招商策划运作设想.doc

广场项目招商策划运作设想目 录一、商业地产策划招商的本质二、商业地产策划招商的思维方式三、广场商场策划招商的前提条件四、广场商场策划招商的基本思路方向五、广场商场策划招商的流程及工作内容六、我们针对广场商场策划招商的成本费用预算七、我们针对广场商场策划招商的合作方式及取费标准一、商业地产策划招商的本质 商业项目的成功运作是一个六位一体的概念，六位指：开发商、政府、投资者、经营者、消费者、经营管理商（运营商），六者同为一体，整合资源的最佳发挥，才能充分展现商业地产的魅力和价值。策划招商是商业地产项目开发中一个非常重要的环节，策划招商在项目开发的什么阶段运作是根据项目的地段、开发周期、市场定位、项目业态定位、营销策略需要等进行展开的，其最主要的作用是： 直接提升项目的市场投资信任度，辅助项目销售带来最大化的利润价值； 直接提升项目的品牌形象，使项目获取快速的增值，并为开发商带来极大的无形价值； 直接完善区域内的投资环境，刺激市场的商品流通，使市场的发展更加规范化、专业化等； 针对空置项目，变废为宝，直接被盘活，为项目带来租赁利润等，同时改变项目的公众形象； 培育、引导和繁华区域市场的经济，直接带动，并形成新的消费核心； 归纳本质如下：策划招商就是一个整合商业资源，优化资源组合，老元素新组合的表现形式；是商业运作中制造人气、商气、财气的重要源泉；是六位主体形成多赢局面的主要手段；也是刺激生产关系不断适应生产力发展的必然结果。二、商业地产策划招商的思维方式 虽然说商业地产策划招商的形式是灵活多变的，但其思维方式“万变不离其中”。项目策划招商的思维过程大致是：进行市场分析,了解项目市场环境 对项目进行商业定位 制定策划招商的政策 策划推广整合商业资源 商业资源的组合利用 经营管理思路确定项目准确的商业定位是策划招商的前提：商业定位要从项目商业规划、经营业态、区域内大环境因素、项目本身硬软件设施、市场空白和弱势产业等进行充分研究分析得出结论，普遍分为综合性经营定位、专业市场经营定位、零散性经营定位、超市经营定位、主题市场经营定位，还有特殊消费群体经营定位等等；寻找商业资源、整合商业资源、优化组合商业资源是项目策划招商的关键：这个环节对项目经营的稳定性、延续性、繁荣性、增值性具有不可替代的作用；策划招商中对商业物业的商家资源进行深入的理解，在成本核算和策划宣传推广上与商家形成对项目的运作的共识，起到共鸣的作用，直接在时间成本、价格、运营体系、合作程度上快速建立关系，形成紧密的战略伙伴；经营管理对策划招商的紧密配合，在宣传策略和项目资源利用上运用技巧和手段，实现快速招商的目的和对项目品牌的营造，达到在短时间内对物业增值性的市场认可。三、广场商场策划招商的前提条件 1、满足商家经营的各项软硬件设施（布局、配套设施完备、交房标准等）； 2、建立强化或通过承包形式确立担负商场经营管理重任的班子； 3、提供一定金额商业策划招商的运作费用，全力配合； 4、提出完整的策划招商要求，避免出现重大误差；四、鼎立广场商场策划招商的基本思路方向 按照通常的惯例配合项目的基本情况，我们认为本项目首要解决的问题就是项目商业定位问题，我们建议采用专业市场定位、主题市场定位和超市定位三种中来确定；根据项目的大环境和自身的情况，采用排除法（确立招商范围）、定性法（选取项目的商业定位主题）广撒法（建立多个招商对象的接洽）、筛选法（重点突破诱导）、推广法（建立合作关系，进行市场宣传，告之公众）；项目产品概念的述求；项目策划招商商业定位的依据；项目所处城市市场的素材收集和提炼租赁卖点；整合商业资源，层层突击，优化组合。五、鼎立广场商场策划招商的流程及工作内容 1、合作流程： 2、工作流程模块商家经营管理维护配合招商经营策略项目宣传推广计划经营管理机构到位经营管理方面商家签定合作协议整合商业资源商家资源提炼招商细则制订推广素材卖点提炼招商策略制订项目商业定位市场调研分析策划方面招商方面确定合作意向及方式项目考察及交底项目策划招商洽谈签定项目策划招商合作协议进入实质性运作阶段 3、工作内容： 1）、项目策划招商总控方案的制订 2）、市场调研报告 3）、项目商业定位报告 4）、项目招商租赁价格论证报告 5）、商家合作形式分析报告 6）、策划招商策略 7）、招商细则的制订 8）、招商说词素材收集及租赁卖点提炼 9）、商家资源的收集、归类、分析 10）、商业资源的整合及优化组合节奏策略 11）、商业资源的档案管理和再利用 12）、每月策划招商总结报告 13）、项目招商租赁或合作协议文本制订 14）、策划招商对开发商的回复制度 15）、现场包装方案 16）、项目经营管理培训和指导 17）、项目宣传推广计划 18）、经营管理配合招商策略 19）、项目策划招商运作执行控制计划 20）、后期经营管理的实施办法六、我们针对广场商场策划招商的支出费用预算 时间按照5个月计算（框架式保守预算）：序号支出费用事项产生费用预算数量合