房地产经济学11

第十一章房地产业可持续发展 董藩丁宏陶斐斐编著 本章纲要 1 可持续发展的内涵可持续发展的原则中国可持续发展理念的确立与初步实践 房地产业可持续发展的含义房地产业可持续发展的相关概念 中国国情的特殊性房地产业的特殊性 本章纲要 2 影响中国房地产业可持续发展的市场因素影响中国房地产业可持续发展的制度原因影响中国房地产业可持续发展的政策原因 有效利用市场力量推动房地产业可持续发展破除不合理的制度推动房地产业可持续发展 第一节可持续发展概述 可持续发展的内涵概念基础可持续发展是这样的发展 它满足当代的需求 而不损害后代满足他们需求的能力国际性研究机构和非政府组织的定义国际自然保护同盟 联合国环境署和世界野生基金会联合国环境与发展大会世界银行联合国人口与发展国际会议美国世界资源研究所国际生态学联合会和国际生物学联合会学者的定义生态学角度经济学角度 房地产业可持续发展 4 第一节可持续发展概述 可持续发展的内涵学者的定义 续 社会学角度四方面共识可持续发展是一种发展观的嬗变 它强调的是发展而不仅仅是增长 发展是前提和基础 没有发展就谈不上可持续发展 不能因为发展可能会带来一系列社会 经济 生态甚至是政治问题就否定发展本身 更不能因此拒绝发展 可持续发展是整体的发展 可持续发展观就是要求人们将整个社会当作一个整体来发展 可持续发展强调发展的可持续性 即我们在看待发展问题时 除去许多专家学者强调的 应该从社会 经济 生态等维度来强调发展的可持续性之外 还应当考虑时间的维度 房地产业可持续发展 5 第一节可持续发展概述 可持续发展的原则公平性原则所谓公平性原则是指发展机会的公平 可持续发展所追求的公平 从时间维度上来说 包括代际公平和代内公平两个方面 从空间维度上来说可以分为区际公平 国际公平等 但普遍将区际公平 国际公平列为代内公平的一个方面持续性原则所谓持续性原则是指发展能力的持续 即发展要在某一特定历史条件中 某一特定区域内 某一特定经济情况下的自然资源和生态 经济环境所能承受的最高限度之内 否则 这一发展就是不可持续的共同性原则所谓共同性原则是指可持续发展作为人类发展的全球性目标 应当是人类共同的追求目标和行为准则 房地产业可持续发展 6 第一节可持续发展概述 中国可持续发展理念的确立与初步实践在政府层面对可持续发展的推动和实践 一般可以分为学习启动 理解深化和发展提升三个阶段 推动可持续发展的学习启动阶段中国接受并加入到全球推动可持续发展和实践的共同行动 并开始提倡符合可持续发展的经济发展方式 在理论认知层面 它主要以 中国21世纪议程 中国21世纪人口 环境与发展白皮书 的通过 以及可持续发展作为国家发展战略写入 国民经济和社会发展 九五 计划和2010年远景目标 为标志在实践层面 它主要是以集约式经济增长方式理念的提出为标志推动可持续发展的理解深化阶段中国提出了本国对可持续发展的认识 实施可持续发展战略的总体进展 重点领域的成就 战略设想及政策措施以及对国际环境与发展领域若干问题的基本原则和立场 在全球推动可持续发展工作中 发出了自己的声音 房地产业可持续发展 7 第一节可持续发展概述 中国可持续发展理念的确立与初步实践推动可持续发展的理解深化阶段 续 在理论发展方面 主要以 中国可持续发展国家报告 的发布为标志 在实践层面 主要是以走新型工业化道路方针的提出为标志 推动可持续发展的发展提升阶段从世界观和方法论的高度来全面阐释和提升可持续发展理论 并以此来指导实践工作 可持续发展理念在中国完成了由理论到实践 再从实践到理论的深化过程 在理论阐释层面 标志是科学发展观的提出 将可持续发展观作为科学发展观的一个重要组成部分写入党章 成为中国共产党的指导思想之一 在实践层面 则从2004年 政府工作报告 中强调大力发展循环经济 推行清洁生产开始 在全国层面大力推广实践循环经济 2008年还颁布了 中华人民共和国循环经济促进法 房地产业可持续发展 8 第二节房地产业与可持续发展 房地产业可持续发展的含义普遍观点房地产业可持续发展就是 既要满足当代人对房地产的各种需求 又要合理利用土地资源 保护生态环境 为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件 中国学者的定义房地产经济在自身发展的前提下 与社会 环境协调发展的一种状态在对自然资源集约利用的基础上 房屋生产过程的绿色化 房屋的绿色化和居民住房消费观念的绿色化 英国学者安德鲁房地产业可持续发展至少包括两层含义 一是经济的可持续 即房地产市场的发展在不断满足人们需要同时 不能给宏观经济带来严重的问题 二是生态的可持续 即房地产业的发展必须同土地合理利用等生态问题相结合 房地产业可持续发展 9 第二节房地产业与可持续发展 房地产业可持续发展的相关概念城市可持续发展关于城市可持续发展的研究 国内外学者主要是从资源和环境 城市生态 经济发展 城市空间结构 社会学五个不同角度进行研究土地可持续利用在特定的时期和地区条件下 对土地资源进行合理的开发利用 治理 保护和管理 并通过一系列的合理利用 组织 协调人地关系及人与资源 环境的关系 以期满足当代人与后代人生存发展的需要 房地产业可持续发展 10 第三节中国房地产业可持续发展的必要性 中国国情的特殊性人均土地资源稀缺 房地产需求巨大 相关资源供需矛盾突出是中国房地产业发展长期面临的三大国情背景 一 中国人均土地资源十分稀缺适宜居住的土地面积并不充裕中国同时也是世界上土地荒漠化和沙化面积大 分布广 危害较严重的国家之一人口数量众多 人口密度大 人均土地使用量低与其他国家和地区相比 较高人口密度和较低的人均土地使用量 决定了在房地产业走集约化 可持续的发展道路方面 中国更具有紧迫性城市化水平较低 城市土地面积尤其是建设用地面积较少根据国家统计局2010年的统计数据 全国城市面积仅为17 5463万平方公里 其中建设用地总面积仅为3 8726万平方公里 全国城市人口密度高达2147人 平方公里 房地产业可持续发展 11 第三节中国房地产业可持续发展的必要性 中国国情的特殊性 二 高房地产需求与低土地利用效率之间矛盾突出工业化和城市化 三大制度背景 和 三大意识背景 也推动着中国当前和今后住房需求的扩张土地使用效率极低 大量宝贵的城市建设用地未被高效率的利用全国平均容积率只有1 9 住宅平均容积率只有1 87 工业用房的容积率则更低 北京 上海 天津三个直辖市的工业容积率仅为1 0左右 房地产业可持续发展 12 表11 2全国及部分城市容积率 第三节中国房地产业可持续发展的必要性 中国国情的特殊性 三 现阶段资源供需矛盾十分明显以能源问题为核心的资源问题也越来越成为制约中国经济发展和社会进步的瓶颈之一 电力短缺 水资源短缺 石油短缺 房地产业的特殊性 一 房地产业的高资源消耗性房地产业的发展伴随着对土地资源的大量占用房地产业发展对土地资源占用主要表现在对建设用地的使用上2009年全国预审 批准 供应建设用地同比增速均在40 以上房地产业发展对土地资源的占用 还表现为对耕地 林地 牧草地等其他用途土地的侵占上 房地产业可持续发展 13 第三节中国房地产业可持续发展的必要性 房地产业的特殊性 一 房地产业的高资源消耗性房地产业的发展伴随着对其他工业产品和能源的大量消耗房地产业发展对其他工业产品和能源的大量消耗由两个部分组成 建设过程中对建筑材料和电力 水的大量消耗和建成后使用过程中对能源的大量消耗 对建筑材料的消耗主要体现在对水泥 钢铁 玻璃 木材等的消耗上 房地产业可持续发展 14 表12 41998 2001年各地区建筑业企业主要建筑材料消耗 第三节中国房地产业可持续发展的必要性 房地产业的特殊性 二 房地产业短期内的不可逆转性房地产业发展的长周期性房地产业在发展过程中 初始投入所带来的影响要经过相当长一段时间才能显现出来 短期内无法通过恰当的手段加以改变 或者改变要付出巨大的成本和代价房地产业发展空间的不可重复性一是发展空间在纵向上是不可重复的 在某一特定时期内 房屋的纵向上的发展规模是确定的二是发展空间在横向上是不可重复的 房地产业不能突破确定的空间规模进行发展走可持续发展的道路是对社会公平的回应 一 房地产业可持续发展符合代内公平的要求 二 房地产业可持续发展也符合代际公平的要求 房地产业可持续发展 15 第四节影响中国房地产业可持续发展的因素 影响中国房地产业可持续发展的市场因素 一 单一市场机制调节下的 市场失灵 单一的市场调节手段无法解决 外部性 的问题单一的市场调节手段具有较强的滞后性 二 规范市场尚未建立前的短视经济在二级市场上 不合理的土地增值收入分配方式是影响房地产业对土地资源可持续利用的直接原因在房产市场 房屋增值的主要原因仍然在于房屋所在区位地段的增值 依靠土地增值而不是建筑技术更新所带来的回报成为当前的主要利润增长模式 三 消费者需求的过度透支具体表现在两个方面 当前需求超出实际需要 未来需求被提前实现最直接结果就是使得供不应求的状况恶化 进而促使房地产投资规模不断扩大 超出了社会 经济 生态所能承受的范围 房地产业可持续发展 16 第四节影响中国房地产业可持续发展的因素 影响中国房地产业可持续发展的制度原因 一 土地市场的制度安排不妥土地市场的制度安排缺陷主要体现在土地一级市场供给由政府垄断和土地保护 收益 成本 分担不对等两个方面土地一级市场由国家高度垄断供给 在利益驱动下 政府往往存在着出让土地的冲动 从而忽视了自身保护土地资源的职责在土地保护上存在着收益和成本的不对等 这成为政府忽略土地保护的另一重要原因 二 城市规划的刚性约束不强各管理部门职能重合导致在城市规划的出台过程中 政出多门 各职能部门权责不清导致城市规划在实施过程中 执行不力 无论是规划部门还是实施部门都没有切实重视城市规划的刚性约束作用 没有将城市规划看成一个指导和约束城市发展的严厉法规 更没有将城市规划与推动房地产业可持续发展结合起来 房地产业可持续发展 17 第四节影响中国房地产业可持续发展的因素 影响中国房地产业可持续发展的制度原因 三 节能环保激励政策不足国家对节能 环保仅限于宣传 而鲜有激励制度安排 强调的都是社会主体对能源节约和保护的义务 而对节约能源行为的激励 对浪费能源行为的惩治却没有具体法条规定影响中国房地产业可持续发展的政策原因自2003年开始对房地产市场进行宏观调控以来 中央政府的主要精力放在了对市场秩序的整顿和行业发展的规范上 其主要目的是平抑高涨的房地产价格对于平抑价格的高度重视导致其忽略了对房地产业其他指标的调控 房地产业可持续发展 18 第五节中国房地产业可持续发展的对策 房地产业可持续发展 19 有效利用市场力量推动房地产业可持续发展 一 内化外部性 激励市场主体激励产生正外部性的行为惩罚产生负外部性的行为 二 规范市场秩序 完善市场机制土地二级市场上 建立起合理的土地增值分配机制 按照投入的多少来分配增值收益 房产市场上 要改变现有的利润增长模式 推动绿色 可持续建筑材料和建筑工艺在房地产开发中的使用 三 引导过度需求 推动健康发展对高档物业和别墅征收较高的物业税被证明是抑制过度投资和消费尤其是炫耀式投资和消费的有力杠杆供购房补贴和租房补贴也是引导过度需求的有效手段 第五节中国房地产业可持续发展的对策 房地产业可持续发展 20 破除不合理的制度推动房地产业可持续发展 一 完善不合理的土地制度改革土地一级市场的关键在于解决政府在市场中角色混淆的问题让土地保护过程中产生的收益和成本相对应 二 加强城市规划的刚性约束应当强调城市规划对城市规模的控制作用应当强调城市规划对土地使用用途的调节作用应当强调城市规划对房地产开发模式的引导作用 三 加大节能保护的政策激励通过税收和金融政策的优惠 对那些从事符合生态效益的建筑技术研究和制造企业给予支持 对使用此类技术的开发者和消费者给予补贴对一些陈旧且对能源高度消耗的技术和设备征收较高的税收 加快此类陈旧技术和设备的淘汰速度合理提高部分能源的使用价格 从需求层面上推动节能式住宅的开发 综合练习 一 本章基本概念可持续发展 可持续发展三原则 房地产业可持续发展 城市可持续发展 土地可持续利用 存量资源 流量资源 生态资源 土壤资源 二 本章基本思考题1 房地产业可持续发展与城市可持续发展 土地可