阶段的主要工作 2 理解可行性研究的含义和作用 项目规划设计各类技术经济指标的含义 项目所需各种许可证的含义和作用 竣工验收的含义和要求 3 掌握可行性研究的方法和步骤 项目报建流程 招投标的程序 项目进度 质量和成本管理的主要措施 竣工验收的程序 第一节房地产开发建设的具体运作程序 一般来说 房地产开发建设的程序可划分为四个阶段 即投资决策分析阶段 前期准备阶段 建设实施阶段 竣工验收与交付使用阶段 该阶段是整个开发过程中最基本 最重要的一个环节 该阶段的主要内容有以下两个方面 1 提出开发项目设想 并不需要十分严密 但是其应该具有可实施性 一 投资决策分析阶段 2 项目可行性研究 是运用一些技术经济研究方法 对房地产待建项目进行全面系统的研究 分析和论证 并做出项目可行或不可行的结论 从而在若干个开发方案中选择最优的 该阶段的主要任务是为开工建设创造必要条件 主要内容包括 1 开发场地的工程勘测2 获取土地使用权3 筹措开发资金4 征地 拆迁 安置 二 前期准备阶段 5 项目规划设计6 领取各种项目许可证书7 制定建设施工方案8 建设工程招投标9 施工现场的 三通一平 或 七通一平 又称施工阶段 是将开发建设中涉及到的人力 材料 机械设备 资金等资源聚集在一个特定的空间和时点上 将项目建设计划付诸于正式实施的活动 施工企业 主角 完成主要的建设工作开发商 配角 监控进度 控制成本 施工组织 建设监理 处理工程变更 解决争议 签付工程进度款以及完成市政 公建配套等 三 建设实施阶段 竣工验收 是全面考核工程建设成果和检验设计施工质量的最终环节 凡未经验收或验收不合格的开发项目 不得交付使用 经验收合格的工程方可办理交付使用手续 进入使用管理 因此 竣工验收工作的意义十分重大 交付使用 尽管开发商在项目建设阶段可以预售一部分房屋 但多数还是在竣工后进入市场的 因此 当项目竣工验收后 开发商的主要工作就是采取有效的营销手段 促进房屋的租售 以尽快回收资金 保证收益 四 竣工验收与交付使用阶段 一 可行性研究概述 一 含义可行性研究是指在投资决策前 对与项目有关的市场 资源 工程技术 经济 社会等各方面问题进行全面的分析 论证和评价 从而判断项目在技术上是否可行 在经济上是否合理 并对多个方案进行优选的科学方法 二 目的可行性研究的根本目的 是实现项目决策的科学化 民主化 减少或避免投资决策的失误 提高项目开发建设的经济 社会和环境效益 第二节房地产开发的可行性 三 作用1 是项目投资决策的依据2 是筹集建设资金的依据3 是项目立项和用地审批的依据4 是开发商与有关部门签订合同 协议的依据5 是编制下一阶段规划设计方案的依据 四 阶段划分1 投资机会研究阶段 投资估算的精确度为 30 2 初步可行性研究阶段 投资估算精度可达 20 3 详细可行性研究阶段 投资估算的精度在 10 4 项目的评估与决策阶段 一 可行性研究概述 五 内容1 项目概况2 市场调研和需求预测3 开发项目用地的现状调查4 规划设计方案的优选6 开发建设计划的编制 一 可行性研究概述 六 步骤1 接受委托 明确研究目标2 收集资料 调查研究3 设计方案4 方案比较与选择5 财务评价和国民经济评价6 制定实施计划 7 编制可行性研究报告 一 可行性研究概述 房地产市场调查是房地产企业为了确定投资经营方向 选择目标市场 运用系统的 科学的方法 通过对影响因素的分析研究 为企业制定正确的决策以及预测未来发展提供依据 一 市场调查的类型1 探索性调查 回答的是 做什么 的问题2 描述性调查 回答的是 是什么 的问题3 因果性调查 回答的是 为什么 的问题4 反馈性调查 回答的是 怎么样 的问题5 预测性调查 回答的是 会怎样 的问题 二 市场调查与预测 二 市场调查的内容1 市场环境调查 政治法律 经济 社会文化环境 2 技术发展调查 规划设计 施工技术 设备材料 3 供给量与需求量调查 市场存量和增量情况等 4 房地产消费者调查 消费者的数量及其构成 5 产品定位和质量调查 房型 内外在质量等的需求 6 房地产价格调查 价格影响因素 变化趋势等 7 竞争调查 竞争能力和竞争对手数量 二 市场调查与预测 三 市场调查的程序 二 市场调查与预测 四 市场调查方法1 询问法 面谈 邮寄 电话和留置调查等 2 观察法 直接观察 间接观察和局外观察 3 统计分析法 趋势分析和相关分析法 五 市场预测1 定性预测 专家调查法 德尔菲法 类推法等 2 定量预测 时间序列分析法和回归分析法等 二 市场调查与预测 一 投资估算1 土地费用 土地出让金 征地 拆迁 补偿安置费用等 2 前期工程费 可行性研究费 规划 勘察 设计费等 3 房屋开发费 建安费 配套设施建设费 基础设施建设费等 4 管理费 管理人员工资 职工福利费 办公费等 5 财务费用 贷款利息 金融机构手续费等 三 项目投资与收入估算 6 销售费用 广告宣传费 销售代理费等 7 开发期税费 土地使用税 绿化建设费等 8 其他费用 临时用地费 临时建设费 等杂项费用 9 不可预见费 以上述各项费用之和的3 5 估算 二 收入估算1 租售收入估算主要包括房地产产品的销售收入 租金收入 土地转让和出租收入 配套设施销售和出租收入 2 自营收入估算指开发企业以开发完成后的房地产为其进行商业和服务业等经营活动的载体通过综合性的自营方式得到的收入 3 项目税费估算主要包括 两税一费 教育专项基金 交易管理费 印花税 土地增值税和企业所得税等 三 项目投资与收入估算 房地产项目财务评价是通过编制基本财务报表 计算财务评价指标 对房地产项目的财务盈利能力 清偿能力和资金平衡情况进行分析 一 财务评价基本报表1 现金流量表 反映房地产项目开发经营期的现金流入和现金流出 用以计算各项评价指标 分析房地产项目财务盈利能力 2 资金来源与运用表 反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况 用于选择资金筹措方案 判定适宜的借款及偿还计划 3 损益表 反映项目计算期内各年利润总额 所得税及税后利润的分配情况 用以计算利润 投资利润率等指标 四 项目的财务评价 二 财务评价的主要经济指标1 财务净现值 如果 0 说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的水平 应认为项目在经济上是可行的 该项目可以接受 反之 如果 0 则项目不被接受 四 项目的财务评价 二 财务评价的主要经济指标2 财务内部收益率 将求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率进行比较 当 时 则认为项目在财务上是可以接受的 反之 当 时 项目不被接受 3 投资收益率 R 四 项目的财务评价 二 财务评价的主要经济指标4 投资回收期 1 静态投资回收期 2 动态投资回收期 四 项目的财务评价 一 盈亏平衡分析盈亏平衡分析的关键是找到盈亏平衡点 即开发项目的利润为零时的指标 包括盈亏平衡点销售量 盈亏平衡点销售额等 求出盈亏平衡点销售量Q 后与实际产销量比较 当实际产销量小于Q 时 项目会发生亏损 等于Q 时 项目不亏不盈 大于Q 时 则会盈利 五 房地产开发项目的不确定性 二 敏感性分析是通过测定影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内发生变化时对项目经济评价指标的影响程度 找出项目敏感性因素 并确定期影响程度的分析方法 三 概率分析又称风险分析 它是研究分析各种不确定性因素发生不同变动幅度的概率分布 及其对项目经济效益指标的影响 以便对项目可行性和风险性以及方案优劣作出判断的一种分析方法 撰写可行性研究报告是可行性研究的最后一个步骤 是房地产开发项目可行性研究结果的体现 一般来说 一份正式的可行性研究报告应包括以下几个部分 1 封面 2 摘要 3 目录 4 正文 5 附表 6 附图 六 可行性研究报告的撰写 一 房地产开发资金筹措1 动用自有资金 开发商可以筹集的自有资金包括现金 其他速动资产和近期内可以收回的各种应收款等 2 争取银行贷款 银行贷款是房地产开发项目最主要的资金来源 想要争取到银行贷款 必须符合一定的基本条件 3 发行股票和债券 股份制房地产开发企业在投资开发房地产项目时 可以通过发行股票的方式筹集资金 房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证 是证明债券持有人向发行人取得预期收益和到期收回本金的一种凭证 第三节房地产开发建设的准备 4 收取预售款 对于开发商而言 通过预售部分房屋筹集到必要的建设资金用于后续开发 大大减轻了开发项目的资金压力 5 其他筹资方式 包括各类信托基金 联建或参建筹资以及承包商垫资等方式 二 房地产开发用地的拆迁补偿与安置 一 房屋拆迁程序1 拆迁准备阶段 主要工作是调查核实 逐户走访被拆迁人 预测拆迁费用和确定拆迁和安置方案 2 拆迁许可阶段 第三节房地产开发建设的准备 一 房屋拆迁程序3 拆迁协议阶段 1 进行拆迁宣传 发布通告 解答疑问 入户宣传动员和发送各种宣传材料等 2 签订拆迁安置协议 拆迁人与被拆迁人签订 房屋拆迁安置协议书 3 处理拆迁争议4 拆迁实施阶段 1 被拆迁人搬迁 领取补偿费用 办理安置手续 2 实施房屋设施拆除 政府组织拆迁 自行拆迁 委托拆迁 二 房地产开发用地的拆迁补偿与安置 二 房屋拆迁补偿拆迁补偿的方式主要有两种 1 货币补偿 以货币结算的方式进行补偿2 房屋产权调换 以实物形态来体现对被拆迁人的补偿被拆迁人可以自愿选择拆迁补偿方式 但有两种情况除外 拆迁非公益事业房屋的附属物 不作产权调换 由拆迁人给予货币补偿 被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的 二 房地产开发用地的拆迁补偿与安置 三 房屋拆迁安置拆迁安置的方式主要有两种 1 一次性安置 拆迁人与安置对象就安置用房问题进行一次性处理2 过渡安置 由拆迁人先对被拆迁安置对象进行临时安置 过渡一段时间后再转入安置用房 一 申领 建设用地规划许可证 1 申领程序 1 提出用地申请 2 现场踏勘 3 征求意见 4 提供设计条件 5 审查总平面图 6 核发建设用地规划许可证 三 房地产开发项目报建 2 需要提交的资料 1 建设项目选址意见书 及批复的文件 图纸复印件1份 2 建设用地规划申请书 3 国有土地使用权有偿出让合同 文本及附图复印件1份 4 项目立项核准文件 5 符合规划审批要求的现状地形图 电子文档 6 开发项目规划设计方案 7 房地产开发企业营业执照 开发资质证书及银行验资证明 8 其它规定应提交的文件 二 申领 建设工程规划许可证 1 申领程序 1 提出申请 2 初步审查 3 提出规划设计要求 4 方案审查 5 核发建设工程规划许可证 三 房地产开发项目报建 2 需要提交的资料 1 建设工程规划申请表一份 2 建设项目立项批文一份 3 建设用地规划许可证 复印件及附图 附件各一份 4 土使用权证及附图 附件各一份 验原件留复印件 5 经审定的规划总平面图 建筑设计方案各一份 6 全套施工图二套 返还一套 7 标有拟建建筑平面的地形图三份 8 有关部门的会审意见 消防 人防 环保等 9 其它规定应提交的资料 三 申领 施工许可证 1 申领应具备的条件 1 已经办理该建筑工程用地批准手续 获得 建设用地规划许可证 2 在城市规划区的建筑工程 已经取得 建设工程规划许可证 3 施工场地已经基本具备施工条件 4 已经确定施工企业 并签订施工承包合同 5 满足施工需要的施工图纸及技术资料 已按规定进行了审查 6 有保证工程质量和安全的具体措施 7 按照规定应该委托监理的工程已委托监理 8 建设资金已经落实 9 法律 行政法规规定的其他条件 三 房地产开发项目报建 2 申领施工许可证的程序 1 建设单位向发证机关领取 建筑工程施工许可证申请表 2 建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的 建筑工程施工许可证申请表 和其它应提交的资料 向发证机关提出申请 3 发证机关审查建设单位报送的相关申请资料 经审查合格后颁发施工许可证 一 概念是指在市场经济条件下进行大宗货物的买卖 工程建设项目的发包与承包以及服务项目的采购与提供时 所采用的一种市场交易方式 二 招标方式1 公开招标 竞争性招标 是指招标人 开发商本身或其委托招标代理机构 通过报刊 电视 广播等途径公开发布招标公告 吸引具备相应条件并愿意参加的投标单位参与竞争 2 邀请招标 有限竞争性招标或选择招标 是指招标人向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标 一般可选择3 10家单位参加招标 四 房地产开发项目招投标 三 招投标程序1 招标准备阶段 1 成立招标工作小组 2 办理招标备案登记 3 编制招标文件 4 编制招标工程标底 2 招标投标阶段 1 发布招标公告或邀请投标函 2 接受投标申请 进行资格审查 3 发售招标文件 办理投标手续 4 组织现场踏勘 5 召开标前会议 6 接受投标文件 四 房地产开发项目招投标 3 决标成交阶段 1 开标 2 评标 3 定标 4 签发中标通知书 5 签订承包合同 一 房地产开发项目进度管理 一 主要内容1 论证与分析建设项目施工总周期2 编制开发项目进度计划3 监督进度计划的执行 二 进度计划的编制方法1 横道图法 是一种以图示的方式通过活动列表和时间刻度形象地表示出各项工程任务的活动顺序与持续时间的进度表示方法 2 网络图 是利用箭头和节点所组成的有向 有序的网状图形来表示总体工程任务各项工作流程或系统安排的一种进度计划表达方式 第四节房地产开发建设的实施 三 影响进度的主要因素1 人为因素 2 资金因素 3 技术因素 4 外界干扰因素 5 计划不周 6 水文 地质与气象因素 7 政治 经济 环境等社会因素和其他不确定因素 三 影响进度的主要因素1 人为因素 2 资金因素 3 技术因素 4 外界干扰因素 5 计划不周 6 水文 地质与气象因素 7 政治 经济 环境和其他不确定因素 一 房地产开发项目进度管理 四 进度管理的措施1 组织措施 落实项目进度管理部门和相关人员 进行项目分解 确定进度协调工作制定 分析影响进度目标实行的干扰因素 2 技术措施是指应尽可能选用新技术 新工艺 新材料来加快施工进度 同时又要保证施工质量 一 房地产开发项目进度管理 3 合同措施是指以合同形式保证工期进度的实现4 经济措施是通过经济手段保证项目建设资金的供给 以确保项目按时完工 5 信息管理措施是指建立监测 分析 调整 反馈系统实现连续的 动态的全过程进度目标实现 一 主要内容1 施工前的质量管理 1 预审设计图纸 2 审核各项计划 3 检验原材料和配件设备2 施工过程中的质量管理 1 制定质量控制措施 2 进行技术交底 3 质量跟踪监控 4 隐蔽工程验收 5 加强对质量通病的防治与管理 二 房地产开发项目质量管理 二 质量控制手段1 旁站监督是开发商经常采用的一种现场检查形式 2 测量施工前甲方技术人员应对施工放线及高程控制进行检查控制 不合格者不得施工 3 试验试验数据是判断和确认各种材料和工程部位内在品质的主要依据 二 房地产开发项目质量管理 4 指令性文件是表达开发商对施工承包单位提出指示和要求的书面文件 5 规定质量监控工作程序是进行质量监控的必要手段和依据 6 利用支付控制手段是指对施工承包单位支付任何工程款项 均需由开发商批准这是比较有效的控制和约束手段 一 成本管理的主要内容1 编制成本计划 确定成本控制目标2 审查施工组织设计和施工方案3 控制工程款的动态结算4 控制工程变更 三 房地产开发项目成本管理 二 成本超支的主要原因1 原成本计划数据不准确 估价有误 预算过低 不适当地采取低价策略等 2 工程范围范围的增加 设计变更 功能和建筑质量标准的提高等导致工作量大幅度增加 3 来自外界环境的干扰 包括来自业主或上级主管部门 阴雨天气等不可抗力 4 不适当的控制程序 预算外开支 施工组织混乱 事故返工等管理问题 三 成本控制的主要措施1 完善成本管理制度要建立起一个成本经营管理的循环体系 即 成本意识 成本目标 成本信息 成本意识闭合循环体系 2 抓好 六大环节 做好 五个结合 3 制定有效的奖励措施4 其他具体措施 1 劳动力管理方面 2 材料管理方面 3 资源使用管理方面 三 房地产开发项目成本管理 二 合同的种类1 按计价方式不同划分 总价合同 单价合同 成本加酬金合同 2 按工程范围及承包关系不同划分 总承包合同 开发商直接发包的专业承包合同 独立承包合同 3 按是否包料划分 包工包料合同 包工部分包料合同 包工不包料合同 四 房地产开发项目合同管理 三 合同管理的主要内容1 合同分析2 合同履行的监督 检查3 合同变更4 索赔 一 竣工验收的含义是指房地产开发项目经过承建单位的施工准备和全部的施工活动 已经完成了项目设计图纸和承包合同规定的全部内容 并达到了设计文件要求的质量和使用要求 由建设单位和城市建设主管部门会同其他相关部门对项目中涉及公共安全和公共利益的内容及公共配套设施建设等情况进行检验的过程 第五节工程项目的竣工验收 二 竣工验收的组织和人员1 竣工验收组织竣工验收由建设单位负责组织实施 质量监督机构对工程竣工验收实施监督 2 竣工验收人员验收组成员由建设单位的上级建设行政主管部门 建设单位项目负责人及勘察 设计 施工 监理 消防 人防 环保 规划局 建委等相关部门的代表组成 三 竣工验收的程序 一 提出竣工验收申请 二 进行竣工验收准备 三 正式组织竣工验收验收工作必须完成以下内容 1 建设 勘察 设计 施工 监理单位分别汇报工程合同履约情况和在工程建设各个环节执行法律 法规和工程建设强制性标准的情况 2 审阅建设 勘察 设计 施工 监理单位的工程档案资料 3 实地查验工程质量 4 对工程勘察 设计 施工 设备安装质量和各管理环节等方面做出全面评价 形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见 第五节工程项目的竣工验收 四 完成工程竣工验收报告 五 办理工程竣工验收备案 六 编制竣工档案资料 课堂讨论 1 采用发行股票进行筹集资金的方式有哪些优缺点 2 通常情况下 招标人进行违规招标 并和投标人串通投标的行为有哪些具体表现 复习思考题 一 单项选择题1 在项目可行性研究中投资估算精度为 20 所需费用占总投资的0 25 1 5 的阶段属于 A投资机会研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策2 下列计算房地产开发项目财务评价指标值的公示中 计算财务净现值的是 ABCD3 房地产开发项目融资的特点是 在融资过程中的存储 信贷关系都是以 为核心的 A房地产项目B银行C房地产企业D利益4 建筑容积率等于 与建筑用地面积的比值A建筑基底面积B建筑的总使用面积C建筑总面积D居住面积 5 房地产开发项目的各种许可证的申领顺序正确的是 A工程规划许可证 用地规划许可证 施工许可证B用地规划许可证 施工许可证 工程规划许可证C工程规划许可证 施工许可证 用地规划许可证D用地规划许可证 工程规划许可证 施工许可证6 建设单位应当自领取施工许可证之日起 内开工 A一个月B二个月C三个月D九个月7 对于承包商来说 采取下列 合同形式承担的风险最小 A固定总价B单价C可调总价D成本加酬金8 工程成本控制的主要对象是主要费用中的 A变动费用B固定费用C材料费用D人工费用9 无论是单项工程竣工验收还是综合竣工验收 开发商都要邀请 参加 A质量监督部门B建委C计委D业主10 工程竣工验收在我国实行的是 A核准制B备案制C协商制D开发企业自主决策 复习思考题 二 多项选择题1 下列活动中属于房地产开发项目前期准备阶段的有 A可行性研究B场地勘测C筹措资金D规划设计E工程招投标2 下列属于债务融资渠道的有 A发行债券B发行股票C预售融资D合作融资E银行贷款3 反映城市土地开发强度的指标有 A建筑密度B建筑高度C人均居住用地面积D容积率E人口净密度4 城市规划管理部门通过 等措施 对房地产开发的各项建设进行有序有效的管理 A可行性研究报告B选址意