中集集团青岛研发中心项目建议

车辆集团车辆园运营组2010 12 中集集团青岛研发中心项目建议 PartOne开发时机 少海新城基础设施采用BT模式投资近30亿元 仅湖面面积就达6 28平方公里 少海新城未来将成为青岛北部高新技术产业区重点配套区域 青岛联泰地产将投资16亿元完成少海新城内所有的基础设施和景观工程基础设施工程 2007年7月 胶州市与广东联泰集团签署协议 注册成立青岛联泰地产有限公司 采取建设移交的BT运作模式 投资30亿元整体开发建设少海新城 2007年底 胶州市又与青岛青山林海园林发展有限公司香港创升有限公司签署投资协议 由该公司出资兴建少海新城南湖体育旅游休闲公园 少海发展管理处正与香港九龙洽谈 由该公司在少海新城商业区建设奥特莱斯世界品牌广场 胶州政府无力投资基础建设 引入房地产一级开发企业进行BT式开发 这意味着 二级市场土地开发权已经不在政府手中 政府承诺的100亩土地 仍需与一级开发企业协商方可解决 拿地难度随之增大 以景区的名义提升环境质量 利用社会资金进行基础建设 营造核心景点建设酒店及娱乐设施 拉升房价 进而带动地价上扬 胶州政府正在通过出让部分利益的方式 获得土地财政利润最大化 政府履行承诺允许中集低价拿地 实属不易 2009年中国副省级城市GDP排名 单位 亿元 2009年中国副省级城市GDP增速排名 排名第四 排名第六 青岛GDP在全国副省级城市排名靠前 但于其他城市差距不大 增速居中 在新一轮 拥湾发展 战略中 结合胶州目前实际开发状况看 政策尺度较宽 有操作空间 常规情况下 10平方公里区域开发需经历10 15年才可成型 起步阶段需3年 壮大阶段一般为第5年 第8年进入高速发展时期 少海自07年末开发 2010年起步阶段临近结束 未来3年左右可迎来发展期 在如此大区域内 100亩土地需等待基础设施及配套完善后才有机会进行市场化开发 因此本项目住宅部分最佳开发时机估计为2013 2015年 年平均增长率 16 1 青岛2005 2009年GDP走势 单位 亿元 区域开发模型 PartTwo开发模式 一 以多条产品线为组合的产业中心LOFT公馆 SOHO创意工坊 总部经济商务二 以园区核心功能区为发展方向的新区综合体酒店式公寓 定制型办公 配套商业中心三 以自主运营为主导的集研发 办公 生产为一体的产业天地研发基地 生产厂房 配套商务 由于我国大部分地区 政府不允许工业土地分割出售或分层办理房产证 企业仅能依靠租金收回投资 因此 寻求可销售物业变成为所有工业地产项目的共同方向 成都车辆园是非常特殊的一类项目 不包含在此 城市型工业地产项目功能示意 城市型工业地产项目基本表现为 独栋办公楼 loft办公 soho公寓 标准厂房 酒店公寓 专家公寓 研发中心 少量商业等等 城市型旅游度假区内 受总体规划条件影响 常规情况下不会出现工业用地 其物业形态多为疗养 培训 休闲 度假 娱乐 公寓 别墅等设施 以少海目前规划看 市长承诺的工业用地 其实是以研发中心的名义 给中集低价拿地创造了条件 另外 60 70亩左右的住宅配套用地可办理房产证 同样是对公司的支持 从房地产行业角度来看 青岛研发中心 可看作一个在旅游度假区内 以住宅为主 辅以研究功能的项目 如果以市场化运作为基本要求 由于住宅对配套的依赖较高 先期开发住宅对外无市场 对内无法达到生活要求 难度很大 必须延后实施 研发中心 配套商业 住宅 规划 住宅 拿地 研发中心 自用为先 适度拖延 等待时机 PartThree建筑形态 如下图规划 拿地时尽量争取沿街面较长的地块 内部有水系或景观 标高落差较小者为佳 由于在景区 建议以小型独栋建筑为主 建筑物内部形成组团关系 方便提高环境质量 同时为以后分拆使用或出售留出空间 不建议采用过于倾向于办公的立面 这样会破坏和住宅区域相互融合的整体感觉 不利于住宅