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总结信息范文 鑫安地产秦皇岛地块项目可研报告八方同裕xx年12月摘要本文通过对世纪广场以南、秦皇岛地块8万平方米地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据本区域当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以及探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。 关键词世纪广场8万平米地块项目投资可研报告目录第一章前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 三、项目概况第二章项目开发经营环境分析 一、长春市基本情况概述 二、长春市宏观经济概况 三、长春市房地产市场概述第三章项目周边现状调查分析 一、投资区域的地理环境 二、地块周边主要楼盘调查分析 三、区域消费者调查分析第四章项目概况 一、项目用地现状 二、项目用地指标 三、项目所在区域规划、发展前景第五章项目分析与项目定位 一、项目SWOT分析 二、项目市场分析与基本定位第六章本案规划构想 一、项目总体规划 二、项目开发建议第七章环境保护第八章消防第九章节能第十章项目开发经营策略及投资估算 一、项目开发经营策略 二、项目投资估算第十一章项目开发经营状况分析 一、项目销售计划 二、项目销售收入估算 三、项目经营成本估算 四、项目利润估算第十二章财务与敏感性分析第十三章现金流量表（全部投资）第十四章项目开发经营主要风险及对策分析第十五章结论与建议结束语附录及主要参考文献第一章前言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、长春市规划局规划方案 2、长春市政府网站.jl. .changchun. 3、长春房地产业信息网.fdw. 4、长春国土资源局网站.gt. 5、长春市统计局 6、国家建设部及长春市颁布的与房地产相关法律与政策 7、xx年长春市国民经济和社会发展统计公报 8、现场勘察和实地调研所得资料第二章项目开发经营环境分析 一、长春市基本情况概述作为吉林省省会的长春市是吉林省的政治、经济、科技、文化中心，是全国十五个副省级城市之一，也是东北老工业基地调整改造的重要中心城市。 1、地理位置长春市地理位置比较优越。 作为中国北方区域性中心城市之一，处于中国东北地区辽、吉、黑、蒙四省通衢的十字要冲，南可联结中国辽东半岛沿海城市，北可通过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展，东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯，西可由吉林省白城地区与蒙古交往。 这种特殊的地理位置，使长春成为中国东北地区巨大经济链条中最关键的一环，成为东北地区重要的交通、通讯枢纽和物流中心。 2、气候条件长春地处中国东北松辽平原腹地，属中温带大陆性季风气候，四季景色宜人，享有“塞北春城”美誉。 长春年平均气温为4.6，冬季1月份最冷，最低气温达零下36.5，平均气温为零下17.2；夏季7月份最热，最高气温达38，平均气温为23。 年平均日照为2866小时左右，平均降雨为567.0毫米。 全年温度变化显著，四季分明。 3、行政划分长春市现辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳6个区，榆树、九台、德惠、农安4个县(市)，及16个开发区。 其中，国家级开发区2个长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区；省级开发区(工业集中区)14个长春净月经济开发区、长春汽车产业开发区、长春长江路经济开发区、长春工业经济开发区、德惠经济开发区、长春双阳经济开发区、长春绿园经济开发区、长春东湖经济开发区、长春合隆经济开发区、长春五棵树经济开发区、长春二道经济开发区、长春南关都市经济开发区、榆树环城工业集中区、农安工业集中区。 4、人口状况长春市现有人口731.5万，其中城区人口235.6万人。 全市人口出生率为8.9，死亡率为4.76，自然增长率为4.17，每年净增人口3万余人。 Form02长春市人口情况长春市人口情况739.3348.8390.5326.4长春市总人口（万人）市区人口（万人）四县（市）人口（万人）从业人员总数（万人） 5、人才分布长春市人才资源三大产业分布结构趋向合理，第一产业6.67万人，第二产业18.53万人，第三产业48.9万人。 其中，党政人才4.1万人，企业经营管理人才14.6万人，专业技术人才27.4万人，技能人才23.2万人，农村实用人才4.8万人。 6、工业发展长春市是中国重要的工业基地。 工业具有相当规模和现代化水平，汽车、农产品加工两大支柱产业不断壮大，光电信息、生物医药两大主导行业发展迅速。 中国长春第一汽车集团是全国规模最大、品种最全的汽车生产、科研基地，汽车年产量占全国总产量的五分之一；现有二百多家汽车零部件生产企业，基本形成了高水平、大批量、专业化的汽车配套企业群，故有“汽车城”之称。 长春客车厂是全国最大的铁路客车和地铁科研生产基地，客车产量占全国近二分之一。 长春玉米工业园区占地41.9平方公里，以生产化工醇类产品为主，将形成年加工玉米800万吨、产值上千亿元的能力，是未来长春市经济发展的又一重要增长极。 在高新技术产业发展上具有一定的优势，围绕光电子、光显示、汽车电子、新材料、软件及信息服务、现代医药、玉米深加工、绿色食品等八个重点行业，培育了一批具有较强竞争能力的高新技术企业。 7、交通情况长春市具有比较完善的城市基础设施，交通发达，是东北中部的重要交通和通讯枢纽。 铁路贯通东西南北，公路四通八达。 新落成的长春龙嘉机场是国际航空港，现已开通国内外航线40条，包括飞往日本仙台、韩国首尔、俄罗斯新西伯利亚等国际航线。 邮政通讯设施完善，信息网络出口带宽达到20G。 城市供水、供电、燃气设施完备，供应充足。 长春城市环境优美，城市绿化覆盖率达到39%，居全国前列。 在世界银行组织的xx年全球投资环境评价中，长春市被评为中国大陆投资环境最好的城市之一。 8、区域经济xx年，全年实现地区生产总值2561.9亿元，按不变价格计算，比上年增长16.5%。 其中，第一产业增加值217.8亿元，比上年增长12.0%；第二产业增加值1311.8亿元，增长16.5%；第三产业增加值1032.3亿元，增长17.3%。 三次产业比重分别为8.5%51.2%40.3%。 人均生产总值达到34193元(按户籍年平均人口数计算)，比上年增长15.4%。 到xx年，长春市人口总量将达到760万人以上，城市化率将超过50%。 伴随着新生人口比例的降低和人均预期寿命的提高，全市60岁以上老年人口比例由xx年的11.3%增长到13.8%。 社会事业和公共服务提质增速。 xx年长春人均GDP为3695美元，xx年预计达到7500美元。 9、城市建设根据长春市政府下发了民生规划纲要，预计在未来5年内，规划建设6大民生项目支撑体系，重点建设项目共计101个，总投资245亿元，其中纯公益项目53个，计划投资69亿元。 其中教育设施项目10个；文体休闲设施项目32个；医疗卫生设施项目16个；公共福利设施项目10个；生活环境设施项目26个；便民利民项目7个。 在这些项目中，如长春文化大厦建设项目、长春市奥林匹克中心、长春市伊通河健身长廊工程、长春市旅游综合服务区等大型项目，均位于长春南部新城。 以上数据长春市政府网站 二、宏观经济概况 1、地区生产总值xx年实现地区生产总值2561.9亿元，按不变价格计算，比上年增长16.5%。 其中，第一产业增加值217.8亿元，比上年增长12.0%；第二产业增加值1311.8亿元，增长16.5%；第三产业增加值1032.3亿元，增长17.3%。 三次产业比重分别为8.5%51.2%40.3%。 人均生产总值达到34193元(按户籍年平均人口数计算)，比上年增长15.4%。 指标xx年（亿元）比上年增长%地区生产总值2561.916.5第一产业217.812.0第二产业1311.816.5工业1066.715.3建筑业245.121.7第三产业1032.317.3交通运输、仓储和邮政业126.012.7批发和零售业262.613.0住宿和餐饮业47.112.7金融业58.28.9房地产业68.95.8其他服务业469.524.7全市一般预算全口径财政收入372.1亿元，增长30.8%。 全市地方留用收入119亿元，增长27.6%；地方财政支出240.3亿元，增长32.4%。 全口径财政收入占GDP的比重为14.5%，比上年提高0.9个百分点。 2、居民消费水平xx年居民消费价格总指数为104.4%，涨幅比上年提高0.7个百分点，其中，除食品、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务、居住有不同程度下降外，其他消费品价格均有所上涨。 指标xx年（亿元）xx年（亿元）居民消费价格总指数103.7104.4服务项目价格指数101.399.4消费品价格指数104.7106.3食品111.6110.1烟酒及用品101.1104.1衣着94.8104.6家庭设备用品及维修服务95.6103.9医疗保健和个人用品101.9101.0交通和通讯95.998.7娱乐教育文化用品及服务99.298.1居住103.9100.3商品零售价格指数102.2105. 63、固定资产投资xx年完成全社会固定资产投资总额1818.8亿元，比上年增长34.7%。 其中城镇固定资产投资1362.7亿元，增长42.4%；房地产开发投资352.9亿元，增长36.0%。 新增固定资产813.6亿元，固定资产交付使用率为45.8%，下降17个百分点。 房屋面积竣工率为26.7%。 从各产业完成投资情况看，第一产业比上年增长79.2%，第二产业增长34.6%，第三产业增长34.9%；从投资主体看，国有经济投资528.7亿元，增长35.7%；非国有经济投资1248.1亿元，增长35.2%，占全社会固定资产投资的比重为70.2%。 全市商品房施工面积2183.5万平方米。 商品房竣工面积482.4万平方米。 商品房销售面积571.4万平方米，商品房销售额199亿元。 空置面积283.2万平方米。 全市建设保障型住房5241套、建筑面积31.3万平方米、总投资额84589.4万元。 其中建设廉租住房400套、建筑面积2.1万平方米、投资额4580.4万元；建设经济适用住房3839套、建筑面积24.3万平方米、投资额66595万元；建设政府保障型住房1002套、建筑面积4.9万平方米、投资额13414万元。 以上数据长春市政府网站 三、长春市城市总体规划长春市城市总体规划(xx2020)中对长春城市未来发展的描述为“双心、两翼、多组团”。 规划中提出，城市规划区范围包括市区范围及石头口门水库资源保护区和长春市新机场控制区。 2020年规划区总人口将控制在490万人左右，建设用地约为535平方公里。 “双心”指在中心城市形成南、北两处城市中心，北部依托现有城市中心，重点发展商贸、文化、娱乐等传统服务业；南部新中心重点发展金融保险、电子商务等现代服务业。 “两翼”指城市沿东北和西南两个发展方向，其中西南向形成以汽车、高新产业为核心的城市发展空间，东北形成以玉米加工业为核心的城市发展空间。 “多组团”指位于中心城区外围，充分发挥区位、资源优势，形成的规模较大，相对集中的城市工业、居住组团。 四、长春市房地产市场概述xx年，长春市房地产市场继续保持理性、健康、有序的发展态势。 主要特点一是住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给，对满足市场不断增长的住房需求起到了积极作用；二是在去年年底出台的“新政”剌激下，房地产市场交易十分活跃，成交量、成交额均创历史新高，凸显了惠民的新政效果；三是房价小幅上涨，走势趋于合理。 总之，我市房地产市场仍在平稳、良性的运行之中。 （一）房地产市场运行情况 1、房地产开发投资增速加快今年18月份，长春市完成房地产开发投资271.8亿元，同比增长28.8%，其中住宅开发投资201.6亿元，同比增长25.2%；商品房施工面积1767.6万，同比增长15.5%。 其中，住宅施工面积1430万，同比增长18.4%；商品房新开工面积753.3万，同比增长24%。 其中，住宅新开工面积636.9万，同比增长29.9%。 从房地产开发投资结构分析，住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给，对满足市场不断增长的住房需求起到了积极作用。 目前，长春市房地产开发投资的规模仍处在合理的增长空间。 近几年，长春市房地产开发投资继续保持了“总量扩张明显，增势强劲”的良好发展势头，住宅开发投资占房地产开发投资比重呈逐年上升的趋势。 随着大规模的棚户区改造和危旧房屋改造力度加大，必然引起住房刚性需求的增加，从而拉动房地产开发投资的高速增长。 2、新房市场供应趋紧、需求旺盛新房供应情况今年19月份，长春市新开楼盘60个，新房上市量为478万，同比下降32.4%；新建住房上市量为394.1万，同比下降35.2%。 其中商品房新开楼盘58个，商品房上市量为450.3万，同比下降34.3%；商品住房上市量为367.8万，同比下降37.4%。 9月末，长春市可售新房面积为690.9万，同比下降19.3%；可售新建住房面积为432.9万，同比下降28.3%。 其中可售商品房面积为675.5万，同比下降21.1%；可售商品住房面积为417.6万，同比下降30.8%。 新房上市量和新房可售量同比均大幅下降，说明长春新房供应趋紧。 新房销售情况19月份，新房登记销售套数为58004套；销售面积为550.6万，同比增长30.4%；销售金额为207.9亿元，同比增长43%。 其中商品房登记销售套数为55623套；销售面积为534.2万，同比增长29.8%；销售金额为204.3亿元，同比增长43.1%。 19月份，新建住房登记销售套数为51306套；销售面积为490.5万，同比增长32.6%；销售金额为179.3亿元，同比增长51.2%。 其中商品住房登记销售套数为48925套；销售面积为474.1万，同比增长21.1%；销售金额为175.7亿元，同比增长51.6%。 新房销售量、销售额大幅增长，尤其是商品房销售旺盛。 房地产市场略呈供小于求的态势。 在新房销售中，xx年上市楼盘销售量占总量的14.7%，xx年上市楼盘销售量占总量的50%，xx年上市楼盘销售量占总量的15.5%，xx年上市楼盘销售量占总量的9.6%，xx年以前上市楼盘销售量占总量的10.2%。 在新建住房销售中，xx年上市楼盘销售量占总量的15.8%，xx年上市楼盘销售量占总量的53%，xx年上市楼盘销售量占总量的14%，xx年上市楼盘销售量占总量的8.9%，xx年以前上市楼盘销售量占总量的8.3%。 由此可见，热销中的新房、新建住房销售均以xx年上市的楼盘为主。 销售结构情况一是从套型结构看90以下户型的销售量占总量的37.1%；90144的户型占销售量占总量的42.9%；144以上的销售量占销售总量的20%。 由此可见，中、小户型销售量逐月增长，百姓购买小户型意愿也逐渐增强。 二是从价位结构看价格在2000元/以下价位的销售量占总量的16.8%；价格在20003000元/价位区间的销售量占总量的16.1%；价格在30004000元/价位区间的销售量占总量的35.4%；价格在40005000元/价位区间的销售量则占总量的19.1%；价格在50006000元/价位区间的销售量则占总量的6.1%；价格在6000元/以上价位区间的销售量则占总量的6.5%。 长春市新建住房销售价格在30005000元/价位区间内的销售量占总量的五成多。 三是购买者结构看城区居民购买新建住房的销售量占总量的80.3%；本市其他区域居民购买新建住房的销售量占总量的3.4%；本省其他地区的居民购买新建住房的销售量占总量的11.4%；而外省市的居民购买新建住房的销售量占总量的4.8%；境外居民购买新建住房的销售量占总量的0.1%。 本市城区居民购买新建住房比例有所下降，而外地居民购买新建住房比例有所提高。 四是区域结构看二道、南关、绿园、朝阳、宽城、双阳分别占销售总量25.7%、21.8%、19.6%、16.9%、14.9%、1.1%。 二道、南关和绿园区是百姓购房的活跃区域。 五是地级结构看五级地段销售量占总量的22.3%、四级地段销售量占总量的20%、六级地段销售量占总量的19.8%、七级地段销售量占总量的17.5%、三级地段销售量占总量的10.5%、八级地段销售量占总量的4.7%、而 一、二级地段销售量仅占总量的5.1%。 由此可见， 四、 五、六级地段是百姓购房最活跃区域。 以上数据长春市房地局 3、二手住房市场交易活跃，惠民新政凸现二手房成交情况19月份，二手房成交26277套，成交面积253.9万、同比下降8.5%，成交金额39.8亿元、同比下降4.5%；二手住房成交24909套，成交面积192.3万、同比增长71.5%，金额29.5亿元、同比增长106.1%。 新政实施情况新政实施十个月来，二手住房市场交易活跃，成交量、成交额均大幅增长，显现了新政惠民的效果。 一是从“新政”看惠民效果在去年年底出台的新政利好作用的剌激下，二手住房市场日趋活跃。 尤其是二手住房成交量逐月大幅增长。 “新政”前，在二手住房成交面积中70以下成交量占总量的36.3%；7090成交量占总量的20.2%；90144成交量占总量的30.9%；144以上成交量占总量的12.6%；新政出台以后，70以下的成交量占总量的40.1%，比新政出台前提高3.8个百分点；7090的成交量占总量的20.7%，比新政出台前提高0.5个百分点；90144成交量占总量的28.2%，比新政出台前下降2.7个百分点；144以上成交量占总量的11%，与新政出台前下降1.6个百分点。 充分显现了新政的效果。 二是从“新政”看惠民政策购买90以下二手住房，个人不负担契税；个人转让70以下二手住房免收交易手续费。 仅此两项，十个月来，百姓购买90以下二手住房免征契税额达2663.6万元；免收70平方米以下二手住房交易手续费达463.2万元，占“新政”期间应缴二手住房交易手续费的四成。 得到百姓的充分认可。 三是从交易的存增比看新政效果从xx年到xx年，长春市二手住房成交量分别占商品住房销售量的存增比为56.2%、51.9%、47.1%、32.1%、28%，二手住房交易呈逐年下降趋势，与商品住房销售尚未形成良好的互动态势。 新政出台后，二手住房交易与商品住房销售量存增比为0.391，比新政出台前提高了11个百分点。 （二）房地产价格走势与分析 1、商品住房销售价格涨幅在合理区域内xx年我市商品住房销售价格为2031元/、xx年为2401元/、xx为2516元/、xx年为2917元/、xx年为3192元/，年均增长9.9%。 今年19月份为3706.1元/，同比上涨14.8%。 xx年以来，我市商品住房价格涨幅一直处于偏低水平。 房价涨幅最高的年度是xx年，为15.9%，依次是xx年19月份房价涨幅为14.8%、xx年的房价涨幅为9.4%、xx年的房价涨幅为9.1%、xx年的房价涨幅为4.8%、xx年的房价涨幅为0.9%。 从近几年来的涨幅规律看，分析近五年房价涨幅情况，长春市房价处于小幅上涨走势。 2、长春市商品住房价格指数在70城市中处于中游水平国家发改委、统计局公布的数据显示今年8月份，全国70个大中城市商品住房销售价格指数同比上涨1.5%。 长春市商品住房价格指数与全国平均水平持平，位居70个大中城市第31位，处中游水平。 在全国70个大中城市中，新建住房销售价格指数同比上涨的城市有52个。 主要城市包括宁波7.4%、银川6.8%和西宁4.9%；同比价格下降的城市有16个，主要城市包括石家庄-3.8%、深圳-2.3%和南京-2.1%。 3、商品住房价格与40个重点城市相比较低19月份，长春市商品住房平均价格为3706.1元/，与全国40个重点城市相比较，位居第36位。 仅在拉萨、西宁、兰州、贵阳之前。 商品住房平均价格最高的城市是深圳（14555.8元/）、商品住房平均价格最低的城市是拉萨（2800元/）、我市商品住房价格在40个城市，处于下游水平。 （三）xx房地产市场走势预测 1、房地产开发投资将稳步增长随着企业投资信心的逐渐恢复和商品房可售量的减少，预计企业将在明年加大投资力度，开发投资将稳步增长，预计全年房地产开发投资增速将高于今年水平 2、房价将稳步上升由于市场需求十分旺盛，加上购房者对住房保值增值的预期，预计明年房价仍会稳步上升。 3、房地产市场交易量、交易额将创新高在刚性需求逐渐释放和房价涨幅较大等多种因素的影响下，预计明年房地产市场的成交量、成交额将创新高，同比仍保持较高增速。 以上数据长春市住房保障和房地产管理局第三章项目周边现状调查分析 一、投资区域的地理环境（一）区域地理位置政府的南迁将带动净月区的发展长春净月经济开发区位于长春市东南部，成立于1995年，辖区面积478.71平方公里。 特征对比其他城区，位置较偏，距离市中心区域较远，随着市政府的南迁，促进了净月区的发展。 而且区域所具有的独特的环境优势是其他城区所不能拥有的城市中的森林公园。 二、交通环境区域交通不便净月开发区是城市中的新城区，距市中心人民广场18公里，长春火车站16公里，距长春龙嘉国际机场29公里，长吉、长平、长哈3条高速公路和2条高等级公路沿区而过，轻轨净月线现已全线通车。 特征因净月开发区尚属于长春市的郊区范围，在交通方面依然较匮乏，随着轻轨净月线的开通，将使区域内的交通逐渐完善起来。 三、区域生态环境拥有城市中的森林公园，成为理想的居住场所。 长春市净月开发区地处吉林省东部山地向西部草原过渡的地带，属长白山余脉的低山丘陵地带。 地势总体是东高西低，地貌呈丘陵状起伏平缓。 多条季节性河流汇入伊通河。 其中林水面积243平方公里，拥有丰富的生态资源。 东部有国家级风景名胜区、净月潭国家森林公园，拥有亚洲最大的人工森林和一弯清澈的净月潭湖水，水域面积4.3平方公里。 南部有60多平方公里水域的新立城水库，西侧是贯穿长春市逶迤而过的伊通河。 净月潭森林公园内的植物品种丰富。 特征拥有其他城区所没有的生态居住环境，适合人居。 区域内生态环境优越，林木茂密，森林覆盖率高，大面积人工林和天然次生林已形成壮观的森林风景。 四、水文及气象状况气象气候为温带半干旱与半湿润的季风气候的过渡性气候区，年平均气温4.7度。 海拔一般在220406米，最大冻土深169厘米，极端温度-34.938。 表面土壤状况白浆化暗棕壤，厚度1550厘米水文状况属于低山丘陵裂隙潜水贫水区，但地表水较充足。 特征因净月区内有低山，区域气候湿润。 区域内无大型厂矿，空气质量较高。 有别于长春市区内的干燥气候及市区内的粉尘污染。 五、区域经济状况GDP保持快速增长，区域经济的发展将带动区域内房地产的发展xx年净月开发区的生产总值为160.1亿元，比上年增长22.2%；全口径财政收入8.58亿元，比上年增长22.6%；固定资产投资110亿元，比上年增长46.7%。 总体情况来看位于各城区的前列，低于高新及经开两个开发区，高于旧城区；在固定资产投资方面大量的引进外资以促进城区的快速发展。 区域生产总值固定资产财政收入数额（亿元）增长数额（亿元）增长数额（亿元）增长净月区160.122.2%11046.7%8.5822.6%朝阳区13415%45.820.145%南关区7622%3368%10亿24%绿园区4040%656.2%高新区263.428%124.741.5%81.620%经开区19429%109118%34.168%大量引进招商引资项目，区域经济保持快速发展的势头。 截止至xx年11月，新签约项目76项，签约总额270亿元，同比增长26.5%，其中20亿元以上项目5个，10亿元以上项目9个，亿元以上项目30个；开工建设项目107个，完成项目投资96亿元，同比分别增长70%和62.7%，其中，20亿元以上项目3个，5亿元以上项目6个，亿元以上项目45个。 经济处于高速增长的势头。 六、区域人口状况人口不足，制约了区域的发展。 区域内人口主要以农业人口为主。 区域内的人口数量增长缓慢，区域内人气不够旺盛，导致整个区域内生活配套不够齐全。 特征通过与其他城区的人口对比，净月开发区内人口稀少，人气不足。 020406080万人人口14.669.350423842净月区朝阳区南关区宽城区二道区绿园区各城区的人口情况对比图 七、区域定位扩城为目的的发展定位，建设长春生态型现代新城，形成面向高层人士的高尚宜居区在建设生态方面，净月开发准备投入18亿元，用8年时间将景区内的51个企事业单位迁出，退出土地35平方公里，完成退耕还林，进而使风景区森林覆盖率由50.5%上升到91.6%。 景区内的植物将不再单调，日本的栅树、常见的桃树、枫树等景观将移植净月潭。 把新立城水库建成第二个“南湖”打造149平方公里净月新城区，承载能力将达到30万人 八、区域功能定位为长春市的生态核心区、中央休闲区、高端产业集聚区等“三大功能”净月生态城建设可划分为三大区域，即森林生态区，主要任务是保护森林资源，扩大森林面积，优化森林结构，提高森林质量，美化森林景观；水源涵养区，主要任务是保护水源，扩大水面，植树造林，塑造景观；城市建设区，主要任务是搞好生态型居住区、科教区、文化区、休闲区、商业区、洁净工业区等园区建设。 在空间布局上，划分为东部森林生态板块、南部水源涵养板块、西部新城建设板块等“三大板块”；在产业发展布局上，确定了“五大产业”和“八个产业集中发展区”。 净月生态城基本构想的确定，从根本上避免了项目随意摆放、低水平建设和无序发展的局面，赋予了开发区高品质的发展内涵。 通过保护生态资源，扩大生态空间，优化生态结构，提高生态质量，充分发挥净月生态城的生态功能作用；通过坚持以生态为体、文化为魂、休闲为用，打造具有长春特点的休闲娱乐区，充分发挥净月生态城的休闲功能作用；通过集约发展高洁、高端、高效等“三高”产业，打造知识型、创新型、带动型的高端产业集群，发挥净月生态城的产业功能作用。 以上数据长春市净月区管委会 九、区域规划方向建立生态型新城区为规划目标到2020年，净月开发区将基本建成国内一流并具有国际水准的综合性、多样性、高品位的生态旅游、冰雪旅游、度假旅游的胜地；基本形成以旅游经济产业为主导产业，其它相关产业为辅助产业的集约化新兴经济区；基本建成生态平衡、环境优美、设施配套齐全的长春生态型新城区。 1、规划重点到2020年，净月分区规划区将形成“一区、三镇、七个中心村”的空间结构体系。 一区指净月分区中心城区的建设用地，主要包括卫星路以南，绕城高速公路以北的区域及净月分团。 其功能主要体现在作为城镇联系的枢纽及城镇发展的增长，发挥其带动作用。 中心城区用地新布局，西部片区成为房地产发展的重要区域。 规划期末，在净月中心城区将形成“一轴、四片区、多中心”的空间结构。 “一轴”指沿新城大街的分区发展轴。 “四片区”北部片区指绕城高速公路以北已建区；西部片区新城大街以西高档居住区；中部片区以大学城为中心的文教研发区；南部片区以长影世纪城为中心的旅游商务休闲区。 “多中心”指新城大街分区主中心；大学城和长影世纪城的两特色中心。 三镇指玉潭镇、新立城镇、新湖镇是乡村区域的管理中心与商品集散地。 七个中心村小街村、先锋村、加官村、林家村、长山村、柳树村、榆树村是村级经济、文化中心，承担镇区的部分功能。 2、发展规模人口规模将大幅增加规划至2020年，净月分区规划区人口规模为71.3万人左右，中心城区人口规模64.5万人左右（含大专院校学生6万人左右）。 用地规模不断扩大规划至2020年，净月分区规划区城镇建设用地为64.34平方公里左右，其中中心湖区建设用地为59.94平方公里。 预计到“十一五”末，全区基础设施配套面积40平方公里，建成区面积30平方公里，让净月开发区成为长春东南部综合经济发展区。 特征对比其他城区，在未来几年，净月区将是以打造新城区为主要目标快速发展，由于净月区拥有得天独厚的自然优势，使净月区的发展以生态做为主要发展目标，从而使净月区成为长春市的高尚人群宜居区。 区域交通交通逐渐改善，为区域发展提供了先决条件开发区内有连通长吉、长平、长哈3跳高速公路和2条高等级公路；开发区距长春龙嘉国际机场28公里，现已开通国内外航线41条，包括飞往日本、韩国、俄罗斯等国际航线；开发区距长春火车站16公里；长春轻轨工程净月线全长17公里，去年年底全线通车，日运送能力10.8万人次。 区域商业现代服务业的快速发展，区域经济将迅速上扬净月开发区是长春市最有发展潜力的地方，会有广阔的发展空间和丰厚的回报。 最突出的体现就是现代服务业的快速发展。 在今后几年内，净月现代服务业将采取合作的方式，重点建设中央商务区（CBD）。 将福祉大路延伸到伊通河，在延长段两侧各预留12平方公里，发挥伊通河的生态吸引力，用2-4平方公里的土地打造中央商务区，承接南北，贯通东西，联动发展。 3、招商引资优惠政策在招商政策中，针对进区投资建设项目，年缴纳流转税税额超过100万元的，从投产年度起，对企业法定代表人前三年缴纳的个人所得税开发区所得部分按100%给予奖励，第四年至第五年按50%给予奖励。 对于投资超亿元、年缴流转税超500万元或对开发区有特殊贡献的企业，可采取“一事一议”、“一企一策”的方式给予特殊优惠政策。 具体优惠政策由招商办提出建议，经政策法规处、财政局等相关部门会签，报主任办公会议审批。 以上数据长春市净月开发区管理委员会 二、项目周边主要楼盘调查分析项目名称规模（万）套数销售价格面积区间户型配比阳光帝景总占4.38总建131190套4300元/40150405039%709050%100以上11%众诚一品东南总占5.78总建12.261146套未售xx年上市40160406030%8012055%120以上15%园盛东润风景总占4.02总建10.51100套4500元/公寓3050住宅60215405040%8010030%110以上30%嘉泊湾总占2.5总建8.81000套4500元/3050住宅60305020%608022%世纪广场赛德广场仙台大街卫星路净月大街东环城路世纪大街新城大街东润风景锦绣东方嘉泊湾一品东南福临家园东方万达城浦东新城凤凰城银河家园复地哥德堡森阳光帝景2008011034%110以上24%锦绣东方总占10总建28.9900套4200元/6022080以下17%8010056%11515016%150以上11%复地哥德堡森林总占33.9总建66400套5200元/70160100以下20%10016080%瀚邦凤凰城总占8.7总建16500套4400元/901809012055%12016032%160以上13%以上数据市场调研结果在本项目地块周边，在售楼盘均以中大户型为主，特别是净月区的复地哥德堡森林、瀚邦凤凰城两个项目，均以大户型为主。 而小户型产品主要集中在东润风景的公寓产品中。 三、区域消费者调查分析（一）长春市房地产需求概况 1、主力购房群体需求分析意向购房者需求对比45.50%22.50%15%7%3%2.00%2%3%0.00%改善居住条件10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%满足居住需求结婚用房为父母或子女购房投资外来常驻人口购房第二居所其他百分比改善住房条件的所占比例最高，达到了45.5%，这部分人因为生活水平的提高，原有房屋功能与结构、园区配套、物业服务等方面无法满足消费者更高的居住需求。 满足居住需求、结婚用房方面的刚性需求指标也接近40%的比例。 总体来看，购房者购房自用的情况占据了整个市场需求的主流。 从目前的市场来看为父母购房、投资的购房者是本项目的目标客群，此外还要深入挖掘净月区刚性需求的购房者。 2、主力购房群体购房频次分析购房频次对比53%39%8%首次置业二次置业多次置业调查发现，首次购房的消费者占据了半数以上，其中2635岁的购房者中主要是以满足婚房及居住为主要目的，但这部分人群事业处于初级阶段，因此多为首次置业。 二次置业者占到39%，其对产品的功能和舒适性要求较高，同时地段的升值空间也成为影响购房的重要因素。 长春市现阶段的购房者仍以刚性需求为主，在未来的一段时间里，购房者仍将保持理性的发展趋势。 通过产品研发，提升产品品质的途径，吸引二次、多次置业者，成为本项目的潜在客群。 3、主力购房群体购房区域分析购房者区域选择分析21%24%南关区12%6%11%7%10%6%4%1%0%5%10%15%20%25%朝阳区宽城区经开区绿园区高新区二道区净月区汽开区其他朝阳区、南关区作为购房者的首选区域，主要是被便利的交通、发达的商业、完善的配套所吸引。 但是对于这样的城区来说，可选房源越来越少，价格却越来越高，因此较多的消费群体在购房选择时对区位的考虑主要是看其配套如何，是否能满足生活的基本需求。 在宣传推广上弱化项目配套不足的劣势，深入挖掘轻轨的优势，以及项目周边的发展前景已降低购房者的抗性。 4、主力购房群体建筑类型需求分析建筑类型需求对比4%12%22%49%6%5.50%2%0%10%20%30%40%50%60%高层（17层以上）中高层（1217层）小高层（911层）多层（6层）电梯洋房（6层）低层洋房（5层以下）别墅类从产品类型上看，多层住宅的需求较高，接近了一半的市场份额。 但是随着城市土地的日益减少，多层产品也日趋珍惜，主城区的楼盘多以高层、小高层为主。 5、主力购房群体需求面积、户型分析面积需求对比13%46%26%9%3%3%5070110130709013015090110150以上户型需求对比一室一厅三室一厅一卫三室以上两室一厅三室两厅一卫两室两厅三室两厅两卫7090的两室两厅是购房者比较喜欢的户型，也是现阶段市场的主流户型；三居室的户型的需求占总比26%，此类产品既能满足五口之家的居住需求，同时又能满足改善居住型居住需求的三口之家，在面积相对小的情况下，受较多客户群体的青睐。 由此可见，现阶段购房者的面积、户型需求以经济适用的中小面积住房为主，以刚性需求及改善型需求为主。 70/90政策的影响下，注定本项目以中小户型为主，这比较符合整体市场的需求状况。 6、主力购房群体关注度分析主力购房群体关注度对比22%60%56%52%40%62%18%25%57%79%63%0%周边配套10%20%30%40%50%60%70%80%90%交通条件供暖质量物业管理开发商信誉房屋质量园林景观居住环境户型设计价格地理位置在价格方面的考虑比较多，占总比79%，这主要是受现阶段市场大环境的影响，价格的波动成为影响客户购买的一个主要因素之一。 其次为地理位置、房屋质量、交通条件等几项指标，可见地段、质量的影响颇大。 而户型、供暖、物业等与生活息息相关，也成为客户购房多方面权衡的因素。 现阶段地段是本项目最大的不利因素之一，但是却充满着发展潜力。 而其他方面的因素，可通过项目的后期开发逐步得到改善与加强。 （二）净月区置业者分析 1、净月区人口构成净月区的人口主要由四部分构成原住民、大学城师生、周边企业员工、区域外购房者原住民净月开发区在房地产大潮冲击之前，居民主要集中在净月大街沿线的小河台、东山屯、小东沟、小北沟、杨家沟等地。 随着大学城、长影世纪城、轻轨、中信城等项目的开发，原有居民得到了征地补偿，纷纷在净月区购买商品房。 大学城长春大学、东北师范大学、吉林艺术学院、长春税务学院等十几家大学在近几年相继迁往净月，兴建了新的校区或分院。 学校的迁徙，带来学生、老师的同时，也带来了商机，一部分以校园经济为经营主体的商家也落户在净月。 周边企业员工净月景区景点的员工，企业、政府职员也是构成了净月人口的一部分，主要分布在景点、景区，管委会周边，净月大街沿线。 区域外购房者由于净月的环境越来越被人们认可，以及轻轨2号线的开头，近几年在净月区购房的置业者也多了起来，从而形成了一部分固定的人群。 2、净月人口分布净月大街、轻轨沿线净月大街是净月区最繁华的一条主干道，是市区通往景区的必经之路，也是连接大学城的一条纽带，公路沿线除了分布着各个高校，还有十几个房地产项目。 此外，净月区的主要公交线路也都集中在净月大街上，因此这个区域无论是人气，还是车流都相对高一些。 净月管委会、福祉大路沿线净月管委会作为开发区的政治核心，每天来此办事的人很多。 福祉大路沿线企业、高校较多，并且通往一条公交线路，是净月区另一条较为热闹的街路。 新城大街（世纪广场至福祉大路一段）由于农大、东北师大人文学院、公安高等专科学校汇聚在此，加上上