房地产经营管理 7房地产市场[武汉理工]

第七章房地产市场 学习目标 1 掌握房地产市场的特点 功能及结构 2 理解房地产市场的各种运行机制 3 理解房地产市场交易的程序和房地产主要交易合同的内容 4 了解房地产产权登记管理的类型和程序 5 掌握房地产交易管理的内容及其相关交易规定 6 了解房地产开发经营交易过程中所涉及的主要税种 掌握其计算与缴纳方法 第一节房地产市场的特点 结构 运行机制 功能 一 房地产市场概念及特点 一 房地产市场的概念房地产市场 广义上上说 是指全社会房地产商品交换关系的总和 狭义来讲 房地产市场可以指房地产买卖 租赁 抵押 典当等交易活动的场所 房地产市场设社会统一市场体系中的重要组成部分 而且是这一市场题系中最为活跃 最具有显著特性的专门市场之一 房地产市场的主体是指房地产市场上的行为人 即房地产市场上房地产商品的供求双方 供给方开发 建设或经营房地产的目的 是通过出售或出租而获得收益或利润 需求方则通过向供应方提供货币而从供应方手中获得房地产商品 房地产市场的主题可以使政府 事业的那位 也可以是企业 个人 外商 外国政府等 房地产市场的客体是指房地产市场交易的对象 主要包括房产和地产商品 在我国 地产商品主要是指土地的使用权 作为市场 需要有相当数量的不同品质 不同类型的房屋产品供人们选择和交换 此外 货币资金虽不是房地产商品 但它也是房地产市场的客体 还有房地产抵押贷款 证券也可以视为房地产市场的客体 房地产市场的媒介体是指房地产交易活动的中介结构 具体可以分为交易媒介体和融资媒介体 交易媒介体主要是指房地产经销商 代理商 经纪人 房地产信托公司 信托投资公司以及房地产交易中心等 融资媒介体是指为房地产的供应方和需求方提供资金的金融机构 如住房储蓄银行 住房合作社及各类商业银行 二 房地产市场的特点房地产市场既有一般市场的特征 又由于其房地产商品的特殊性而具有与众不同的特征 房地产市场作为一个相对独立的社会市场系统具有自身的特征 具体包括以下方面 1 地域性房地产亦即不动产 由于房地产商品固定于某个地段 不能移动 只能就地开发建设 就地使用和消费 使得房地产市场地域性较强 根本不可能像其他一般商品一样形成全国乃至全球性的市场 属于典型的地方性市场 2 专业性进行房地产交易需要多方面的专业知识 比如法律 工程附加 结算 推销等方方面面得知识 因而人们进行交易时必须求租与各种各样的专业人员和专业机构 3 不完全竞争性完全竞争的市场必须具备以下几个条件 一是产品是同质的 无差别的 而是市场上有大量的卖者和买者 任何一个买者和卖者都不能单独影响市场价格 三十不存在公共物品 各种生产要素可以完全自由地流动 四是市场信息畅通 市场主体在价格 供求数量等方面拥有完全的信息 房地产市场虽然具有一般商品市场的竞争性 但由于房地产商品具有不同于一般商品的一系列特性 多种因素引起房地产市场的竞争性没有一般商品市场的竞争那么广泛和自由 4 开放性房地产市场虽然具有很强的地域性 但同时我们应该认识到这是一个非常开发的市场 其开发性主要体现在房地产市场自身不断与其他要素市场进行着信息或物质的交流和交换 在其发展和完善的过程中 更需要其他要素市场的配合 因此它是一个开发性的市场 5 房地产市场供求调节的滞后性相对于一般商品市场而言 房地产市场对房地产商品的供求关系反映比较迟钝 这是由房地产商品开发投资巨大 开发周期长等原因造成的 当市场上出现某种房地产商品供过于求时 由于开发商已经投入大量资金 施工正在进行 而不能轻易停止 因为一旦停止建设 损失将会更大 反之 当市场上某种房地产商品出现供不应求时 虽然开发商可以立即采取措施进行开发建设 但由于建设周期长 也不可能像其他工业商品生产那样 迅速适应市场需要拿出商品来投放市场 6 直接受政府有关法律规定的调节与干预在市场经济运行中 政府一般情况下 并不针对市场上具体或个别的商品及交易流通制定法律来进行直接调节与干预 然而对房地产市场的土地 房屋的交易活动 国家则制定具体的法律 规章和制度进行管理 原因是房地产行业对国民经济各个方面及城市的规划建设影响很大 另外 房地产是重要的财产 对房地产的交易活动 都要从相关的法律中获得法律依据 在法律上确保投资者 产权人以及使用者各方的利益 二 房地产市场的结构 房地产市场按照不同的划分标准 房地产市场结构可以划分为不同的层面或部分 1 按用途 功能 划分 可分为居住房地产市场和非居住房地产市场两大类 居住房地产市场可进一步分为普通住宅市场 高档公寓市场 别墅市场等 非居住房地产市场可进一步分为写字楼市场 商铺市场 工业用房市场等 2 按照交易是否转让房地产产权为标准 房地产市场可分为买卖市场合租赁市场 房地产买卖市场又称房地产产权市场 即交易成功后 房地产所有权易主 而房地产租赁市场是承租人仅获得一定时期的使用权 并不涉及产权转让 3 按照房地产业各部门各环节划分房地产市场 又可分为房地产开发市场 投资市场 中介服务市场等 4 按照房地产市场区域范围的大小 可分为区域房地产市场 国内房地产市场和海外房地产市场 5 按档次划分 可分为高档房地产市场 中档房地产市场和低档房地产市场 6 按照房地产流转次数 房地产市场可以分为一级 二级和三级市场 房地产一级市场 是土地使用权出让的市场 即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场 房地产一级市场是由国家垄断的市场 呈纵向流通 三 房地产市场的运行机制 运行机制是指市场活动中各种因素相互联系 按照客观经济规律 是自愿达到和理配置的具体组织结构和运行方式 在房地产市场运行过程中 主要有市场机制和计划机制两大机制发挥着重要作用 一 市场机制1 供求机制房地产供求变化是房地产市场运行的主要表现形式 而房地产市场供求之间的对立运动及其相互制约关系 优势通过房地产供给和需求之间的数量关系 结构关系和时空关系表现出来的 供求机制市房地产市场运作的最基本机制 供求关系的变化导致价格的张罗 反过来又刺激和抑制供给和需求 供求关系的变动与后面的价格 竞争等机制相互联系 相互制约 相互影响 发挥着各自的功能又共同发挥功能 已实现房地产市场对资源配置的基础性作用 2 价格机制价格机制是房地产市场中作用最强 最直接的市场机制 它主要是通过价格的涨落影响房地产市场供求关系 从而实现资源的优化配置 根据价值规律 房地产商品的价值是其价格行形成的基础 房价应围绕其价值上下波动 当房价高于价值时 房地产业的投资利润高于社会投资利润率 对房地产也得投资就会增加 房地产市场的供给量增加 出现供过于求的局面 这时价格又会下跌 投资者相应减少 直至供求关系重新达到平衡 从需求方面来讲 房价上涨 将会抑制房地产消费 呈现供给大于需求的局面 导致房价下跌 直至供求关系达到平衡 反之 亦然 由于房地产存在出租和出售两种经营形式 所以房地产价格包括出租和出售两种价格 这两种价格之间的比例关系也会影响房地产市场的供需关系 3 竞争机制所谓竞争就是发生在交换主体之间的围了物质经济利益进行的行为 竞争存在的前提是交换双方存在独立的经济利益 竞争机制是市场机制中的动力要素 没有竞争 市场的内部运动就会停止 竞争结果导致优胜劣汰 实现资源的最佳配置和生产要素的优化组合 房地产市场竞争的方式一般包括价格竞争和非价格竞争 价格竞争是竞争的基本方式 在价格竞争中 生产者必须不断扩大开发经营规模 降低物质消耗和生产费用 以获得竞争优势 非价格竞争主要包括技术 质量 宣传 服务等形式竞争 是价格竞争的一种辅助手段 其目的是树立企业的良好形象 扩大市场占有率 4 税收机制利用税收机制对房地产经济实行调控 理顺和调控国家与企业 用人单位及个人之间的利益分配关系 从而保持分配的相对平衡 5 信贷 利率机制信贷 利率机制及信贷资金的供给需求之间存在的有机联系 通过利率的变动 可以影响生产成本和价格 调整社会产生部门比例关系 房地产开发经营所需资金多且周期长 所以信贷是房地产开发与经营的主要资金来源 与其他市场相比 房地产市场受信贷 利率机制影响更大 信贷利率的变化对房地产市场的供给影响较大 房地产开发往往需要巨额投资 开发商的自有资金通常难以满足需要 因此 开发商大多依赖抵押贷款和房地产预售来筹集资金 信贷 利率直接影响到开发成本 从而影响到房地产市场的供给 二 计划机制由于我国房地产市场供需不平衡的矛盾一直比较突出 另外房地产投机难以避免 所以房地产市场必须接受国家的干预和指导 国家和地方政府的职能部门通过控制房地产一级土地市场 城市整体规划 社会经济发展目标等宏观调控措施来引导和鼓励房地产市场发展 完善和健全房地产市场法律 法规来规范房地产市场行为 四 房地产市场的功能 一 交换功能交换功能是一切市场机制中最基本的功能 房地产作为一种特殊商品 也是价值和使用价值的矛盾统一体 房地产开发商为了实现其开发商品的价值 就必须到市场上让渡其房地产商品的使用价值 而商品房的消费者为了取得其使用价值 以满足居住 生产 办公的需要 必须支付货币 到市场购买自己所需要的商品房 所有这些交易活动 都必须在房地产市场才能进行 如此循环反复 体现了房地产市场的交换功能 二 价值评价功能按照价值规律 商品交换应该以价值为基础进行等价交换 二交换对象的价值却没有科学的评价尺度 在实际中 解决这一问题的途径有两种 一是通过国家的计划来解决 二是通过市场来解决 时间证明 市场往往更为合理 有效 房地产上平市房地产业和建筑业的共同产品 其价格是否合理将直接影响到这两个产业的发展 价格偏低 这两个产业部门不能得到合理的利润和满足自身发展的资金的激烈 会阻碍两个产业的健康发展 价格偏高 是开发商和建筑商获得正常利润之外的超额利润 造成投资过热 大量房地产空置 造成资金和资源的浪费 甚至造成国民经济的泡沫 无法按比例协调发展 所以 发挥房地产市场的价值评价功能不仅对房地产业 而且对整个国民经济都有重要意义 三 信息的传递与反馈功能市场是房地产经纪运行的信息中心 市场的基本功能就在于展示交易行情 为买者和卖者提供供求和价格信息 使他们做出正确的决策 一方面 房地产开发上通过市场可以获取足够的房地产供求信息 了解同行业的竞争情况 以便制定合理的开发经营计划 改进生产技术 调整产品结构 适应市场需求 另一方面 房地产需求者或消费者也要凭借市场供应商品的数量 品种 价格等信息 进行比较分析 来选择适合自己的房地产商品 由此可见 房地产市场信息的反馈 传播和扩散 能有效地促成供需各方在最佳条件下实现自己的选择 从而促成交易 四 优化房地产资源配置的功能房地产资源的有效配置是指房地产经济中的各种资源 包括人力 无力 财力 土地等各种房地产生产要素 在各种不同的使用方向之间的合理分配 在房地产市场中 由于竞争机制和价格机制的作用 迫使企业合理利用资源 提高土地利用率和资源产出率 真正做到地尽其利 房尽其用 使资源配置适应市场需求 以前 我国对土地实行行政划拨 无偿使用 共有住房实行福利制供给 土地占多用少 战而不用的现象严重 城市中心地带用地单位多是政府机关 事业单位或居民烛照 而不是经济效益高的金融 商业企业 这些现象均造成了土地资源的浪费 而公有住房也往往是分配不公 闲置与紧缺同时并存 五 平衡和调节市场供求功能房地产市场的平衡与调节功能主要是指市场通过其价格信号的变化 随时调节房地产市场供求关系 促使房地产商品总供给于总需求趋于平衡 一方面 当某种房地产商品供不应求时 其市场价格就会上扬 从而增加其生产者的投资能力 还可以吸引其他投资转向对这种房地产商品的需求 另一方面 当某种房地产商品供过于求时 其市场价格就会下跌 导致其生产者的盈利减少 投资能力降低 或者转向生产其他产品 同时因市场价格下跌 能在一定程度上刺激其需求 市场通过价格对可供给量进行分配 另一方面也引导开发商向需求上升的项目增加投入 减少对需求不足的项目的投资 由于市场价格变动引起的供求关系变动 反映了试产估计值在平衡房地产供求方面的积极作用 第二节房地产市场交易的程序 合同的签订 一 房地产市场交易程序房地产交易程序是指国家房地产交易管理部门根据相关法律 法规制定的有关房地产交易行为的规范化程序 是任何单位和个人进行房地产交易时必须遵守的程序 其具体步骤如下 一 确认资格凡是进行房地产交易的的当事人必须提供合法的证明身份的证件 个人当事人提供身份证 单位当事人提供单位介绍信和的单位负责人的身份证 经查验后 确认其具有当事人资格的 再行洽谈交易事宜 二 签订房地产交易合同房地产交易合同是房地产交易双方当事人之间建立交易关系的协议 是根据双方当事人共同确认的权利和义务自愿订立的 三 申请办理产权过户手续房地产交易双方在签订房地产交易合同后 须持该合同及有效证件到房地产所在地的房地产交易所申请办理产权过户手续 四 房地产交易管理部门审核证件房地产交易管理部门在接到产权过户申请后 要严格查验产权证件 并到现场进行必要的调查 五 办理立契手续房地产交易管理部门审核批准后 经办人应通知交易双方办理立契手续 立契使用法定的统一契纸 一般由交易经办人填写 交易双方在契约纸上签名 盖章 六 办理产权过户手续办完立契手续后 交易双方需要交纳签证手续费和有关税费 有房管部门核发产权证书 此时 房地产的产权归属从买房转移到买房 房地产管理部门的产籍档案中该房地产产权依归属于买房 至此 房地产交易过程圆满结束 并受到国家法律的保护 二 房地产交易合同 一 房地产买卖合同房地产买卖合同是房地产交易的出卖人转移房地产的所有权于买受人 由买受人支付价款的合同 房地产买卖交易中 买卖的是房产的所有权和地产的使用权 在交易双方的方式人中 交付财产取得价款的一方称为出卖人 接受财产支付价款的一方称为买受人 房地产买卖合同是确定买卖双方当事人的权利和义务的重要依据 因此在签订房地产买卖合同时 其内容详细具体 条款全面 语言精确 以免发生纠纷 从而保证合同的顺利履行 二 房地产租赁合同房地产租赁合同是房地产出租人将房地产 租赁标的物 交付承租人使用 收益 承租人支付租金的合同 房地产租赁合同的主要条款包括如下几项 1 当事人的姓名或名称及地址 2 房屋的位置 使用或建筑面积 装修的设施 3 房屋用途 居住或商业 办公 厂房等 4 租赁期限 不得超过二十年 5 租金数额及支付的期限 币种 方式 6 房屋修缮责任 7 装修的约定 8 转租的约定 9 变更或解除合同的条件 10 违约责任 11 租赁双方的其他权利和义务 12 当事人约定的其他条款 三 房地产互换合同房地产互换是房地产所有人相互交换房地产产权的行为 这种行为涉及到产权人重大的经济利益 所以当事人双方应通过法律程序来完成 并签订房地产互换合同 房地产互换合同市房地产交易的当事人双方互相交换房地产产权的合同 房地产互换合同的主要条款包括如下几项 1 互换的房地产 互换的房地产是房地产互换合同的标的物 在合同中必须明确互换房地产的名称 地址 数量 质量等 2 互换期限 互换期限主要是指房地产交换的日期 3 违约责任 违约责任是交易当事人违反合同约定需承担的法律怎人 违约责任承担的饭食 当事人可经过协商来约定 当事人没有约定的 按照相关法律法规处理 第三节房地产市场的管理 房地产市场管理是指房地产行政管理机关依法对房地产交易有关的交易机构 交易规则和各种交易活动所进行的管理 主要包括房地产产权产籍管理和房地产交易管理 房地产市场管理的主要方式是运用法律 经济 行政手段对房地产交易市场扶植 引导 控制 监督 包括 为房地产交易活动创造必要的条件 对房地产交易活动进行管理 对房地产经营单位进行管理 进行房地产价格评估工作 对房地产交易市场价格进行管理 一 房地产产权产籍管理房地产产权禅机管理 是房地产行政管理机关根据国家法律和有关规定 审查和确认房地产产权的归属 记载并整理反映房地产状况及产权变化情况的各种资料的一种行政管理活动 一 房地产权属管理1 房地产权属和类型房地产权属即房地产的权利归属 是房产权属于地产权属的结合 在我国通常是指房产的所有权和地产的使用权的结合 1 房屋权属房屋权属即房地产的所有权 是指房产所有人对自己的房产依法享有的占有 使用 收益和处分的权利 是绝对物权 具有绝对性和排他性 房地产所有权按照房地产权利主体的不同 可以划分为 房产的国家所有 房地产的集体所有 房地产的私人所有 房地产的涉外所有 2 地产权属地产权属即土地权利的归属 由于我国特殊的土地制度 土地公有并且土地使用权可以转让 土地有偿使用 这使得我国土地的所有权与使用权处于分离状态 所以地产圈属即是土地所有权和使用权的归属 土地的所有权土地所有权是土地所有者依法对土地的占有 使用 收益和处分的权利 分局 土地管理法 的规定 我国的土地全部是共有的 包括全面所有和集体所有 在我国不存在土地所有权的私有形式 土地的使用权土地使用权是指土地的使用者 既包括土地的所有权人 又包括并非拥有土地的所有权但依法取得土地使用权的人 对土地的占有 使用和收益的权利 因此 土地的使用权是广义的使用权 它不仅包括土地使用权本身 还包括土地的占有和收益权 随着我国土地制度的改革 土地使用权已经成为我国土地权属的重要内容 根据土地使用权的不同 土地的使用权可以分为国有土地使用权和集体土地使用权 按照土地使用权取得的方式不同 土地的使用可以分为以划拨方式取得土地使用权和以出让方式取得的土地使用权 前者往往是无偿取得 是在计划经济体制下广泛适用的用地方式 后者是有偿取得 是改革开发以来出现的新的用地方式 2 房地产产权登记 1 登记的类型 城市房屋权属登记管理办法 的规定 房屋权属登记分为总登记 初始登记 转移登记 变更登记 他项权利登记和注销登记六种 总登记总登记是指在一定的期限和行政区域内对所有的房屋进行的统一的权属登记 总登记在某一行政区域没有建立完整的产籍 或是原有的产籍年久失管 或由于其他原因造成产籍混乱 必须全面建立产权管理秩序时进行 并由县级以上地方人民政府根据需要决定是否进行 列入总登记范围内的所有房屋 均应当在规定的期限内办理登记 初始登记初始登记是指最初的 原始的登记 初始登记包括两种类型 一种是新建房屋的登记 应为建房者最初取得房屋所有权的 如房地产开发企业建造的商品房竣工后 必须先进行登记 这种登记就是初始登记 二是原属集体所有的土地 经一定原因变为国有土地以后 坐落该土地上的房屋进行的权属登记 也属于初始登记 进行初始登记时 新建的房屋 申请人应当在房屋竣工后三个月内向登记机关提请 集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地 申请人应当自这一事实发生之日起30天内申请 转移登记转移登记是因房屋所有权主体变更而应进行的登记 如房屋买卖 交换 赠与 继承 划拨 分割 合并等 将房屋分割列入转移登记的范围是因为原来是两个或两个以上的权利人共同地作为房屋所有权的主体 共有人并不能明确房屋的哪一部分属自己所有 但经分割以后 变为各自所有 主体变为单一的所有人 这一是一种权利主体变更的形式 转移登记 应当在事实发生之日起30日内提出申请 变更登记变更登记是指权利人法定名称发生改变或是房屋状况发生变化后而进行的登记 如房屋门牌号码的改变 路名的更改 房屋的翻 改建或添建 部分拆除 都是所有权客体的变更 因此应列入变更登记的范围 权利人法定名称改变 如公民改变自己的姓名 企业更改自己的法定名称 从表面来看主体发生了变更 但实际上房屋所有权并没有转移 因而也应该列入变更的范围 变更登记 应当在事实发生之日起30日内提出申请 他项权利登记他项权利是指当事人设定的房地产他项权利 目前最为多见的是抵押权 典权也是房地产他项权利的一种 因主债权的消灭 如债务的履行 房屋灭失或抵押权的行使可使抵押权归位消灭 因典期届满 出典人回赎或转典为卖以及房屋灭失可使典权归于消灭 转移登记 应当在事实发生之日起30日内提出申请 注销登记因房屋灭失 土地使用年限届满 他项权利终止而进行的登记为注销登记 房屋灭失时 所有权的要素之一 客体灭失 房屋所有权不复存在 土地使用权年限届满 房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期 或虽申请续期而未获批准的 土地使用权由国家无偿收回 此时 按房屋所有权和该房屋占有范围内土地使用权权利主体一致的原则 原所有人的房屋所有权也不复存在 转移登记 应当在事实发生之日起30日内提出申请 2 登记的原则和特点房屋所有权与该房屋所占用的土地的使用权实行权利主体一致的原则 房地产权属登记的属地管理原则 房地产权属登记由不同登记机关分别登记 为房地产权利动态登记 具有公信力 实行即时登记制度 颁发权利证书 3 登记的程序 受理登记申请 勘丈绘图 产权的审查和确认 房屋权属证书的制作和颁发 二 房地产产籍管理 1 房地产产籍房地产产籍是指房籍和地籍的有机组成 由于房产和地产不可分割的特点 房籍和地籍统一构成那个房地产产籍制度 房籍以地籍为基础 由地籍发展而来 地籍包括土地产权的登记和土地分类面积记录等内容 是土地的自然状况 社会经济状况和法律状况的调查 记录和登记 房地产产籍主要是由图 档 卡 册组成 它通过图形 文字记载 原始证据等 记录反映产权状况 房屋及其国有土地的使用情况 2 房地产产籍管理房地产产籍管理主要是对房地产产籍资料的管理 房地产产籍资料有房地产平面图 房地产档案 房地产卡片 房地产权属簿册四部分组成 1 房地产产籍的主要内容 房地产平面图房地产平面图是一种反映房屋 土地现状的专业图 房地产平面图是由测绘专业人员按国家规定的房产测量规范 标准和程序勘测和绘制出的反映城市房屋和土地的分布 占有 使用等方面情况的专用性图纸 房地产平面图包括房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图 房产分幅平面图 房产分丘平面图和房屋分层分户平面图 房地产档案房地产权属档案是城市房地产行政管理部门在房地产权属登记 调查 测绘 权属转移 变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字 图表 声像等不同形式的历史记录 是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据 是城市建设档案的组成部分 房地产档案主要记录和反映房地产权利人的房屋所有权 土地使用权状况的历史演变和房地产权属纠纷的处理结果及其过程等方面的情况 是审查和确定房地产权属的重要依据 房地产卡片房地产卡片是对房地产权利人的情况 房屋所有权 土地使用权状况以及产权来源等情况扼要摘录而制作的一种卡片 它按房地产产籍地号 丘号 顺序 以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位而填制的 房地产登记簿册房地产登记簿册是在房地产权属登记 发证中根据工作需要而分类编制的各种表册的总称 房地产产籍资料的各项内容应该是一致的 并应及时进行异动管理 2 房地产产籍管理的内容 产籍资料的收集 产籍资料整理产籍资料整理是指通过对房地产权属登记 产权变更及产权清理等项工作所产生的大量的产权 产籍资料所进行的整理 装订和归档工作 产籍资料变更产籍资料变更是指通过对房地产权属的各项内容的实际变化情况 对各种房地产产籍资料所进行的变更 产籍资料变更要案一定的程序和规范进行 产籍资料统计产籍资料统计是指对房地产权属登记 发证中的各项内容 数字进行的统计 房地产产籍资料的统计汇总时产权 产籍管理的重要环节 是房地产产权 产籍管理成果的最终反映 产籍资料的使用产籍资料的使用是指将房地产产籍各项资料 内容提供给房地产权属管理部门 城市建设管理部门 上级领导机关 司法机关和有关单位使用和利用 一满足各方面工作需要的过程 二 房地产交易管理 房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门以法律的 行政的 经济的手段 对房地产交易活动行使指导 监督等管理职能 房地产交易管理主要包括房地产销售管理 房地产转让管理 房地产租赁管理和房地产抵押管理 一 房地产销售管理房地产销售管理包括商品房预售管理和商品房现售管理 1 商品房预售管理 1 商品房预售的概念商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人 由承购人支付定金或房价款的行为 2 商品房预售的条件 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 持有建设工程规划许可证 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记 取得商品房预售许可证明 3 商品房预售的程序 申请 商品房预售许可证 开发企业申请办理 商品房预售许可证 应当提交下列证件及资料 a 商品房预售田间中 1 3 项规定的证明材料 b 开发企业的 营业执照 和资质等级证书 c 工程施工合同 d 商品房预售方案 审查核发 商品房预售许可证 房地产管理部门在接到开发企业申请后 应当详细查验各项证件和资料 并到现场进行查勘 经审查合格的 应在接到申请后的10日内核发 商品房预售许可证 出示 商品房预售许可证 开发企业进行商品房预售 应当向承购人出示 商品房预售许可证 售楼广告和说明书必须载明 商品房预售许可证 的批准文号 未取得 商品房预售许可证 的 不得进行商品房预售 签订商品房预售合同商品房预售 开发企业应当与承购人签订商品房预售合同 预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续 商品房的预售可以委托代理人办理 但必须有书面委托书 办理权属登记手续预售的商品房交付使用之日起3个月内 承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续 3 商品房预售合同登记备案 城市房地产管理法规定 商品房预售 开发企业应当与承购人签订商品房预售合同 开发企业应当自签约之日起30日之内 向房地产管理部门和市 县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续 预售合同登记备案管理主要是备案的及时性 准确性 公开性 2 商品房现售管理 1 商品房现售的概念商品房现售管理是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人 并由买受人支付定金或者放几款的行为 2 商品房现售的条件 商品房销售管理办法 第七条要求 商品房现售 应当符合下列条件 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件 持有建设工程规划许可证和施工许可证 已通过竣工验收 拆迁安置已经落实 供水 供电 供热 燃气 通讯等配套基础设施具备交付使用条件 其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 物业管理方案已经落实 3 商品房销售中禁止的行为 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前 将作为合同标的物的商品房再行销售给他人 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房 商品住宅按套销售 不得分割拆零销售 二 房地产转让管理 1 房地产转让概念和类型房地产转让 是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物 附着物所有权的自然人 法人和其他组织 通过买卖 交换 赠与将房地产转移给他人的法律行为 根据转让的对象 房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让 根据土地使用权的获得方式 房地产转让可以分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 根据转让的方式 房地产转让可分为有偿和无偿两种方式 有偿转让包括房地产买卖和房地产入股等行为 无偿转让包括房地产赠与与继承等行为 2 房地产转让的条件房地产转让最主要的特征是发生权属变化 即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移 城市房地产管理法 及 转让管理规定 都明确规定了房地产转让应当符合的条件 采取排除法规定了下列房地产不得转让 1 达不到下列条件的房地产不得转让 以出让方式取得土地使用权用于投资开发的 按照土地使用权出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 应完成开发投资总额的25 以上 属于成片开发的 形成工业用地或者其他建设用地条件 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 2 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或以其他形式限制房地产权利的 3 依法收回土地使用权的 4 共有房地产 未经其他共有人书面同意的 5 权属有争议的 6 未依法登记领取权属证书的 7 法律和行政法规规定禁止转让的其他情况 3 办理房地产转让的程序2000年10月实行产权市场 一体化 办公以来 办理交易手续一个窗口收件 一个窗口收费 一个窗口发证 内部封闭运作 具体程序包括 受理 初审 复审 估价 必要时 缮证 缴费 发证 归档 三 房地产租赁管理 1 房地产租赁的概念和类型房地产租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用 由承租人现出租人支付租金的行为 2 房地产租赁的条件建设部 城市房屋租赁管理办法 1995年6月1日起执行 规定 有下列情形之一的房屋不得出租 1 未依法取得房屋所有权证的 2 司法机关和行政机关依法裁定 决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 3 共有房屋未取得共有人同意的 4 权属有争议的 5 属于违法建筑的 6 不符合安全标准的 7 已抵押 未经抵押权人同意的 8 不符合公安 环保 卫生等主管部门有关规定的 9 有关法律 法规规定禁止出租的其他情形 3 房地产租赁的政策规定 1 对房屋出租单位和个人的要求国家工商行政管理局 关于进一步加强房地产市场监督管理的通知 要求 而国家定价出租的各种所有权房屋 其交易行为均应纳入房地产市场管理 从事房屋出租经营的单位和个人 居住用房租赁暂除外 需经工商行政管理部门依法核准登记 犯法营业执照后 方可开展出租活动 2 有关出租人终止合同的政策规定将承租的房屋擅自转租的 将承租的房屋擅自转让 转借他人或擅自调换使用的 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的 拖欠租金累计6个月以上的 利用承租房屋进行违法活动的 故意损坏承租房屋的 法律 法规规定其他可以收回的 4 房地产租赁登记备案 1 申请签订变更终止租赁合同的 房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内 持有关部门证明文件到房地产管理部门办理登记备案手续 应提交的文件包括 书面租赁合同 房屋所有权证书 当事人的合法身份证件 市县人民政府规定的其他文件 2 登记备案审查合同的主体是否合格 及出租人与承租人是否具备相应的条件 审查租赁的客体是否允许出租 即出租的房屋是否是法律法规允许出租的房屋 四 房地产抵押管理 1 房地产抵押的概念房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权提供债务履行担保的行为 债务人不履行债务时 债权人有权依法以抵押的泛地产拍卖所得的价款优先受偿 抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人 作为本人或者第三人履行债务担保的公民 法人或者其他组织 抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行担保的公民 法人或者其他组织 2 房地产抵押的设置条件房地产抵押应符合以下条件 1 国有企业 事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的 应当符合国有资产管理的有关规定 2 以集体所有制企业的房地产抵押的 必须经集体所有制企业职工 代表 大会通过 并报其上级主管机关备案 3 以中外合资企业 合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的 必须经董事会通过 但企业章程另有规定的除外 4 以有限责任公司 股份有限公司的房地产抵押的 必须经董事会或者股东大会通过 但企业章程另有规定的除外 5 有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的 所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限 3 房地产抵押人的权利同一房地产设定两个以上抵押权的 抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人 抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值 房地产抵押后 该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分 可以再次抵押 但不得超出余额部分 以共有的房地产抵押的 抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意 抵押当事人约定对抵押房地产保险的 由抵押人为抵押的房地产投保 保险费由抵押人负担 抵押房地产投保的 抵押人应当将保险单移送抵押权人保管 在抵押期间 抵押权人为保险赔偿的第一受益人 4 房地产抵押权人的权利抵押权可以随债权转让 抵押权转让时 应当签订抵押权转让合同 并办理抵押权变更登记 抵押权转让后 原抵押权人应当告知抵押人 经抵押权人同意 抵押房地产可以转让或者出租 抵押房地产转让或者出租所得价款 应当向抵押权人提前清偿所担保的债权 超过债权数额的部分 归抵押人所有 不足部分由债务人清偿 抵押权人处分抵押房地产时 应当事先书面通知抵押人 抵押房地产为共有或者出租的 还应当同时书面通知共有人或承租人 在同等条件下 共有人或承租人依法享有优先购买权 同一房地产设定两个以上抵押权时 以抵押登记的先后顺序受偿 第四节房地产税费 一 房地产税 一 房地产税的概念及其特征房地产税收是国家凭借政治权利 依法强制 无偿 固定第参与房地产收益分配和再分配而取得财政收入的一种形式 具体而言 是指直接以房地产危机谁依据 或主要一房地产开发经营流转行为为计税依据的税负 税收同国家取得财政收入的其他方式相比 具有强制性 无偿性 固定性三个主要特征 房地产税收在经济社会发展过程中发挥着重要作用 世界大部分国家与地区对房地产税收都极为重视 房地产税收作为税收总系统的一个子系统 出具有所共有的 三性 外 还有一些有别于其他税收的特征 1 征收对象的特定性房地产税收是以特定的房地产投资行为 房地产价值或数量为征税对象 不同于以其他事项为征税对象的税收 从自然属性上讲 它的征税对象是房屋和土地 从法律关系上讲 它的征税对象是附着在房地产上的各种权益 所以 房地产税收具有特定的征收对象 2 税收体系的复合性房地产税收不是由单一税种组成的 而是由许多税种构成的符合体系 在这个体系中 一是设计的税种多 有十多个税种 二是设计的税类多 有流转税 所得税 财产税 资源税 行为税的复合体 3 调节范围的广泛性房地产税收的调节范围涉及房地产开发交易过程的每一个环节 也就是说 在房地产运作过程的每一个环节都有相应的税种予以调节 在房地产开发投资环节 有建筑业营业税 投资方向调节税 印花税等税种 在房地产交易环节 有房地产业营业税 土地增值税 印花税 契税等税种 在房地产使用环节 有房地产税 土地使用税等税种 在房地产所得环节 有企业所得税 涉外企业所得税等 4 税源分布的零散性涉及房地产的水中大多是一些小税种 如房产税 土地使用税 契税 印花税 个人所得税等 这些税种的征收对象在地域范围上很不集中 从农村到城镇 从开发企业到行政事业的单位 直到居民个人 覆盖面非常广 这给税款的征管带来了很大的难度 这也是房地产税有别于其他税收体系的一个显著特点 二 房地产税收体系 目前我国房地产税收按征税对象的性质不同划分为商品流转税 资源税 财产税 所得税和行为税五大类 1 流转税流转税也称为商品及劳务课税 是指以商品流转额和非商品流转额作为课税对象的税种 房地产开发经营中涉及流转税的税种主要有营业税 城市维护建设税等 2 所得税所得税又称收益税 是指以企业利润和个人收入作为课税对象的税种 房地产开发经营中涉及所得税的税种主要有企业所得税 个人所得税 外商投资企业和外国企业所得税 3 财产税财产税是指以各种财产为征税对象的税种 房地产开发经营中涉及财产税的税种主要是房产税 契税 城镇土地使用税和土地增值税 4 行为税行为税是指以纳税人各种特定的行为作为课税对象的税种 房地产开发经营中涉及行为税的税种主要是印花税 固定资产投资方向调节税等 5 资源税资源税是指以自然资源为课税对象的税种 房地产开发经营中涉及资源税的税种主要是耕地占有税 三 我国现行房地产税种 1 城镇土地使用税城镇土地使用税是国家在城市 县城 建制镇和工矿区范围内 对拥有土地使用权的单位和个人 以其实际占用的土地面积为计税依据 按照税法规定的税额计算征收的一种税 1 征税范围城镇土地使用税的征税范围是在城市 县城 建制镇和工矿区的国家和集体所有土地 但城市 县城 建制镇 工矿区范围内的不同地方 其自然和经济繁荣程度各不相同 情况非常复杂 因此 国家规定城市 县城 建制镇和工矿区的具体征税范围 有各省 自治区 直辖市人民政府确定 2 纳税人城镇土地使用税的纳税人是征税范围内拥有土地使用权的单位和个人 不适用 三资 企业 拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的 由代管人或实际使用人纳税 土地使用权属未确定或权属由各方划分使用比例分别纳税 3 计税依据土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积 纳税人实际占用的土地面积 是指由省 自治区 直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积 4 适用税额土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率 每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次 如表7 1 表7 1土地使用税差别幅度税额地区级别人口每平方米年纳税额大城市50万人 含50万 0 5至10元中等城市20 50万0 4至8元小城市20万以下0 3至6元县城 建制镇 工矿区0 2至4元 2 房产税房产税适宜房产为课税对象 按照房屋的价值和租金收入为积水依据向房产所有人征收的一种税 1 征税范围房产税的征税对象是房产 所谓房产 是指有屋面和围护结构 能够遮风避雨 可供人们在其中生产 学习 工作 娱乐 居住或储藏物资的场所 但独立于房屋的建筑物如围墙 暖房 水塔 烟囱 室外游泳池等不属于房产 但室内游泳池属于房产 由于房地产开发企业开发的商品房在出售前 对房地产开发企业而言是一种产品 因此 对房地产开发企业建造的商品房 在售出前 不征收房产税 但对售出前房地产开发企业已使用或出租 出借的商品房应按规定征收房产税 房产税的征税范围 城市 县城 建制镇 工矿区 不包括农村的房屋 2 纳税人房产税的纳税义务人即为房产的产权所有人 具体包括 产权属国家所有的 由经营管理单位纳税 产权属集体和个人所有的 由集体单位和个人纳税 产权出典的 由承典人纳税 产权所有人 承典人不在房屋所在地的 由房产代管人或者使用人纳税 产权未确定及租典纠纷未解决的 亦由房产代管人或者使用人纳税 无租使用其他房产的问题 纳税单位和个人无租使用房产管理部门 免税单位及纳税单位的房产 应由使用人代为缴纳房产税 3 计税依据和税率房产税的计税依据有两种 一种是房产的计税余值 一种是按照房产租金收入计征的 称为从租计征 房产的计税余值房产税依照房产原值一次减除10 30 后的余值计算缴纳 扣除比例由当地政府规定 房产原值 应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 主要有 暖气 卫生 通风等 纳税人对原有房屋进行改建 扩建的 要相应增加房屋的原值 房产的租金收入房产出租的 以房产租金收入为房产税的计税依据 税率按照规定 房地产税采用比例税率 按房产余值计征的 年税率为1 2 按房产出的租金收入计征的 税率为12 4 税额的计算方法根据税法规定 房产税的计算方法有以下两种 按照房产原值计算从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征 其公式为 应纳税额 应税房产原值 1 扣除比例 1 2 按照房产租金收入计算从租计征是按房产的租金收入计征 其公式为 应纳税额 租金收入 12 3 土地增值税土地增值税是一种对转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象 依照规定税率征收的一种税 土地增值税于1994年1月1日起实施 1 征税范围土地增值税的征税范围包括转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物并取得收入的行为 通过继承 赠与等方式无偿转让房地产的行为不属于征税范围 根据以上定义 以下情况属于土地增值税的征收范围 出售国有土地使用权 取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 存量房地产买卖 抵押期满以房地产抵债 发生权属转让 单位之间交换房地产 有实物形态收入 投资联营后将投入的房地产再转让的 合作建房建成后转让的以下情况虽属于增值税额征税范围 但暂予免征 个人互换自有居住用房地产 合作建房建成后按比例分房自用 投资联营时房地产转让到投资企业 企业兼并 被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 2 纳税人土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 3 计税依据和税率土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额 即增值额 土地增值税实行四级超额累进税率 税率如表7 2所示 表7 2土地增值税四级超额累进税率表级数计税依据税率1增值额未超过扣除项目金额50 的部分30 2增值额超过扣除项目金额50 未超过扣除项目金额100 的部分40 3增值额超过扣除项目金额100 未超过扣除项目金额200 的部分50 4增值额超过扣除项目金额200 的部分60 4 税额的计算方法在计算土地增值税的应纳税额时 先用纳税人取得房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额 计算得出增值额 扣除项目包括 取得土地使用权时所支付的金额 土地开发成本 费用 建房及配套设施的成本 费用 或者旧房及建筑物的评估价格 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目 再按照土增值额超过扣除项目金额的比例 分别确定增值额中各个部分的使用税率 以此计算各部分增值额的应纳土地增值税税额 各个部分增值额应纳土地增值税税额之和 极为纳税人应纳的全部土地增值税税额 土地增值税的计算公式是 应纳税额 每级距的土地增值额 适用税率 5 缴纳时间和缴纳方法土地增值税按照转让房地产所取得的实际收益计算征收 由于计税时要涉及房地产开发的成本和费用 有时还要进行房地产评估等 因此 其纳税时间就不可能像其他税种那样作出统一规定 而是要根据房地产转让的不同情况 由主管税务机关具体确定 主要有三种情况 以一次交割 付清价款方式转让房地产的 规定其在办理过户 登记手续前数日内一次性缴纳全部税款 以分期收款方式转让房地产的 根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限 项目全部竣工结算前转让房地产的 由于无法据实计算土地增值税的 可以预征土地增值税 待该项目全部竣工 办理结算后再进行清算 多退少补 4 耕地占用税耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人 按照规定税率一次性征收的税种 按照税收分类属性 耕地占用税属于行为税 也就是对单位和个人建房或者从事其他非农业建设占用耕地的行为征收的税 1 征税范围耕地占用税的征税范围包括国家所有和集体所有的 用于种植农作物的土地 也包括新开荒地 休闲地 轮歇地 草田轮作地 2 纳税人耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人 包括国有企事业单位 集体企业 乡 镇 企业 机关 部队 学校以及城市和农村居民等 此外 乡 镇 企业建设和农民建住宅占用耕地 也必须依法纳税 3 计税依据和税率耕地占用税以纳税人用于建房或从事其他非农业生产建设实际占用的耕地面积为计税依据 耕地占用税的税率根据当地人均占有耕地面积的不同而不同 全国有一个征收标准 如表7 3所示 当然为了协调各地区的税额标准 避免毗领地区税额标准差别过大 财政部分别核定了各省 自治区 直辖市的平均税额标准 每平方米从2 5元到9元不等 表7 3全国耕地占用税征收标准 单位 元 平米 人均占有耕地面积 1亩含1亩 1亩 666 6平方米1亩 2亩 含2亩2亩 3亩 含3亩 3亩税率2