成都某写字楼项目二期产品定位报告

新加坡星狮集团大合仓项目二期产品定位 报告 一 一 20092009 成都市写字楼市场发展现状分析成都市写字楼市场发展现状分析 一 成都市 一 成都市 20092009 年写字楼市场供需年写字楼市场供需 1 1 成都市写字楼市场历年供需 成都市写字楼市场历年供需情况情况 数据来源 成都市房管局备案 2002 年 2005 年 成都办公物业市场逐渐由供不应求转向供求基本平衡再到供过于求 2006 年延续了 2005 年供应大幅增长的势头 2007 年供应保持平稳但销售大幅上升 呈现 出供销两旺的发展态势 市场供销基本平衡 2008 年 成都办公物业市场供应加大 市场 由供需基本平衡转向供过于求 2009 年 市场新增供应 115 6 万平米 达到 7 年来的最高值 虽然成交也达到了 80 44 万平米 供需矛盾较 08 年趋于缓和 但是市场依然保持了供过于求的态势 2 2 成都市主城区 成都市主城区 20092009 年写字楼市场月度供需走势年写字楼市场月度供需走势 从 2009 年 1 12 月来看 成都市主城区写字楼市场供应波动较大 主要集中在 4 9 月 出现大幅放量 而从成交来看 基本保持了逐步增长的态势 11 12 月成都市主城区写字 楼物业成交有大幅增长 月度成交达到 13 万平米左右 数据来源 成都市房管局备案 3 3 成都市写字楼市场环域供需情况 成都市写字楼市场环域供需情况 数据来源 成都市房管局备案 另外由于 09 年成都写字楼市场的供需主力主要集中在二 三环之间的区域性写字楼 基本为满足中小型企业 档次普遍不高 区域成交均价仅为 5767 82 元 平米 这也是导致 09 年成都市主城区写字楼物业成交均价出现下滑的重要原因之一 二 成都市 二 成都市 20092009 年写字楼成交价格走势年写字楼成交价格走势 1 1 成都市写字楼市场历年成交均价走势 成都市写字楼市场历年成交均价走势 数据来源 成都市房管局备案 除 2005 年成交均价基本与 2004 年持平外 自 2002 年以来 成都办公物业市场年度成 交均价一直呈螺旋上升态势 2008 年办公物业市场成交均价达到历年最高 7955 元 平米 这主要是由于 08 年高端甲级写字楼市场供应较大 成交也较为活跃 拉高了 08 年的成交 均价 但由于受到金融风暴的影响 08 年第四季度办公物业成交急速下降 空置率较高 这也直接导致了 09 年初市场反应低迷 待后期市场稍微回暖时 推出的办公物业价格相对 08 年较低 也因此 09 年的办公物业成交均价相对较低 比 08 年下降了 14 74 2 2 成都市 成都市 20092009 年写字楼月度成交均价走势年写字楼月度成交均价走势 数据来源 成都市房管局备案 综合 09 年 1 12 月的成都市主城区写字楼成交均价走势来看 经历了年初 的金融危机影响 随着成都楼市的整体回暖 写字楼物业的成交均价基本保持 了较快回升速度 12 月的均价水平较 1 月回升了 39 2 月平均增幅为 3 57 三 成都市写字楼市场发展格局 三 成都市写字楼市场发展格局 1 1 成都写字楼市场发展格局及特征 成都写字楼市场发展格局及特征 由于办公物业用方对地段的要求 成都市办公物业主要集中分布于主要交通干道沿线 形成四大办公物业集中区域 分别为市中心 顺城街 东大街沿线 人民南路沿线和天府大 道沿线 分布区分布区 人民南路沿线 人民南路沿线 SBDSBD区 区 0 0 天府大道沿线天府大道沿线东大街东大街 市中心市中心 顺城街顺城街 CBDCBD 特点特点 交通便利 位置优越 楼宇形象档次高 是未 来成都高档写字楼最重 要的聚集区域之一 成都市办公物业市场发 展最为迅速也是发展空 间最大的一个区域 交 通便捷 五纵三横 及地铁1号线 总部经 济效应显著 目前商业氛围浓于商务氛 围 随着部分高档写字楼 项目相继落成 商务氛围 逐渐显现 也是未来成都 高档写字楼聚集区域之一 位处传统CBD核心 成都市最早的办公 物业集中区 办公 物业以纯办公为主 多为中档或高档 但随着时间推移整 体形象档次稍显老 旧 典型代表典型代表 汇日央扩大厦 威斯顿 联邦大厦 国航世纪中 心等 高新国际广场 特拉克 斯国际广场 拉德方斯 中国水电大厦等 天府时代广场 东方广场 花样年 喜年广场 国嘉 新世界 香格里拉等 冠城广场 新世纪 广场 中环广场 时代广场等 租金 元租金 元 月 月 85 12565 80 60 90 香格里拉140 160 90 130 0909年在售重点项目年在售重点项目新希望大厦 新希望国际 花样年 美年广场 花样年 喜年广场 国嘉 新视界 鼓楼国际 城市理 想 售价 元售价 元 120006500 75009000 120009000 12000 2 2 成都市写字楼市场 成都市写字楼市场 0909 年各板块供需研究年各板块供需研究 可以看出 天府新城商务区无疑是 2009 年成都写字楼市场的主力供应成交区域 2009 年区域推出了甲级写字楼新希望国际以及美年广场 LOFT 办公美库 由于两个项目均为品牌 开发商开发 规模较大 整体品质较高 尤其是超高的性价比以及预期较高的升值空间使 得项目自开盘就销售火爆 从其他三大商务区的市场供应来看 CBD 商务区和 SBD 商务区平分秋色 东大街由于 喜年广场 国嘉新视界均在 2008 年底推出 而铁狮门项目 天府时代广场 明宇金融广场 等大型写字楼均在建 导致 2009 年东大街出现供应断代 从销售情况来看 CBD 区域由于鼓楼国际 城市理想写字楼的热销使得区域年度成交 量突破了 5 万平米 另外三益公 商业场新座和正成财富领地商越也有部分写字楼房源成 交 东大街尽管只有喜年广场和国嘉新视界两个项目在售 由于品质较高以及区域认同度 较高 两大项目热销 东大街年度成交量紧逼 CBD 区域 SBD 区域 2009 年仅有一个新推项 目新希望国际 尽管高品质和口岸优势使得项目热销 但毕竟势单力薄 该区域年度成交 量位居最后 3 3 成都写字楼市场 成都写字楼市场 0909 年发展特征年发展特征总结总结 从发展历程来看 成都写字楼大致经历了四个发展阶段 90 年代初期的高楼型 以新 时代广场为代表的智能型 以川信大厦为代表的健康型到当前以汇日央扩国际广场为代表 的生态型 未来成都甲级写字楼将逐步与国际接轨 以来福士广场 仁恒置地广场为新生 代写字楼的典型代表 从供应区域来看 成都写字楼市场逐步从单中心向多中心发展 从早前主要集中在 CBD 和城南发展到现在东大街也成为写字楼市场供应的主流区域 城西 城北均出现区域 性写字楼 从产品形态来看 逐步从单一走向丰富 从早前单一的独栋写字楼发展到当前城市综合体 总部办公 产业园区并存的市场格局 从产品特征来看 市场或将出现更多的创意型写字楼 这类写字楼通常面积切割灵活 性价比较高 更受中小企业和投资客的青睐 四 四 20092009 成都市甲级写字楼市场发展现状成都市甲级写字楼市场发展现状 1 1 成都市甲级写字楼供需 成都市甲级写字楼供需 近年来成都甲级写字楼得到了飞跃发展 08 年 09 年成都甲级写字楼都出现了较大的 增长 09 年 成都市主城区甲级写字楼物业的供应量高达 37 67 万平米 较 07 年增幅达 到 624 4 较 08 年全年增幅也达到了 70 8 数据来源 成都市房管局备案 从成交来看 09 年的甲级写字楼的成交量高达 19 44 万平米 较 08 年增 幅达到 227 3 相对于 07 年 年平均增幅高达 267 6 综合 09 年市场供需来 看 市场供需矛盾较 08 年有一定缓和 市场基本保持了供需两旺的态势 而从成交均价来看 09 年甲级写字楼的成交均价有较大幅度的回落 09 年 成都市主城区甲级写字楼的成交均价为 8888 5 元 平米 较 08 年的 12581 2 元 平米降幅达到 29 4 这主要一方面是因为 08 年 09 年初金融危机的影响和国 家宏观调控促使价格有所回落 另一方面是因为鼓楼国际 新希望国际 水电 大厦等众多 6000 8000 元 平米的高性价比的甲级写字楼物业推出 2 成都市甲级写字楼 成都市甲级写字楼 09 年发展现状研究年发展现状研究 1 分布格局 分布格局 成都市甲级写字楼主要分布于人民南路沿线 东大街 市中心 顺城街以及 天府新城等四大板块 2 已入驻甲级写字楼 已入驻甲级写字楼 09 年市场现状年市场现状 区域名称典型项目入驻率 物管费 元 平米 月 经营方式 租金 元 平 米 月 售价 元 平 米 市中心 顺 城街 冠城广场 时代广 场 中环广场 城市之心 85 90 中 环广场塔二 约 30 15 16 租售结合 中环 广场仅 租赁 85 1309000 13000 东大街 香格里拉中心办公 楼 东方广场 2 期 60 90 香格里拉 20 含 中央空调 费 租售结合 香格 里拉仅 租赁 90 160 人民南路 川信大厦 威斯顿 联邦大厦 汇日 央扩 国航世纪 80 95 15 17租售结合85 14010000 12000 中心 可以看出 成都甲级写字楼的入驻率大都在 75 90 租金大都在 85 160 元 平米 月 售价大都在 9000 13000 元 平米 物管费大都在 15 17 元 平米 月 香格里拉作为目前成 都顶级甲级写字楼之一 其租金大概在 140 160 元 平米 月 物管费为 20 元 平米 月 由 于其租金 物管费相对较高且目前部分楼层仍在装修 入驻率约 50 3 未入驻甲级写字楼 未入驻甲级写字楼 09 年市场现状年市场现状 注 未入驻办公物业不包括还未开始销售的项目 区域名称典型项目成交均价 元 平米 开盘时间销售率备注 花样年 喜年广场1300008 1154 东大街 新视界广场1200008 967 据售楼部了解该项 目已销售 90 以 上 CBD鼓楼国际8876 6409 350 据售楼部了解项目 已售完 人民南路新希望大厦12457 9209 427 中国水电大厦7796 2408 912 6 天府大道 新希望国际6659 6709 338 7 据现场了解项目销 售在 90 以上 数据来源 成都市房管局备案 综上 目前在售的甲级写字楼的销售现状相差较大 中国水电大厦等项目由于只能整 层出售 销售总价过高 导致销售现状并不理想 而诸如新希望国际 鼓楼国际等高性价 比的甲级写字楼物业的销售却十分火爆 从价格来看目前在售的甲级写字楼集中在 7000 13000 元 平米 3 3 成都市 成都市 0909 年甲级写字楼的客群研究年甲级写字楼的客群研究 以成都主要写字楼区域典型甲级写字楼项目的入驻企业为样本进行分析 选取市中心 顺城街 东大街和人民南路上典型写字楼项目的入驻企业进行分析 包括时代广场 城市 之心 香格里拉 汇日央扩大厦 威斯顿联邦大厦 1 1 客群所属行业特征分析 客群所属行业特征分析 所属行业 典型甲级写字楼项目 典型甲级写字楼项目 所 属 行 业 时代 广 场 城市 之 心 香格 里 拉 汇日央扩 大厦 威斯顿联 邦 总计 制造业24927951 IT121533841 租赁与商务服务业18472536 金融业9683935 房地产业10389232 批发与零售业6322518 文化 体育与娱乐业9021214 交通运输301318 教育021025 其他11762834 总计10249403251274 数据来源 市场调查 可以看到 目前成都甲级写字楼入驻企业以制造业 目前成都甲级写字楼入驻企业以制造业 ITIT 租赁与商务服务业 金融业 租赁与商务服务业 金融业 和房地产业的企业居多 以上五个行业的企业总数占成都典型甲级写字楼入驻企业总数的和房地产业的企业居多 以上五个行业的企业总数占成都典型甲级写字楼入驻企业总数的 71 71 其中制造业企业中以机电 电子电器设备制造企业和制药企业为主 这两类企业所占比例 约 70 租赁与商务服务业企业中以咨询类企业为主 咨询类企业所占比例接近 80 另外 还有少量广告类企业和租赁类企业 2 2 客群企业类型特征分析 客群企业类型特征分析 按登记注册类型划分 可以分为外资企业 港澳台企业和内资企业 内资企业又可以 分为外地企业驻成都分公司和本地企业 客客源源登登记记注注册册类类型型特特征征分分布布 本地企业 30 港澳台企业驻 成都分公司 8 外资企业驻成 都分公司 33 外地企业驻成 都分公司 29 数据来源 市场调查 由上图可看出 目前成都甲级写字楼入驻企业以内资企业和外资企业驻成都分公司为目前成都甲级写字楼入驻企业以内资企业和外资企业驻成都分公司为 主 分别占到企业总数的主 分别占到企业总数的 59 59 和和 33 33 内资企业中外地企业驻成都分公司和本地企业基本各 内资企业中外地企业驻成都分公司和本地企业基本各 占一半 占一半 3 3 客源所属行业特征和企业类型特征交互分析 客源所属行业特征和企业类型特征交互分析 由以上分析可知 外资企业驻成都分公司 外地内资企业驻成都分公司以及本地企业 占甲级写字楼入驻企业总数的 92 以下就这三类企业的行业分布作简要分析 数据来源 市场调查 可以看出 外资企业中制造业 IT 金融业和房地产业占据较大份额 这四大行业的 企业总数占外资企业总数的 71 内资企业中的外地企业以租赁与商务服务业 制造业和 IT 类企业为主 这三大行业的企业总数占内资企业中外地企业总数的 54 而本地企业的 行业分布相对较为平均 以房地产业 租赁与商务服务业 金融业 批发与零售业 文化 体育与娱乐业居多 这五大行业的企业总数占本地企业总数的 68 五 五 成都市未来写字楼市场预判成都市未来写字楼市场预判 1 1 供应趋势预判 供应趋势预判 总体来说 总体来说 20102010 年各主要商务区以甲级写字楼和总部办公供应为主 主要集中在年各主要商务区以甲级写字楼和总部办公供应为主 主要集中在 SBDSBD 商务区和天府新城商务区 商务区和天府新城商务区 2010 年 SBD 区域将是成都写字楼市场的主力供应区域之一 随着区域内航天科技大厦 仁恒置地广场以及保利中心等重量级项目的入市 成都甲级写字楼档次将踏上一个新台阶 逐步与国际甲级写字楼接轨 人民南路的整体形象也将得到进一步提升 CBD 商务区将逐 步开始写字楼的升级换代 2010 年熊猫城写字楼 华置广场 仁和春天百货 2 期或将陆续 面市 东大街商务区蓄势待发 2010 年银石广场 摩根中心和成都商会大厦将陆续面市 2011 年 2012 年将迎来区域写字楼供应的爆发期 未来几年天府新城区域的写字楼供应量 较大 2010 年区域以企业总部办公物业供应为主 2010 年各商务区具体写字楼项目供应如 下 商务区商务区项目名称项目名称档次档次体量 万平米 体量 万平米 华置广场甲级6 0 仁和春天百货 2 期甲级4 0CBD 熊猫城项目甲级4 8 总计 14 8 航天科技大厦甲级8 2 仁恒置地广场甲级7 0 中汇广场 2 期甲级4 0 保利中心甲级5 4 SBD 华宇荣国府甲级5 0 总计 29 6 银石广场甲级3 0 摩根中心甲级5 2东大街 成都商会大厦乙级4 6 总计 12 8 金融城 12 0 三峡集团区域总部企业总部7 5 川投集团区域总部企业总部4 5 天府新城 中石油西南分公司企业总部4 6 四川省电力公司企业总部10 2 天府软件园 3 期企业总部20 总计 58 8 2 2 成交趋势预判 成交趋势预判 从写字楼市场价格来看 当前楼市全面回暖 在住宅价格不断被刷新的大背景下 国 家陆续出台相关政策遏制房价疯长 纵观 2009 年成都写字楼市场 甲级写字楼大都在 7000 11000 元 平米 相对年末主城区住宅均价 6500 元 平米的高位 写字楼市场存在价 值洼地 2009 年末 多数在售写字楼市场价格均出现不同程度的上涨 同时考虑到 2010 年有众多甲级写字楼入市 因此因此 20102010 年写字楼均价或将出现一定程度的上浮 年写字楼均价或将出现一定程度的上浮 从写字楼市场成交量来看 由于国家整体经济复苏迹象愈发明显 众多中小企业已经 从 2008 年底开始的国际金融危机中走出来 并且开始新一轮扩张 这对于写字楼市场无疑 是一重大利好 随着成都对外开放力度的逐步加大 确定西部经济高地战略地位的逐步凸 现 国内外知名企业来蓉发展的机会日渐增多 成都写字楼市场需求将进一步扩大 尽管 国家出台相关政策遏制房价过快上涨 但主要针对住宅市场的投机性购房 对写字楼市场 影响不大 因此 因此 20102010 年写字楼市场成交量或将稳中有升 年写字楼市场成交量或将稳中有升 SBDSBD 区域将出现部分高端持有型物区域将出现部分高端持有型物 业 天府新城区域企业总部大都内部消化不完 剩余部分将面向市场 由于供应量较大 业 天府新城区域企业总部大都内部消化不完 剩余部分将面向市场 由于供应量较大 该区域写字楼成交量或将领跑各商务区 该区域写字楼成交量或将领跑各商务区 二 工业地产市场分析二 工业地产市场分析 一 成都市工业地产分布格局 目前成都市主城区绝大部分工业园区集中分布于城市周边区域 一般位于城市三环路 与绕城高速之间 可以看出 成都市东 南 西 北各方位均有工业园区 但目前发展相对较好的是位于南三环外的高新技术产业开发区南区和位于西三环外的青羊 工业集中发展区 而其他各工业园区目前尚处开发初期 园区内整体环境有待改善 项目较为分散 还未形成规模 项目整体档次较低 市场认知度有 待进一步提升 二 成都市工业地产格局属性分析 二 成都市工业地产格局属性分析 园园区区金金牛牛高高科科技技产产业业园园青青羊羊工工业业总总部部基基地地武武侯侯工工业业园园锦锦江江工工业业园园高高新新技技术术产产业业开开发发区区龙龙潭潭都都市市工工业业园园 区区位位分分布布 西区位于成都市羊西线与老成灌路之间 迎宾大道以西 金周路以东 与成都国 家高新技术开发区西区毗邻 北区位于 成都市川陕路以西 人民北路北延线以 东 东风渠以北 绕城高速公路以南 位于成都市青羊区文家乡 与苏坡乡交界处 成温邛 公路右侧 介于三环路与 外环高速之间 距三环 外环均为3公里左右 离文 家场镇仅2公里 地处成都市中心城区三环路西 南外侧 园区紧邻成都市三环 路西一段 成都双流机场货运 干道 新川藏公路贯穿其间 通过三环路快车道直接与成渝 成绵 成雅 成灌 成南 成 温等高速公路相连 成都锦江区琉璃乡 距 二环路2公里 园区东 至成仁路 西靠府河 紧邻成都市高新技术开 发区 南接外环路 北 临成昆铁路 三环路横 贯其中 南区位于成都市正南 西 区位于成都至都江堰黄金 旅游通道两侧 成都市成华区龙潭场镇 以南 紧临三环路外侧 成南高速立交和龙潭立 交之间 创创办办时时间间2006年6月2004年3月 最早成立于2001年 鞋都工业 园成立于2003年 2007年8月 两园合并成现在的武侯工业园 2000年7月1991年3月2003年6月 规规模模西区2 69平方公里 北区6 67平方公里933亩8 6平方公里 5 47平方公里 目前开 发面积 1 2平方公里 南区规划面积47平方公里 西区规划面积20平方公里 共67平方公里 发展区远期规划面积为 14000亩 近期规划面 积5800亩 规规划划主主 打打产产业业 西区将打造西部科技商务中心 电子信 息 生物制药 机械加工 食品是其主 导产业 北区将打造北部新兴的工业总 部基地 主导产业是软件 电子信息等 高新技术 精密电子 机电设备 仪 器仪表 通讯器材 医疗 器械 高分子材料等科技 含量较高的产业 制鞋业 电子信息 机电一体 化 生物工程和制药 环保新 材料 生物医学科技 印刷包 装轻加工 南部园区 软件产业 研 发机构 公司总部 会展 中心 西部园区 以微电子为主导 的电子信息产业 以中药 现代化为重点的生物医药 产业 以现代制造技术为 园区将重点发展科技含 量高 经济效益好 资 源能耗低 环境污染小 的都市型工业 重点发 展家用电器制造业 服 装制造业 环保型机械 制造业和建材业 特征的精密机械制造产业 园园区区配配套套园区基本无配套 园区配套较为完善 商务 会所 员工餐厅 阳光健 身中心 钻石风情街 综 合运动馆 时尚青年城一 应俱全 园区基本无配套园区基本无配套 园中园如天府软件园 高 新孵化园配套较为完善 园中园龙潭裕都规划配 套较为完善 发发展展成成 熟熟度度 目前园区尚处于起步期 西区相对发展 较好 中汇制药 中铁八局 康弘制药 等一批优质企业入驻园区 但园区典型 项目 如IP科技中心 金科置地 创新 中心的销售 入驻情况均不尽人意 北 区起步园大都是办公 厂房仓库 整体环 境较差 后续将逐步规划成总部基地 整个金牛高科技产业园待开发土地体量 较大 园区规划起点较高 园区 配套成熟 整个项目分 5期 开发 目前1 2期100 入 驻 3期在售 总体来说园 区处于发展期 前景较为 乐观 目前园区尚处于起步期 整体 环境较差 项目较为分散 整 体档次不高 区域认知度有待 提升 目前园区尚处于起步期 尽管紧邻高新南区 但 人气还未聚集 商务氛 围不浓 区域整体环境 和认知度有待提升 目前南区处于发展期 软 件园 孵化园发展较为成 熟 形成一定的产业集群 效应 但由于整体规模较 大 区域尚有大量待开发 工业用地 西区发展相对 滞后 目前在售项目销售 不太乐观 目前园区处于起步期 已落成项目不多 部分 项目在建 待开发工业 用地体量较大 园区整 体规划起点较高 区域 交通便捷 发展预期较 好 通过对上述各工业园的属性分析可看出 各工业园区大都于 2000 年以后创办 规模较大 而目前基本都处于开发初期或中期 有大量工业用地尚 待开发 预计未来工业地产供应量将急剧增长 市场竞争压力较大 预计未来工业地产供应量将急剧增长 市场竞争压力较大 除青羊工业总部基地配套相对成熟 其他各工业园区在配套上几乎是一片空白 园区人气还未聚集 商务氛围不浓 产业集群效应还未显现 总体总体 来说 成都工业地产处于发展初期 极不成熟 来说 成都工业地产处于发展初期 极不成熟 除发展相对成熟的青羊工业总部基地和高新技术产业开发区南区外 其他处于起步期的工业园区中 锦江工业园距离南延线较近 区域认知度相对较高 锦江工业园距离南延线较近 区域认知度相对较高 而龙潭都市工业园规划起点较高 交通便捷 市场发展前景较好 三 三 工业地产竞争分析 工业地产竞争分析 工业工业 园区园区 项项 目目 占地面积 亩 占地面积 亩 建筑面积建筑面积 万 万 m m2 2 容积率容积率 物业物业 形态形态 起售面积起售面积 m m2 2 规划规划 配套配套 层高层高 m m 电梯电梯 配置配置 开发开发 单位单位 物管费物管费 元 元 月月 m m2 2 开发开发 模式模式 产产 权权 多元国 际总部 1 号 5760 9 65 栋 3 层办公别墅 9 栋独栋 5 栋三联 排 46 栋双拼 1 栋 10 层商务配套楼 300 浙江大厦 集 酒店 餐饮 办公 金融 会务和娱乐休 闲为一体 1 楼 4 2 2 3 楼 3 不详 上海铂地投资 管理有限公司 控股的四川多 元德泰投资有 限公司 3 企业自 主开发 分户 产权 众和 V 谷基地 3661 71 17 栋三层研发楼 一 栋 11 层科研楼 300 公建配套建筑面积 2000 平米 员工食 堂 商务中心等 一层 3 6 二 三层 3 3 无 成都众合高新 企业管理有限 公司 未定 企业自 主开发 分户 产权 龙潭 都市 工业 园 龙潭裕 都总部 城一号 基地 779691 5 一栋 18 层 4 星级酒店 2 栋 9 层商务办公 44 栋 4 层围合式办公 楼 23 栋 6 10 层独 栋办公楼 197 栋 4 层 9 层组合式办公楼 300 200 亩商业 商务酒 店 会展中心 3 3 4 2 西班牙 电梯 成都龙潭裕都 实业有限公司 未定 企业自 主开发 分户 产权 火炬动 力港 1 期 50 2 期 62 1 期 6 2 期 13 6 1 期 2 05 2 期 2 48 独栋 5 栋 3 层联排 商务 1 栋 12 层研发 大楼 7 栋 6 层研发 大楼 2 栋拟建 15 层 办公楼 餐饮 茶楼 健身房 咖啡馆 最低层 高 3 65 米 奥迪斯 成都火炬置业 发展有限公司 1 期 2 8 企业自 主开发 分户 产权 银海芯 座 2010 76 87 27F 高层 300 1 3 层 银行 会议 室 餐厅 咖啡厅 3 6 4 2 蒂森 成都银海信息 技术有限公司 8 9 企业自 主开发 分户 产权 锦江 工业 园 佳霖科 创大厦 约 10 2 2 不详11F 小高层 45 底商 3 7 三洋 成都佳霖投资 管理有限公司 未定 企业自 主开发 分户 产权 中冶成 功大厦 123 98 02 31 层高层 300 会议中心 餐厅 3 3 高速 电梯 中国五冶 成 都 房地产开 发有限公司 6 企业自 主开发 分户 产权 天府软 件园 1370 1 期 23 2 期 63 3 期 23 1 期 1 05 2 期 1 62 3 期 3 84 5 层多层 8 层 17 层电梯 300 二期新增会议 商业 酒店 公寓 银行 邮局 医疗 餐饮 科技与艺术展示等配 套设施 4 5 不详 高新置业有限 公司 4 政府主 导 分户 产权 城南科 技广场 9543 426 9 小高层 高层 55 四 五星级酒店 2 9 奥迪斯 成都高新区教 育科技产业园 有限责任公司 5 企业自 主开发 分户 产权 特拉 克斯 2284 27 20 层高层 300 会所 咖啡厅精品店 3 8 5 部奥迪斯 特拉克斯海外 投资管理 成 都 有限责任 公司 15 含空调 企业自 主开发 分户 产权 高新 南区 拉德 方斯 109 约 1317 层高层 300 无 3 7 5 6 三菱 成都高新投资 集团有限公司 成都西御大厦 有限公司 16 含公共能耗 企业自 主开发 分户 产权 金牛 高科 技产 业园 IP 科技 中心 55 2 7 1 期 1 4 1 32 1 栋 8 层研发大楼 2 栋 7 层研发大楼 300 商务中心 会议中心 创智中心 程控中心 助推中心 员工餐厅 1F4 5 米 2 8F3 7 米 迅达 特拉克斯实业 发展 成都 有限公司 3 企业自 主开发 分户 产权 天府创 意产业 园 654 41 01 3 层独栋办公楼 9 层后勤综合楼 300 后勤综合楼 3 2 3 4 不详 成都诺亚舟电 子有限责任公 司 1 5 企业自 主开发 分户 产权 西区孵 化园 6060 89 10 栋 5 层研发大楼 300 食堂不详不详 电子科大孵化 器公司 3 企业自 主开发 分户 产权 高新 西区 西城 405 61 期 1 期为联排 300 无 3 6 无 成都数字娱乐 未定 企业自分户 国际 0 9 叠拼办公楼软件产业发展 有限公司 主开发产权 慧谷总 部办公 244 922 8 2 栋 12 层观景小高层 办公 3 栋 3 层河景 连排办公别墅和独栋 钢结构办公 300 无 3 3 5 8 奥的斯电梯 四川新康明友 实业有限公司 4 5 企业自 主开发 分户 产权 金履 国际 200401 8 A 座 11 层 B C 座 10 层小高层办公楼 300 精品底商 员工宿舍 大型专业市场 星级 酒店 大型卖场 3 6 5 1 西子奥迪斯 四川嘉越投资 有限公司 5 企业自 主开发 分户 产权 武侯 工业 园 沃的奥 World Office 45 已建成 1 6 1 13 1 号楼 3 层 2 号楼 6 层 300 无 3 2 4 2 2 号楼有 2 部 四川大科星实 业集团 2 企业自 主开发 分户 产权 西部 智谷 481101 989 层办公300人才公寓 超市等52 梯 2 户 武侯工业园投 资开发有限公 司 3 政府主 导 分户 产权 1 1 规模 规模 大部分项目的规模都 100 亩以内 建筑面积在 3 10 万平米 只有个别园中园项目的规 模极大 如 天府软件园总体规模为 1370 亩 龙潭裕都总部城规模甚至高达 2700 亩 2 2 产品形态 产品形态 30 亩以内的项目由于地块规模较小 产品基本上是以高层办公楼为主 而规模较大的 项目产品形态则较为丰富 兼有独栋 联排 双拼 多层 高层等多种产品形态 但总体但总体 上上 低密低密 是主要的产品特色 是主要的产品特色 独栋企业总部形态以其冠名权 员工有强烈的归属感和优 越的办公环境深得各企业的青睐 市场比例较高 3 3 起售面积 起售面积 根据调研 目前大多数在售项目都是按照政府关于工业地产的新规 300 平米起售 来执行的 只有佳霖科创大厦和城南科技广场这两个项目为新规出台前报建 因此起售面 积低于 300 平米 此外 根据企业的需要 很多项目都可以整层或整栋销售 4 4 配套 配套 龙潭都市工业园 锦江工业园 高新南区等板块在售项目的规划配套是比较完善的 包括商务配套 员工餐厅 商业 金融设施等基本配套 高新西区和武侯工业园的项目配 套相对薄弱 部分项目完全没有配套 5 5 电梯配置 电梯配置 很多项目 6 层以上的产品都配置了电梯 电梯品牌以奥迪斯 三菱 蒂森等国际品牌 为主 速度约为 1 5 2 5 米 秒 除此之外 大部分独栋 双拼 联排产品都是不带电梯的 但有预留的电梯井 使用者可自行安装电梯 6 6 物管费 物管费 目前大部分工业地产项目的物管费都集中在 2 5 元 平米 月之间 只有南延线的特拉 克斯和拉德方斯的物管费较贵 为 15 16 元 平米 月之间 7 7 开发模式 开发模式 主要有政府主导和企业自主开发两种模式 政府主导开发的项目很少 只有天府软件 园 高新孵化园 西部智谷三个项目 其他项目均为企业自主开发 8 8 产权 产权 工业地产项目的土地使用性质都为工业用地 土地使用年限为 50 年 通过市场调研得 知 目前工业园区内的工业地产项目 都是由开发商领取整个项目地块的工业产权后 再 进行产权的分割 分割成为企业购买的面积大小的分户工业产权 且都有分户国有土地使 用证 形式类似于商业写字楼产权分割办理 四 租售现状分析 四 租售现状分析 工业园区工业园区项目项目 租售租售 方式方式 租金 元租金 元 月月 m m2 2 开盘时间开盘时间 目前销售均价目前销售均价 元 元 平米 平米 销售率销售率 多元国际总部 1 号 只售 不租 2007 12 28 均价 4500 特价 3650 30 众和 V 谷基地 只售 不租 2008 年 5 月 420030 龙潭都市 工业园 龙潭裕都总部城 一号基地 只售 不租 08 年上半年 独栋式 4900 围合式 4700 组合式 高层 4500 联排式专家楼 5500 96 火炬动力港 1 期 2005 年 8 月 5800 推出 6F 写字 楼 每层面 积约 785 银海芯座 只售 不租 45 2008 年 7 月均价 7300还有半层 锦江 工业园 佳霖科创大厦 只售 不租 未定均价 5000未开盘 天府软件园 租售 结合 40 政府 补贴 10 元 清水 40 简装 45 6000 整栋 6200 整层 房源紧张 现房在售 高新孵化园 只租 不售 40 政府 统一管理 2 4 6 号楼 补 贴 15 元 45 销售 90 左 右 城南科技广场 只售 不租 2007 年 7 月6600 精装 90 特拉克斯 只售 不租 2008 年 7 月 8000 1000060 高新南区 拉德方斯 只售 不租 2007 年 1 月 12000 60 70 金牛高科 技产业园 IP 科技中心 租售 结合 30 40 2007 年 5 月均价 4000 销售 60 以 上 现房销售 天府创意产业园 只售 不租 未开盘 5700 西区孵化园 以租 为主 20 353600 均价 5500 高新西区 西城国际 只售 不租 2008 年 10 月 650030 武侯 工业园 慧谷总部办公 只售 不租 2008 年 5 月 别墅 6000 小高层 4500 别墅已经售 完 小高层售 80 左右 金履国际 租售 结合 清水 352008 年 6 月 49801 沃的奥 World Office 租售 结合 精装 272007 年 3 月 2 楼以上 4080 1 楼 6900 2 楼 4800 已入驻 销售近 90 西部智谷 租售 结合 45 2009 年 10 月 均价 5000 1F 不对外已 经租售完 2F 以上剩余 不足 40 1 1 租售方式 租售方式 目前工业地产项目市场主要包括只租不售和租售集合两种方式 大部分企业主开发的 项目是只售不租 而天府软件园 高新孵化园等政府主导开发的项目则是租售结合 但是 是以租为主 2 2 租金 租金 从出租项目的租金看 高新南区的天府软件园和高新孵化园租金较高 为 40 元 月 m2 高新西区的 IP 科技中心 西区孵化园以及武侯工业园的金履国际租金相对较低 在 25 35 元 月 m2左右 虽然高新南区板块的租金价格相对偏高 但由于政府会对入住企业 补贴 10 15 元 月 m2 因此实际租金约为 25 30 元 月 m2 3 3 销售均价 销售均价 从销售价格看 目前在售项目的销售均价在 4000 12000 元 平米不等 高新南区项目 售价普遍较高 最为 6000 元 平米 特拉克斯和拉德方斯这两个区域内典型的工业地产项 目的销售均价均在 10000 元 平米左右 其次价格相对较高的是高新西区 为 6000 元 平米 左右 锦江工业园紧邻高新南区板块 园内在售项目较少 均价相比高新南区要低很多 为 5000 元 平米左右 龙潭工业园 武侯工业园以及金牛高科技产业园内项目的销售均价 都是 4000 多元 平米 此外 龙潭工业园政府针对购买客户可提供 500 元 平米的补贴 五 客群分析 五 客群分析 1 成都典型工业地产项目客群一览表 工业园区工业园区项目项目客群客群 多元国际总部 1 号浙商 IT 企业 轻纺织企业等 众和 V 谷基地高新科技 进出口商贸等企业龙潭都市 工业园 龙潭裕都总部城一号 基地 公司集团总部及区域性总部 锦江工业 园 火炬动力港1 期入住企业有印刷 电子信息类企业 银海芯座 国营大中型企业为主 如 平安保险 四川银海软件有限责任公司 EMC2 中国解决方案中心 成 都 银海 HP 联合解决方案中心 中科成环保集团有限公 司 四川中银布线工程有限公司 成都和泰数据应用技术有 限公司 四川华海四方信息股份有限公司 成都启明星银海 科技有限公司 成都科邦电信 集团 股份有限公司 成都 联动数码网络有限责任公司 四川西财投资有限公司 成都 银海信息技术有限公司 天府软件园腾讯 九州 诺基亚 IBM 等 高新孵化园软件企业为主 城南科技广场生物科技 软件公司入住较多和记黄埔成都办事处 特拉克斯国营单位为主 如 国航 高新南区 拉德芳斯国有企业 金融 电信 进出口行业 金牛高科 技产业园 IP 科技中心中小型高科技企业 青羊工业 总部基地 无 现代高科技 研发型企业 航空电子等 主要是一些没有污 染 没有噪音的工业企业 高新西区天府创意产业园开发商集团自用 慧谷总部办公IT 动漫 金履国际通信企业武侯工业 园 沃的奥 World Office高科技 机械 医药 西部智谷高科技 电子商务 2 2 工业地产客群分类特征 工业地产客群分类特征 A 国有企业 部分大型的国有企业是目前工业地产的主力客群 该类客群因为需求面积较大 并且 自身有较强配套完善能力 因此工业地产低价以及良好办公环境的优势凸现 使之成为该 类客群的首选 该类客群一般会选择具有一定品牌影响力的项目 因此树立项目自身品牌该类客群一般会选择具有一定品牌影响力的项目 因此树立项目自身品牌 加大宣传力度将是获取该类客群的关键 加大宣传力度将是获取该类客群的关键 B 金融机构客群 金融机构诸如保险 银行等也有成为工业地产主力客群的趋势 该类企业经济实力雄 厚 与上面提到的国有企业相仿 他们一般选择较高品质的工业地产项目 该类客群获取 渠道也相仿 C 集团内部及其子公司客群 由于部分工业地产项目是由大型国企自主开发 因此首先考虑的是集团内部的办公需 求 如南延线大量的总部办公 如川投集团区域总部 四川省电力公司 中石油西南分公 司等都是优先满足企业自身办公需求 然后将剩余房源推向市场出租或出售 该类客群一该类客群一 般是开发商自有客群 一般是开发商自己持有 般是开发商自有客群 一般是开发商自己持有 D 开发商自身产业链上下游企业客群 绝大部分企业上下游客群都具备群聚效应 形成产业集群 如目前销售情况较好的银 海芯座 其入驻客群就有很多其产业链上的企业 如四川银海软件有限责任公司 银海 HP 联合解决方案中心 成都银海信息技术有限公司等 该类客群一般是具备产业背景的开发该类客群一般是具备产业背景的开发 商通过深度整合自身产业链上下游的关系客群进行目的性行销 商通过深度整合自身产业链上下游的关系客群进行目的性行销 E 主打产业吸附的外圈层客群 目前发展较好的产业园区均有自身的主打产业 具有较强的产业吸附能力 尤其是对 有密切业务往来的中小企业 利于其方便业务运作 公司成长 比如英特尔入驻的产业园 区中就吸附了较多中小型的软件外包企业 该类客群一般是通过项目公开推广 如报媒 该类客群一般是通过项目公开推广 如报媒 户外广告等形式获取 对宣传力度依赖较大 户外广告等形式获取 对宣传力度依赖较大 F 其他中小型成长企业客群 该类客群经济实力较弱 看重工业地产的价格优势 但是该类客群较为分散 获取该类客该类客群经济实力较弱 看重工业地产的价格优势 但是该类客群较为分散 获取该类客 群的途径主要是通过加大项目推广力度 群的途径主要是通过加大项目推广力度 三 成都市工业地产市场竞争力的三 成都市工业地产市场竞争力的 SWOTSWOT 分析分析 一 工业地产项目市场竞争优势分析 1 1 售价低 售价低 除特拉克斯国际广场 拉德方斯大厦等达到甲级写字楼标准的工业地产项目 目前成 都主城区在售的工业地产项目单价大都在 4000 5000 元 平米 目前主城区在售普通写字楼 项目售价大都在 6000 9000 元 平米 相对于 40 年商业产权的同档次写字楼售价 工业地 产项目要低 1500 2000 元 平米 类类 别别 项项目目 名名称称 产产品品 形形态态 售售价价 元元 平平米米 类类 别别 项项目目 名名称称 产产品品 形形态态 售售价价 元元 平平米米 IP科技中心 8层 7层研 发大楼 4000中地锦尚高层7600 慧谷总部办公 12层 联排办 公别墅 4500家园大厦高层9000 西城国际 联排 叠拼 办公别墅 6500翡翠琉璃高层7000 工 业 地 产 项 目 多元国际 总部1号 独栋 双拼 联排办公别墅 均价 4500 40 年 产 权 写 字 楼 索尔国际高层8000 特价3650 龙潭裕都 4 10层办公 楼 独栋式 4900 围合 式 4700 组合式 高层 4500 联排 式专家楼 5500 世贸大厦高层6500 银海芯座高层办公楼均价5500金港湾商务楼高层6400 注 上表中 40 年产权写字楼项目均为普通写字楼 在竞争日益激烈的成都办公物业市场 低价无疑是工业地产项目的最大优势 也是有 效撬动客户需求的法宝之一 2 生态 低密 舒适办公 生态 低密 舒适办公 与传统的高密度写字楼相比 工业地产项目的密度相对较低 层高普遍都在 3 6 米以 上 更加注重商务办公氛围的轻松 自然 强调办公环境与自然环境的和谐 让进驻办公 的企业员工们有一个放松 独立的办公环境 类类型型项项目目 办办公公面面 积积 平平 米米 停停车车位位 停停车车位位 办办公公面面积积 类类型型项项目目 办办公公面面积积 平平米米 停停车车 位位 停停车车位位 办办公公面面积积 川信 大厦 468772001 234 火炬 动力 港2 期 10841 125 冠城 广场 54416 500 车位 与凯 乐广 场公 用 1 210 银海 芯座 856006811 126 时代 广场 527484001 132 IP科 技中 心1 期 14000951 147 汇日 央扩 542684001 136 天府 软件 园2 期 40511 140 40年 产权 甲级 写字 楼 力宝 大厦 516834081 127 工业地 产项目 多元 国际 总部 1号 600005501 109 车位紧张一直是制约市中心写字楼发展的一个瓶颈 近两年修建的甲级写字楼车位使 用情况稍有改善 从上表中可以看出 工业地产项目每个车位服务的办公面积都低于 150 平米 已经达到目前甲级写字楼的标准 低密 生态 舒适的办公环境也是工业地产项目低密 生态 舒适的办公环境也是工业地产项目 的优势之一 的优势之一 二 二 工业地产项目市场竞争劣势分析 工业地产项目市场竞争劣势分析 1 各工业园区的产业集群还未形成 各工业园区的产业集群还未形成 从各工业园区的规划来看 都有其特定的主打产业 但从其发展现状来看 除高新南 区的软件外包产业已初具规模 其他工业园区的产业集群效应还未形成 没有形成自身特定的产业集群 会在一定程度上制约园区内工业地产项目的销售 招商 另外各工业园区的规划主打产业有部分交叉 这点也会对工业地产项目的目标客户群的定 位带来一定困难 2 2 工业地产项目配套极不完善 工业地产项目配套极不完善 工业地产项目大都位于三环路与绕城高速之间 周边配套极不成熟 因此项目本身配 套完善与否成为影响客户购买的主要因素之一 从市场调研了解到的情况来看 绝大多数工业地产项目几乎没有任何配套 入驻企业员工 吃饭 休闲 娱乐 购物极不方便 配套不完善也将给工业地产项目的销售带来阻力 3 3 硬件设施配置几乎空白 硬件设施配置几乎空白 目前成都工业地产项目大都是清水交房 在硬件设施配置上几乎空白 6 层以下的项 目 包括办公别墅 大都没有配备电梯 仅预留电梯井 8 12 层小高层研发楼一般配有 2 部电梯 速度大都在 1 5 1 75 米 秒 几乎所有工业地产项目均没有配中央空调和新风系 统 在竞争激烈的办公物业市场中 较低的硬件设施配置也是工业地产的一大硬伤 4 4 300300 平米的起售面积门槛较高平米的起售面积门槛较高 尽管工业地产项目单价较低 但其 300 平米的起售面积使得总价较高 提高了其购买 门槛 购买工业地产项目的客户中 中小企业仍然占据了较大比例 其购买面积大都小于 300 平米 300 平米的起售面积 较高的总价以及很多工业产权物业不能办理按揭等因素无 形中将很多成长型和有发展潜力的中小企业拒之门外 增加了工业地产项目的销售难度 三 工业地产项目市场竞争力的机遇分析 1 1 工业地产市场逐步规范 市场认可度有望逐步提升 工业地产市场逐步规范 市场认可度有望逐步提升 成都工业地产目前尚处于发展初期 市场运作不够规范 之前有不少