未定期限的房屋租赁合同

未定期限的房屋租赁合同未定期限的房屋租赁合同 赵某拥有私房三间 使用面积共计二十七点五平方米 多 年来一直租与马某居住 现在该房内居住的有马某及其女儿 女婿 外孙女 赵某除该处房产外 在他处无其他住房 多年 来一直随子女居住 一九九九年一月 赵某以自已所有的私房三间现由马某一 人租住 且自己住房困难为由 起诉至原审法院 要求将该房 收回自住 审判结果 原审法院经审理确认 马某承租赵某私房未违反租赁合同 且赵某所述其私房由马某一人居住及其在外另有住房一节 未 向法院提供相应证据 遂于一九九九年三月判决 驳回原告赵 某收房之诉讼请求 判决后 赵某不服 以原判认定事实不清 处理不公为由 上诉至二审法院 要求撤销原判 由马某腾出 诉争之房 二审法院经审理 查明赵某与马某曾于 80 年代初签订房屋 租赁契约 租赁期限未定 后马某一直于该房内居住 现在该 房内居住人系马某一家四口人 赵某在他处无其他住房 一直 随子女居住 上述事实 有双方当事人陈述 房产所有证 私 房租赁契约 证人证言等证据材料在案佐证 但赵某所述其私 房由马某一人居住及其在外另有住房一节 未向法院提供相应 证据 二审法院在判决书中指出 公民合法财产受法律保护 双 方诉争之房系赵某之私产房 其对该房享有占有 使用之权利 且赵某现他处无正式住房 其居住困难大于承租人马某 马某 一家四口人占住西房三间 具备腾退部分房屋的条件 故原审 法院判决驳回赵某收房之诉讼请求 适用法律不当 本院依法 予以改判 根据马某家庭人口情况 赵某要求将房屋全部收回 依据不足 本院不予支持 二审法院于 1999 年 7 月 作出终审判决如下 一 撤销一审民事判决 二 二审判决生效后十五日内 马某及其共居人将三间争 讼房屋中的西向第一间腾空交予赵某 由赵 某负责将该房与第二间之间隔断墙上的门封堵 并该房另 行开门 三 驳回赵某其他诉讼请求 本案评析 房屋租赁纠纷是一种较为常见的房地产案件 由于我国及 北京市房地产政策的历史遗留问题 造成大量产权人虽在名义 上拥有房屋产权 但房屋被历史上形成的承租人长期租住的情 况 在这种承租关系中 房屋租金往往是一直在依照历史上形 成的极低廉的租金标准执行 名为承租但实际上并未支付租金 的例子亦屡见不鲜 近几年来 房屋产权人因不满原有租金或 自身住房困难 要求收回房屋而引起的诉讼十分普遍 那么 这种未定期限的房屋租赁合同关系 是否可以退租 腾房 应依据何种法律呢 对于此种情况 我国法律中相应的规 定不够完备 仅 quot 最高人民法院关于贯彻执行 中华人民共 和国民法通则 若干问题的意见 第 119 条中规定 未定租期 房主要求收回房屋自住的 一般应当准许 承租人有条件搬迁 的 应责令其搬迁 如果承租人搬迁确有困难的 可给一定期限 让其找房或者腾让部分房屋 根据该条规定 此种案件是否判决退租腾房 主要考察两 个情节 一是产权人收回房屋是否自住 主要是看产权人住房 条件是否困难 二是看承租人是否有其他房屋 是否可以搬迁 在实践中 根据双方居住条件的具体情况 主要有三种解决方 法 一 承租人确有其他房屋居住的 则无论产权人住房是否 困难 均应退租腾房 在产权人住房困难的情况下 理应准许 其行使对自有房屋的使用权 即使产权人住房条件比较宽裕 出 于民法的基本原则 未定期限的合同 双方均有权随时提出解 除 只需给对方留出必要的准备期限即可 一旦产权人提出解 除租赁关系 亦应准许 但应给承租人搬迁腾房必要的时间 二 承租人无其他房屋 且产权人住房相对宽裕的 一般 不准许产权人全部收回房屋 这是为了维持社会的稳定 保护 全社会的整体利益 避免出现承租人无家可归的情形 法律要 求产权人让渡一部分所有权 具体讲就是暂时放弃对自有房屋 使用权的行使 但其对房屋的其他所有权 如处分权 收益权 仍受法律保护 该房可以出售 亦可以收取房租 三 承租人无其他住房 搬迁确有困难 但同时产权人亦 无房居住 住房困难的 则应本着民法中的公平原则 协调双 方矛盾 尽量解决困难 本案就属于这种情况 法院在对比双 方具体情况后 认为产权人住房更加困难 而承租人具备腾退 部分房屋的能力 故作出如上判决 综上所述 房屋租赁纠纷中的退租腾房案件 主要根据双 方的住房情况 在保护产