2018南昌伟象佰业城商业营销报告

目录PART1 本体分析PART2 商业业态PART3 整体价格建议PART4 商业销售策略 PART 1 本体分析 1 新城打造区 项目位于象湖新城滨江片区 处于政府打造 一江两岸 的东岸片区 目前属于一个正在开发中的新城区 城市形象正在逐渐形成 交通便利 项目周边交通发达 本案处4号线双地铁口旁 沿江快速路 昌南大道快速路以及桃新大道等城市主干道规划建设使得本项目出入各大新老城区都极为便利 配套丰富 千亿新洪城商圈在旁 南大一附院象湖分院 昌南体育中心 抚河故道湿地公园 南昌县文化中心等等商业 医疗 文体配套近在咫尺 项目地处象湖新城西岸 背靠朝阳洲 对望九龙湖 新洪大旁 近双地铁口 周边交通便利 配套丰富 龙湖 富力 力高等名企汇集 新城形象正在逐渐形成 项目靠近新洪城大市场 新洪大是十二五规划的首批重大重点项目 规划打造成中国中部规模最大 功能最全 辐射最广 环境最优 档次最高的城市商贸综合体 占地约400万方 实现市场交易总额近千亿元 本案属未来的新洪城大市场商圈辐射范围内 一线坐享百万人潮 千万商机 商业氛围薄弱 象湖滨江片区大部分项目未到交房时间 区域常住人口不足 商业氛围较差 竞争激烈 1 本案距朝阳洲商圈 老象湖商圈较近 受到各大商圈的潜在竞争威胁 2 象湖滨江片区以新楼盘居多 各项目都自带社区底商 商业库存量大 新洪大商铺在售 龙安花园商铺在售 悦珑府商铺待售 商铺体量偏大 本案共7栋商业 由退台式外街商铺 盒子商业 住宅底商及内街铺构成 商业体量较大 预计去化周期较长 底商产品偏大 社区底商为1拖2产品 面积大 总价高 去化有一定难度 内街体量较大 内街商铺展示面偏弱 且体量较大 在商业氛围本就不成熟的象湖新城滨江区 去化愈加困难 以上数据以规划文本为参考 具体数据以测绘报告为准 15 商业 16 商业 5 住宅底商 6 住宅底商 13 商业 12 商业 12 商业 17 商业 价值梳理 项目商业价值分析 项目靠近新洪城大市场 洪大开业后将带来日均百万的客流量 本案商业一线坐享人流红利 项目斜对面为莲塘一中东新校区在校师生为本案商业的准客群 项目自身1200多户业主及周边近5000户业主 加之东新大小洲及周边村落 常驻人口约2万人 地铁人流 4号线东新战距本项目仅700米 可预见未来开通后带来的巨大人流量 项目商业价值 学校消费 新洪大商圈 社区住户 销售难点 基于目前象湖新城发展现状 自身产品及商业体量存在商业销售难点 1 项目周边目前仍在建设当中 居住人口偏少 商业氛围较差 2 新洪大尚未投入运营 地铁尚未开通 且周边均为新盘 交房时间较晚 常驻人口少 投资属性偏弱 养铺周期较长 3 约2 6万方总商业体量 货量较大 预计去化周期漫长 4 象湖新城目前商业库存较大 商业市场竞争将异常激烈 PART 2 业态建议 2 商业定位 全方位体验的生活样本缤纷时尚街区典范 本案商业靠近新洪大 未来的消费群体主要以新洪大客流以及周边居民为主 建议设置新洪大辅助业态以及吃喝玩乐休闲业态 商业定位 案名建议 主推案名 伟象时尚天街备选案名 1 伟象新天地3 伟象潮玩派 业态细化 16 1 2层商业建议 家装类 家用电器 移门 地板等 母婴 儿童玩具 育儿所等 朝外的以开间4 2米 进深14米的商铺居多 朝内以开间4 2米 进深10米的商铺居多 四川美食一条街 业态细化 16 3层商业建议 健身馆 瑜伽室 汗蒸房 3层商铺以大面积居多 共6间 面积约为140 200 业态细化 16 4层商业建议 4层商铺以共3间 面积约为150 200 台球式 棋牌式 足浴 业态细化 12 1层商业建议 一层商铺大部分开间为4 2米 进深为7 10米 大部分均为小面积商铺 主力面积约28 40 美妆 理发 精品等 奶茶 水果 炒货等小吃 业态细化 12 2层商业建议 二层商铺与一层商铺面积及分布类似 偏差不大 建议多套打通 引进培训类机构 乐器培训 跆拳道馆 舞蹈培训 业态定位 以休闲餐饮为核心 休闲娱乐及文化创意零售为支撑 娱乐休闲 KTV 足浴 SPR美容美体等 社区标超 较大规模中式休闲餐饮 文化休闲创意 服务配套 美容美发 业态建议 17 北侧风情退台商业街 南区住宅底商 以服务社区商业为主 以居民生活所需的便利店 早餐店 蛋糕店 水果店 银行 药店为主 业态建议 5 沿街社区底商 PART 3 价格建议 3 销售动态 住宅1 2 3 的底商 共38套 面积40 81 单层铺 外街商业12 13 共47套 面积27 82 单层铺 开间3 6米 进深8 10米 共85套 目前剩余少量商铺在售 竞品分析 中骏雍景湾 商铺 商铺 项目少量商铺在售 商铺优先集团内部客户以及业主等客户购买 目前在售面积区间为30 70 整体均价约14500元 竞品分析 力高澜湖御景 项目目前商铺认筹中 面积为52 160 一拖二临街铺 整体均价预计15000元 竞品分析 悦珑府 商铺 市场情况 象湖市场情况 象湖商业以大型商场及沿街商铺为主 面积30 300不等 除新洪大单层小面积商铺价格偏高外 象湖区域商业均价基本在2万以内 部分内街商铺均价控制在一万元左右 主要视项目位置及客流量而定 市场情况 市场比准价 针对项目静态价格进行推导 得出本项目商铺静态市场比准均价为12113元 取整可得 12000元 推售计划 1 2018年11月启动15 12 部分认筹商铺认筹 2 2018年12月推售15 商铺 并搭配部分12 部分商铺销售利用价格进行挤压 3 2019年1月推售16 搭配部分122 内街销售4 2019年2月推售5 6 底商 搭配13 公寓底商 10套 销售 5 2019年3月推售项目北面17 商铺 按价值点由低向高 先南后北 内外搭配 利用价格挤压进行推售 促进商业的均衡去化 节点 2018年11月 3月 5月 5 6 13 推售 15 12 部分推售 17 推售 12月 2月 4月 认筹启动 16 12 部分推售 2019年1月 价格建议 本案商业价格建议 价格建议 本案商业价格建议 价格建议 招租商铺价格策略 已招商店铺价格策略 在原有销售价的基础上 加上返租的租金 得出最终该套已招租商铺的价格 因招商政策中有免租政策 针对两年免租政策的招商户 由开发商垫付前两年的租金 PART 4 销售策略 4 推广以 新洪大旁 稀缺掘金地铁现铺闪亮登场 为主线 持续加强项目价值点灌输 利用新洪城大市场大型商圈在旁提升客户信心 带动项目发声 促进客户认可本案商铺 推广渠道以户外 短信 电台 电梯轿厢等为主推广渠道 加强项目发声 促进信息释放 销售动作以11月中下旬正式向市场发声 启动认筹 进行为期一个月商铺蓄客 于12月中下旬进行商业首开 以首开热销带动后期商业持续销售 促进后期持销 活动线以商业起势活动 主力店签约发布会活动为商业入市发声 后期持续性嫁接主力店开展系列商业性活动 维系商户家宴 圈层营销等活动为蓄客发力 带动现场氛围 促进商业去化 引进分销 提升商业客户量 促进商业快速去化 促进资金回笼 同时针对商业可进行写字楼拓客 商会维系圈层活动 商圈拓客等相关拓客动作 展示线以现场商业街包装 主力店包装展示前置等增强项目昭示性 带动项目商业氛围 提升客户购买信心 推广线 以 新洪大旁 稀缺掘金地铁现铺闪亮登场 为主推广语 以新洪大及地铁带动商铺发声销售线 11月中下旬正式启动认筹 12月中旬商铺首开 后续进行持续蓄客及加推销售活动线 举办商业造势活动 招商大会 主力店签约会等相关商业活动 带动项目发声 拓客线 引进分销 利用分销带客 带动商铺去化 同时开展写字楼 商圈拓客 提升商业客户量 展示线 商业街包装 商业展示前置 主力店店招广告投放 主力店展示包装前置等氛围包装带动项目商业展示 提升客户信心 进而促进商业去化 核心策略 营销策略 整体策略 营销策略 整体策略 引进分销公司 加快商业资金回流速度鉴于本区域商业氛围较弱 而本案商业体量较大 建议参考同区域竞品的销售模式 引进分销 包销公司 加快商业的去化速度 实现资金回流 主力店大商铺适度让利 低价带租约销售走量针对外街显眼商铺引进主力店 以主力店培育商业形态带动其他商铺走货 外街商业价值较高 搭配内街商铺销售 挤压客户成交针对15 16 外街商铺应搭配内街商铺销售 通过内外街价格差 挤压客户成交 营销策略 引进主力店 树立商业品牌形象 商业核心策略第一步 品牌形象的落地是客户初次信任度的关键 伟象佰业城前期主要以热销为主 市场对于伟象的形象主要还是以住宅形象为主 对于商业形象的快速树立建议伟象 易佳教育 乐豆家等战略合作签约仪式与合作商家签订意向协议 制造市场影响力 举办签约仪式 邀约各大媒体 针对签约仪式进行炒作 系列炒作 增强客户信息 通过针对合作商家炒作强化市场对于商业地块信心 营销策略 商业核心策略不同与住宅的营销 商业并非生活必须品 并非客户非买不可 成功的商业 可能门槛踩破 不成功的商业 更可能门可罗雀 商业的成功 百分百是基于客户对于项目的商业信心 相信未来的运营成果 相信项目的收益回报 相信商业的增值效应 商业四部曲 营销策略 引进主力店 建议以免租1年的形式 选取昭示性较好的几个临街店面 作为主力店店址 主力店建议为消费群体面较广的商超 教育机构 培育商业氛围 临街店面 营销策略 引进主力店 树立商业品牌形象 教育机构 15 整体引进易佳教育机构 营销策略 引进主力店 树立商业品牌形象 超市 13 商业引进好事多超市 有助于项目业态的培养 营销策略 商业展示到位 商业核心策略第四步 商业展示的是信心 整个展示实际上全部围绕返一环节展开 现场包装 从看楼通道到现场售楼部全程商业信心支撑 内场包装 从品牌形象到项目时间节点的全面展示 坚定客户信心 影像包装 从三维动画到模型对招商经营的全面展示 强化客户信心 营销策略 销售建议 分销销售 发动南昌各大中介机构 嫁接客户资源 分销加速产品去化 营销策略 营销策略 拓客线 推广线 活动线 包装线 针对项目业主 释放商业销售信息 充分挖掘业主资源 对南昌各大专业市场进行拓客扫街全覆盖 充分挖掘如洪城大市场客户资源 嫁接圈层客户资源 对南昌各大高档汽车4S店 银行 商会进行资源嫁接 千亿商圈旁 抢占财富最前沿 举办高端圈层活动 吸引个体户以投资客户参与 现场以商业为主调性包装 更换商业橱窗背胶画面 新增商业橱窗展示 引入分销进行销售 通过分销联动中介等资源进行带客 提高来访量 营销策略 推广主题 千亿新洪大商圈旁 掘金象湖新城买铺正当时象湖新商业价值洼地期坐等升值4号线双地铁口繁华领地核心主力商圈抢占财富最前线百万人流千万商机收租稳定 价值梳理 营销策略 推广渠道 线上推广 1 微信朋友圈 每周持续朋友圈推广 每周三篇2 电台 通过电台口播形式进行项目信息的释放以及推广3 网站 利用网站进行项目信息的释放 加强项目推广4 官微 每周一篇官微持续释放 营销策略 推广渠道 线下渠道 户外大牌广告 增加户外大牌广告 释放项目商铺价值点信息 出租车广告 利用出租车车顶滚动屏幕进行项目商铺信息释放 公交站台广告 建议选取象湖及西湖区周边公交站台 进行项目商铺入市信息的释放 社区道闸广告 建议以社区道闸广告形式覆盖象湖 西湖区老牌社区及各大商超 营销策略 拓客策略 分销带客 1 因商铺销售难度较大 建议引进分销 以分销为主力军 促进商铺快速消化 实现短时间内项目信息释放 深挖意向客户 促进商铺认筹及去化 2 建议11月初举行分销誓师大会活动 引进分销 促进分销带客 带动商铺去化 营销策略 拓客策略 全民营销 针对商铺进行全民大营销 成功推介新客户购置商铺一套 推荐人奖励2万元 套 营销策略 拓客策略 老业主挖掘 项目自身含1200余户业主 其中投资客占有一定比例 完善商铺产品价值说辞 深度挖掘潜在商业投资客 营销策略 拓客策略 专业市场拓客 渠道全面铺开 对南昌各大专业市场进行深度扫街派单拓客 如洪城大市场等 完善商铺价值投资说辞 给到客户购买信心 营销策略 拓客策略 紧扣客源地 大型高档餐饮 高档KTV 洗车行合作 摆放项目宣传展架 线下联合项目附近有名时尚餐饮品牌 KTV 洗车行 针对品牌餐饮摆放项目宣传展架及 释放项目信息 营销策略 拓客策略 写字楼拓客 针对象湖 南昌县 西湖 红谷滩等区域内写字楼进行摆展 加强产品宣传 挖掘意向客户 营销策略 活动线