果岭假日房地产知识及项目开发流程_-全套详细内部资料

新员工入职培训 新员工入职培训 房地产基本术语项目开发基本流程 果岭假日 房地产基本术语 我们先来了解一下 房地产 也称为不动产 是房产和地产的总称 是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的多种权利 及所有权 管理权 转让权等 房地产业 是指以土地和建筑物经营为对象 从事房地产开发建设 经营 管理以及维修 装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业 房地产开发 是指房地产开发正业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施 房屋建筑的活动 商品房 是指由房地产开发公司综合开发 建成后出售的住宅 商业用房以及其他建筑物 凡是自建或者委托建设者参加统建 又是自己使用的住宅 商业用房和其他建筑物 不属于商品房范围 商品房现售 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人 并由买受人支付房价款的行为 商品房预售 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人 并由买受人支付定金或者房价款的行为 期房在港澳地区称做为买 楼花 这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式 期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 现房所谓现房是指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同 通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工 小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现 房型 楼间距等重要因素已经一目了然 工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋 外销房外销商品房是由房地产开发企业建设的 取得了外销商品房预 销 售许可证的房屋 外销商品房可以出售给国内外 含港 澳 台 的企业 其他组织和个人 内销房内销商品房是由房地产开发企业建设的 取得了商品房销售许可证的房屋 内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民 开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的房子 这些房子或朝向不好 采光不足 或是楼层不佳 位处两级 其中一层大多不带小院且遮挡严重 尾房尾房又称扫尾房 它是房地产业进入散户零售时代的产物 是空置房中的一种 一般情况下 当商品住宅的销售量达到80 以后 一般就进入房地产项目的清盘销售阶段 此时所销售的房产 一般称为尾房 烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足 盲目上马 或者错误判断供求形势 开发总量供大于求 导致大面积空置 无法回收前期投资 更无力进行后续建设 甚至全盘停滞的积压楼宇 烂尾 的情况一般不会发生在房产推出销售的时候 而是随着项目的不断推进 一步步显现 城市居住区城市居住区一般称居住区 泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合 并与居住人口规模30000 50000人相对应 配建有一整套较完善的 能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地 居住小区居住小区一般称小区 是被居住区级道路或自然分界线所围合 并与居住人口规模7000 15000人相对应 配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地 居住组团居住组团一般称组团 指一般被小区道路分隔 并与居住人口规模1000 3000人相对应 配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地 配建设施配建设施是指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施 道路和公共绿地的总称 公共活动中心公共活动中心是配套公建相对集中的居住区中心 小区中心和组团中心等 如健身设施 业主会所 业主会所业主会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施 会所具备的软硬件条件 康体设施应该包括泳池 最好是室内 网球或羽毛球场 高尔夫练习馆 保龄球馆 健身房等娱乐健身场所 中西餐厅 酒吧 咖啡厅等餐饮与待客的社交场所 还应具有网吧 阅览室等其他服务设施 会所原则上只对社区业主服务 不对外开放 保证了业主活动的私密性和安全性 作为休闲健身的场所 会所也给业主提供了良好的社交场所 建筑小品建筑小品是指既有功能要求 又具有点缀 装饰和美化作用的 从属于某一建筑空间环境的小体量建筑 游憩观赏设施和指示性标志物等的统称 宅间小路宅间小路是住宅建筑之间连接各住宅入口的道路 房屋产权房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利 也就是房屋各项权益的总和 即房屋所有者对该房屋财产的占有 使用 收益和处分的权利 产权证书产权证书是指 房屋所有权证 和 土地使用权证 房屋产权证书包括 产权类别 产权比例 房产坐落地址 产权来源 房屋结构 间数 建筑面积 使用面积 共有数纪要 他项权利纪要和附记 并配有房地产测量部门的分户房屋平面图 大产证大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前 由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记 对符合规定的申请 房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定 颁发房地产权证 大产证是开发商首先要取得的产权证 是开发商拥有房屋产权的证明 这只能由开发商来办理 小产证小产证 即每个购房者拿到的产权证 由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理 开发商只有取得了大产证 购房者才能去办理小产证 小产权就是没有产权本 上市买卖是不受法律保护的 如果遇到政府拆迁等行为 也是得不到任何保障和补偿的 房地产转让房地产转让是指房地产权利人通过买卖赠与或者其他合法的方式将其房地产转移给他人的行为 房地产转让主要包括下列方式 1 买卖 2 交换 3 赠与 4 以房地产抵债 5 以房地产作为出资或者作为合作条件 与他人成立企业法人 房地产权属随之转移的 6 因企业兼并或者合并 房地产权属随之转移的 7 法律 法规 规章许可的其他方式 商品房预售和销售 存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖 买卖双方为转让当事人 卖出人为转让人 买入人为受让人 房屋契税是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款 产权置换产权置换是指居民之间以自身原有产权房进行置换的一种业务 一般是在中介的撮合下进行 并可由中介代办置换手续 房地产按揭 按揭 一词是英文 Mortgage 的粤语音译 住房按揭贷款是住房担保贷款的一种 是指购房者以所购住房作抵押并由其所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷款 按揭 的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押 房产价格术语 均价 均价 顾名思义当然是楼盘的平均价格 它代表一个项目的整体价位水平 但购房者会发现 用标着的 均价 来买房 往往想买的房子与打出的 均价 有很大差距 均价 到底是什么样的一个价格 均价 不是简单的算术平均值 而是发展商根据当前的市场情况专门制定的 以收回成本并获得利润的价格 是 楼盘均价 楼盘均价一个楼盘在推向市场时 先有 均价 通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位 它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准 是这个楼盘售价的平均值 根据这个平均值 在给每一户定价前 先定出要销售的小区中每一栋楼的均价 在这里就要应用到价差系数 它是根据每栋楼在总平面中的位置不同 朝向不同 景观不同等定出来的 用拟定的均价乘以每栋楼的系数 得出这栋楼的销售平均价 均价一般不是销售价 但也有例外 前段时期某高层物业推出的 不计楼层 朝向 以2800元 平方米统一价销售 即以均价作销售价 也不失为引人瞩目的销售策略 起价起价也叫起步价 是指某物业各楼层销售价格中的最低价格 多层住宅 不带花园的 一般以一楼或顶楼的销售价为起价 带花园的住宅 一般以二楼或五楼做为销售的起价 高层物业 以最低层的销售价为起步价 房产广告中常表为 元 平方米起售 就是以较低的起价来引起消费者的注意 预售价预售价也是商品房预 销 售合同中的专用术语 预售价不是正式价格 在商品房交付使用时 应按有批准权限部门核定的价格为准 一次性买断价 趸交 一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性定价 一次性买断价属房产销售合同中的专用价格术语 确定之后 买方或卖方必须按此履行付款或交房的义务 不得随意变更 定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的 作为债权担保的一定数额的货币 根据我国发法通则和 担保法 八十九条规定 定金应当以书面形式约定 当事人在定金合同中应约定交付定金的期限 定金合同从实际交付定金之日起生效 定金的数额由当事人约定 但不得超出合同标的额的20 如果购房者交了定金之后改变主意决定不买 开发商有权以购房者违约为由不退定金 如果开发商将房屋卖给他人 应当向购房者双倍返还定金 订金订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后 准备进一步协商前签订的临时认购协议 通常的做法是在约定所选房号 面积 房屋单价及总价款后 约定一个期限 买方需在此期限内与卖方签署正式合同 买方支付订金即取得在此期限内的优先购买权 在约定的时间内 卖方不得将该房屋售予他人 如购房者在约定期限内决定不购该房屋 有权向开发商要回该购房订金 违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定 应该付给对方的一定数量的货币 违约金是对违约方的一种经济制裁 具有惩罚性和补偿性 但主要体现惩罚性 只要当事人有违约行为且在主观上有过错 无论是否给对方造成损失 都要支付违约金 建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积 如果计算多 高层住宅的建筑面积 则是各层建筑面积之和 建筑面积包含了房屋居住的可用面积 墙体柱体占地面积 楼梯走道面积 其他公摊面积等 建筑设计术语 容积率容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比 容积率 总建筑面积 总用地面积 例如 在1万平方米的土地上 有4000平方米的建筑总面积 其容积率为0 4 容积率越低 居民的舒适度越高 反之则舒适度越低 容积率高 密度大的高层建筑群 使用面积住宅的使用面积 指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和 计算住宅使用面积 可以比较直观地反应住宅的使用状况 但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格 计算使用面积时有一些特殊规定 跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积 不包含在结构面积内的烟囱 通风道 管道井均计入使用面积 内墙面装修厚度计入使用面积 公用面积住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便 正常交往 保障生活所设置的公共走廊 楼梯 电梯间 水箱间等所占面积的总和 开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题 公摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 1 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 2 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的50 竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和 房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工 经验收合格的建筑 公用建筑面积公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租 售的地下室 车棚等面积 作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积 一般公用建筑面积按以下方法计算 整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套 单元 套内建筑面积之和 并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室 车棚及人防工程等建筑面积 为整栋建筑的公用建筑面积 销售面积销售面积是指商品房按 套 或 单元 出售 其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积 以下简称套内建筑面积 与应分摊的共有建筑面积之和 辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积 包括过道 厨房 卫生间 厕所 起居室 贮藏室等 共有建筑面积分摊系数整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值 即为共有建筑面积分摊系数 绿化率绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 对购房者而言 绿化率高为好 进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度 进深大的住宅可以有效地节约用地 但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件 住宅的进深在设计上有一定的要求 不宜过大 目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右 不能任意扩大 层高层高是指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 开间住宅设计中 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 因为是就一自然间的宽度而言 故又称开间 住宅开间一般不超过3 0米 3 9米 砖混结构住宅开间一般不超过3 3米 规定较小的开间尺度 可缩短楼板的空间跨度 增强住宅结构整体性 稳定性和抗震性 开间5米以上 进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40 50平方米甚至更大的居住空间 与同样建筑面积的小开间住宅相比 承重墙减少一半 使用面积增加2 便于灵活隔断 装修改造 阳台阳台是指供居住者进行室外活动 晾晒衣物等的空间 平台平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分 走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间 地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 2者 过道过道是指住宅套内使用的水平交通空间 隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 玄关一般与厅相连 由于功能不同 需调度装饰手段加以分割 即便是自己人回家 也要有一块放雨伞 挂雨衣 换鞋 搁包的地方 平时 玄关也是接受邮件 简单会客的场所 玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段 居室是家庭的 领地 讲究一定的私密性 大门一开 有玄关阻隔 外人对室内就不能一览无余 居住区用地居住区用地是指住宅用地 公建用地 道路用地和公共绿地等四项用地的总称 公共服务设施用地公共服务设施用地一般称公建用地 是与居住人口规模相对应配建的 为居民服务和使用的各类设施的用地 应包括建筑基底占地及其所属场院 绿地和配建停车场等 道路用地道路用地是指居住区道路 小区路 组团路及非公建配建的居民小汽车 单位通勤车等停放场地 公共绿地公共绿地是指满足规定的日照要求 适合于安排游憩活动设施的 供居民共享的游憩绿地 应包括居住区公园 小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等 道路红线道路红线是指城市道路 含居住区级道路用地的规划控制线 建筑线建筑线一般称建筑控制线 是建筑物基底位置的控制线 入伙 入住 入伙 入住 是指物业管理企业向业主 用户移交户内管理责任的过程 是业主 用户 首次接收自己的物业 标志着小区物业管理建设正式启动 物业管理企业和业主 用户共同管理和相互监督局势已然形成 房地产项目开发建设流程 一 土地的基本知识 国有土地使用权出让年限住房用地70年工业用地50年科教 文体 卫生用地50年商业 旅游 娱乐用地40年综合或其他用地50年军事 政府机关用地长期 土地制度及土地权利体系 1 土地公有制 所有者 使用者 行使权力者 城乡二元体制 2 土地权利体系 城市市区的土地属于国家所有 农村和城市郊区的土地 除由法律规定属于国家所有的以外 属于农民集体所有 宅基地和自留地 自留山 属于农民集体所有 所有权 使用权 他项权利 国家所有 集体所有 国有土地使用权 农地承包经营权 集体建设用地使用权 土地权利体系 土地用途管制制度国家实行土地用途管制制度 国家编制土地利用总体规划 规定土地用途 将土地分为农用地 建设用地和未利用地 农用地是指直接用于农业生产的土地 包括耕地 林地 草地 农田水利用地 养殖水面等 建设用地是指建造建筑物 构筑物的土地 包括城乡住宅和公共设施用地 工矿用地 交通水利设施用地 旅游用地 军事设施用地等 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地 土地审批制度1 农用地转用审批 1 概念 农用地依法 依规划转建设用地 2 批准权限 国务院审批省 自治区 直辖市人民政府审批设区的市 自治州人民政府审批 用途管制的核心 2 土地征收审批权限国务院省 自治区 直辖市人民政府 国务院的审批权限 1 基本农田 2 基本农田以外的耕地超过35公顷的 3 其他土地超过70公顷的 省级人民政府的审批权限征收除国务院审批权限以外土地的 由省级人民政府批准 1 低于35公顷面积的耕地 不包括基本农田 2 低于70公顷面积的其他土地注 其他土地是指耕地 含基本农田 以外的土地 包括除耕地以外的农用地 包括园地 林地 牧草地等 建设用地和未利用土地等 二 取得土地的程序 一 招 拍 挂取得 二 城中村改造取得 三 内部运作取得 一 招 拍 挂取得 获取土地信息 网络 社会关系 其他媒介 土地市场调研 土地供应量和存量调查 区域 地块瑕疵调查 权属纠纷 市政配套情况 地上附着物和地下管线调查 规划设计要点 地块所在区域的地价和房价调查 城市总体规划分析 城市近三年的开竣工面积和商品房销量分析 参与招 拍 挂 出具报告 初步设计 成本测算 新项目投资决策会议 2 城中村改造取得 获取土地信息 土地市场调研 组织土地局集体建设用地转用为国有建设用地 报省政府批准 由村委与村民逐一签订拆迁补偿协议 制定拆迁补偿方案 形成改造决议 报市政府批准 组织测量评估并出具报告 组织召开村支两委会 党员代表会议 村民代表会议 决策会议 通过后 出具报告 成本测算 初步设计 同村委会接触 取得土地后组织拆迁 招拍挂 90 以上通过签订合作意向 3 内部运作取得 征用 土地局组卷报批 发放补偿款 组织招拍挂 依据区域基准地价确定成交价格 取得土地 确定地块 城市规划内的集体土地 耕地 非基本农田 三 房地产开发的流程 一 房地产开发基本知识 二 房地产开发基本流程 一 房地产开发基本知识1 房地产的特性 独一无二性不可移动性寿命长久性数量有限性用途多样性 相互影响性易受限制性价值高大性难以变现性保值增值性 2 房地产业与建筑业的区别建筑业是物质生产部门 属于第二产业房地产业兼有生产 开发 经营 管理和服务等多种性质 属于等三产业房地产业可分为投资开发业和房地产服务业房地产中介服务业包括房地产咨询 房地产价格评估 房地产经纪 3 建筑物的分类 根据中华人民共和国城乡建设部标准 民用建筑设计通则 JGJ37 87第1 0 5条民用建筑高度与层数的划分住宅建筑按层数划分为 1 3层为低层 4 6层为多层 7 9层为中高层 10层以上为高层 公共建筑及综合性建筑总高度超过24m者为高层 不包括高度超过24m的单层主体建筑 建筑物高度超过100m时 不论住宅或公共建筑均为超高层 4 民用建筑物的分类 按建筑高度分一般情况下 根据楼盘的用途不同可分民用和商用 根据楼房的高度不同又分为低层 多层 小高层 高层和超高层 1 3层称低层4 6层为多层7 12层为小高层12层以上为高层总高度为 米以上为超高层 5 按建筑形态化分 别墅 独栋 双拼 联排住宅 板楼 塔楼商业 办公 商场 市场 写字楼 酒店 6 房地产开发的证件 1 核准或备案证 固定资产投资 2 土地证3 建设用地规划许可证4 建设工程规划许可证5 建筑工程施工证6 商品房预售许可证 7 房地产开发主要涉及政府部门 市 县 政府 发改局 土地局 建设局 规划局 房产管理局 安监局 公安消防 人防 防震 气象局 环保局 地税局 自来水公司 电力局 通信公司 燃气公司 广电局 工商局 水利局 财政局等 8 房地产涉及税费 1 涉及房地产购置的 包括契税 印花税及交易手续费 2 涉及房地产出售的 包括营业税 城市维护建设税 教育费附加 土地增值税 企业所得税 个人所得税 印花税及交易手续费 3 涉及土地购置的 土地出让金 地上附着物补偿款 二 房地产开发基本流程1 河北省房地产开发项目行政审批流程示意图2 房地产项目开发建设流程图 1 房地产开发项目行政审批流程示意图 66 国土资源部门提供具备出让条件的土地 环保部门提供审定的规划环境影响评价文件 地震部门提供地震安全性评价文件 规划部门提出刚性规划条件 国土资源部门进行国有土地使用权出让 招拍挂 合法建设用地毕准书 国有土地使用权证书 普通商品住宅固定资产投资项目备案 规划部门发放建设用地规划许可证 1日 编制修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图 建设工程设计方案 施工图设计 规划部门审定修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图 建设工程设计方案 3日 建设 规划 市政 绿化 城管 消防 人防 地震 环保 气象 技术监督 教育 文物 水利 安监 国家安全等有关职能部门联合审图 备案 3日 审图机构进行施工图审查 规划部门核发建设工程规划许可证 2日 已审定的修建性详细规划 或建设工程设计方案总平面图 建设工程设计方案 规划许可阶段 其中行政审批 办理时间共计为9日 政府实施政务信息全程公开 监察部门实施全程行政监察 67 组织施工单位 监理单位招标 招标文件备案 招标投标情况书面报告 招标合同备案 建设工程质量 安全监督手续备案 排水部门核发城市排水许可证 2日 市容环卫部门对城市建筑垃圾处置核准 建设部门核发建筑工程施工许可证 2日 1 提供土地使用权证 工程规划许可证2 提供施工图纸审查合格书 3 已办理工程质量 安全监督手续 4 建设资金已落实 1 提供土地使用权证 建设工程规划许可证 施工许可证 2 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上3 已有商品房预售方案 房产部门核发商品房预售许可证 2日 商品房预售合同备案 房地产开发企业组织设计 施工 工程监理等有关单位进行竣工验收 规划 建设 市政 绿化 城管 消防 人防 地震 环保 气象 技术监督 教育 文物 水利 安监等有关职能部门联合进行竣工验收 认可 3日 建设