2018物业项目经理岗位培训

2018年度物业项目经理岗位培训物业项目承接查验廊坊荣盛物业服务有限公司邯郸分公司 薛国民目 录物业承接查验概述承接查验的工作计划承接查验的方案及流程承接查验的重点内容及责任划分不合格问题与遗留问题的处理物业管理企业更迭时的承接查验1、 物业承接查验概述概 念物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。承接查验的意义1、物业服务企业在承接物业项目时对共用部位、共用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。2、实现物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财权利益具有重要意义。3、实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必要条件。而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位、共用设施设备的管理责任。承接查验的作用1、通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务。2、促使开发企业按标准进行设计和建设，达到工程质量要求，减少日常管理过程维修养护工作量。3、通过接管有关物业文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，充分发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。物业承接查验的性质与竣工验收的区别物业承接查验是物业服务企业在承接物业时对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再检验，而非物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能的确认。物业承接查验的依据和原则（一）物业承接查验的依据承接查验的依据分为法律依据和合同依据。 法律依据主要是物权法、合同法、物业管理条例和物业承接查验办法等。合同依据主要是房屋买卖合同、前期物业服务合同和物业服务合同等。（2） 物业承接查验的原则1、诚实信用原则：加强对建设单位的规范和约束，以督促建设单位在物业承接查验中切实做到“诚实信用”。2、客观公正原则：物业服务企业在物业承接查验中切实做到“客观公正”。3、权责分明原则：加强对物业承接查验中的违约行为的监督，以保证前期物业服务合同双方在物业承接查验中切实做到“权责分明”。4、保护业主物权原则：最大限度的保护业主的共有物权利益。物业承接查验的法律主体1. 新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的法律主体：交验方：物业的建设单位接管方：物业服务企业2 .业主大会与新选聘的物业服务企业之间进行的物业承接查验的法律主体：交验方：业主或业主委员会接管方：新选聘的物业服务企业物业承接查验争议的解决物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。物业承接查验相关法律主体在承接查验中发生的争议也可以通过仲裁或者诉讼等其他方法解决。2、 物业承接的工作计划物业接管验收计划提要每天的验收工作完后，由各专业记录人员把存在的问题填写在接管验收记录表上，复印、整理交房地产工程部审核后，分发相关施工单位进行整改。物业接管验收计划如下： 1、接管验收对象为某某项目所有房屋。 2、接管验收的标准见接管验收方案，要求一人一份。 3、房屋接管验收的时间、工作量的安排。每套单元楼的验收时间约为多长时间，根据楼层户数、房屋面积的大小而改变。所以先验收已售出的物业，后验收空置的物业。具体接管验收的顺序见房屋接管验收的顺序表，要求一人一份。 4、具体每天验收的数量（根据物业数量进行分配）。 5、成立接管验收小组。查验工作要求1、每天上午8：30，各验收小组成员在需查验房屋的单元底楼集合，由各小组负责人对当天的工作任务、人员安排及其它需说明相关具体事项进行讲解和部署，9：00点整全部人员正式开始各项检查工作12：00结束；下午承接查验时间1：30分至18：00时； 2、各组施工单位负责人须在检查的前一天自行准备齐全检查所需的人员、工具、耗材、检测仪器及设备。 3、各小组成员必须服从小组负责人的统一调度和安排，各类检查信息全部归集到小组负责人，由负责人进行信息的汇总和记录。 4、在查验过程中发现的问题，第二天10：00时前汇总报项目部安排相关施工单位整改或处理。 5、所有检查必须按进度控制时间的要求完成，当天工作量未完成须加班的必须加班完成。 6、当天检查工作结束，由各小组负责人将所有检查记录单汇总，并由相关施工单位负责人和监理签字后，交由工程主管（或值班经理），将汇总记录单复印1份，复印件交项目部安排施工单位整改，原件物业存档（交接时，项目部接收人员在记录单的原件上签字确认）。3、 承接查验的方法及流程承接查验方案物业承接查验办法规定新建物业的建设单位应当在物业交付使用15 日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。而在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定的物业资料。因此，建设单位就应在物业交付使用前至少50日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，并完成备案，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行物业承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。 物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位联系，并查看物业承接查验应具备的条件的相关文件，即： 承接查验方案的内容 以上条件具备后，物业服务企业应及时作出书面回复，并约定双方召开物业承接查验首次协调会。双方根据有关规定和物业承接查验依据文件的约定，就物业共用部位、共用设施设备的承接查验进行协商，形成物业承接查验方案。其内容包括：(1) 组建承接查验小组(2) 各专业工程实施查验的技术依据1）物业项目设计文件引用的建筑与安装施工工程的国家、行业和地方标准与规范；2）建设单位提交的物业与物业竣工图纸资料清单；3）设施设备供货厂家安装、调试、维修及使用说明书；4）物业买卖合同约定的物业共用部位、共用设施设备的配置标准；5）建筑、安装工程施工与质量验收系列丛书（实用手册）。(3)承接查验的主要项目物业资料：竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明、物业管理所需的其它资料。物业共用部位：包括房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。物业共用设施设备：包括上下水管道、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。(4)承接查验的物资准备物业承接查验前物资准备包括：查验人员的组织与培训、设备、仪器仪表、工具、防护用品、记录表格等。 1）验收文件的收集，查验人员查验前的培训； 2）设备、工具和仪表，主要包括：压力表、温度计、超声波流量计、电压表、电流表、兆欧表、试压泵、钢卷尺、直尺、高低压电工工具、水暖工工具、梯子、安全帽、移动照明灯等；(5)承接验收的时间节点为保证后期业主交房工作顺利进行，建议在向业主移交物业前5个工作日分系统完成物业共用部位、共用设备设施的承接验收工作。 1、交房前25日，组建承接验收小组，确定各工程子系统验收时间； 2、交房前20日，完成所有物业资料、图纸的移交；物业公司对所移交的资料、图纸进行整理，了解小区配套设施的基本情况； 3、交房前10日，完成对各系统工程的现场查验工作，做好验收记录； 有不合格项目书面交施工单位进行整改； 4、交房前5日，完成对整改项目的复查工作，签订承接验收协议；物业承接查验的流程 不合格项整改 不合格项的处理措施：项目对物业提出的不合格项进行确认，提出整改措施，期限并确认，对不能整改项进行说明。1、 召开工程移交工作会议（建设单位组织并形成会议纪要）2、 移交工作计划（建设单位组织编制）3、 竣工复验（建设单位组织物业对工程进行查验）4、 资料移交（物业公司组织、指导项目对资料进行整理归档）5、 移交查验（物业公司组织、指导项目实施）6、 移交确认（物业公司组织物业服务中心参加，物业服务中心对移交审批确认）7、 物业接管（项目物业服务中心接管）四、承接查验的重点内容及责任划分物业查验的主要内容1.初验 服务中心接到房地产公司的接管验收(表详见（1）-1）初验申请，视具体情况由物业验收小组组长与房地产公司沟通初验具体细节，包括时间、验收进度、人员安排等，向房地产公司发出验收通知(表详见（1）-2）等工作。 接管验收标准，验收小组逐户逐项进行验收，并将验收结果记录在房屋接管验收表上，并由房地产工程部、房地产项目部、物业服务公司三方签字确认。验收合格的物业服务公司发验收通过证明（表详见（2）-1）。单体楼内的公共部位、配套设施等一并进行验收，并将验收结果记录在房屋接管验收表上，由房地产工程部、房地产项目部、物业服务公司三方签字确认。 接管验收小组组长将房屋接管验收表上记录的不合格项统计汇总后登记在房屋质量问题整改通知单上，于三个工作日内将房屋质量问题整改通知单反馈至房地产项目部，由房地产项目部经理签字确认，服务中心维修部存档。 初验不合格项的整改由房地产项目部监督施工单位完成施工单位整改合格后向房地产项目部提出书面的复验申请，经房地产项目部确认后，转交接管验收小组。 经签字确认的房屋接管验收表，由服务中心客服部存档。2.复验物业服务公司（服务中心）接到复验申请，与房地产项目部、施工单位一同进行复验，复验应记录初验不合格项的整改情况，以及复验发现的新不合格项，经房地产项目部、施工单位、物业服务公司(服务中心)三方签字确认，记入备注。新建房屋接管验收，物业服务公司(服务中心)以复验结果为准。合格后由物业（维修部）与地产工程部进行钥匙交接。复验时验收整栋楼外观，并结合单体楼复验结果，形成整栋楼综合验收记录，经房地产工程部、房地产项目部、物业服务公司(服务中心)三方签字确认，由物业服务公司服务中心客服存档。3. 公共设备、设施的接管验收新建物业的现场查验时，物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：物业服务企业对物业进行现场查验时应当综合应用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量、使用功能和检测、试验数据。具体做法是：现场查验项目1) 共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；2）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。3) 共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等。物业现场查验发现问题的解决1、书面通知建设单位及时解决，并进行复验 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和有关文件规定的情形，由物业现场查验小组将查验中发现的问题分类填入物业设施设备现场查验问题跟踪表中，书面通知建设单位，建设单位签收后应当及时责成责任人解决，完成后，组织查验的双方人员进行复验，直至合格。对于不能及时解决的遗留问题，应记入物业设施设备现场查验最终遗留问题汇总表，双方协商解决方案，并在签订物业承接查验协议时明确约定。2、 建设单位必须派人参加物业现场查验，并确认查验结果，签订物业承接查验协议。建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。物业管理中的有关合同建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场查验和验收的内容，但其能源供用合同应进行查验和移交。物业服务企业进行现场物业承接查验的重点是查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能，而对物业共用部位、共用设施设备的内在质量和安全性能是在查阅确认文件的基础上进行再检验。因此，物业承接查验小组就应该根据物业承接查验办法的规定与合同约定、以及物业设计文件及清单列出现场查验的项目和内容。物业资料的查验与移交物业资料移交后，物业服务企业参加物业承接查验的工程技术人员应全面阅读物业清单、物业竣工图纸与资料和设备使用说明书，全面了解物业工程内容和引用的标准与规范，并根据物业资料将物业设施设备的配置和建设标准填入各专业系统设施设备现场查验记录表和物业设施设备现场查验汇总表的配置标准一栏中，为现场查验做充分准备。物业服务企业对接收到的物业资料应按规定进行分类建档，永久保存，认真管理。房地产公司应向物业公司移交整套图纸资料，包括： 1、物业产权资料； 2、竣工验收材料； 3、施工材料；4、机电设备资料；钥匙的承接查验查验范围： 1、公共区域钥匙：大楼各出入口、各设备机房门钥匙。 2、业户钥匙：业主尚未入住时空置区域业户区钥匙，包括业户区域大门、房间门的钥匙。3、重点部位：大楼内机房、制高点、生活饮用水箱等。查验组织： 1、钥匙的承接查验工作应在完成房屋本体及公共设施和公共配套设备设施的承接查验后进行。 2、钥匙的承接查验工作应由建设单位统一组织，各种钥匙应做到完整、完全移交、交接双方在共用部位钥匙移交一览变和单元房间钥匙移交一览变上签字确认。 3、钥匙承接查验工作中发现的问题应由建设单位督促相关单位负责整改、完善。查验要求： 1、钥匙保管人员负责接收、清点、逐门试用，确保无误后再共用部位钥匙移交一览表和单元房间钥匙移交一览表上签收。 2、为没把钥匙制作区域标识。 3、按照楼栋、楼层、房间编号的关联顺序存放在专用钥匙柜中。重要钥匙保存，须实行“双管制”。存放在专用钥匙柜中。钥匙清单与钥匙存放情况相符。 4、钥匙柜专人专管。 5、标识清晰、明显、摆放有序。办理物业承接查验备案物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续： （1）前期物业服务合同； （2）临时管理规约； （3）物业承接查验协议； （4）建设单位移交资料清单； （5）查验记录； （6）交接记录；（7）其他承接查验有关的文件。建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。告知方式应在前期物业服务合同中约定。物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。其他有关规定 1、 分期开发的物业项目的承接查验分期开发的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验与交接。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。 2、 物业承接查验的费用由建设单位承担物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。物业承接查验的责任划分自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。 物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。物业服务企业未按物业承接查验办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。五、不合格问题与遗留问题的处理常见不合格问题卫生间墙面裂缝景观通道墙面污染风道瓷砖缝裂开墙面二次污染质量问题原因发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：1.设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；2.施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；3.验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；4.建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。处理程序（一）收集整理存在的问题 1、收集所有的物业查验记录表； 2、对物业查验记录表内容进行分类整理，将承接查验所发现的问题登记造表； 3、将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认确认手续。（二）处理方法工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。从发生原因和处理责任来看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部建筑工程质量保修办法规定，应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应有建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。（三）跟踪验证：为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合格要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。六、物业管理机构更迭时的承接查验物业管理机构更迭时的物业承接查验和移交是在前期物业服务合同终止或物业服务合同期满时，业主大会选聘了新的物业服务企业，并与之签订的物业服务合同生效时发生的物业共用部位、共用设施设备的承接查验及移交活动。1、 承接查验的法律主体（1）原有的物业服务企业向业主或业主委员会（产权单位）移交时的双方法律主体是：交方：原有的物业服务企业接方：物业的业主或业主委员会（产权单位） （2）业主或业主委员会（产权单位）向新的物业服务企业移交时的双方法律主体是：交方：业主或业主委员会（产权单位）接方：新选聘的物业服务企业2、承接查验的条件在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下才能实施承接查验。 （1）物业的业主或业主委员会（产权单位）与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同； （2）物业的业主或业主委员会（产权单位）同新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效。3、物业管理机构更迭时的物业共用部位、共用设施设备承接查验所依据的文件：（1）物业服务合同；（2）物业管理条例；（3）物业承接查验办法；（4）管理规约；（5）移交的物业图纸资料、清单；（6）物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规范；（7）物业管理相关的合同、协议等。4、承接查验及移交的程序和内容（1）成立承接查验组织，确定查验和移交方案为保证物业查验和移交的顺利进行，使物业管理实现无缝衔接，一般情况下，应当在物业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下，由原有的和新选聘的物业服务企业的人员参加，共用组成查验和交接小组，对物业共用部位、共用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。（2）查验和移交的物业管理资料（3）物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交1）物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验，评价其使用功能及安全性和完好程度，关注是否存在危险隐患，以便分清责任，由责任人负责解决和处理。2）物业共用设备的查验和移交，主要包括：供电、供水、排水、消防、电梯、供暖、空调、安防、车场等设备的数量、完好程度，使用功能、共同确定其存在的问题，从而界清责任，协商处理和解决。3）物业共用配套设施的查验和移交。主要包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等），绿化设施，照明设施，安防及消防设施（如值班室、岗亭、监控设施、报警设施、车辆道闸，消防配件等），文化娱乐设施（会所、游泳池、各类球场、健身器材等），各种标识等。4）物业管理用房，包括办公用