独山现代城、苏维埃城阶段性营销方案改

独山现代城 苏维埃城阶段性营销方案 目录 一 销售现状二 营销思路1 大市场剩余房源促销2 苏维埃城三期预热 蓄水3 客户挖掘 泛营销模式 三 实施细化1 大市场房源 优惠方法 一次性优惠方法 8 5折优惠 优惠细则表 按揭优惠方法 9折优惠 目标客户群 促销时间段 广告媒介2 三期推广 蓄水 推广 VIP会员卡预售 广告媒介 预算费用 费用仅为近阶段的费用 3 全员营销模式方案 实施方案 业务操作 业绩界定 奖惩机制 广告媒介 一 销售现状 1 近阶段销售持续低迷 来访量平均一周不足一组客户 成交量始终低迷不前 2 独山现代城销售己基本完毕 大市场剩余商铺计16套 且所剩房源皆为多年积累下的劣势房源 除受户型 位置 地段 门向 外观等因素影响外 最主要的还是客户对农贸市场的商业前景失去信心 故后期销售难度很大 3 独山苏维埃城1期商业步行街所剩房源共计7套 均为12号楼 4 独山苏维埃城2期 所剩房源共计91套 在售房源标准层除B4 A4刚开盘所剩较多外 B4剩余44套 顶层10套 A4剩余4套 顶层4套 其余基本销售完毕 未出售均为顶层 5 苏维埃城3期正处于拆迁阶段 按计划下半年应可进入市场销售 二 营销思路 1 对大市场所剩的部分 不理想 的房源进行 可承受范围 内的特价销售 并将此活动一直持续下去 直至房源销售为止 理由 大市场的部分房源是近几年来未曾售出的房子 由于时间过久 房屋在风雨等外在因素的侵蚀下 整体外观受到了不同程度的损毁 所以对其销售产生了一定的影响 大市场项目自05年以来 并未形成当初预定的商业目地 且就客户而言 其也无法预见大市场未来的发展趋势 在大多客户的心里这些房子买来也就是只能做住宅 因此这也间接加大了剩余房源的销售难度 而且时间越久客户的认同度就会越低 大市场剩下的16套房源是几年来客户淘汰下来的房源 这些房源与同批房源相比 在地段 外观 户型 性价比等各个方面确实是有许多不足之处 例如 位于公共厕所边的C4 6 C4 7 由于房屋滞销 导致了大量资金无法及时回笼 则会对公司的下一步发展造成不利的影响 2 对苏维埃2期所剩的顶层仍按前期既定策略销售 买顶楼送装修 对要求自己装修的可选择优惠100元 平米 客户对上述2种任选一种优惠方式 使销售具有更大的灵活性 3 苏维埃城1期7套商铺 按揭优惠200元 平米 一次性在优惠200元 平米基础上再优惠1 4 对即将入市的三期开始前期预热推广包装 VIP会员卡预售 5 考虑到后期市场的竞争会更加激烈 故应利用我们现有的老客户资源对市场进行深度挖掘 采取全员营销模式 让所有的老客户都成为我们的兼职业务员 并给予他们一定的奖金提成 例如 万科自去年冬起为了回笼资金 实施的全员营销策略 其收效甚是明显 三 大市场剩余房源促销实施细化 一 一次性付款优惠办法 为了最大限度的刺激客户的成交 故对一次性付款的客户采取一步到位价 一次性付款优惠额度表 优惠率为8 5折 四 大市场剩余房源促销实施细化 二 按揭客户优惠办法 按揭客户给予9折优惠三 重点目标客户群 1 锁定此次促销房源的左邻右舍即前期已购客户 以特惠的价格刺激其购买 以进一步改善自己的居住环境 2 前期来看房 但手头资金又不足的客户 3 所有已购老客户 四 促销时间 本次促销时间不设截止期 自活动开始直至售完为止 五 广告媒介 1 短信通知2 电话通知 由各销售员负责 五 苏3期推广实施细化 一 苏维埃三期推广 蓄水 1 主要以大牌 短信 户型单页 工地围挡等方式 29开大牌毛岔河大牌钱店大牌 大牌主题 一脉相传三期再续VIP会员卡预售火爆开启 工地围挡 可将前2期围挡用料维修后投入使用 主题诉求点为 脉承徽派诗意山水 画面以江南山水为主基调凸显高雅 文化 品味 力求给客户创造家的想象空间 从而对本项目产生由衷的好感 2 VIP会员卡预售细则 优惠方法 预交3万优惠6000元 预交4万优惠8000元 预交5万优惠11000元 预选房方案于开盘前通知客户前来选房号 选定房号的客户缴纳1万元 定房号 诚意金 开盘订房方案开盘当天若客户对所选房源价格 户型等无异议 即可与其签订 商品房认购协议 同时前期缴纳诚意金转为购房定金 定金不予退还 3 广告媒介 路边大牌短信群发电话通知等 六 苏维埃城一期商铺及二期顶层实施细则 1 苏维埃城1期7套商铺实施细则 按揭优惠200元 平米 一次性在优惠200元 平米基础上再优惠1 2 苏2期顶层实施细则 买顶楼送装修 对不需要顶楼送装修的客户可另选优惠100元 平米 客户2选1 优惠方式不可叠加 3 实施时间 本活动促销时间不设截止期 自活动开始直至售完为止 七 苏3期推广实施细化 4 费用预算 八 全员营销实施细则 1 实施方案 实施对象 公司内部员模式 业务员模式 即已购老客户 意向老客户至售楼部登记在册 并与其签署兼职销售员协议 包括提成标准 商业保密等 成交标准以签订 商品房买卖合同 为准 业绩界定 业务员模式 其所成交客户若已于售楼部登记 则其提成标准按每套300元给予发放 若其所成交客户未于售楼部登记 则其提成标准按每套500元给予发放 内部员工模式 其所成交客户若已于售楼部登记 则无提成 若其所介绍成交客户未于售楼部登记 则其提成标准按每套300元给予发放 奖惩机制 若销售员与老客户重复操作 至成交业绩多报 重报 一经查实则按其应发提成的2倍对销售员进行