物业管理部运作方案

物业管理部运作方案虽然物业管理是园区的续后服务工作，在商家入驻后才真正开始向商家提供服务，然而在园区的营销策划及实施过程中，我们实际遇到的是商家不仅仅满足于能租到一个地点好、品质优的商铺，而是想要租到一个在既能保值、又能增值的专业市场的商业旺铺，商家都会向物业提出许多新的要求：商家进驻前会考虑进驻后如何进行经营管理？有什么能证明在市场内做生意能有可观的利润回报；因此，我们就必须要将物业管理作为项目营销策划的重要内容，提前做好优质的服务环境服务和美好蓝图展现，对园区作出一系列的物业管理服务的实际措施，将物业管理服务融入到项目形象当中去。从项目开始招商一直延续到项目的整个营销过程，为促进项目的后期招商带来无限动力。根据园区体现的物业管理特征，参照物业管理的一般标准，本部拟定物业管理部的运作方案：一、首先确立及分配物业管理的八大管理职能深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，讨论【一】建筑物与装修设施的维护园区物业是一组现代化建筑物业，为了保证商业物业的形象，做好建筑物与装修设施的维护，保证物业不受损害尤为重要，一方面，是保持良好的商业形象，相信没有消费者会喜欢到建筑破烂、装修陈旧的商场购物消费；另一方面，也是物业保值和增值的需要，园区的商业物业以投资专业卖场为主要方向，投资大型商业项目就是想赚钱，越是经营良好、保养得当就越是能不断增值。主要服务内容包括：l商业物业建筑结构维护&2商业物业建筑外观维护3绿化及环境设施的管理及维护4园区公共区域装修设施管理及维护65商家装修审批与管理+6规范店铺面门面装修7商业街区内部导向标志维护8室外广场的行车、停车、促销区域的管理。深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。【二】园区物业配套设施、设备的运行、维护L 配套设施和设备的维护首要工作是保证配套设施、设备能够安全运转工作，如果不幸出现故障，往往会对园区物业产生很大的负面影响，所以园区物业应对配套设施、设备进行完善的保养，杜绝事故隐患。主要服务内容包括： 1做好能源控制管理2电梯、自动扶梯的维护保养my3配电设施设备的维护保养n7环卫设施维护B8休闲区域的清洁管理9洗手间的环境及设施维护(深圳物业管理信息网 - 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。【五】车辆及交通的管理j.b在越来越多汽车走向家庭的今天，停车难的问题将成为阻碍人们出门购物消费的因素，停车是否方便，另外交通的安全与否、都将直接影响到园区客流的增减，车辆与交通管理最重要的目的就是为消费者创造舒适、便利的消费机会。主要服务内容包括： l车辆交通疏导指示 2停车场管理 3货流运输管理 4车辆安全管理/ 5广场内路面交通管理 6内部道路通行管理 【六】客户服务管理 在实际经营中，物业管理工作的实施过程中会与各商户之间经常发生及出现这样那样不可预见的矛盾、纠纷、误会，这需要物业管理人员首先充分的了解各商户的情况，及时进行必要的沟通、解释、宣传、动员工作。主要服务内容包括： 1商户的租赁、退场、转让的管理工作；2商场租赁情况的统计及跟踪管理工作；3 商户经营情况的统计及跟踪管理工作；4商户租赁、经营的资料档案管理工作；5商户投诉的处理工作；6商户的跟踪回访工作。7管理磨擦的协调解释工作。8经营业种的巡查，跟踪协调。【七】客户的有偿服务工作的管理根据约定，商户承担着租赁及使用区域范围内的维护维修责任，商户在实际实施工作中由于其意识、技能、成本等因素，经常出现：维护维修不到位、维修成本高、维修效果差等情况，这需要物业管理工作首先充分的了解各商户的情况，提前做好各项预案和管理办法，提前做好约定服务协调工作，有计划的提供日常及应急维护维修的有偿服务工作。主要服务内容包括： 1商户室内室外绿化设施的养护的有偿服务； 2商户空调系统、消防系统、供配电系统的维护维修的有偿服务； 3商户室内电路、用电器的应急维修的有偿服务； 4商户其他设施的应急维修的有偿服务； 5商户室内室外保洁、消杀、除害的有偿服务。 【八】 园区紧急事故处理 园区是一个人流集中的公共场所，物业管理机构及工作人员要随时保持戒备的工作心理，防范包括来自园区内部和外部的突发事件。主要服务内容包括：l0Y8 1商业建筑与装修事故o 2停电或电路故障 3电梯故障-w6 4设备或设施故障= 5发生火警 6恶劣天气&* 7人员受伤或急病 8买卖纠纷= 9消费者之间严重冲突 l0犯罪事件 二、其次建立完备的运作管理规范 根据各物业规模，参照物业管理的一般标准，拟出一套包括各种日常运作管理程序、岗位职责、物业巡查的标准作业程序、规章制度、设备操作规程、检修程序等内容的规范文件。这是物业部运作的依据，以此实现程序化、制度化的管理。包括：物业巡查管理标准作业规程，物业部与商户的沟通、协调标准作业程序，商户投诉处理规程，商户投诉处理标准作业程序，商户回访工作规程，应急应变处理解决方案，安全组运作程序，安全组工作流程，安全组规章制度，安全组奖金评定考核办法，安全组保安员值勤制度，工程组运作程序，工程组巡回检查制度，报修管理标准作业程序，工程组需对外协作的项目实施程序，商户设施的应急维修的有偿服务收费标准，各项设施设备运行规程、能源供应标准作业程序.等等。 备注：运作管理规范具体详见物业管理标准作业执行手册三、过度调整一支适应运作要求的精干、高素质的队伍，明确组织架构及职能分工【一】组织架构园区物业管理的组织架构一方面根据各项工作的责任范围不同、系统类别不同、专业性不同、技术要求不同的特点，重新调整出一支适应过度时期运作要求的高素质专业队伍，其中包括：工程组、安全组、绿化组、保洁组；另一方面根据执行管理和协调协作的需要将管理架构分为物业本部和项目物业管理处，物业本部包括：部门经理、经理助理、机电工程师、工程组主管、安全组主管，项目物业管理处包括：物管专员、客服专员、工程组定岗技师、安全组定岗人员、绿化组定岗人员、保洁组定岗人员；物业本部负责资源调配、专业支持、勤务跟踪及综合事务指导，项目物业管理处负责责任物业各范围、类别、专业、技术等综合事务的巡查、跟踪、协调、处理、解决，合理调配各专业定岗资源，按照公司制定的各项制度、指标、运行规程执行并保证责任物业的硬设施、软环境正常及良好的运行。如下图示：过度期管理组织架构详见下图示意：过度期后进入成熟期的管理组织架构详见下图示意：【二】各责任范围及专业职能1物业部经理职能：全面安排、跟踪、控制、监督、指导物业管理的各项管理职能等综合事务的执行要求、执行重点、执行效果，考核及上报各职能岗位的勤务态度及执行情况，制订及上报月度、季度、年度各范围、各专业的完成经济指标及费用指标，全面控制及监督执行中的成本及费用指标。全面执行及考核各专业职能、专业人员的岗前、岗中培训工作。2物业部经理助理职能：协助物业部经理完成、控制、监督、指导各项管理职能工作的执行。3金鹏物业管理处：负责实施金鹏服装城、总部办公大楼、亿华汽车世界的物业管理工作。4城市广场物业管理处：负责实施城市广场、金海马家居广场、亿华商业街的物业管理工作。5物管专员职能：全面负责责任物业范围内物业本体、公共设施设备、治安、绿化、保洁、消防、设施改造、装修等综合事务的巡查、协调、跟踪、处理、上报，合理调配各专业定岗人员，全面控制及监督各范围、专业的执行过程和执行结果。6客服专员职能：全面负责责任物业范围内所有租户的进、退、转场管理、档案管理、租赁情况的统计及跟踪管理、经营情况的统计及跟踪管理、投诉处理、磨擦协调、回访跟踪，协助物管专员巡查及跟踪综合事务的执行。7水电工程师职能：全面落实及跟踪所辖物业的设施设备、控制系统的技术资料的整理和建档工作，对所辖物业的设施设备、控制系统的维护、维修工作提供技术支持，全面协助工程组主管进行各项技术管理工作，全面组织各项设施设备的工程技术和消防技能的培训和考核工作。8工程组主管的职能：负责辖区物业内公共设施、设备的运行、保养、维修、安全检查等工作的安排与落实；负责组织技工的专业技术培训，提高技工的专业技能和服务意识；制订有关设备、备用品、备用件的采购计划；负责维修人员的考评工作；组织并参与设备的大检修，制订设备的保养计划、设施设备维修台帐并组织实施；对用户投诉的处理及不合格操作的处理、纠正和预防措施的实施，跟踪检查；并负责报修单的审核和实施效果的回访。9安全组主管的职能：负责安全管理工作的现场管理，及时了解保安员的思想及生活动态，解决疑难问题，并定期向经理汇报；组织安全组员工的在职培训，军事训练及岗位技能培训，不断提高安全员的职业敏感度和处理事务的应变能力，增强团队凝聚力，组织纪律性和战斗力；定期检查各班工作,检查各项管理制度的落实情况，发现问题及时处理，及时上报；负责每月度检查安全消防器械，将检查结果及养护情况报本部；定期组织消防知识培训，定期或不定期组织消防演练，不断提高安全员的防火意识和灭火作战技能；负责保安员巡逻路线及岗位设置的制定，并根据实际需要调整改变巡逻路线、方式和方法，负责本组员工的月度考评工作；负责协调各班之间的工作，协调处理园区内的各种违章行为、突发事件，调节因安全产生的投诉及商户之间的纠纷。10工程组职能：有规程有计划的巡查及保证各物业本体、动力、机械系统正常、安全运行，操作及控制各项能源的使用及计量工作，有计划的实施设备、设施维修、保养，跟进及改善设备、设施的工作环境，延长设备、设施使用年限，减少日常维修支出，实施物业各项设施、设备的日常维修，实施对议定的各类机电、设施项目增、改、扩建、修缮工程，实施突发事件的设施、设备的抢救、抢修，实施商户设施日常及应急维护维修的有偿服务工作。11安全组职能：有规程有计划的巡查及保证各物业本体、室内室外设施、设备的安全，实施物业的治安巡逻、消防防火巡逻、物业出入口管理、行车管理、停车管理，处理紧急治安事件、消除火灾隐患，执行火灾应急预案，使用、检查及确保消防报警、喷淋系统及其他消防设施的正常运行，执行物业管理事务中的其他事务及紧急事务。12绿化组职能：有要求的对各物业室内室外绿化实施管理及养护措施，定期修剪，除杂草，长期保水，定期实施时施肥保土，定期实施病虫害防治，确保所有绿化植物长势旺盛，无弱株，修剪合理，带面平整、顺直。同时，实施对商户绿化植物日常养护的有偿服务工作。13保洁组职能：有标准的对各物业室内室外公共设施、区域实施清洁，包括室内室外地面、通道、花池花基、护拦、玻璃墙、玻璃门、装饰柱、消防箱、内墙壁、镜面、公布牌、地脚线、天花板除尘除网、室内垃圾箱的清洁清理，实施全天候跟踪保洁，每月实施一次小扫除，每两月实施一次大扫除。同时，实施对商户经营场所内日常及临时清洁的有偿服务工作。四、根据物业的各项管理任务，琐定物业管理部的人员编制方案，以下为物业部规范化管理过度时期的人员编制，实施2个月达到规范化要求，取消经理助理、机电工程师岗位，实行2个服务管理处，2个客服专员，一个物管专员，各专业全面定岗定责定量分开，部门经理直接进行大户管理，达到充分饱和工作分配方式。【一】物业管理部本部的人员编制： 物业管理部经理1人安全组主管1人工程组主管1人绿化组专人3人【二】物业管理处的人员编制： 物业管理专员1人 客服专员1人 工程组技工2人 其中： 服装城技工定岗2人，共二班；早班、中班各1人。世界技工定岗1人，正点早班。 工程组本体维修工1人 安全组保安员14人 其中： 服装城保安队定岗9人，共三班；包括早班5人、晚班3人，分队长1人，各班中领班1名。 物业保安队定岗2人，每班一人，无领班。 世界保安队定岗3人，搭配护卫犬1只，共二班；包括早班1人，晚班2人，不设分队长、领班人员。 保洁组清洁工11人其中：服装城清洁工定岗8人，共二班，其中领班2名。物业清洁工定岗2人，共一班，其中领班1名。世界清洁工定岗3人，共一班，其中领班1名。 绿化组绿化工3人 其中：杂技术主管(园艺)1人，杂工2人。 【三】广场物业管理处的人员编制： 物业管理专员1人 客服专员1人 工程组技工2人 其中：城市广场技工定岗2人，共二班；早班、中班各1人。 工程组本体维修工1人 安全组保安员7人 其中：包括早班4人、晚班2人，分队长1人，其中各班中领班1名。 保洁组清洁工3人其中：城市广场清洁工定岗5人，共二班；其中领班2名。 绿化组绿化工3人 其中：杂技术主管(园艺)1人，杂工2人。 备注：各专业组的岗位任务和定岗要求具体详见物业管理各专业组岗位定岗手册五、核定物业经营及管理成本测算，确定物业管理工作的经济目标。【一】管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费的测算合计为元，其中人员每月净工资支出总额为元。如下表测算：1、物业部本部管理、服务人员及综合定岗人员的工资及福利费测算岗位定岗人数岗位工资绩效奖季度奖工资总额服装费通讯费餐费合计(元/月)部门经理1物管专员1安全组主管1工程组主管1主体维修工1绿化组主管1绿化组杂工2合计82、物业管理处-广场管理、服务人员的工资及福利费测算岗位定岗人数岗位工资绩效奖季度奖工资总额服装费通讯费餐费合计客服专员1工程组技工2安全组保安队长1安全组保安领班2安全组保安员6保洁组领班2保洁组清洁工6合计203、物业管理处-世界广场管理、服务人员的工资及福利费测算岗位定岗人数岗位工资绩效奖季度奖工资总额服装费通讯费餐费合计安全组保安员4保洁组领班1保洁组清洁工2合计74、物业管理处-总部办公大楼管理、服务人员的工资及福利费测算岗位定岗人数岗位工资绩效奖季度奖工资总额服装费通讯费餐费合计安全组保安领班1安全组保安员1 0保洁组领班1 0保洁组清洁工1 0合计43、广场物业管理处管理、服务人员的工资及福利费测算岗位定岗人数岗位工资绩效奖季度奖工资总额服装费通讯费餐费合计客服专员1工程组技工2安全组保安队长1安全组保安领班2安全组保安员4保洁组领班2保洁组清洁工3合计20【二】公共设施、设备日常运行、维修及保养费、经营管理服务费的的测算1、服装金鹏物业本体、设施、设备维修保养费：采用总体匡算思路进行测算。物业本体、设施、设备建造成本按645元/m2计算，总建筑面积30114，公共设施、设备建造成本统一按20%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的30%提取。则：维修保养费 = 30%=30%= 元/月(2) 物业能源使用费用：公共照明用电为：晚间长明灯18：30分至次日清晨8：30分为开灯时间，共计14小时；晚间室外广场景观灯410月每天使用1小时，11次年3月平均每天使用3小时；白天室内通道灯8：30分至18：30分为开灯时间，共计10小时；中庭灯于阴雨天气时偶尔开启，按每月使用2天计算；则：每月所用公共照明电费为：410月每月元，11次年3月每月元。A、410月金鹏服装城公共照明用电统计：序号名称单位数量电压功率工作时间月工作时间月用电量(度)用电成本电费1通道灯个2长明灯个3中厅吊灯个4广场灯(景观)个5广场灯(照明)个6楼梯间卫生间照明7合计B、11月次年3月服装城公共照明用电统计：序号名称单位数量电压功率工作时间月工作时间月用电量(度)用电成本电费1通道灯个2长明灯个3中厅吊灯个4广场灯(景观)个5广场灯(照明)个6楼梯间卫生间照明7合计服装城机电设备运行用电为：货梯每天运行24小时，使用系数为；扶梯每周运行16小时，使用系数为1；消防给水水泵每月运行2小时，使用系数为1；排风柜一层不运行、二层每年410月运行、每天运行9小时，使用系数为；排风气楼每年410月运行，每天运行9小时，使用系数为；则机电设备月运行电费为：410月每月元，11次年3月每月元。A、410月金鹏服装城机电设备运行用电统计：序号名称单位数量电压功率工作时间月工作时间月用电量(度)用电成本电费12T货梯台230扶梯台3消防水泵组4二层排风柜台5排风气楼台6排风气楼台7合计B、11月次年3月服装城机电设备运行用电统计：序号名称单位数量电压功率工作时间月工作时间月用电量(度)用电成本电费12T货梯台230扶梯台3消防水泵组4合计服装城公共用水为,洗手间公共用水、清洁卫生用水、绿化用水、消防用水；则金鹏月公共用水为：元。服装城公共用水统计：序号用水项目供水管径日用水量用水处数月用水天数月用水量用水成本水费(元)1公共洗手间DN3221T331天1953T2清洁用水DN324T131天124T3绿化用水DN503T128天84T4消防用水DN5030T11天30T5每月合计用水2191T根据以上的统计测算，服装城的能源使用费用一年中分为两个季节的变化：A、4-10月的能源使用费用为：A+A+=元+元=元B、11月-次年3月的能源使用费用为：B+B+=元+元=元物业绿化管理费：广场绿化面积为354, 绿化管理费测算下表，绿化管理费为元物业绿化管理费测算表序 号项 目测算依据管理面积金额1绿化工具费013652劳保用品费0013653农药化肥费0013654景观再造费0013655弱株补种013656合 计 清洁卫生费，室内卫生约14000，室外卫生约5000，定岗6人，一班制，根据一般原则，物业清洁卫生费测算为元/月。物业清洁卫生费测算表序号项 目测算依据数量金额1工具购置费元/月.人6人元2消毒洗涤剂肥元/月.人6人元3劳保用品费元/月.人6人元4化粪池清理费元/年.个3个元5排污井清理费元/年.个15个元6垃圾外运费元/月元7大扫除费用1000元/年元8合 计元注:化粪池清掏、大扫除实施全年都为外包。 保安费根据一般原则，物业保安费用测算为元/月。金鹏物业保安费用测算表序号项 目测算依据数量金额1装备费元/月.人9人元2人身保险费元/月.人9人元3训练费元/月.人9人元4办公费元/月.人9人元5加班费元/月.人9人元6合 计元注: 装备费包括对讲机、警棍等；办公费包括保安执勤时的使用电费、水费等。 办公费：根据一般原则，金鹏物业管理人员办公费用测算为元/月。物业管理人员办公费用测算表序号项 目测算依据数量金额1办公电费元/月.人6人元2办公水费元/月.人6人元3固定电话费元/月.台2台元4办公用品费元/月.人6人元5办公设备摊销费元/月.人6人元8接待费元/月元9交通费元/人6人元10合 计元注: 办公设备摊销包括办公室装修、电脑、办公用品、用具等的固定设施摊销。 服装公共设施、设备日常运行、维修及保养费、经营管理服务费的测算汇总为：410月为元/月，11月次年3月为元/月。金鹏费用测算汇总表序号费用测算项目测算费用(元/月)1金鹏物业本体、设施、设备维修保养费元2金鹏410月的能源使用费用金鹏11月次年3月的能源使用费用3金鹏物业绿化费元4金鹏物业清洁卫生费元5金鹏物业保安费用元6金鹏物业管理人员办公费用元7合计金鹏410月金鹏11月次年3月2、汽车世界汽车世界物业本体、设施、设备维修保养费：采用总体匡算思路进行测算。物业本体、设施、设备建造成本按1050元/计算，总建筑面积16690，公共设施、设备建造成本统一按20%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的30%提取。则：维修保养费= 30%=30%=元/月(2) 汽车世界物业能源使用费用：公共照明用电为：草坪灯、景观灯由晚间20：00至凌晨6时止，共计10小时；晚间室外投射灯410月每天使用2小时，11次年3月平均每天使用3小时；室内各照明电源整改至各商户计量表后则：每月所用公共照明电费为：410月每月元，11次年3月每月元。A、410月汽车世界公共照明用电统计：序号名称单位数量电压功率工作时间月工作时间月用电量(度)用电成本电费1天面投射灯个2地面投射灯个3广场景观灯个4广场草坪灯个5合计备注：以上未包括一汽大众店上牌服务中心的使用电费。B、11月次年3月汽车世界照明用电统计：序号名称单位数量电压功率工作时间月工作时间月用电量(度)用电成本电费1天面投射灯个2地面投射灯个3广场景观灯个4广场草坪灯个5合计备注：以上未包括一汽大众店上牌服务中心的使用电费。汽车世界机电设备运行用电为：汽车梯每天运行24小时，使用系数为；消防给水水泵每月运行2小时，使用系数为1；则机电设备月运行电费为：元。汽车世界机电设备运行用电统计序号名称单位数量电压功率工作时间月工作时间月用电量(度)用电成本电费15T汽车梯台3消防水泵组4开门电机台5感应门机台6合计备注：二楼如若整体出租则5T汽车梯的运行电费不在此列。汽车世界公共用水为,洗手间公共用水、清洁卫生用水、绿化用水、消防用水；则月公共用水为：元。汽车世界公共用水统计序号用水项目供水管径日用水量用水处数月用水天数月用水量用水成本水费(元)1公共洗手间DN322T331天186T2清洁用水DN324T131天124T3绿化用水DN504T128天112T4消防用水DN5030T11天30T5每月合计用水452根据以上的统计测算，汽车世界的能源使用费用一年中分为两个季节的变化：A、410月的能源使用费用为：A+ +=元+元+元=元B、11月次年3月的能源使用费用为：B+ +=元+元+元=元汽车世界物业绿化管理费：广场绿化面积为6000, 绿化管理费测算下表，绿化管理费为元汽车世界物业绿化管理费测算表序 号项 目测算依据管理面积金额1绿化工具费011200元2劳保用品费0元3生长济费0元4农药化肥费0元5景观再造费0元6弱株补种011200元7合 计元备注：汽车世界草坪面积占绿化总面积的80%。 清洁卫生费，室内卫生约3300，室外卫生约8000，定岗11人，根据一般原则，汽车世界物业清洁卫生费测算为元/月。汽车世界物业清洁卫生费测算表序号项 目测算依据数量金额1工具购置费元/月.人3人元2消毒洗涤剂肥元/月.人3人元3劳保用品费元/月.人3人元4化粪池清理费元/年.个2个元5排污井清理费元/年.个9个元6垃圾外运费元/月元7大扫除费用1000元/年元8合 计元注:化粪池清掏、大扫除的实施全年都为外包。 保安费根据一般原则，汽车世界物业保安费用测算为元/月。汽车世界物业保安费用测算表序号项 目测算依据数量金额1装备费元/月.人3人元2人身保险费元/月.人3人元3训练费元/月.人3人元4办公费元/月.人3人元5加班费元/月.人3人元6犬护费元/月.只1只元7合 计元注: 装备费包括对讲机、警棍等；办公费包括保安执勤时的使用电费、水费等。 汽车世界公共设施、设备日常运行、维修及保养费、经营管理服务费的测算汇总为：410月为元/月，11月次年3月为元/月。汽车世界费用测算汇总表序号费用测算项目测算费用(元/月)1汽车世界物业本体、设施、设备维修保养费元2汽车世界410月的能源使用费用汽车世界11月次年3月的能源使用费用3汽车世界物业绿化费元4汽车世界物业清洁卫生费元5汽车世界物业保安费用元6合计汽车世界410月汽车世界11月次年3月3、公司总部办公楼总部办公楼物业本体、设施、设备维修保养费：采用总体匡算思路进行测算。物业本体、设施、设备建造成本按1100元/计算，总建筑面积1720，公共设施、设备建造成本统一按20%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的30%提取。则：维修保养费= 30%=30%=元/月(2) 总部办公楼物业能源使用费用：总部办公楼能源使用费用集中在公共用水,包括洗手间公共用水、清洁卫生用水、绿化用水、消防用水；则总部办公楼能源使用月费用为：元。总部办公楼公共用水统计序号用水项目供水管径日用水量用水处数月用水天数月用水量用水成本水费(元)1公共洗手间DN241T631天186T2清洁用水DN24131天3绿化用水DN163T128天84T4消防用水DN505T11天5T5每月合计用水总部办公楼物业绿化管理费：办公大楼后广场绿化面积为500, 绿化管理费测算下表，绿化管理费为元。总部办公楼汽车世界物业绿化管理费测算表序 号项 目测算依据管理面积金额1绿化工具费01500元2劳保用品费001500元3生长济费002140元4农药化肥费001500元5景观再造费001500元6弱株补种01500元8合 计元备注：总部办公楼草坪面积约为140。 清洁卫生费，室内卫生约1720，室外卫生约1600，定岗2人，根据一般原则，总部办公楼物业清洁卫生费测算为元/月。总部办公楼物业清洁卫生费测算表序号项 目测算依据数量金额1工具购置费元/月.人2人元2消毒洗涤剂元/月.人2人元3劳保用品费元/月.人2人元4化粪池清理费元/2年.个2个元5排污井清理费元/年.个2个元6垃圾外运费元/月元7大扫除费用1000元/年元8合 计元注:化粪池清掏、大扫除的实施外包，办公区由于人流单纯，地面清洁卫生较易。 保安费根据一般原则，总部办公楼物业保安费用测算为元/月。总部办公楼物业保安费用测算表序号项 目测算依据数量金额1装备费元/月.人2人元2人身保险费元/月.人2人元3训练费元/月.人2人元4办公费元/月.人2人元5加班费元/月.人2人元6合 计元注: 装备费包括对讲机、警棍等；办公费包括保安执勤时的使用电费、水费等。 总部办公楼公共设施、设备日常运行、维修及保养费、经营管理服务费的测算汇总为：元/月。总部办公楼费用测算汇总表序号费用测算项目测算费用(元/月)1总部办公楼物业本体、设施、设备维修保养费元2总部办公楼能源使用费用元3总部办公楼物业绿化费 元4总部办公楼物业清洁卫生费元5总部办公楼物业保安费用元6合计元4、城市广场城市广场物业本体、设施、设备维修保养费：采用总体匡算思路进行测算。物业本体、设施、设备建造成本按685元/计算，总建筑面积，公共设施、设备建造成本统一按15%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的30%提取。则：维修保养费测算为：元/月维修保养费= 30%=30%=元/月(2) 城市广场物业能源使用费用：公共照明用电为：晚间长明灯22：30分至次日清晨7：30分为开灯时间，共计9小时；晚间室外广场霓虹灯410月每天使用3小时，11次年3月平均每天使用4小时；白天室内通道灯8：30分至22：30分为开灯时间，共计14小时；中庭灯一般于夜间开启，按每天使用小时计算，白天室内逢阴雨天气也开灯，时间估计为1小时/天；则：每月所用公共照明电费为：元。城市广场公共照明用电统计测算序号名称单位数量电压功率工作时间月工作时间月用电量(度)用电成本电费1二楼照明项2中厅灯箱项3中厅吊灯项4中厅照明1项5中厅照明2项6前厅照明项7B区照明1项8B区照明2项9B区照明3项10D区照明1项11D区照明2项12D区照明3项13长明灯项14洗手间照明项15梯间照明项16门头内藏灯个17门头吊灯个18主招牌广告灯个19室外霓虹灯米20XX2203120合计城市广场机电设备运行用电为：消防给水水泵每月运行2小时，使用系数为1；空调系统每年410月运行、每天运行12小时，使用系数为1；监控系统每天24小时运行；广播系统每天运行14小时；景观喷泉每周运行2天，每天运行10小时；则机电设备月运行电费为：410月每月元，11次年3月每月元。A、410月城市广场机电设备运行用电统计：序号名称单位数量电压功率工作时间月工作时间月用电量(度)用电成本电费1一层空调1台2一层空调2台3一层空调3台4一层空调4台5二层空调1台6二层空调2台7冷却塔电机项8排风系统台669广播系统台10消防水泵组11景观喷泉组12监控系统组13开门电机台14清洁动力电组15合计B、11月次年3月城市广场机电设备运行用电统计：序号名称单位数量电压功率工作时间月工作时间月用电量(度)用电成本电费1排风系统台2广播系统台3消防水泵组4景观喷泉组5监控系统组6开门电机台7清洁动力电组8合计城市广场公共用水为,洗手间公共用水、清洁卫生用水、绿化用水、消防用水；则城市广场月公共用水为：元。城市广场公共用水统计测算序号用水项目供水管径日用水量用水处数月用水天数月用水量用水成本水费(元)1公共洗手间DN5020T231天1240T2清洁用水DN504T131天124T3绿化用水DN504T128天112T4消防用水DN5030T11天30T5喷泉用水DN504T18天32T6每月合计用水1538T根据以上的统计测算，金鹏服装城的能源使用费用一年中分为两个季节的变化：A、城市广场4-10月的能源使用费用为：+A+=元+元+元=元B、城市广场11月-次年3月的能源使用费用为：+B+=元+元+元=元城市广场物业绿化管理费：广场绿化面积为2035, 绿化管理费测算下表，绿化管理费为元城市广场物业绿化管理费测算表序 号项 目测算依据管理面积金额1绿化工具费01407元2劳保用品费0元3农药化肥费0元4生长济费0元5景观再造费001407元6弱株补种01407元7合 计元备注：城市广场草坪面积占绿化总面积的80%。 清洁卫生费，室内卫生约3100，室外卫生约5000，定岗6人，根据一般原则，城市广场物业清洁卫生费测算为元/月。城市广场物业清洁卫生费测算表序号项 目测算依据数量金额1工具购置费元/月.人6人元2消毒洗涤剂肥元/月.人6人元3劳保用品费元/月.人6人元4化粪池清理费元/年.个1个元5排污井清理费元/年.个16个元6垃圾外运费元/月元7大扫除费用1000元/年元8合 计元注:化粪池清掏、大扫除实施全年都为外包，城市广场卫生标准较金鹏高一个档次。 保安费根据一般原则，城市广场物业保安费用测算为元/月。城市广场物业保安费用测算表序号项 目测算依据数量金额1装备费元/月.人7人元2人身保险费元/月.人7人元3训练费元/月.人7人元4办公费元/月.人7人元5加班费元/月.人7人元6合 计元注: 装备费包括对讲机、警棍等；办公费包括保安执勤时的使用电费、水费等。 办公费：根据一般原则，城市广场物业管理人员办公费用测算为元/月。城市广场物业管理人员办公费用测算表序号项 目测算依据数量金额1办公电费元/月.人1人元2办公水费元/月.人1人元3固定电话费元/月.台1台元4办公用品费元/月.人1人元5办公设备摊销费元/月.人1人元8接待费元/月元9交通费元/人1人元10合 计元注: 办公设备摊销包括办公室装修、电脑、办公用品、用具等的固定设施摊销。城市广场公共设施、设备日常运行、维修及保养费、经营管理服务费的测算汇总为：410月为元/月，11月次年3月为元/月。城市广场费用测算汇总表序号费用测算项目测算费用(元/月)1城市广场物业本体、设施、设备维修保养费元2城市广场410月的能源使用费用城市广场11月次年3月的能源使用费用3城市广场物业绿化费元4城市广场物业清洁卫生费元5城市广场物业保安费用元6城市广场物业管理人员办公费用元7合计城市广场410月城市广场11月次年3月5、商业街商业街物业为整体出租形式，根据租赁合同的约定：我司仅负责物业本体的维修保养工作，因此，商业街项目我们仅对物业本体的维修保养费用进行测算。采用总体匡算思路进行测算。物业本体、设施、设备建造成本按610元/计算，总建筑面积4560，公共设施建造成本统一按5%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的30%提取。则：维修保养费测算为：元/月维修保养费= 30%=30%=元/月6、商业街配套商城商业街配套商城物业为整体出租形式，根据租赁合同的约定：我司仅负责物业本体的维修保养工作，因此，商业街配套商城项目我们仅对物业本体的维修保养费用进行测算。采用总体匡算思路进行测算。物业本体、设施、设备建造成本按645元/计算，总建筑面积3520，公共设施建造成本统一按5%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的30%提取。则：维修保养费测算为：元/月维修保养费= 30%=30%=元/月7、金海马家居广场金海马家居广场物业为整体出租形式，根据租赁合同的约定：我司仅负责物业本体的维修保养工作，因此，金海马家居广场项目我们仅对物业本体的维修保养费用进行测算。采用总体匡算思路