租赁合同法

1/12租赁合同法合同法第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。房屋租赁纠纷案例案例一：法院经审理认为，原告在出租房屋存在漏雨的情况下，至今未对房屋进行维修，显属违约；被告作为承租方，在原告不履行维修义务的情况下，既不自行修缮，又不将2/12已空关的房屋交付原告，导致房屋空关至今造成租金损失。对此，被告亦有过错，应承担相应的责任，对被告空关房屋期间的租金损失双方应各半承担。案例二一、基本案情XX年1月1日，某公司与刘某某签订了房屋租赁合同。合同约定：我方承租刘某某位于某小区A1楼401房；房屋租赁期间，刘某某保证房屋符合出租房屋使用要求，负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用，因出租人延误房屋维修而使承租人或第三人遭受损失的，出租人负责赔偿。我方在入住前对房屋内的各种配套设施进行检查并在使用期间保证完好无损，因使用不当或其他人为原因而使设施损坏的，承租人负责按价赔偿或给予维修。XX年10月5日，我方租住房屋的厨房水槽进水管软管发生故障，向外喷水，导致屋内漏水，并漏至楼下。10月7日，刘某某要求我方赔偿房屋损失，我方拒绝，刘某某扬言要把我方物品扔出，我方人员报警，110出警到现场，建议双方通过法院调解解决纠纷。10月13日，我方给刘某某寄送关于终止房屋租赁合同的函，要求刘某某退还费用共计5250元。3/1210月18日，受理法院向我方送达刘某某诉我方财产损害赔偿一案的法律诉讼文书，刘某某诉称我方没有尽到管理职责，导致租住房屋漏水，要求我方赔偿地板、墙面损失7000元。另：受理法院向我方送达陈某诉我方相邻损害防免关系纠纷一案的法律诉讼文书，陈某认为我方没有尽到管理职责，导致屋内漏水，并漏至其楼下房屋，造成其房屋受损，要求我方赔偿屋顶处理费、灯具费用、在外住宿费等费用共计35380元。二、办案思路接受委托后，我对案情进行了分析，并对当事人提出以下处理思路：1.对刘某某一案提起反诉或另行起诉。2申请陈某一案中止诉讼。3、在陈某一案中追加刘某某为我方。三、法庭审理法庭审理中，结合举证、质证情况，我向合议庭提出四点代理意见：1.房屋漏水的根本原因，是刘某某房屋设施出现故障所致本案的基本事实：XX年10月5日下午，我方所租刘某某某小区A1楼401房屋漏水。我方得知情况后，立4/12即派人到漏水现场查看，并及时采取弥补措施，避免损失扩大。第二天下午，我方与刘某某、物业公司楼管员靳某某等人进出租房屋查看漏水原因。如靳某某所言，“经查看，系厨房洗菜盆下连接阀门和洗菜盆之间的软管发生漏水，水在往外射，而不是滴，其余地方再无漏水”。10月8日，刘某某找装修工人熊某某更换了进水软管。刘某某、我方向法庭提交证据均能证明上述事实。所不同的是，刘某某提交证据：物业公司A1-401渗水至A1-301情况说明，载明是“401室内厨房水龙头软管漏水，导致401室内木地板大面积翘起”。至于“水龙头软管漏水”的具体指向，结合房屋内漏水现场照片，可以确定是厨房水槽进水软管突然破裂导致漏水。据此可知，刘某某房屋设施出现故障，是导致房屋漏水的根本原因。2.刘某某出租房屋设施存在严重缺陷，没有安装进水总阀门，没有尽到定期检查义务和修缮义务，也是造成房屋漏水的重要原因依照合同法和双方当事人签订房屋租赁合同的相关约定，出租人负有对出租房屋及其附着物定期进行安全检查、维护和修缮的义务，并保证房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。本案中，房屋租赁期间厨房水槽进水软管突然破裂，进而引起房屋漏水，有水压的原因、厨房水槽进水软管材质的原因、安装5/12的原因，更有刘某某没有尽到定期进行安全检查义务的原因和对设施存在故障不积极修缮的原因，而非我方的使用不当造成。同时，需要特别指出，刘某某房屋设施存在严重缺陷，疏于履行以下义务，也是导致房屋漏水的重要原因：刘某某在出租房屋时，没有向我方提供出租房屋及附属设施的使用说明。刘某某对其装修所用材料材质可能存在的缺陷，既没有尽到定期检查修缮的义务，也没有告知我方在使用过程中应注意防范；刘某某出租房屋提供的附属设施存在严重缺陷，没有安装进水总阀门，楼层总进水阀又由物业公司控制，使得我方离开房间时无法切断水源。如果刘某某事先给出租房屋安装了进水总阀门，使我方离开房屋时能够关闭阀门，也不会引起房屋漏水。综合以上分析，刘某某在租赁合同履行期间，不仅没有保证房屋符合出租房屋使用要求，也没有对房屋及其附着物履行定期检查和及时维护、修缮的义务，导致厨房水槽进水软管突然破裂，进而引起房屋漏水的后果。因此，刘某某应自行承担出租房屋所受损失，并赔偿我方因此而受到的物品损失。6/123我方已尽到注意和管理义务，及时采取弥补措施，减少损失的扩大。房屋租赁期间，我方已尽到注意和管理义务，不存在不当使用房屋和附属设施的情形。根据双方当事人向法庭提交的证据，房屋漏水发生在10月5日白天，当时房屋使用人、我方总经理华某某正在公司值班并检查工作，加之进水软管突然破裂，我方无法预料，而非我方不履行管理和善良注意义务。房屋漏水后，刘某某及时采取弥补措施，避免损失的扩大。10月5日下午，当得知房屋漏水后，房屋使用人华某某立即安排公司办公室人员前去查看，并及时采取弥补措施，用笤帚、拖把等工具清理房间积水，避免损失的扩大。由此，进一步说明我方积极履行了管理义务。4.刘某某提交的证据某某装饰公司工程预算书，是刘某某单方委托装饰公司做出的工程预算，不属于鉴定结论或评估报告，不具有公信力，不能客观反映案件事实，依法不能作为认定案件事实的依据。租赁合同出租人：身份证号码：承租人：7/12营业执照号码：根据中华人民共和国合同法及相关法律法规的规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上，为明确双方的权利义务，经协商一致，就房产租赁事项订立本合同。一、甲方同意将坐落在甲方所有之物业出租给乙方使用。房屋的建筑面积为平方米。二、甲乙双方商定上述房屋月租金为人民币元整，租赁期自年月日起至年月日止，共计个月，合同期总额为元整。租金按结算，由乙方以现金形式在每期开始的30天以前支付给甲方。三、乙方应在本合同签订时向甲方缴纳人民币元整作为房屋租赁保证金，乙方在租赁终止之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将保证金无息退回乙方。该保证金不得于本合同终止前抵付租金或者乙方应当承担的其他费用。四、甲方须提供房产证或具有出租权的有效证明文件。乙方须提供单位营业执照。甲乙双方应分别审查并确认对方文件的真实性与合法性。8/12五、租赁期内，甲方承担以下责任：1、在付清水、电费、管理费等应付费用后依约将房屋及设备交付给乙方使用，同时保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用。2、负责房屋和设备的定期安全检查，承担房屋设备正常的维修费用。因甲方延误维修而使乙方的人身、财产遭受损害的，甲方负责赔偿。因房屋维修需乙方临时搬迁时，甲方应与乙方签订回迁协议。3、甲方在租赁期内如转让该物业之所有权，应提前两个月书面通知乙方，乙方有权在同等条件下优先购买此物业。乙方放弃购买的，不得拒绝接受新业主之继续执行本合同之出租权，乙方有权继续执行本合同至租赁期届满。4、租赁期届满甲方要求收回房屋，乙方应在租赁期终止后次日内返还房屋。甲方继续出租该房屋的，乙方在同等条件下有优先承租权。5、甲方因该物业方生任何经济及产权纠纷，均与乙方无关，甲方任应保证继续执行本合同至合约期满为止。如因此而导致乙方受到损失的，乙方有权立即解除本合同并9/12要求甲方赔偿乙方因此受到的损失。六、租赁期内，乙方承担以下责任：1、依约按期缴纳房屋租金。2、未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租，乙方保证不改变房屋用途。3、因使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意。4、要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。因此延误房屋维修而造成甲方或者第三方的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿。5、因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。6、不得在承租的房屋内安装或使用超过电表容量的任何设备及储存有危险、易燃等违禁物品，或在该物业内进行非法行为。7、租赁期满，如需继续承租房屋，乙方应当提前30日与甲方协商，双方另签订合同。8、租赁期内，该物业管理费、电费、有线电视费、电话费等与房屋使用有关的费用由10/12乙方负担。9、乙方于租约期满、解除合同后，应于次日内迁出，并将房屋和原配置的设备、设施交还甲方。七、违约责任1、任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于保证金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿金额应以实际损失为准。2、在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一次，由甲方按月租金的百分之二收取违约金。逾期超过15天，甲方有权单方终止合同并收回房屋，没收保证金。甲方逾期交付房屋，每逾期一日，须按月租金百分之二向乙方支付违约金。逾期超过15天，乙方有权单方终止合同，甲方除退还所有已收款项外还须支付等额于保证金数额之违约金。3、乙方逾期交付本合同第六条第8款规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金。逾期超过15天的，甲方有权解除11/12合同。4、合同终止之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方保证金中直接扣除，不足部分由乙方负责赔偿。5、租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交还承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按照月租金金额百分之二十收取违约金。6、违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则，甲方有权直接从保证金中扣除，并按逾期支付租金的条款处理。7、如因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行时，双方在不可抗力的影响范围内互不承担责任。八、租赁期届满，乙方不得破坏物业原有装修，