检修中心整合方案(初稿)

2008年11月17日 检修中心整合方案 初稿 根据实业公司总经理办公会议决定 对公司下属租赁公司与置业公司维修力量整合 实行集中管理 并授权置业公司负责成立检修中心 一 组织构架 检修中心副经理 总经理 沪东检修站 沪西检修站 华谊星城小区 检修中心经理 中期大厦 沪北检修站 招待所 沪南检修站 金棕榈小区 鲁班路小区 虹光小区 检修中心副经理 调度 监察部 兼应急维保质量 安全 各类合同管理档案资料管理 部 房屋 设备技术 采购审核 华南公寓 泾惠小区 华二小区 呼玛小区 华延小区 六里小区 市民小区 思南路30号 定西小区 万航渡路731号 斜土路2421号 中原小区 闵行双翼大楼 氯碱小区 东方康洛 长阳小区 沪东小区 齐齐哈尔路 新市路 杨树浦路622号 二 检修中心职责 执行总经理及行政办公会议决定 负责公司所属小区设备设施管理 并协调各部门工作 协助管理处建立设备设施档案和台账以及维修记录 配合物业部对小区管理处制订年度中 大修计划和日常维保计划 审核各小区修理费用 审核及批准特种设备维修保养单位 配合公司办公室做好特殊工种员工的复训和轮训工作 制订房屋公共部位及室外公共设施修缮养护制度 配合公司对外的招投标工作 负责新楼盘的接管验收工作 建立和完善各项设备设施管理制度 三 检修中心职责 执行总经理及行政办公会议决定 完成公司质量安全工作目标 负责公司所属小区设备设施管理 并协调各部门工作 协助管理处建立设备设施档案和台账以及维修记录 配合物业部对小区管理处制订年度中 大修计划和日常维保计划 审核各小区修理费用 审核及批准特种设备维修保养单位 配合公司办公室做好特殊工种员工的复训和轮训工作 制订房屋公共部位及室外公共设施修缮养护制度 配合公司对外的招投标工作 负责新楼盘的接管验收工作 建立和完善各项设备设施管理制度 四 检修中心经理职责 履行总经理及行政例会的决定 完成检修中心工作目标和公司质量安全工作目标 负责拟订和实施公司年度修缮计划 每年11月中旬上报公司经理室 配合物业部做好各管理处年度中 大修计划的审核 负责公司各项修缮 改造工程项目的规划 设计 监督及外包等工作 配合物业部对各管理处对外发包技术项目的审核 并实施督导 协助公司对外接收楼盘的招投标工作 协助公司对新接收楼盘的接管验收工作 贯彻执行公司ISO9001质量体系文件 建立并不断完善各类设施的管理制度 掌握公司各管理处房屋设备设施完好率 定期召开检修工作会议研究解决各类工程技术问题 紧急情况 组织抢修力量实施应急抢修工作 五 检修中心副经理职责 积极配合检修中心经理完成公司总经理及行政例会下达的各项工作 每年10月中旬制定下一年度的中 大修计划 拟定公司房屋 设备 电气修缮计划 包括弱电消防等系统 参与公司各管理处重大设备 电气技术问题的处理与协调 控制采购渠道及成本 参与拟定公司的房屋 设备 电气技术规定 规程标准的制定和实施 负责公司房屋 设备电气及弱电消防等系统的管理 建立各类技术档案和台账 贯彻执行公司ISO9001质量管理体系文件 不断完善各类设备 设施的管理制度 定期配合物业部对各管理处的设备 设施 房屋进行安全检查 发现问题及时采取措施进行整改 做好办公楼宇的设备保养的维修工作 负责办公楼宇业主的报修抢修工作 做好员工业务培训和特殊工种的复训 轮训工作 六 检修中心副经理职责 兼应急调度 除承担检修中心副经理职责之外 有以下主要职责负责监督各管理处业主报修和抢修任务完成情况 负责监察和处理设备设施维护保养的质量工作 房屋 设备 设施维护保养时发现故障 或存在事故隐患应及时措施并及时报告 负责监察和处理各类作业的安全工作及安全事故的具体处置 监督执行月度 年度维护保养安全措施的落实工作 合理调度维修进度 严格执行维修质量和安全规定 能在第一时间组织抢险力量 应对突发故障 不断完善维修保养质量规定和安全规定 七 技术 采购审核部职责 筹 执行检修中心经理及部门会议下达的各项工作要求 协助各管理处建立房屋 设备设施的技术档案和设备台账 每年九月中旬配合各管理处完成次年度的中 大修计划并且报告本部门经理 对各管理处上报的中 大修内容进行实地踏勘 找出相关图纸或资料 核实工程量 留下修前 修后和修理过程中的影像资料和隐蔽工程资料 中 大修工程项目跟踪 监督 核对工程量 项目竣工验收后负责收集竣工资料 负责公司房屋设备设施的台账和资料档案管理 合同管理 贯彻执行ISO9001质量体系文件 配合做好内审和管理评审工作 定期配合物业部对各管理处房屋公共部位及室外公共设施进行安全检查 对检查结果进行甄别 属中 大修范围的在次年度中 大修计划中呈报 重大问题提交整改方案及时汇报部门领导 熟悉及掌握市场各类材料价格 质量和采购渠道 熟悉及掌握各工种人工费用及预算定额的运用 八 维保质量 安全监察部 兼应急调度 筹 待定 九 检修站站长管理职责 完成检修中心下达的各项工作任务 协助各管理处建立房屋 设施的技术档案和设备台帐 负责管辖范围内设备 设施 房屋维护保养及日常维修工作 负责管辖范围内业户报修和抢修任务 编制月度 年度维护保养计划及预算 合理调度维修力量 控制维修成本 能在第一时间组织抢险力量 应对突发故障 重大问题及时上报 十 工程项目计划工作流程 开始 管理处 落实施工单位签订合同 检修中心 物业部 汇总分析 业委会房地办 预算合同 财务部 分析 分析 NO意见反馈 总经理 分析 物业部 检修中心 管理处 执行 批准YES 审核疑义意见或反馈 修缮工程材料等 分析 验收 结束 执行情况返回 内费用涉及预算 NO意见反馈 外费用涉及预算 YES 批准 十一 年度修理计划及预算工作流程 包括日常维修费用 开始 管理处 11月10日 检修中心审核部 物业部 汇总分析 业委会 地区房地办 费用预算计划安排 财务部 具体计划编制技术采购审核 NO意见反馈 YES 9月10日之前 10月15日之前 纳入财务预算 NO 接受 11月15日 落实施工单位检修中心审核部 11月30日 YES 计划实施检修中心审核部 管理处配合 房地办 业委会 工程部 物业部 管理处 验收竣工 检修中心审核部资料归档 结束 十二 房屋及设备设施检查工作流程 每半年一次 开始 公司主管经理 维保质量安全监督部 物业部 各小区管理处 YES 结束 汇总分析 限期整改 回访查验 记录归档 NO 记录归档 存在问题 工力量资金来源 施落实技术措施 分析原因 继续整改 NO 报告结果 暂定每年第一季度 第三季度 十三 年度修理计划及预算工作流程 包括日常维修费用 开始 维保质量 安全监察部 检修站站长 小区经理 汇总分析 YES NO存在问题 维护修理 结束 NO存在问题 纠正措施 台账记录归档 复检 台账记录归档 继续修复 YES 每月25日 十五 房屋 设备 设施中 大修管理办法 一 范围本办法适用于检修中心管理区域内的房屋 设备 设施中 大修管理 本办法规定了房屋 设备 设施中 大修的管理原则 急修分类及实施规程 二 管理原则1 用新技术对房屋 设备 设施进行技术改造 2 条件成熟时对旧房屋 设备 设施分期分批更新改造 3 结合定期 年度 中修 大修计划进行必要的技术改造 4 对重大设备 设施进行状态检测和技术诊断 确保其处于正常完好状态 5 健全房屋 设备 设施信息管理 制定相应的管理办法和技术标准 完善房屋 设备 设施的技术档案和维修记录 十五 房屋 设备 设施中 大修管理办法 三 维修分类定义1 大修理是修建计划中工作量最大的修理项目 以全面恢复房屋 设备 设施使用功能为目标 其一次修理费用是同类建筑结构规模新建造价或设备设施价格的25 以上 经专业鉴定单位检测 确认需要大修后 由单位实施修理 房屋大修期限为15年以上 设备设施大修期限为6 8年 或按照房屋设备 设施使用说明规定年限 2 中修理是修理计划中工作量介于大修理与年度修理之间的修理项目 其一次修理费用是同类建筑结构规模新建造价或设备设施价格的20 以上 中修理目标是对房屋由内至外进行相关项目的修理 对设备设施的大型组件进行拆卸保养修理 房屋中修期限为7 10年 设备 设施修理期限为2 5年 或按照房屋设备 设施使用说明规定年限 3 年度修理是指房屋 设备 设施在使用一年以上应进行检修 主要对设备 设施的主要组件予以睁修或更新 4 设备 设施定期修理是根据日常点检和定期检查中发现问题 作定期检修 定期保养 并更换和修复失效件 以保证正常使用功能 十五 房屋 设备 设施中 大修管理办法 四 实施办法1 根据各管理处所编制的房屋 设备 设施台帐 针对房屋 设备 设施的使用 维护 管理等实际情况 确定房屋 设备 设施维修计划 维修项目的实施方案及预算 报公司有关领导 部门和业主委员会审批后实施 2 根据实施方案 加强对维修项目及现场跟踪监督 确保技术 工艺施工作业质量 确保安全有效 3 修理完毕后 应由专业技术人员会审和验收 并由公司主持各方代表在修理竣工验收单上签字确认 验收单由公司办公室存档 4 承接修理工作的施工单位 应在验收合格后实行6 12月的保修期 在以期间发生的修理质量问题 修理单位应负责免费维修和抢修确保正常使用 5 房屋 设备 设施的修理费用 应根据维修合同约定的费用资金来源 由管理处及公司财务部检修中心审核 报总经理审批 十六 物业维修资金管理制度 一 本制度适用于检修中心管理区域的物业维修资金管理 二 本制度引用文件 上海市商品住宅维修基基金管理办法 上海市人民政府令第91号 上海市房屋土地资源管理局关于印发 上海市商品住宅维修基金管理办法 的应用解释 试行 的通知 沪房地资物 2001 302号 上海市人民政府办公厅转发 市房地局关于加强本市住宅物业管理实施意见的通知 沪府办发 1998 31号 十六 物业维修资金管理制度 三 维修资金筹集1 动迁房维修基金筹集 按规定由房租收入中的60 提取 并专项管理 2 商品房维修资金筹集 按规定由开发商和业在办理产权证付缴入政府主管部门指定帐户或业委会开立的维修资金专户 3 商务楼维修资金筹集参照商品住宅维修资金管理办法执行 按该商务楼宇原约定的方式筹集 待国家有新的筹集政策出台后服从新政策执行 4 按规定维修资金利息及停车管理净收益应收入维修资金专户 5 维修资金不足时 可由管理处编制筹集方案报业委会 由业主委员会征集 十六 物业维修资金管理制度 四 维修资金使用1 维修资金应严格按照有关法规规定的范围使用 不准许挪作他用 2 日常维修费用使用应按规定报批准后并报公司物业部 工程部审批 财务部审核 经总经理批准方可使用 3 对于电梯 污水处理 空调系统 消防系统 给水系统 技防系统等较大维保项目 须经业委会讨论批准立项 应事先有预算 并签订合同 报公司物业部 工程部审核 财务部审核批准后实施 4 中 大修或更新项目在年度计划中立项 应编制项目预算 选定施工单位位 订立工程施工合同 报公司审批 同时报业主委员会审批 经公司 业委会批准同意后 由业主委员会与施工单位订立工程施工合同 或由业主委员会出具委托书 委托物业公司与施工单位订立工程施工合同 且写明工程款的支付约定 按合同规定经业主委员会正 副主任签字和物业公司总经理签字认可后 从维修资金中列支 并根据业主委员会议事规则 确定对项目资金的使用情况进行审价 十六 物业维修资金管理制度 五 维修资金核算1 按规定维修基金应按幢 按门牌号立帐 按单元立分户帐 2 维修费用分摊 由管理处或公司按政府有关规定分摊到户 3 维修资金收支 结余情况按规定每半年公布一次 4 各管理处应将每年的维修资金筹集 及分摊情况年终结算后归档保存于公司办公室 十七 房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度 1 范围本标准适用于上海华谊集团置业有限公司管理区域内的房屋公共部位及室外公共设施 2 管理目的通过对房屋公共部位及公共设施的日常管理与定期的检查 修缮 养护 保持使用功能及外貌 延长使用寿命 为业主提供一个安全 舒适 尊重的生活环境 3 检查内容检查的项目 标准 周期及修缮 养护内容 见附表1 十七 房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度 十七 房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度 十七 房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度 十七 房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度 十七 房屋公共部位及室外公共设施修缮养护管理制度 十七 房屋公共部位及