2018.7湖南衡阳西渡·公园里项目营销策略案

西渡 公园里项目营销策划报告 衡阳 西渡 万赢地产2018年7月 目录 1 区域市场分析2 项目SWOT分析3 项目定位4 项目视觉设计方案5 项目营销思路6 我司优势 区域市场分析项目SWOT分析项目定位项目视觉设计方案项目营销思路我司优势 2018年西渡市场情况及竞案分析 区域市场分析 市场竞品调查 该项目总共4栋住宅 首期推2栋约200套房源左右 目前排卡交1000抵1万 已排卡400张 预计开盘时间为10月份 区域市场分析 市场竞品调查 该项目总共7栋住宅 目前排卡交1000抵1万 已排卡500张 预计开盘时间为年底 区域市场分析 市场竞品调查 该项目分两期 现在开发一期共9栋住宅 一栋商业 7月目前销售网签数据172套 7月初9 栋拿预售签的网签 现推商品 交2万抵5万 区域市场分析 市场竞品调查 长旭 江山壹号由6栋9 21层的小高层组成 户型配比涵盖90平米精致三房 107平米舒适四房 129平米五房以及140平米豪华5 1房 目前加推5 栋 7月网签销售数据为27套 市场分析 市场调查总结 客群组成 客户主要来自项目周边乡镇区域 面积区间 客户购买主力户型为120 140 的大三房及小四房产品为主 销售价格 周边在售项目价格主要集中在4000 4800元 购买因素 乡镇客户购房主要关注项目交通便利竞争压力 随着英陂新区大盘陆续启动 将会使西渡整体市场上的竞争力将越来越大 项目周边的楼盘较多 将会对本项目进行一定量的客户截留 且与周边项目对比本项目交通不占优势 可尽快沟通公交集团开通一到两个公交站台 通过对于西渡市场在售项目的深入调研 主要对以下方面进行总结 区域市场分析项目SWOT分析项目定位项目视觉设计方案项目营销思路我司优势 项目区位项目四至SWOT分析 项目地块位于光明路与向中路交汇处 处于县政府重点打造的生态政治文化新城中心区域 5分钟生活圈紧紧环绕 新正街 清江北路 S315线都不远于项目 地处有利交通位置 项目SWOT分析 项目区位 回顾地块位于光明路及半山公园以北 廉政文化园以东 清风公园以西 向阳北路以南 正在建设中的向中路贯穿本项目 独特的地理位置使本项目非常的宜居 且交通十分便利 项目东 清风公园 项目西 廉政文化园 项目南 光明路及半山公园 项目北 向阳北路 项目中央 向中路 项目SWOT分析 项目四至 项目SWOT分析 SWOT分析 区域市场分析项目SWOT分析项目定位项目视觉设计方案项目营销思路我司优势 项目情况分析项目客群分析项目形象定位项目销售策略定位 项目形象定位前的思考 项目背景梳理 1 项目体量小 项目总建筑面积约13 3万方 共8栋电梯房 在现在西渡市场仅算中型开发规模 2 开发商品牌知名度不强 项目开发商为衡阳县远见房地产开发有限公司 3 项目昭示性差 项目南北面为光明路与向阳北路 虽属于城市核心区域 项目地势高 目前交通不是很通畅 车辆通行较少 4 竞争压力大 西渡项目品质大盘林立 江山帝景 坤鑫中央公园 碧桂园首府 新时代广场等 项目竞争压力大 5 项目产品卖点不足 除与周边项目共享区域规划利好和资源 项目产品单一 6 销售抗性 该区域属于老城区 居住区域市民年龄偏大 思想比较固守 对价格抗性相对偏大 面对这些问题 项目该如何差异化定位 项目定位 项目情况分析 项目定位 项目形象定位 万赢地产破局 1 增加科技 智能硬件配套 人造卖点 将项目打造包装成 智能社区 形成项目核心竞争力 建议硬件增加项 可选配 成本控制在50元 以内 1 面部识别门径 2 指纹锁 3 智能监控系统 4 可视对讲 5 防蚊系统 6 车辆蓝牙识别 7 智能停车锁 8 智能快递柜 9 小区智能公放系统 10 社区wifi全覆盖 11 公共应急警报系统 12 智能宠物桩 13 夜光音乐跑道 14 智能小区app 类似软件如 左邻右里 15 直饮水系统2 深入挖掘炒房客户 a 精细化客户定位 清晰梳理客户来源及购房动机 b 利用价格杠杆和灵活的销售政策撬动炒房客户 3 重点打造小区环形夜光跑道 形成项目独一无二特色 4 通过包装拔高项目调性 提升项目形象 5 提炼项目属性定位 并建立识别度高的VI系统和案名 6 包装项目开发企业背后的集团背景 同时引进大牌物业管理公司 7 完善外围导视系统 在清江北路口 光明路 向阳北路等建立醒目的导视系统 项目定位 市场定位 市场定位 项目形象重塑 精细化客户定位 我司通过深入调研周边竞品项目 并针对我项目所处区域 对项目购房需求客户定位为目前刚需客户占比70 改善型客户占比10 投资性客户占比10 其它类型占比10 针对客户来源区域定位为衡阳县西渡本地客户占60 西渡周边乡镇客户占比30 外地及其它区域客户占比10 所以本项目住宅产品推广及拓客方向 主要以西渡本地市场及衡阳县乡镇的刚需客户和改善型客户为主 以西渡少部分投资客户带动销售 从而加快项目去化速度 项目定位 客群分析 项目形象重塑 西渡首创 挤压式 销售策略 1 首推36席内部购房指标 以低价入市 但设置购房门槛 收取指标费 该部分房源甲方同意转让一次 并配合办理更名手续 2 以20 的投资客户炒热市场 从而撬动80 的刚需市场 3 同步启动 定房定价 交1万直接锁定房号和价格 4 工程进度每上升一层 单价涨20元 5 通过 挤压式 销售策略 起到促进项目升值 挤压观望客户 加速去化周期等目的 PS 销售策略确定 签订代理合同 另行提交价格体系 项目定位 销售政策初拟 区域市场分析项目SWOT分析项目定位项目视觉设计方案项目营销思路我司优势 项目VI系统展示及建议 项目视觉设计方案 VI系统形象展示 项目案名LOGO释义 紫雲府 紫 代表紫气东来 雲 云端之上 高人一等 府 私人府邸 项目视觉设计方案 VI系统形象展示 项目案名及LOGO色调推荐 项目视觉设计方案 VI系统形象展示 项目案名及LOGO色调推荐 项目视觉设计方案 VI系统形象展示 紫雲府VI展示系统 项目视觉设计方案 VI系统形象展示 紫雲府VI展示系统 项目视觉设计方案 VI系统形象展示 紫雲府VI展示系统 项目视觉设计方案 VI系统形象展示 紫雲府VI展示系统 项目视觉设计方案 VI系统形象展示 紫雲府广告示意展示 项目视觉设计方案 VI系统形象展示 紫雲府VI展示系统 项目视觉设计方案 VI系统形象展示 紫雲府VI展示系统 项目视觉设计方案 VI系统形象展示 公园里LOGO推荐 项目视觉设计方案 VI系统形象展示 公园里VI展示系统 项目视觉设计方案 VI系统形象展示 公园里VI展示系统 项目视觉设计方案 VI系统形象展示 公园里VI展示系统 区域市场分析项目SWOT分析项目定位项目视觉设计方案项目营销思路我司优势 包装 推广 渠道整合 爆点营销 活动引导 组合引爆 实景包装 整体营销策略 通过陈美包装 实景园林 让西渡因此失去记忆 重塑客户的居住价值 引诱客户专注本项目 通过开盘前的营销组合拳 线上以户外为主 线下全方位给市场洗脑 并通过产品的逆袭性锁定客户 形成羊群效应 集中引爆开盘 通过频繁制造新闻点 介入项目传播 让项目在西渡市场一炮而红 通过现场活动加强对项目的价值传播 让人来到项目 了解项目 从而形成良好口碑宣传 形成广泛的价值导体 项目营销思路 营销策略 项目营销思路 爆点营销 爆点活动主题 全西渡向上看 天上掉馅饼营销推广语 城央之上天生尊贵 下半年重要节点中秋佳节 事件活动可选取月饼为噱头 准备精美小月饼全城派送 除此之外 为使活动更丰富有趣 增强互动 到访设置送油米 其他小礼品 温暖全城的同时 以礼品吸引客户到访 1 制造悬念 通过线上广告霸屏 微信H5 朋友圈转发 城中人流密集的LED 户外等 释放 天上掉馅饼 全西渡向上看 2 持续发酵 线下快闪 全城巡游 扩大声量 引爆关注3 引爆 选定重要节点 人流密集商圈广场现场放飞海量红气球并散落月饼券 营造盛世之景 吸引眼球 引领 全西渡 向上看 4 后续 现场兑换领取月饼 油米等礼品券 吸引来访 引爆现场 项目营销思路 爆点营销 参考形式 话题制造 热点推送 持续关注 1 以 全西渡向上看 城央之上俯瞰全城 为主题在全城大势造势 图片以大字报的形式 简单 直观 粗暴 2 广告形式包括 飞艇 热气球条幅 户外广告 led电子显示屏 公交站台广告等 项目营销思路 爆点营销 项目营销思路 爆点活动 全西渡向上看 放飞梦想空中看房 活动形式 试乘热气球俯瞰西渡全景 热气球纵队表演 活动宣传 话题制造 热点推送 持续关注1 惊现神秘飞行物 引发路人驻足猜想 2 开启免费带您翱翔天际模式 最佳攻略奉上 3 热气球表面喷上项目logo或活动主题等字样做以宣传 爆点活动延伸主题 向上看让西渡人居品质再度向上营销推广语 山顶豪宅俯瞰众生 全程策划及执行的 向上看 大型快闪活动 于早 中 晚三个时段 分别在人流聚集地举行 项目营销思路 爆点营销 强调区域影响力 周边环境改造 小区被市政道路向中路隔离 形成两个独立小区 为增强社区整体性 以及充分展现高档社区对周边区域的影响力 道路两旁人行道临街种植绿化带 隔音 隔尘 美观的效果 强调区域影响力 增强社区整体性 隔音 隔尘 美观效果 道路 项目营销思路 包装 市政道理包装 营销中心金属字 玫瑰金不锈钢字 内打灯透光在售楼处上方增加项目名称玫瑰金不锈钢字并且搭配内打灯等 增加营销中心昭示性 售楼处外立面亮化 售楼处外立面亮化在外立面增加灯带 部分射灯等 夜晚增加昭示性 项目营销思路 包装 售楼部展示 hello welcometoyou 一句殷切的问候 一个迷人的微笑 酒水接待 专业性 亲和力都将为来访的客人留下美好的印象 个性化的服务给来客留下深刻的印象 不同季节 不同气候 为每一位客人提供最合适糕点饮品 营销中心CEM建议 打造一个尊宠倍致的营销中心 项目营销思路 包装 售楼部接待 项目营销思路 包装 营销中心周边绿化展示 营销中心周边建议 打造一个极富公园美宅的生活环境 情景式景观小品 在有限的景观组团里通过小品增加亮点 孔雀 火车 自行车 钢琴 风向标等各类生活道具 增加景观的层次感 丰富画面感 让简单的草坪 广场成为耳目一新的小组团 营销中心周边建议 打造一个极富公园美宅的生活环境 仿真动物奇趣 根据园区不同地形及景观组团增添动物雕塑 按照树种高低 草坪大小放置组团性小动物 特别是水景 鸳鸯 野鸭 观赏鱼 小龙虾 鳄鱼等 让园区因为动物的加入富有灵动性 项目营销思路 包装 营销中心周边绿化展示 项目营销思路 包装 项目围挡展示 项目围挡建议 围挡包装展示项目特色 围挡画面 外围道路画面通过项目价值点 边框设计 契合项目周边环境 借助生活画卷的主题通过软性广告来宣传 突出项目价值点 增加趣味性与阅读率 部分围挡可以制作绿草坪提高项目品质 项目样板房通道针对客户视线所及范围进行全面包装 力求展现最好的一面 一幢幢漂亮的房子 一套套考究的样板间 就这么最直接的呈献在客户面前 一切都是触手可及 让客户没有拒绝的理由 项目营销思路 包装 样板房通道 甜美小清新 欧式田园风 美式田园风 情迷地中海 样板房建议 多元化创意样板房 各种风格 尽显生活的年轻与活力 在软装公司包装的基础在注重卫生间 阳台等小饰品 绿植等装饰 另外充分利用室外空间 根据场景 做墙体彩绘 用吊篮 假草皮进行装饰 项目营销思路 包装 样板房打造 项目营销思路 包装 小区夜光音乐跑道建议 园林夜光音乐跑道建议 打造音乐夜光跑道提高项目特色 紫雲府项目首创音乐夜光跑道千米音乐夜光跑道环绕社区让您在花丛中尽享休闲健康生活 项目营销思路 活动引导 大型 节点 暖场 客户维系四大类营销活动贯穿开盘前后 相辅相成 四类活动贯穿始终 一 大型活动 借助大型事件 站位市场 拔升形象 吸引客户眼球 并进行品牌落地 二 节点活动 开盘前重大节点 现场举办中型活动 聚集客户开展营销活动 三 暖场活动 开盘前每月一个主题性活动 每周进行小型暖场活动 增