2房地产策划模式比较及全程策划　.doc

2房地产策划模式比较及全程策划 牟牟牟牟梨梨梨梨梨梨梨梨梨梨梨梨梨梨梨梨梨梨梨梨请请请请请请请请请请请请请请请请请请挺挺挺挺挺挺挺挺挺挺挺李李李李李李李李挠挠挠挠挠挠挠挠挠挠挠挠挠挠挠挠挠挠挠挠挠挠挠挠墙墙墙墙墙墙墙墙墙墙黔黔黔黔黔黔黔黔黔黔黔黔黔黔黔黔黔黔黔黔黔黔黔黔坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞坞廉廉廉廉廉廉廉廉廉廉廉廉廉廉廉廉廉廉廉廉廉廉廉宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙榨榨榨榨榨榨榨榨榨榨榨榨榨榨榨榨榨榨榨榨榨意意意意意意意意意意意意意意意意意意意意意意意意意意意意意烛烛烛烛烛烛烛烛烛烛烛烛烛烛烛烛烛爷爷爷爷爷爷爷爷爷爷爷爷爷爷爷爷爷爷爷肘肘肘肘肘肘肘肘肘肘肘肘肘肘肘肘肘肘肘肘肘肘肘苑苑苑苑苑苑苑苑苑苑臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃臃镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇延延延延延延延延延延延延延延延延延延延延延延渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝渝泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳泳洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐葬葬葬葬葬葬葬葬葬葬葬葬葬葬葬蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄独独独独独独独独独独独独独独独独独独独独独独独独服服服服服服服服服服服服服服服服服服服服服服此此此此此此此此此此此此此此此此此此此此此此果果果果果果果果果果果果果果果果果果果果果果果果果果果果果果果膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊诽诽诽诽诽诽诽诽诽诽诽诽诽诽诽诽诽防坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷坷创创创创创创创创创创创创创创创创创创逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸灸会会会会会会会会会会会会会会会会会会会会会会会改改改改改改改改改改改改改改改改改改改改改节节节节节节节节节节节节节节节节节节节节节节节节节节节层层层层层层层层层层层层层层层层层层层层层层层层粉粉粉粉粉粉粉粉粉粉粉粉粉粉粉粉粉州州州州州州州州州州州州州州州州州州州州州州州州贞贞贞贞贞贞贞贞贞贞贞贞贞贞贞贞贞贞贞贞贞贞贞咱咱咱咱咱咱咱咱咱咱咱咱咱侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄侄裔裔裔裔裔裔裔裔裔裔裔裔裔裔裔裔裔裔裔裔裔裔裔裔旨旨旨旨旨旨旨旨旨旨旨旨旨旨旨旨旨旨旨旨旨宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙宙音音音音音音音音音音音音音音音音音音音音音音音音音音音音音音音艺艺艺艺艺艺艺艺艺艺艺艺艺艺艺艺艺艺烛烛烛烛烛烛烛烛烛烛烛烛烛烛烛烛蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀蛀筑宇宇宇宇宇宇宇宇宇宇宇宇宇宇迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣绣构构构构构构构构构构构构构构构构构构构构订订订订订订订订订订订订订订订订订订订矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾矾抚抚抚抚抚抚抚抚抚抚抚滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨滨卷卷卷卷卷卷卷卷卷卷卷卷卷卷卷卷卷卷卷卷卷居居居居居居居居居居居居居居居居居居靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠靠此此此此此此此此此此此此此此此此此此此报报报报报报报报报报报报报报报居居居居居居居居居居居居居居居居居居居居居居居居居居居居居居居咯咯咯咯咯咯咯咯咯咯咯咯贩贩贩贩贩贩贩贩贩贩贩贩贩贩贩贩贩贩贩贩贩箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭箭逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼逼脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓脓嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏嚏棉棉棉棉棉棉棉棉棉棉棉棉棉棉棉棉棉棉屈屈屈屈屈屈屈屈屈屈屈屈屈屈屈屈屈屈屈屈塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑塑苏侣侣侣侣侣侣侣侣侣侣侣侣侣侣侣亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮亮毗毗毗毗毗毗毗毗毗毗毗毗毗毗毗毗毗毗毗毗毗毗毗妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹识识识识识识识识识识识识识识识识识识识识识识识浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦浦王王王王王王王王王王王王王王王王王王王题题题题题题题题题题题题题题题题题题戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎嵌嵌嵌嵌嵌嵌嵌嵌嵌嵌嵌嵌嵌嵌嵌位位位位位位位位位位位位位位位位位位搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂搂陋叁叁叁叁叁叁叁叁叁叁叁暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇暇妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹妹蜀蜀蜀蜀蜀蜀蜀蜀蜀蜀蜀蜀蜀蜀蜀蜀蜀蜀蜀蜀蜀铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃融融融融融融融融融融融融融融融融融融融融融融融融擒擒擒擒擒擒擒擒擒擒擒擒擒擒擒擒瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤舷舷舷舷舷舷舷舷舷舷舷舷舷舷舷舷舷舷舷舷舷舷勿勿勿勿勿勿勿勿勿勿勿勿勿旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁旁绳绳绳绳绳绳绳绳绳绳绳绳绳田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇篇穴穴穴穴穴穴穴穴穴穴穴穴穴穴穴穴穴穴穴穴穴揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖揖贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮漳漳漳漳漳漳漳漳漳漳漳漳漳漳漳漳漳漳宜宜宜宜宜宜宜宜宜宜宜宜宜宜宜宜致致致致致致致致致致致致致致致致致致致致致致致致致致致致致致致乍乍乍乍乍乍乍乍乍乍乍乍乍乍诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹永永永永永永永永永永永永永永永永永永永永永永芝芝唁唁唁窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒窒离离离离离离离离离离离离离离离离离离离离离离牟牟牟牟牟牟牟牟牟牟牟牟牟牟牟牟牟牟牟牟牟牟牟牟纬纬纬纬纬纬纬纬纬纬纬纬纬纬纬纬纬纬纬纬纬纬纬纬束束束束束束束束束束束束束束束束束束束束束束束束挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝挝烹烹烹烹烹烹烹烹烹烹烹烹烹烹烹烹烹烹烹烹瘸瘸瘸瘸瘸瘸瘸瘸瘸瘸瘸瘸瘸瘸瘸瘸瘸漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫鳃鳃鳃鳃鳃鳃鳃鳃鳃鳃鳃鳃鳃鳃鳃鳃庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭庭匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹匹漂漂漂漂漂漂漂漂漂漂漂漂漂田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田田硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒硒暮暮暮暮暮暮暮暮暮暮暮暮暮暮暮暮暮暮暮暮暮泥桅桅桅桅桅桅桅桅桅桅桅桅桅桅桅桅桅桅桅创创创创创创创创创创创创创创创创创创创创创创创创创创创创创妨妨妨妨妨妨妨妨妨妨妨妨妨妨妨妨妨妨妨加加加加加加加加加加加加加加加加炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳钝钝钝钝钝钝钝钝钝钝钝钝钝钝钝钝活活活活活活活活活活活活活活活活活活活活活活活活活办办办办办办办办办办办办办办办办办办办办办办办办办办办办辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫辫倦倦倦倦倦倦倦倦倦倦倦倦倦倦倦倦倦倦倦倦浑浑浑浑浑浑浑浑浑浑浑浑浑浑浑浑浑浑浑浑班班班班班班班班班班班班班班班班班班班班班班班班班班班班班班班仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅凳凳凳凳凳凳凳凳凳凳凳凳凳凳凳凳凳凳汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉撑撑撑撑撑撑撑撑撑撑撑撑撑铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃铃欺欺欺欺欺欺欺欺欺欺欺欺欺欺欺欺欺欺欺欺欺欺欺曝梁梁梁梁梁梁梁梁梁梁梁梁梁梁梁梁梁梁梁梁梁瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤瓤聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂聂勿勿勿勿勿勿勿勿勿勿勿勿勿勿勿勿勿勿芹芹芹芹芹芹芹芹芹芹芹芹芹芹芹芹芹惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕惕田田田田田田田田田田田田田田田体体体体体体体体体体体体体体体体体体体梢梢梢梢梢梢梢梢梢梢梢梢梢梢梢梢梢梢梢梢梢梢梢梢纫纫纫纫纫纫纫纫纫纫纫纫纫纫纫纫纫纫纫纫误误误误误误误误误误误误误误误误误误误误误误误误误误误误误误漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫漫恰恰恰恰恰恰恰恰恰恰恰恰恰恰恰恰恰恰恰恰戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎戎揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪揪搓搓搓搓搓搓搓搓搓搓搓搓搓搓汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞汞产产产产产产产产产产产产产产产产产产吃吃吃吃吃吃吃吃吃吃吃吃吃吃绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊绊搅搅搅搅搅搅搅搅搅搅搅搅搅搅搅搅搅搅搅劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲劲爵爵爵爵爵爵爵爵爵爵爵爵爵爵爵爵爵爵爵爵房地产全程策划方案佛的撰写【编者按佛】现在中国房地产产佛业已从卖方市场转变为佛买方市场，结合房地产佛市场策划营销理论和实佛践的运作方法，提出佛房地产全程策划营销方佛案，从项目用地的初佛始阶段就导入策划营销佛的科学方法，结合房地佛产行业的运作流程，逐佛步实施。 核心内容佛 1、项目投资策划佛营销； 2、项目规佛划设计策划营销；佛 3、项目质量工期策划佛营销； 4、项目形佛象策划营销； 5、佛项目营销推广策划；佛 6、项目顾问、销售佛、代理的策划营销；姬 7、项目服务策划营姬销； 8、项目二次姬策划营销；第一章项姬目投资策划营销项姬目投资策划营销是全案姬最为关键的环节，反映姬了发展商选择开发项目姬的过程，这个过程是考姬验和衡量发展商房地产姬运作能力的重要环节，姬这个过程操作好了，就姬意味着项目成功了一半姬，在这个过程中多下功单夫，以后的开发经营就单可以事半功倍。 项单目投资策划营销可对项单目进行定价模拟和投入单产出分析，并就规避开单发风险进行策略提示，单还对项目开发节奏提出单专业意见。 一项单目用地周边环境分析单 1、项目土地性质调单查.地理位置单.地质地貌状况.单土地面积及红线图单.土地规划使用性质单.七通一平现状单 2、项目用地周边环境单调查.地块周边的单建筑物.绿化景观单.自然景观.单历史人文景观.环堵境污染状况 3、地堵块交通条件调查.堵地块周边的市政路网以堵其公交现状、远景规划堵.项目的水、路、堵空交通状况.地块堵周边的市政道路进入项堵目地块的直入交通网现堵状 4、周边市政配堵套设施调查.购物堵场所.文化教育堵.医疗卫生.金堵融服务.邮政服务堵.娱乐、餐饮、运堵动.生活服务堵.娱乐休息设施.堵周边可能存在的对项目堵不利的干扰因素.堵历史人文区位影响谗二区域市场现状及其谗趋势判断 1、宏观谗经济运行状况.国谗内生产总值第一谗产业数量第二产业谗数量第三产业数量谗房地产所占比例及谗数量.房地产开发谗景气指数.国家宏谗观金融政策货币谗政策利率房地谗产按揭政策.固定谗资产投资总额全谗国及项目所在地其谗中房地产开发比重谗.社会消费品零售总额谗居民消费价格指谗数商品住宅价格指谗数.中国城市房地除产协作网络信息资源利除用 2、项目所在地除房地产市场概况及政府除相关的政策法规.除项目所在地的居民住宅除形态及比重.政府题对各类住宅的开发和流题通方面的政策法规题.政府关于商品住宅在题金融、市政规划等方面题的政策法规.短中题期政府在项目所在地及题项目地块周边的市政规题划 3、项目所在地题房地产市场总体供求现题状 4、项目所在地题商品住宅市场板块的划题分及其差异 5、项题目所在地商品住宅平均题价格走势及市场价值发题现 6、商品住宅客题户构成及购买实态分析猫.各种档次商品住猫宅客户分析.商品猫住宅客户购买行为分析猫三土地SWOT猫（深层次）分析1猫、项目地块的优势猫 2、项目地块的劣势猫 3、项目地块的机会猫点 4、项目地块的猫威胁及困难点四猫项目市场定位 1、猫类比竞争楼盘调研猫.类比竞争楼盘基本资猫料.项目户型结构猫详析.项目规划设猫计及销售资料.综猫合评判 2、项目定猫位.市场定位穷区域定位主力客穷户群定位.功能定穷位.建筑风格定位穷五项目价值分析穷 1、商品住宅项目穷价值分析的基本方法和穷概念.商品住宅价穷值分析法（类比可实现穷价值分析法）选穷择可类比项目确定穷该类楼盘价值实现的各穷要素及其价值实现中的穷权重分析可类比项穷目价值实现的各要素之穷特征对比并量化本穷项目同各类比项目诸价穷值实现要素的对比值穷根据价值要素对比值穷判断本项目可实现的均穷价.类比可实现价穷值决定因素类比土地穷价值A市政交通穷及直入交通的便利性的烈差异B项目周边烈环境的差异自然和绿烈化景观的差异教育烈和人文景观的差异烈各种污染程度的差异烈社区素质的差异烈C周边市政配套便利烈性的差异项目可提烈升价值判断A建烈筑风格和立面的设计、烈材质B单体户型烈设计C建筑空间烈布局和环艺设计D烈小区配套和物业管理烈E形象包装和营粮销策划F发展商粮品牌和实力价值实粮现的经济因素A粮经济因素B政策粮因素 2、项目可实粮现价值分析.类比粮楼盘分析与评价.粮项目价值类比分析粮价值提升和实现要素粮对比分析项目类比粮价值计算六项目粮定价模拟 1、均价粮的确定.住宅项目呢均价确定的主要方法呢类比价值算术平均法呢有效需求成本加价法呢A分析有效市场呢价格范围B确保呢合理利润率，追加有效呢需求价格运用以上呢两种方法综合分析确定呢均价 2、项目中具呢体单位的定价模拟呢.商品住宅定价法呢差异性价格系数定价法呢（日照采光系数、景观呢朝向系数、户型系数、呢楼层系数、随机系数）呢.各种差异性价格呢系数的确定确定呢基础均价确定系数呢确定幅度.具呢体单位定价模拟七呢项目投入产出分析呢 1、项目经济技术指蘑标模拟.项目总体怂经济技术指标.首怂期经济技术指标2怂、项目首期成本模拟怂.成本模拟表及其说怂明 3、项目收益部怂分模拟.销售收入怂模拟销售均价假怂设销售收入模拟表怂.利润模拟及说明怂模拟说明利怂润模拟表.敏感性怂分析可变成本变怂动时对利润的影响怂销售价格变动时对利润怂的影响八投资风怂险分析及其规避方式提怂示 1、项目风险性怂评价.价值提升及顺其实现的风险性顺项目的规划和设计是否顺足以提升项目同周顺边项目的类比价值顺项目形象包装和营销推顺广是否成功 2、资顺金运作风险性.减顺少资金占用比例，加速顺资金周转速度，降低财顺务成本.对销售节顺奏和开发节奏进行良好顺的把握，以尽量少的资顺金占用启动项目，并在顺最短的时间内实现资金顺回笼 3、经济政策顺风险.国际国内宏顺观经过形势的变化顺.国家地方相关地产政顺策的出台及相关市政配顺套设施的建设九顺开发节奏建议 1、顺影响项目开发节奏的基顺本因素.政策法规曝因素.地块状况因曝素.发展商操作水曝平因素.资金投放曝量及资金回收要求曝.销售策略、销售政策曝及价格控制因素.曝市场供求因素.上曝市时间要求 2、项曝目开发节奏及结果预测曝.项目开发步骤曝.项目投入产出评估曝.结论第二章项曝目规划设计策划营销曝通过完整科学的投资曝策划营销分析，发展商曝有了明确的市场定位，庭从而进入了产品设计阶庭段。 房地产经过多年的庭发展后，市场需求发生庭了根本性的变化，消费庭者对房地产的建筑规划庭和单体设计要求越来越庭高，他们追求又实用又庭好看的商品房，这就要庭求发展商将以人为本的庭规划思想和提高人居环庭境质量作为目标去实现庭消费者的需求。 项目规庭划设计策划营销是基于庭市场需求而专业设计的庭工作流程。 项目规庭划设计策划营销是以项庭目的市场定位为基础，庭以满足目标市场的需求庭为出发点，对项目地块庭进行总体规划布局，确庭定建筑风格和色彩计划庭，紧紧围绕目标客户选龄定主力户型，引导室内龄装修风格，并对项目的龄环艺设计进行充分提示龄。 一总体规划龄 1、项目地块概述龄.项目所属区域现状龄.项目临界四周状龄况.项目地貌状况龄 2、项目地块情况龄分析.发展商的初龄步规划和设想.影言响项目总体规划的不可言变的经济技术因素言.土地SWOT分析在言总体规划上的利用和规言避.项目市场定位言下的主要经济指标参数言 3、建筑空间布局言.项目总体平面规言划及其说明.项目言功能分区示意及其说明言 4、道路系统布局言.地块周边交通环言境示意地块周边言基本路网项目所属言区域道路建设及未来发言展状况.项目道路言设置及其说明项言目主要出入口设置言项目主要干道设置言项目车辆分流情况说明言项目停车场布置粘 5、绿化系统布局粘.地块周边景观环境粘示意地块周边历粘史、人文景观综合描述粘项目所属地域市政粘规划布局及未来发展方粘向.项目环艺规划粘及说明项目绿化粘景观系统分析项目粘主要公共场所的环艺设粘计 6、公建与配套粘系统.项目所在地粘周边市政配套设施调查粘.项目配套功能配粘置及安排.公共建粘筑外立面设计提示粘会所外立面设计提示粘营销中心外立面设粘计提示物业管理公粘司、办公室等建筑外立粘面设计提示其他公蛰建（如巴士站、围墙）蛰外立面设计提示.蛰公共建筑平面设计提示蛰公共建筑风格设蛰计的特别提示项目蛰公共建筑外部环境概念蛰设计 7、分期开发蛰.分期开发思路蛰.首期开发思路蛰 8、分组团开发强度蛰二建筑风格定位蛰 1、项目总体建筑风蛰格及色彩计划.项蛰目总体建筑风格的构思蛰.建筑色彩计划蛰 2、建筑单体外立面蛰设计提示.商品住蛰宅房外立面设计提示芝多层、小高层、高芝层外立面设计提示芝不同户型的别墅外立面芝设计提示针对屋顶芝、屋檐、窗户等外立面芝局部设计提示其他芝特殊设计提示.商镇业物业建筑风格设计提镇示三主力户型选镇择 1、项目所在区镇域同类楼盘户型比较镇 2、项目业态分析及镇项目户型配置比例镇 3、主力户型设计提示镇.一般住宅套房户镇型设计提示.跃式镇、复式、跃复式户型设镇计提示.别墅户型镇设计提示 4、商业镇物业户型设计提示镇.商业群楼平面设计提镇示.商场楼层平面镇设计提示.写字楼镇平面设计提示四镇室内空间布局装修概念秀提示 1、室内空间秀布局提示 2、公共秀空间主题选择 3、秀庭院景观提示五秀环境规划及艺术风格提秀示 1、项目周边环秀境调查和分析 2、秀项目总体环境规划及艺秀术风格构想.地块秀已有的自然环境利用秀.项目人文环境的营秀造 3、项目各组团秀环境概念设计.组秀团内绿化及园艺设计秀.组团内共享空间设秀计.组团内雕塑小秀品设计提示.组团秀内椅凳造型设计提示洲.组团内宣传专栏、洲导视系统位置设定提示洲 4、项目公共建筑洲外部环境概念设计洲.项目主入口环境概念洲设计.项目营销中洲心外部环境概念设计洲.项目会所外部环境洲概念设计.项目营洲销示范中心沿途可营造洲环境概念设计.针洲对本项目的其他公共环洲境概念设计六公洲共家具概念设计提示洲 1、项目周边同类楼洲盘公共家具摆设.洲营销中心大堂.管洲理办公室 2、本项迂目公共家具概念设计提迂示七公共装饰材迂料选择指导 1、项迂目周边同类楼盘公共装迂饰材料比较 2、本渝项目公共装饰材料选择渝指导及装修风格构思渝 3、项目营销示范单渝位装修概念设计.渝客厅装修概念设计渝.厨房装修概念设计渝.主人房装修概念设渝计.儿童房装修概渝念设计.客房装修渝概念设计.室内其渝他（如阳台、玄关、门渝窗）装修提示 4、渝项目营销中心装修风格渝提示 5、住宅装修渝标准提示.多层、渝小高层、高层装修标准渝提示.跃层、复式渝、跃复式装修标准提示渝.别墅装修标准提置示八灯光设计及置背景音乐指导 1、置项目灯光设计.项置目公共建筑外立面灯光置设计.项目公共绿置化绿地灯光设计.置项目道路系统灯光设计置.项目室内灯光灯置饰设计 2、背景音置乐指导.广场音乐置布置.项目室内背置景音乐布置九小置区未来生活方式的指导置 1、项目建筑规划置组团评价 2、营造置和引导未来生活方式置.住户特征描述.置社区文化规划与设计第只三章项目质量工期策只划营销房地产市场只营销，它贯穿于商品的只开发建设、销售、服务只的全过程。 质量工期是只重要的流程之一，因房只屋质量、工期延误等原只因，而造成销售停滞和只购楼者要求换房或退房只的现象屡有发生。 它严只重影响发展商及项目的只信誉度、美誉度。 因此只项目质量工期策划营销只是发展商必须树立的观只念。 一建筑材料只选用提示 1、区域只市场竞争性楼盘建筑材只料选用类比 2、新只型建筑装饰材料提示只 3、建筑材料选用提只示二施工工艺流只程指导 1、工程施只工规范手册 2、施只工工艺特殊流程提示只三质量控制1野、项目工程招标投标内野容提示 2、文明施野工质量管理内容提示野四工期控制1野、项目开发进度提示野 2、施工组织与管理野五造价控制迂 1、建筑成本预算提示迂 2、建筑流动资金迂安排提示六安全迂管理 1、项目现场迂管理方案 2、安全迂施工条例第四章迂项目形象策划营销迂项目形象策划营销包括迂房地产项目的总体战略迂形象、社区文化形象、迂企业行为形象、员工形迂象及其项目视觉形象等迂。 房地产项目视觉恿形象是指房地产项目有恿别于其他项目具有良好恿识别功能的统一视觉表恿现。 其核心部分包括项恿目的名称、标志、标准恿色、标准字体等。 要求恿造型设计既要富有意境恿，又要突出个性，形象恿鲜明，便于记忆，便于恿宣传，以统一运用于项恿目形象包装。 其他恿形象（略）一项恿目视觉识别系统核心部恿分 1、名称.恿项目名.道路名恿.建筑名.组团恿名 2、标志3恿、标准色 4、标准恿字体二延展及运恿用部分 1、工地环恿境包装视觉.建筑恿物主体.工地围墙恿.主路网及参观路宙线.环境绿化宙 2、营销中心包装设计宙.营销中心室内外宙展示设计.营销中宙心功能分区提示.宙营销中心大门横眉设计宙.营销中心形象墙宙设计.台面设计宙.展板设计.营宙销中心导视牌.销宙售人员服装设计提示宙.销售用品系列设计宙.示范单位导视牌宙.示范单位样板房宙说明牌 3、公司及宙物业管理系统包装设计宙.办公功能导视系掷统设计.物业管理掷导视系统设计第五掷章项目营销推广策划掷房地产项目营销推掷广策划是房地产企业对掷未来将要进行的营销推掷广活动进行整体、系统掷筹划的超前决策。 是房掷地产全程策划营销的重掷头戏，是营销策划水平掷与销售技巧的高度结合掷，需要高度的专业化运掷作。 一区域市场掷动态分析 1、项目掷所在地房地产市场总体掷供求现状 2、项目掷周边竞争性楼盘调查掷.项目概括.市徐场定位.销售价格绣.销售政策措施绣.广告推广手法绣.主要媒体应用及投入绣频率.公关促销活绣动.其他特殊卖点绣和销售手段 3、结绣论二项目主卖点绣荟萃及物业强势、弱势绣分析与对策 1、项绣目主卖点荟萃 2、绣项目强势、弱势分析与绣对策三目标客户绣群定位分析 1、项绣目所在地人口总量及地绣块分布情况 2、项绣目所在地经济发展状况绣和项目所在地人口就业绣情况 3、项目所在绣地家庭情况分析.戌家庭成员结构.家戌庭收入情况.住房戌要求、生活习惯4戌、项目客户群定位戌.目标市场目标市场戌区域范围界定市场戌调查资料汇总、研究戌目标市场特征描述戌.目标客户目标客戌户细分目标客户特戌征描述目标客户资戌料四价格定位及戌策略 1、项目单方戌成本 2、项目利润戌目标 3、可类比项戌目市场价格 4、价戌格策略.定价方法戌.均价.付款戌方式和进度.优惠语条款.楼层和方位语差价.综合计价公语式 5、价格分期策语略.内部认购价格语.入市价格.语价格升幅周期.价语格升幅比例.价格语技术调整.价格变语化市场反映及控制语.项目价格、销售额配语比表五入市时机语规划 1、宏观经济语运行状况分析 2、语项目所在地房地产相关语法规和市场情况简明分语析 3、入市时机的语确定及安排六广语告策略 1、广告总靴体策略及广告的阶段性靴划分.广告总体策靴略.广告的阶段性靴划分 2、广告主题靴 3、广告创意表现靴 4、广告效果监控靴、评估、修正 5、靴入市前印刷品的设计、靴制作.购房须知靴.详细价格表.靴销售控制表.楼书靴.宣传海报、折页靴.认购书.正靴式合同.交房标准靴.物业管理内容靴.物业管理公约靴七媒介策略 1、许媒体总策略及媒体选择许.媒体总策略许.媒体选择.媒体许创新使用 2、软性许新闻主题 3、媒介许组合 4、投放频率许及规模 5、费用估许算八推广费用计许划 1、现场包装许 2、印刷品 3、许媒介投放 4、公关许活动九公关活动许策划和现场包装十许营销推广效果的监控朽、评估、修正 1、绣效果测评形式.进绣行性测评.结论性绣测评 2、实施效果绣测评的主要指标.绣销售收入.企业利绣润.市场占有率绣.品牌形象和企业形绣象房地产全程策划方案绣的撰写（下）【绣ICXO.编者绣按】现在中国房地产绣产业已从卖方市场转变绣为买方市场，结合房地绣产市场策划营销理论和绣实践的运作方法，提出绣房地产全程策划营销绣方案，从项目用地的揖初始阶段就导入策划营揖销的科学方法，结合房揖地产行业的运作流程，揖逐步实施。 第六章揖项目顾问、销售、代揖理的策划营销销售揖阶段是检验前几个方面揖的策划营销工作的重要揖标尺，同时，他又是自揖成一体的的严密科学系揖统。 一销售周期揖划分及控制 1、销揖售策略.营销思想揖（全面营销）全揖过程营销全员营销揖.销售网络揖专职售楼人员（销售经揖理、销售代表）销揖售代理商（销售顾问）揖兼职售楼员.揖销售区域紧扣目标市揖场和目标客户.销揖售阶段内部认购恿期蓄势调整期恿开盘试销期销售扩恿张期强势销售期恿扫尾清盘期.政恿策促销.销售活动恿.销售承诺2恿、销售过程模拟.恿销售实施顾客购恿买心理分析楼房情恿况介绍签定认购书恿客户档案记录恿成交情况总汇正式恿合同公证签定正式恿合同办理银行按揭恿销售合同执行监控恿成交情况汇总恿.销售合同执行监控恿收款催款过程控制恿按期交款的收款控余制延期交工的收款余控制入住环节控制余客户档案客户余回访与亲情培养与余物业管理的交接.余销售结束销售资余料的和保管销余售人员的业绩评定余销售工作中的处理个案余记录销售工作总结余二各销售阶段营余销策划推广执行方案实余施三各销售阶段喳广告创意设计及发布实喳施四销售前资料喳准备 1、批文及销喳售资料.批文喳公司营业执照商喳品房销售许可证.喳楼宇说明书项目喳统一说词户型图与喳会所平面图会所内喳容交楼标准选喳用建筑材料物管内喳容.价格体系喳价目表付款方式喳按揭办理办法喳利率表办理产权证喳有关程序及费用入喳住流程入住收费明喳细表物业管理收费远标准（其他标准，如球远场、运动场、学校等）远.合同文本远预定书（内部认购书）远销售合同标准文本远个人住房抵押合同远个人住房公积金借远款合同个人住房商远业性借款合同保险远合同公证书2远、人员组建.销售远辅导发展商销售远队伍A主管销远售副总B销售部远经理C销售主管远或销售控制D销远售代表E销售/远事务型人员F销远售/市场人员G诚综合处（回款小组、资诚料员、法律事务主管）诚.专业销售公司（诚全国性）辅导发展商销诚售工作A专职销诚售经理B派员实诚地参与销售C项诚目经理跟踪项目总体策诚划、销售，提供支持，诚理顺关系.专业销诚售公司总部就项目销售诚管理提供支持.专诚业销售公司全国销售网诚络资源调动使用.诚销售代理发展商诚与专业销售公司配合诚A负责营销的副诚总B处理法律事诚务人员C财务人诚员.专业销售公司诚成立项目销售队伍绞A销售经理（总部派绞出）B销售代表绞C项目经理（职绞能上述）.专业销绞售公司总部销售管理及绞支持.专业销售公绞司全国销售网络资源调绞动使用 3、制定销绞售工作进度总表4绞、销售控制与销售进度绞模拟.销售控制表绞.销售收入预算表绞 5、销售费用预算绞表.总费用预算绞.分项开支销绞售人员招聘费用销绞售人员工资销售提绞成/销售辅导顾问费报销售人员服装费报销售中心运营办公费用报销售人员差旅费用报销售人员业务费用报临时雇用销售人员炽工作费用.边际费炽用销售优惠打折炽销售公关费用炽 6、财务策略.信炽贷选择适当银行炽控制贷款规模、周炽期合理选择质押资炽产银企关系塑造炽信贷与按揭互动操作炽.付款方式炽多种付款选择优惠炽幅度及折头比例科学化炽付款方式优缺点分炽析付款方式引导炽付款方式变通.炽按揭明晰项目按炽揭资料尽可能扩大炽年限至30年按揭炽比例首期款比例科炽学化及相关策略按抖揭银行选择艺术保抖险公司及条约公证抖处及条约按揭各项抖费用控制.合伙股抖东实收资本注入抖关联公司操作抖股东分配换股操作抖资本运营 7、抖商业