2018碧桂园天麓府营销报告

REC 同步世界而改变 博爱碧桂园天麓府营销报告 合肥纵腾2018 1 谨呈 LOVECHINAWIND 天麓府作为碧桂园集团首次进驻博爱的亮相如何使品牌 形象 价值三者之间形成良性互动 从而撬动整个博爱房地产市场实现项目最终的资金快速回笼成为我们思考的主要方向 PART1 核心问题解读 PART2 市场竞品认知 PART3 客群定位执行PART4 营销策略执行 报告框架 PART1 核心问题解读 1 品牌落位 2 形象树立 3 资金回笼 LOVECHINAWIND 碧桂园集团作为上市房企 是中国最大的新型城镇化住宅开发商 采用集中及标准化的运营模式 业务包含物业发展 建安 装修 物业管理 物业投资 酒店开发和管理等 碧桂园已进驻中国超500个城镇 涉足马来西亚等 一带一路 沿线国家战略 拥有近1000个项目 超300万业主 碧桂园是世界500强企业 福布斯全球上市公司300强 CCTV国家品牌计划TOP合作伙伴 国家品牌计划唯一入选房企 中国房企百强位居三甲之列 2013年 碧桂园进入河南 已布局河南13个城市开发近30个项目 2016年河南省内销售额突破百亿 作为上市房企 中国房企百强前三甲在全国甚至国外都赫赫有名 然而作为碧桂园品牌首次进驻博爱 县城层级客户的认知却十分有限 品牌如何快速落地 深入人心 实现项目价值支撑 4 知识星球 地产小圈子 每天上传2个地产策略案 加入即刻下载超3500个2016 2019年方案 LOVECHINAWIND 天麓府作为碧桂园品牌进入博爱县的首个项目 首次亮相至关重要 项目亮相的形象也是碧桂园品牌形象落位的最好支撑 通过项目入市亮相 提升项目知名度 同时扩散碧桂园品牌的知名度 通过品牌知名度的传播 来实现项目美誉度和品牌美誉度 美誉度的提升对于实现项目价格 品牌价值有重要的支撑作用 碧桂园品牌价值是核心 项目形象价值是支撑品牌价值的最好佐证 相辅相成 天麓府作为碧桂园进驻博爱的首个项目 项目形象也代表了碧桂园品牌的形象 形象的树立和提升有助于提升知名度 美誉度 项目形象如何快速建立 实现品牌价值支撑 LOVECHINAWIND 项目的亮相 口碑的传播 承担了碧桂园品牌价值在博爱扩散输出的重任 也同时承担了树立百强上市房企形象的重任 品牌的落位 形象的树立 从运营项目的角度来看 都是为了更好的实现项目产品价值 是对项目入市价格的有力支撑 项目入市的价格和项目价值又同时影响项目品牌价值落位和品牌形象的实现 天麓府首次亮相 除了要担起实现碧桂园品牌价值 树立碧桂园品牌形象的重任 项目自身现金流的平衡意义同样重要 品牌和形象的价值建立 如何实现价格支撑 4 LOVECHINAWIND 带着以上核心问题 我们来简要分析一下项目所处的背景环境 碧桂园的强势品牌如何快速落地 深入人心 为项目价值实现支撑 项目形象如何快速建立 品牌价值落位实现支撑 如何通过品牌和形象的价值建立 对项目价格实现支撑 4 PART2 市场竞品认知 1 宏观市场 2 博爱简析 3 土地市场 5 市场启示 4 竞品分析 4 LOVECHINAWIND 城市概况 焦作市位于河南省西北部 辖4个市辖区和一个省级高新技术产业开发区 4个县 代管2个县级市 市区面积约为426 8平方公里 焦作市隶属中原城市群 属于距离郑州1 5小时车程的紧密联系圈层 2009年郑州到焦作的城际公交开通 最高日客流量达万人次 目前 郑州至焦作城际轨道已通车 郑州至焦作仅30分钟 郑焦一体化已现 焦作是中原城市群主要组成部分 属于郑州紧密联系圈层 随着郑焦融城加速 城市地位逐步攀升 4 LOVECHINAWIND 城市交通 公路 郑焦晋高速公路 新焦济高速公路 济洛高速公路 焦温高速公路穿境而过 2017年开建南太行绕城高速 其西延至二广高速 林汝高速温县至巩义段 焦作至平顶山高速 焦作至荥阳段 进一步提升焦作市的交通区位优势 形成环绕城区 连通市县 对接全国 功能完善的 三横四纵 高速公路网 铁路 境内有焦枝 焦作 枝城 焦太 焦作 太原 焦新 焦作 新乡 月侯 月山 侯马 四条铁路线 有月山 待王两个较大的货运编组站 郑焦铁路已通车运营 郑太铁路 焦济洛城际铁路快速推进 连通豫西北 对接晋东南区位优势突出 中原经济区核心区六城市之一 是中原城市群和河南米字形高铁网的重要节点城市 4 LOVECHINAWIND 城市经济 2016年 焦作全市生产总值 GDP 实现2082 6亿元 比上一年增长8 3 居全省第10位 三产发展速度与结构 质量 效果 民生等指标更加协调 三大需求基本平稳 2016年1 12月份全市固定资产投资2198 0亿元 居全省第6位 同比增长16 9 主要经济指标增速由近年来多处于全省倒数二 三位全部走出后五位 部分指标跃升全省前列 备注 河南楼市网数据中心绘制 经济发展稳中有进 2016年省内排名第六 实现了 十三五 良好开局 4 LOVECHINAWIND 城市经济 备注 河南楼市网数据中心绘制 2017上半年GDP总值1044 11亿元 省内排名第七 属城市经济较好的城市 4 LOVECHINAWIND 城市经济简析 一 固定资产投资稳步增长1 11月份 全市固定资产投资2200 7亿元 居全省第5位 增长11 8 居全省第8位 1 第三产业投资快速增长 1 11月份 全市第三产业投资733 4亿元 同比增长18 6 高于全市平均水平6 8个百分点 2 基础设施建设1 11月份 全市基础设施建设投资271 4亿元 同比增长22 3 高于全市平均水平10 5个百分点 二 1 11月份消费品市场平稳运行全市社会消费品零售总额711 7亿元 居全省第13位 增长12 2 居全省第4位 1 城乡消费市场同步发展 全市城镇零售额578 8亿元 同比增长12 3 乡村零售额132 9亿元 同比增长12 1 2 全市限额以上企业社会消费品零售额286 1亿元 同比增长17 8 3 全市批发业零售额102 1亿元 同比增长14 6 零售业零售额501 5亿元 同比增长12 3 全市批发和零售业零售额占零售总额的比重达到84 8 是拉动消费品市场增长主因 三 市场物价基本稳定 全市居民消费价格同比上涨1 2 4 LOVECHINAWIND 城镇化 焦作市深入推进新型城镇化建设实施方案 工作目标 到2020年 全市城镇化水平和质量明显提升常住人口城镇化率达到60 以上 户籍人口城镇化率达到40 左右 2016年焦作市城镇化率56 45 备注 河南楼市网数据中心绘制 4 LOVECHINAWIND 城市规划 构建区域发展 14820 新格局 引导区域新型城镇化发展 推进 三化 协调发展 建立区域发展 六大 支持体系 努力夯实焦作市中原经济区核心城市地位 发挥辐射豫西北 晋东南地区的作用 到2030年 区域综合生产能力进一步提高 经济发展实现由资源依赖型 投资驱动型向以创新引进并重 三产协同带动 消费投资出口协调拉动转变 地区生产总值达到7000亿元 年均增长8 以上 2030年人均生产总值达到16万元 2030年新型城镇化率为90 到2030年建成人居环境优美 生态环境与经济社会协调发展的生态宜居城市 4 LOVECHINAWIND 宏观市场小结 1 政治地位 焦作是中原城市群主要组成部分 随着郑焦融城加速 城市地位逐步攀升2 经济良好 2017年城市综合经济竞争力全国排名73位 省内排名第3位3 城乡区域统筹发展 新型城镇化稳步推进 城镇化率近期目标提高到75 4 4 2016 2020年 城区住房用地供应量达到595 15公顷 商品房用地供应量预计达到465 07公顷 5 商品房 2016 2020年 应建成商品住房976 65万 包括 商品住房主动需求428 21万 棚户区 城中村 改造被动商品住房需求548 44万 4 LOVECHINAWIND 博爱县历史由来 秦时属野王邑 汉时属河内郡 唐时曾设太行县 之后长期属河内县 取孙中山先生倡导的 自由 平等 博爱 中的 博爱 两字 设博爱县 博爱县全县面积435平方公里 人口40万 辖5镇2乡2街道办事处 204个行政村 清化镇街道办事处 鸿昌街道办事处 柏山镇 月山镇 许良镇 磨头镇 孝敬镇 寨豁乡 金城乡 县人民政府驻清化镇街道办事处中山路 河南省西北部 太行山南麓 豫晋两省交界处 隶属焦作市管辖 别称怀庆 城市概况 4 LOVECHINAWIND 城市交通 博爱县区位优越 郑太 焦枝 侯月三条铁路在县城北部交汇 月山车站是华北地区大型铁路编组站之一 是以晋煤外运为主的亿吨货物通道 三条高速公路横贯全境 焦晋高速途经北部 长济 焦温高速在城南互通 郑常 新济 焦温 焦克等4条省道纵横交错 交通区位优势明显 博爱县能源矿产资源丰富 占全县总面积三分之一的 4 北部山区 拥有储量丰富的粘土 铝矾土 铁矿 石灰石 硫铁矿等二十余种矿产资源 与煤炭大省山西毗邻而居 是豫北地区重要的煤炭集散地 LOVECHINAWIND 博爱经济 中部工商业经济带 面积约95平方公里 是全县人口密度最大 人均耕地最少 工商业最发达 经济最活跃的板块 该经济带占全县经济总量的60 是博爱经济发展的发动机 我县的产业集聚区就位于该经济带 南部高效农业经济带 面积约180平方公里 是博爱县高效农业发展区 区域内有蔬菜基地 葡萄 鲜桃等鲜果基地和肉牛 生猪 蛋鸡等养殖基地 集约化高效农业发展水平位居全省前列 北部山区旅游矿产资源经济带 面积约160平方公里 主要产业有旅游业 林果业 矿产品开采加工业和运输业等 LOVECHINAWIND 博爱经济 三产比重为7 3 63 4 29 3 第三产业同比提高2 7个百分点 一般公共预算收入完成7 5亿元 增长7 5 固定资产投资完成216 8亿元 增长17 3 社会消费品零售总额完成63 2亿元 同比增长12 城乡居民人均可支配收入分别为26026元和14225元 分别增长7 4 和8 2 旅游业不断壮大 青天河风景区是首批世界地质公园 国家重点风景区 国家5A级风景区和国家水利风景名胜区 被誉为 北方小三峡 月山寺 曾与少林寺齐名 城西 有我国纬度最高 面积最大的人工栽培型竹林 大力发展电商 国家电子商务进农村首批示范县 在全国叫响 县长喊你回家做电商 品牌 保持定力 持之以恒 不懈探索 初步形成一条具有博爱特色的 内生型 县域电商发展路径 受到国家商务部 省商务厅充分肯定 LOVECHINAWIND 博爱城市小结 博爱的发展 北移东扩 向心发展博爱县地处中原经济区核心区 主体区 同时毗邻合作区 位于新焦济产业带中心位置 区位优势明显 随着焦博一体化 20分钟的车程 将便于房地产市场吸引更多的外地客户 这是有得天独厚的比较优势 博爱的经济 四大产业集群博爱县汽车零部件 生物化工 服装纺织 食品加工四大产业集群规模不断壮大 新能源 新材料 节能环保装备制造等战略性新兴产业快速发展 为经济发展提供了强有力的支撑 LOVECHINAWIND 博爱城市小结 博爱的房地产 现代城镇博爱县人口45万 2017年城镇化率预计达50 33 随着焦博一体化的发展战略的不断强化 势必将加快新型现代城镇的建设进程 同时为城市房地产行业带来巨大的潜在需求 博爱的旅游 5A级风景区博爱县依托独特的历史人文资源 充分发挥青天河国家 5A 级旅游景区品牌优势 努力打造全国知名休闲度假旅游目的地 LOVECHINAWIND 2016年土地市场 根据博爱县国土资源网的官方统计数据显示博爱县2016年成交工业用地3宗 商服用地1宗住宅用地仅有1宗 房地产发展处于起步阶段 LOVECHINAWIND 2017年土地市场 2017年共出让7宗建设用地 商住用地共计出让约242 84亩 成交2宗约142 3亩 居住用地为碧桂园竞得 商业用地为京优置业 五洲国际 地价较为便宜 土地供应量少 市场基本没有可售房源 洛阳纸贵 博爱地少 这个城市大有作为供量少无房可卖 LOVECHINAWIND 盈佳 御景园 开发商 河南盈佳置业有限公司楼盘位置 文化路东段北侧规模 总占地面积110亩物业形态 高层 小高层 多层房型面积 118 120 128 三室两厅户型 83 92 109 126 129 户型总套数 1200户价格 均价3300元 优惠措施 交一万抵三万销售概况 2013年7月11日首开 开盘四次左右 目前还剩一栋11层小高层149 户型在售22套 春节后开盘 客群 本案客群为教师 事业单位工作人员以及外出务工人员 多为朋友介绍和户外广告途径来访 LOVECHINAWIND 帝壹城 开发商 焦作市金德利房地产开发有限公司楼盘位置 博爱县文化路与海华路交叉口规模 总占地面积10万 建筑面积22万 物业形态 高层 小高层 多层房型面积 84 88 两房 100 103 108 110 112 1116 121 128 三室两厅户型 129 四房总套数 1828户价格 均价3500元 优惠措施 交2千抵2万销售概况 2013年11月9日首开 2018年1月14日开盘三期楼王116 162 三房 四房 博爱独家生态湿地 博爱首席双气宅邸 首家高端幼儿园社区 唯美雾森生态系统 五重智能安防 高端断桥铝合金窗 超大中央景观 现房实景 即买即住 客群 本案客群为教师 农民及周边乡镇客户 一周来访15组左右 LOVECHINAWIND 丽都花园 开发商 博爱丽都置业有限公司楼盘位置 文化路与海华路交汇处 博爱体育馆北600米 规模 总占地面积100亩物业形态 小高层 多层房型面积 118 120 128 三室两厅户型 83 92 109 126 129 户型总套数 1079户价格 首开均价3100元 目前均价3250元 优惠措施 交一千抵一万销售概况 2017年7年5月首开 目前处于二期认筹阶段 交5万抵6万 客群 本案客群为南乡 博爱县南部的主要乡镇 外出务工人员 置业目的多为子女上学考虑 每天来访4组左右 LOVECHINAWIND 阳光丽景苑 开发商 博爱旭阳房地产开发有限公司楼盘位置 博爱博爱县滨河路与玉祥路交汇处 新汽车站西 西行200米路北规模 总占地面积35亩 总建筑面积5万方物业形态 小高层 多层 18层高层房型面积 128 126 123 三室两厅户型总套数 420户价格 目前均价3100元 优惠措施 交一千抵一万销售概况 2013年首开 项目体量较小 销售去化缓慢 目前还剩50套左右房源 客群 本案客群为南乡 博爱县南部的主要乡镇 外出务工人员 教师 每天来访4组左右 博爱县是中原腹地的一颗璀璨明珠有着良好的经济基础 通达的交通和悠久的文化历史房地产市场发展仍处于起步发展阶段有着良好的发展前景但 粗放的市场需要升级改变 颠覆 革命 千年历史怀庆府 上市房企碧桂园 碧桂园她让千年古城怀庆与世界同步将对博爱居住和生活方式颠覆性革命给博爱精英阶层一个留在博爱的理由 可以去焦作 为何要留在博爱 可以碧桂园 何必又要去他处 千年怀庆府 一个碧桂园 千年怀庆府 一个碧桂园 全球碧桂园 为爱支撑 爱 是撑起世界的支点 爱城市 所以安得广厦 用一砖一瓦 撑起这座城市的天空 爱时代 所以砥砺前行 用今天的奋斗 撑起世界的未来 爱家人 所以顶天立地 用自己的脊梁 为家撑起一片屋檐 爱梦想 所以不惧现实的残酷 撑不下去的时候 再撑一会 爱他和她 所以她为你撑起一把伞 你为她撑起一片天 大爱无疆 世界博爱 碧桂园为爱支撑 为家支撑 为城市支撑 为时代支撑 为梦想支撑 爱 是撑起世界的力量 洞悉大势 应时而动 乘势而上 LOVECHINAWIND 本案总推货量772套 首批次推货1 2 8 9 10 11 12 13 楼及样板房共计466套房源 二批次3 7 15 楼共计房源142套 三批次5 6 16 楼共计房源164套 根据推货节奏兼顾后续房源的销售安排具体认购目标如下 推货量 三批次772套房源 首开日期 2018年5月27日认购指标 772套 LOVECHINAWIND 我们的客户是哪些人 在哪里 需要储备多少意向客户 这些客户从哪些渠道积累 客户为什么会来 如何促成客户来访 PART3 客群定位执行 1 客群画像 2 客群地图 3 客户策略 4 蓄客目标 5 拓客执行 LOVECHINAWIND 我们的客户是哪些人 LOVECHINAWIND 第一类 居住品质需求型客户 鲁先生 某事业单位公务员 朝九晚五 夫妻都是事业单位编制 第一套房子是单位集资房 第二套用公积金买的商品房 生活挺安逸的 就是觉得目前的小区环境不够好 两个孩子也逐渐大了 所以现在住的房子也略微嫌小 希望换套房子 LOVECHINAWIND 第二类 身份认同择邻型客户金先生 小企业主 在博爱有自己事业 平时为人低调 但对人对物要求其实很高 比如居住 在博爱县内 能进入视线的房产 少之又少 环境如何 邻居是谁 这些都是不可或缺的甄选条件 人是有气味的 谁是可以共处的人 不用说话 看一眼就能知道八成 有虚荣心 但又不喜欢张扬出来 所以要的就是这么个小区 车子从里面开出来 就知道你是人物 报出小区的名字 就让人肃然起敬 并不需要自己去过多吹嘘 LOVECHINAWIND 第三类 审美价值需求型客户 脸谱三 姚老板 景区个体经营户 早起泡一壶茶 闲来也会捣腾阳台上的花草 周末约一两个老朋友去钓鱼 河边一呆一整天 这些年景区生意好做 家道倒也殷实 就想把日子整的有味道点 认识了不少做字画生意的朋友 每年都会淘一些家里挂着 水墨画居多 挂多了 就需要一间专门的书房 摆书 摆古玩 摆字画 人嘛 总是要那么一点癖好 给内心找一个 宁静房间 LOVECHINAWIND 主抓 老城区 景区内 山区上 的高端客户 拓展下辖乡镇及周边县城客户 LOVECHINAWIND 772组认购 1030组认筹 1537组验资 3074组有效来访 根据整盘货源及销售情况 完成全盘售罄的目标 需至少3047组有效来访客户从而完成接近1030组认筹 完成772组认购 50 67 75 2018年1月20日 5月26日 共计126天 蓄客时间 蓄客目标 LOVECHINAWIND 根据此前的房地产项目操作和拓客数据分析 房产项目大部分均有外场或渠道部 客户来源自然来访与外场拉访分布约为3 5 6 5 则我们所需3074组客户可划分为 自然上访1076组 渠道1998组 按126天蓄客期估算 每日自然来访8 5组 外场渠道来访15 8组 1月 2月 3月 持续验资定存 品牌形象期 5月27日开盘解筹 销售团队及外拓团队建设完毕 基本销售道具到位 4月 5月 在取得预售许可证的前提下 开启认筹 样板示范区开放 释放认筹信息 强势蓄客期 开盘冲刺期 LOVECHINAWIND 蓄客阶段划分 临时展点投开始释放销售中心开入使用 销验资信息放盛典 持售进场 正开启验资 续蓄客 活常接待蓄客 动辅助 LOVECHINAWIND 阶段拓客指标分解 LOVECHINAWIND 分阶段拓客细分 2018年1月21日 2018年2月28日 39天 目标 来访客户1024组 Call客 专职call客5人 call客60组 人 日均call客300组 累计call客11700组 目标转访410组 拓客 针对项目周边方圆5公里社区 商圈进行扫楼派单 对客户集中的景区 矿区进行定向拓客 日均转访8组 天 累计导约客307组 自然到访 保守按照7组 天自然到访量 累计自然到访约400组 LOVECHINAWIND 分阶段拓客细分 2018年3月1日 2018年4月30日 61天 目标 来访客户1537组 Call客 call客人员5人 call客60组 人 日均call客300组 累计call客18300组 目标转访261组 商超巡展 2个商超巡展点持续进行 导客4组 天 累计导客261组 拓客拉访 社区扫楼 下乡派单 竞品拉访 针对沿街商铺社区进行扫楼拉访 日均转访8组 天 预计转访507组 自然到访 按照4组 天自然到访量 累计自然到访约247组 已验资客 珠江其他项目 转介绍挖掘 261组 LOVECHINAWIND 分阶段拓客细分 2018年5月1日 2018年5月26日 26天 目标 储备客户513组 Call客 前期5人call小组持续进行 call60组 人 日均call客300组 累计call客7800组 目标共计转访128组 针对前期留电 未转筹客户 竞品优质资源进行精准call客 回笼意向客户 拓客拉访 宣传车下乡 小蜜蜂跟车派单 城区扫街 竞品拉访 商超巡展 重点单位推介等日均拉访5组 天 累计导客128组 公司案场联动 转介 老带新 全民经纪 临近开盘 采用各种补偿措施增加筹量 预估到访231组 自然到访 按照1组 天自然到访量 累计自然到访26组 LOVECHINAWIND 走出去 主动营销 渠道拓客执行 低成本 行销为王 遍地开花的客户渠道 开辟客户通道 精准出击 客户在哪我们就在哪 LOVECHINAWIND 执行策略一 以项目巡展 派单 小礼品互动方式进行客户拓展 法 团购 主城 山区 法 法 法 进驻组奖 带客 法 派 单页 线上造势 线下拓展 临展联动 LOVECHINAWIND 关键举措 跟商会 工会联系 将我们的优惠做成他们的政绩 以项目推介会 巡展等方式积极拓客 再以特定折扣锁客 关键点 1 通过客户拓展洽谈及发展商支持找到商会 工会联系人 下辖乡镇的村官联系方式 2 以小型推介会 食堂巡展等形式传递项目信息 询问对方的购房意向 有特别意向的客户发放会员VIP卡 3 配合小礼品赠送吸引客户 4 降低团购门槛 便于顺利进行 执行策略二 定向拓客 进企业 进单位 进矿区 进山区 LOVECHINAWIND 执行策略三 培养种子客户 进小区 进菜市场 1 老蜜蜂模式 深入项目周边菜市场 小区寻找热心阿姨 帮忙一起宣讲推荐项目 2 小蜜蜂模式 下午放学时间深入项目周边小学 幼儿园 寻找等待孩子放学的家长 宣讲项目 后续动作 种子客户奖励计划社区内热心 有号召力的阿姨 作为重点种子客户 她不一定买房 但只要她推荐一个客户成交后 都可以获得相应的回报 如 300 500元的购物卡等 LOVECHINAWIND 执行策略四 组建专业的CALL客小组 统一培训 统一说辞 统一管理 派单积累客户电话资源特殊渠道购买电话资源乡镇山区拓展电话资源事业单位推介电话资源县域企业拓展电话资源教育机构拓展电话资源网络意向登记电话资源家居房展拓展电话资源矿区景区拓展电话资源 统一团队 建立专门电话营销小组统一培训 电话营销技巧专项培训 情境模拟培训统一说辞 针对不同阶段 配合营销节点制定专项CALL客说辞统一管理 CALL客结果追踪 标准化客户追踪管理 解决了客户的来源与目标细分的问题我们还需要解决 客户为什么会来 如何促成客户来访 的核心问题 PART4 营销策略执行 1 推广策略 2 推广总纲 3 渠道策略 4 推广执行 5 VI延展 LOVECHINAWIND 以 爱 为主题贯穿始终线上 高举高打 品牌占位 强势推广 全球碧桂园 的品牌价值 线下 事件营销 制造话题 以 全球碧桂园 为 爱 支撑 为切入 制造事件话题 品牌立势 形象塑造 终端为王 线上推广造势 线下活动造势 借助碧桂园品牌建立项目形象 占位市场品质住宅的展示区隔体系 现场造势 建立强大客户通道 保障首期热销 形成稀缺抢购风潮 立势 造势 领市 LOVECHINAWIND 户外广告根据客户分布区域设置广告牌 如县城中心 省道 高速入口等农班车车体广告 乡村龙门架 乡镇墙体广告等 电视广告游动字幕 重大节点的辅助造势手段网络广告面向目的性客户 有效传播项目信息 围墙广告地块超高围墙包装 统一视觉效果 银行VIP理财室易拉宝广告主要是锁定目标客群 更精确地实现对有效客群的点对点传播 汽车4S店易拉宝广告行业商会 车友会等高端圈层 常规渠道 LOVECHINAWIND 阶段 品牌形象期 强势蓄客期 开盘冲刺期 时间 2018年1月 2018年2月 2018年3月 4月 2018年5月1日 5月27日 诉求 项目造势 形象树立 临时营销中心开放 销售中心开放 渠道圈客户客户认筹蓄客 首批开盘强销签约回款 主题 千年怀庆府 一个碧桂园 全球碧桂园 为博爱而来 碧桂园 颠覆博爱世界观 全球碧桂园 为 爱 支撑 加冕人生府开新著 大爱无疆 世界博爱 活动 1 天麓府临时营销中心开放暨碧桂园年货节2 财神贺新年 看房抽红包3 全球碧桂园体验之旅 买房游新加坡马来西亚 1 平板支撑吉尼斯世界纪录挑战2 天麓府样板示范区开放 碧桂园 天麓府开盘盛典 线上 围墙阵地广告城区及乡镇户外宣传车 电视游动字幕 更换画面加大宣传力度 更换画面 渠道 组建渠道团队进行 大客户 扫街 拓客 LOVECHINAWIND 电子邀请函邀约业主 及媒体 意向客户 凭电子邀请函至现场兑换活动参与券 凭活动券参与糖人活动 面人活动套圈活动 以及跳财神 大富翁 游戏赢年货 现场氛围以灯笼阵 天桥杂技表演进行包装 活动轴线一 临时营销中心开放暨碧桂园非遗文化节 工作人员扮演财神 现场制作红包墙 红包里设不同面值金额的奖券 抽中可在现场兑换现金 来访即可参与活动 促进春节期间的来访 活动轴线二 财神贺新年看房抽红包 春节期间暖场活动 LOVECHINAWIND 活动轴线三 全球碧桂园体验之旅 买房游马来西亚 碧桂园体验之旅 LOVECHINAWIND 项目启动验资定存之后 凡是验资定存客户即可获得新加坡马来西亚之旅 通过新加坡马来西亚碧桂园项目的发展来促进客户验资定存客户转认筹 实现碧桂园品牌落位 形象树立 价值突破 备选暖场活动 和美大中国 最美全家福 春节期间中国风系列全家福拍摄活动 客户按签到顺序依次进行化妆挑选服装 摄影师依次带客户拍摄 提前搭好小景供客户拍照 每组客户最多可挑选2套服装 拍摄20组照片 每组客户拍摄时间在30分钟 拍摄结束后 每组客户挑选一张照片转发朋友圈 挑选10张照片制作相册 客户通过微信平台转发微信在朋友圈投票 凭最终投票结果可以在售楼部领取精美大奖 当天摄影师2名 化妆师2名你家的相册里 有没有一张弥足珍贵的全家福 那张照片的背后 或许是一段