第10章土地增值税、印花税、房产税等

第5章资源税 资源税只对初级矿产品征收 征收以后 再进入流通环节时不再计征资源税 增值税是对销售的任何矿产品征收 不论是初级矿产品还是精加工矿产品 计征增值税时精加工矿也不需要还原成原矿 并且卖一次征一次 具有多次征收的特点 本章难点 资源税课税数量的确定本章重点 1 资源税的税目2 资源税课税数量的确定3 资源税的纳税义务时间与地点 第一节纳税义务人 一 纳税人P2141 资源税的纳税人是指在中国境内开采应税资源的矿产品或生产盐的单位和个人 单位 包括 国有企业 集体企业 私有企业 股份企业 外商投资企业 外国企业 个人 是指个体经营者和其他个人 2 对资源税纳税人的理解应注意以下问题 1 资源税是对在中国境内生产或开采应税资源的单位或个人征收 对进口应税资源产品的单位或个人不征资源税 2 资源税是对开采或生产应税资源进行销售或自用的单位和个人 在出厂销售或移作使用时的一次性征收 而对已税产品再批发 零售的单位和个人不征资源税 3 资源税不仅对符合规定的中国企业和个人征收 对外商投资企业和外国企业 除国务院另有规定 中外合作开采石油 天然气不征资源税 以外 也要依法征收资源税 4 收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人 第二节税目 单位税额 一 税目P217资源税的税目即征收范围 目前只对矿产品和盐征收 具体包括七项 二 扣缴义务人适用的税额独立矿山 联合企业收购未税矿产品的单位 按本单位适用应税产品税额标准 依据收购的数量代扣代缴资源税 其他收购单位收购的未税矿产品 按税务机关核定的应税产品税额标准 依据收购的数量代扣代缴资源税 第三节课税数量 课税数量是资源税的计税依据 P218一 基本规定1 纳税人开采或生产应税产品销售的 以销售数量为课税数量 2 纳税人开采或生产应税产品自用的 以自用数量为课税数量 二 特殊课税数量的确定 第四节应纳税额的计算 在计算应纳资源税额时 应注意两点 一是是否应计征资源税 二是应税矿产品不是初级矿产品时 如何处理 计算公式是 应纳税额 课税数量 单位税额应税矿产品和盐与非应税矿产品 免税矿产品一定要记清 如天然气 并非所有天然气都征资源税 目前煤矿生产的天然气暂不征收资源税 第五节税收优惠P220 1 开采原油过程中用于加热 修井的原油免税 2 纳税人开采或者生产应税产品过程中 因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的 由省 自治区 直辖市人民政府酌情决定减税或者免税 3 自2002年4月1日起 对冶金联合企业矿山铁矿石资源税减征60 按规定税额标准40 征收 4 对有色金属矿的资源税在规定税额的基础上减征30 按规定税额标准70 征收 5 国务院规定的其他减免税项目 6 进口不征 出口不退 免 第六节征收管理与纳税申报 一 纳税义务发生时间二 纳税期限三 纳税地点 第10章土地增值税 本章难点 扣除项目的确定本章重点 1 征税范围2 扣除项目的确定3 土地增值税的清算4 税收减免优惠5 征管办法 第一节纳税义务人 一 纳税人的一般规定 土地增值税的纳税义务人 是转让国有土地使用权 地上建筑物及其附着物 即转让房地产 并取得收入的单位和个人 二 纳税人的特点 P225 不论法人与自然人 不论经济性质 不论内资与外资企业 中国公民与外籍个人 不论部门 都应成为土地增值税的纳税人 第二节征税范围 一 征税范围1 转让国有土地使用权 2 地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 二 征税范围的界定P226 一 是否计征土地增值税标准 1 标准之一 转让的土地使用权是否国家所有 2 标准之二 土地使用权 地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 3 标准之三 转让房地产是否取得收入 二 有关具体事项是否属于征税范围 1 出售 1 出售国有土地使用权 2 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售 3 存量房地产买卖 2 继承 赠与 1 继承不征税 无收入 2 赠与中公益性赠与 赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征税 3 非公益性赠与征税 3 出租 不征税 无权属转移 4 房地产抵押 抵押期内不征税 1 抵押期满偿还债务本息收回房地产不征税 2 抵押期满 不能偿还债务 而以房地产抵债 征收土地增值税 5 房地产交换单位之间换房 有收入的征税 个人之间互换自住房免征 6 以房地产投资 联营房地产转让到投资联营企业不征税 将投资联营房地产再转让 征税 7 合作建房建成后自用不征税 建成后转让征税 8 企业兼并转让房地产对被兼并企业转让房地产到兼并企业的 暂免征税 9 代建房行为不征税 无权属转移 10 房地产重新评估不征 无收入 11 国家收回房地产权 不征 12 市政搬迁 不征 第三节土地增值税税率 土地增值税四级超率累进税率表P229 第四节应税收入和扣除项目的确定 一 应税收入的确定P230 一 应税收入的确定纳税人转让房地产取得的收入 包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益 从形式看 包括 货币收入 实物收入 其他收入 二 扣除项目的确定 1 取得土地使用权所支付的金额包括两方面内容 1 纳税人为取得土地使用权支付的地价款 2 纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关费用 如登记 过户手续费 2 房地产开发成本它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 包括 土地的征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用等 3 房地产开发费用它是指与房地产开发项目有关的三项期间费用 即销售费用 管理费用 财务费用 开发费用在从转让收入中减除时 不是按实际发生额 而是按 实施细则 的标准扣除 标准的选择取决于财务费用中的利息支出 具体如下 1 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出 并能提供金融机构的贷款证明的 利息支出据实扣除 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5 以内计算扣除 用公式表示 房地产开发费用 利息 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 5 2 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出 或不能提供金额机构贷款证明的 房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10 以内计算扣除 用公式表示 房地产开发费用 取得土地使用权所支付的金额 房地产开发成本 10 3 房地产开发费用计算中还须注意三个问题 第一 扣除的具体比例 5 以内或10 以内 由各省 自治区 直辖市人民政府决定 第二 利息的上浮幅度按国家的有关规定执行 超过上浮幅度的部分不允许扣除 第三 对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 4 与转让房地产有关的税金 它具体包括在转让房地产时缴纳的 三税一费 即 营业税 城市维护建设税 印花税 教育费附加 注意问题 房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因已纳入管理费用 因而不得在此扣除 其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除 按产权转移书据所载金额的0 5 贴花 5 财政部规定的其它扣除项目 此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人 其他纳税人不适用加计20 的扣除 用公式表示 加计扣除费用 取得土地使用权支付的金额 房地产开发成本 20 注意 即使是从事房地产开发的纳税人 如果取得土地使用权后未进行任何开发与投入就对外转让 也不允许扣除20 的加计费用 6 对转让旧房及建筑物扣除项目金额的确定 1 房屋及建筑物的评估价格评估价格 重置成本价 成新度折扣率 2 取得土地使用权所支付的地价款 3 国家统一规定交纳的有关费用 4 转让环节的税金对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭证的 在计征土地增值税时不允许扣除 第五节应纳税额的计算 一 增值额的确定土地增值税的征税对象即增值额 转让房地产取得的收入总额减除扣除项目金额后的余额为增值额 在实际的房地产交易过程中 纳税人有下列情形之一的 则按照房地产评估价格计算征收 隐瞒虚报房地产成交价格的 提供扣除项目金额不实的 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格 又无正当理由的 转让已使用的房屋及建筑物 二 应纳税额的计算方法 一 计算方法土地增值税的计算方法有两种 一种是超率累进税率的定义法 这是 土地增值税暂行条例 规定的计税方法 另一种是简便计算法 其计算公式为 应纳税额 增值额 适用税率 扣除项目金额 扣除系数 二 计算步骤土地增值税的计算步骤如下 1 计算转让房地产取得的收入 2 计算扣除项目金额 3 计算增值额 4 计算增值额占扣除项目金额的比例 确定适用税率 5 计算应纳税额 例1 某房地产开发公司建造一栋普通标准住宅出售 取得销售收入1000万元 假设城市维护建设税税率为7 教育费附加征收率为3 该公司为建造普通标准住宅而支付的地价款为100万元 建造此楼投入了300万元的房地产开发成本 其中 土地征用及拆迁补偿费40万元 前期工程费40万元 建筑安装工程费100万元 基础设施费80万元 开发间接费用40万元 由于该房地产开发公司同时建造别墅等住宅 对该普通标准住宅所用的银行贷款利息支出无法分摊 该地规定房地产开发费用的计提比例为10 要求 计算应纳的土地增值税税额 解 1 转让房地产收入 1000万元 2 转让房地产的扣除项目金额 取得土地使用权所支付的地价款 100万元 房地产开发成本 300万元 房地产开发费用 100 300 10 40 万元 与转让房地产有关的税金营业税 1000 5 50 万元 城建税 50 7 3 5 万元 教育费附加 50 3 1 5 万元 从事房地产开发的加计扣除金额 100 300 20 80 万元 转让房地产的扣除项目金额 100 300 40 50 3 5 1 5 80 575 万元 3 转让房地产的增值额 1000 575 425 万元 4 增值额与扣除项目金额的比率 425 575 73 91 5 应纳土地增值税税额 425 40 575 5 141 25 万元 例2 某事业单位 非房地产开发单位 建造并出售了一栋写字楼 取得销售收入2000万元 营业税税率为5 城市维护建设税税率为7 印花税税率0 5 教育费附加征收率为3 该单位为建造此楼支付的地价款为300万元 房地产开发成本为400万元 房地产开发费同中的利息支出为200万元 能够转让房地产项目计算分摊并提供工商银行证明 但其中有30万元的加罚利息 按规定其他房地产开发费用的计算扣除比例为5 要求 计算应纳的土地增值税税额 解 1 转让房地产收入 2000万元 2 转让房地产的扣除项目金额 取得土地使用权所支付的金额 300万元 房地产开发成本 400万元 房地产开发费用 300 400 5 200 30 205 万元 与转让房地产有关的税金2000 5 1 7 3 2000 0 05 111 万元 转让房地产的扣除项目金额 300 400 205 111 1016 万元 3 转让房地产的增值额 2000 1016 984 万元 4 增值额与扣除项目金额的比率 984 1016 96 9 5 应纳土地增值税税额 984 40 1016 5 342 8 万元 第六节税收优惠 1 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额20 的 免征土增值税 如果超过20 的 应就其全部增值额按规定计税 2 因国家建设需要依法征用 收回的房地产 免征土地增值税 3 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房 经向税务机关申报核准 土地增值税减免税优惠如下 1 居住满5年或5年以上的 免征 2 居住满3年未满5年的 减半征税 3 居住未满3年的 按规定计税 4 1994年1月1日前已签订的房地产转让合同 不论其房地产在何时转让 均免征土地增值税 第七节征收管理与纳税申报 一 征收管理1 建立健全土地增值税的纳税申报制度 房地产评估规程 委托代征办法2 1994年1月1日前已签房地产开发合同或立项 首次转让房地产的恢复征税3 完善土地增值税的预征办法4 加强部门之间的配合和协作 二 房地产开发企业土地增值税清算P236清算时间从2007年2月1日起进行 一 土地增值税的清算单位 二 土地增值税的清算条件 三 土地增值税的清算中非直接销售和自用房地产的收入确定 四 土地增值税的扣除项目 五 土地增值税应报送的资料 六 土地增值税清算项目的审核鉴证 七 土地增值税的核定征收 八 土地增值税清算后再转让房地产的处理三 纳税地点P238四 纳税申报1 税法规定土增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内 到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报 2 纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的 经税务机关审核同意后 可以定期进行纳税申报 3 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税 第11章房产税 城镇土地使用税和耕地占用税 第一节房产税法 房产税是以房屋为征税对象 按照房屋的计税余值或租金收入 向产权所有人征收的一种财产税 一 纳税义务人P244二 征税对象 房产 有屋面和围护结构 房地产开发企业建造的商品房 在出售前不征收房产税 但对出售前已使用或出租 出借的商品房应按规定征收房产税 三 征税范围 城市 县城 建制镇 工矿区 不包括农村房屋自2009年1月1日起 外商投资企业 外国企业和组织以及外籍个人 依照 房产税暂行条例 缴纳房产税 四 计税依据 房产余值或租金 从价计征时 其计税依据是按房产原值一次性减除10 30 后的余值 减除幅度由省级人民政府确定 房产原值 纳税人按会计制度规定 在 固定资产 账簿中记载的房屋原价 应包括与房屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 纳税人对原有房屋进行改建 扩建的 要相应地增加房屋原值 从价计征还应注意的问题 第一 投资联营的房产参与利润分红 共担风险的以房产余值计税 收取固定收入 不承担联营风险的按租金收入计税 第二 融资租赁按房产余值计税 纳税人由税务机关椐实确定 第三 新建房屋中央空调应视是否包括在房产原值中确定房产原值 旧房安装空调设备不计入房产原值 从租计征时 其计税依据是租金 五 税率房产税适用比例税率 计税依据不同 适用的税率不同 经营 自用房 按房产余值计算 从价计征 税率1 2 出租房屋 按房产租金计算 从租计征 税率12 个人按市场价格出租的居民住房 用于居住的 可暂减按4 的税率征收房产税 六 应纳房产税的计算 一 从价计征的计算年应纳税额 房产原值 1 一次性减除率 1 2 例 某企业的经营用房原值为5000万元 按照当地规定允许减除30 后计税 适用税率为1 2 其应纳房产税税额的计算方法为 应纳税额 5000 1 30 1 2 42 万元 二 从租计征的计算年应纳税额 全年房产租金收入 12 例 某公司出租房屋3间 年租金收入为30000元 适用税率为12 请计算其应纳房产税税额 应纳税额 30000 12 3600 万元 七 税收优惠下列房产免纳房产税 见教材P247八 征收管理 一 纳税义务发生的时间 二 纳税期限 三 纳税地点 第二节城镇土地使用税法 城镇土地使用税是以国有土地为征税对象 对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税 一 纳税义务人 1 拥有土地使用权的单位的个人 2 拥有土地使用权而不在土地所在地的纳税人 由代管人或实际使用人 3 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的 由实际使用人纳税 4 土地使用权共有的 由共有各方分别纳税 在开征此税地区范围内使用国家和集体所有土地的单位和个人 都是该税的纳税人 二 征税范围包括 城市 县城 建制镇 工矿区 其中城市的征收范围为市区和郊区 县城的征收范围为县人民政府所在的城镇 建制镇的征收范围为镇人民政府所在地 涉外单位和外籍人员不适用此税 即 对外商投资企业和外国企业在华机构的用地不征收城镇土地使用税 自2009年1月1日起 公园 名胜古迹内的索道公司经营用地 应按规定缴纳城镇土地使用税 三 应纳税额的计算 一 计税依据为纳税人实际占用的土地面积 二 税率 三 计算公式 年应纳税额 实际占用土地面积 平方米 适用税额若分季或月缴纳时 季度应纳税额 年应纳税额 4月应纳税额 年应纳税额 12 四 税收优惠 一 对以下土地的使用免税 二 由省级地方税务局规定的减免税五 征收管理 一 纳税期限 二 纳税义务发生时间 纳税地点和征收机构 第三节耕地占用税法 耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人 就其实际占用的耕地面积征收的一种税 它属于对特定土地资源占用课税 一 纳税义务人二 征税范围三 应纳税额的计算四 税收优惠及管理 第十章车辆购置税和车船税法 第一节车辆购置税 一 纳税义务人二 征税对象与征税范围三 税率与计税依据四 应纳税额的计算五 税收优惠与征收管理 第二节车船税 一 纳税义务人车船使用税的纳税人是在我国境内拥有并使用应税车船的单位和个人 若有租赁关系 拥有人和使用人不一致时 由租赁双方商定纳税一方 租赁双方未商定的 由使用人纳税 外商投资企业 外国企业 外籍人员等不是车船使用税的纳税人 二 征税范围车辆 机动车和非机动车 船舶 机动船和非机动船 三 税率适用定额税率 根据载重量的大小分别规定固定税额 从量计征 1 对车辆税额的确定 还应注意的四种情况 2 船舶税额 关于船舶税额的确定还应掌握两种情况 四 计税依据 应税车船的数量 净吨位或载重吨位 五 应纳税额的计算应纳税额 车船的净吨位 或载重吨位 车辆数量 适用税额六 税收优惠与征收管理1 下列车船免纳车船使用税 见教材免征与非免征单位合用车分不清时应征税 新购置的车辆未使用的不征税 2 纳税义务发生时间 3 纳税期限 4 纳税地点和征收机关注意 企业的车船上了外省的车船牌照 仍应在企业经营所在地纳税 而不在领取牌照所在地纳税 车船使用税实行源泉控制 由纳税人所在地的地方税务机关负责征管 各地对外省市来的车船不再查补税款 第9章印花税和契税法 第一节印花税 一 纳税义务人印花税的纳税人按征税对象又分为五类 1 立合同人 2 立据人 3 立账簿人 4 领受人 5 使用人另 6 各类电子凭证的签订人 二 税目印花税的应税凭证有五大类共十三个税目 第一类 合同或具有合同性质的凭证 具体税目有10个 第二类 税目11 产权转移书据 第三类 税目12 营业账簿 第四类 税目13 权利许可证照 第五类 财政部确定征税的其他凭证 无具体税目 三 税率印花税的税率有两种形式 比例税率比例税率适用于记载有金额的应税凭证 13个税目中大部分采用比例税率 注意变化内容 股权转移书据印花税调整为1 定额税率定额税率也称固定税额 适用于无法记载金额或者虽载有金额 但作为计税依据明显不合理的凭证 13个税目中只有权利许可证照 营业账簿中的其他账簿 采用这种定额税率 每件应税凭证缴纳固定数额 5元 的税款 四 应纳税额的计算 一 计税依据的一般规定1 购销合同 计税金额为购销全额 即不作任何扣减的购销金额 特别是调剂合同和易货合同 应包括调剂 易货的全额 也就是各自提供货物额之和 购销合同的税率为0 3 计税公式为 应纳税额 购销金额 0 3 此应纳税额由当事人各方分别缴纳 而不能在当事人之间平均分摊 2 加工承揽合同计税金额为加工或承揽收入的金额 合同中如由受托方提供原材料金额的 凡在合同中分别记载原材料金额和加工费金额的 应分别 加工承揽 和 购销 合同计税 合计数为应贴印花 若合同未分别记载 则应就全部金额按加工承揽合同计税贴花 但由委托方提供原材料 受托方只提供辅助材料的 受托方提供的辅助材料等金额不能剔除 加工承揽合同的适用税率为0 5 计税公式为 应纳税额 加工承揽收入 0 5 3 建筑安装工程承包合同 计税金额为承包金额 不得剔除任何费用 适用税率为0 3 计税公式为 应纳税额 承包总金额 0 3 应注意的是 施工单位若将自己承包的建设项目再分包或转包给其他施工单位 其所签订的分包或转包合同 也必须缴纳印花税 按所载金额另行贴花 这是因为印花税属行为税 只要发生应税行为就要缴纳 4 借款合同它是银行及其他金融组织和借款人 不包括银行同业拆借 之间所签订的合同 其计税金额为借款金额 适用税率为0 5 计税公式为 应纳税额 借款金额 0 5 目前 由于金融机构融资活