99北京国际房地产交易会统计报告.doc

99北京国际房地产交易会统计报告关于99北京国际房地产交易会的统计报告由中国国际贸易促进委员会北京市分会主办，北京国际展览中心、北京新窗口投资顾问有限公司、北京通产永利房地产交易中心有限公司共同承办的“99北京国际房地产交易会”于1999年10月11日至14日在国贸中心隆重举办。本届展会旨在活跃首都房地产市场，促进国际间房地产业的交流，推进城市建设的步伐，迎接新世纪的到来。经过4天展期，展会达到了预期目标。一、 展会成果在展会开幕前，我们对参展商情况进行了统计。本届展会设展位258个，有120余家国内外开发商和相关企业参展，参展项目118个，推出各类房屋总面积约2200万平方米。我们认为，本届展会是在去年：“98年北京国际房地产交易会暨引资洽谈会”和“99北京春季居民贷款购房展示交易会”成功举办的基础上，主承办单位再度携手、实行强强合作的又一次大型房展会，与前几届房展会相比，呈现出下列特点：有许多新项目与大家见面，本届展会推出1999年新开盘项目59个，面积680余万平方米。参展项目价位和区位齐全，基本可满足社会对住宅消费的需求。4000元/平方米以下的项目有34个，4000-6000元/平方米的项目36个，在整个参展项目中东部有42个，北部有27个，南部有25个，西部有24个。普遍住宅项目有近1600万平方米，占总参面积的73%，其中经济适用房有98万平方米。有美国、澳大利亚等国多家国际企业参展，他们认为中国的经济腾飞给跨国房地产经营带来了广阔的市场和机遇，也为他们在华投资开发房地产项目展现了良好的前景。提高服务水平，也是本届展会的特点。为了方便购房者参观展会，展场内增设了形象引导牌，开设了展会电脑网吧，建行进行现场咨询，会刊中增设关心的话题，邀请专家举办专题报告会，进行房地产新经验、新技术和新材料的交流活动。经过短短的四天展期，本届房展会取得较好的成果。据统计，参展项目成交总面积为218,764平方米，总成交金额为115,304万元，成交总平均价格为5271元/平方米，较准确地反映了北京住宅市场现行价格的平均水平，也从一个侧面论证了统计数据可信度较高，在118个参展项目中，有成交记录的占70%，充分说明了在现阶段乃至今后的一段时期内，房展会仍是房地产销售尤其是住宅销售的重要手段，有着无法替代的作用。二、 展会情况分析（一） 市场分析 中档住宅仍是展会的主角在历次房展会中，普通住宅始终是永恒的主题。今年，当福利分房已成为昨日黄花，百姓个人成为了购房主体，普通住宅以其特有的魅力继续独领风骚。本届展会的参展项目较全，其中普通住宅1500万平方米，公寓328万平方米，别墅180万平方米，经济适用房98万平方米，其他175万平方米。普通住宅以其占总参展面积近70%的绝对优势继续成为展会的主角。 低价位入市的价格策略本次展会新开楼盘共59个，总面积680万平方米，占参展总面积的30%。今年初北京首批19个经济适用房同时推出，因其低价格销售吸引了众多的购房者，并引起不小的轰动。受其影响，今年的新开楼盘更多地采用低价位入市的价格策略，取得了良好的销售业绩。普通住宅项目如日月东华，其入市价格为3800元/平方米起，比同类地区经济适用房价格（4000元/平方米）还低，在本次展会中，其成交面积名列第七位；销售楼盘如中国第一商城起价为7888元/平方米，美林花园起价为7188元/平方米，均创该地区外销物业开盘最低纪录，并在展会中取得成交面积10000平方米和2300平方米的良好业绩；本次展会推出的两个经济适用房项目-今日家园和玉海园，均以42004450元/平方米和3800元/平方米的超低价位赢得了购房者的青睐，在展会中，今日家园以26340平方米的成交量位居第二名，玉海园也创造了4100平方米的成交量。由此可见，经济适用房倍受欢迎，在今后12年内将有很好的市场发展前景。 道路交通的改善成为物业升值的推动力伴随国庆50周年的到来，京城的道路发生了巨大的变化。东四环快速路及地铁复八线的开通，不仅缓解了东部地区的交通，更深远的意义在于国贸、朝外大街等中心商务区向东北部延伸，并将北部的购房客户沿东四环路引到东部地区，给东部地区的物业带来了巨大的升值潜力，如晨曦花园（成交量1660平方米）、日月东华（成交量约8000平方米）、盛世嘉园（成交量800平方米）、朝阳园（成交量约1700平方米）均有较好的销售业绩。南三环玉泉营环岛的开通，为九龙家园、九龙宏盛家园、鹏润家园、望陶园等物业带来了良好的销售前景，在本次展会中，成交面积均在1000平方米以上。西直门立交桥的改造，黄金水道的通航，为西部的物业增添了又一个新的卖点，使美丽园、美林花园、阳春光华家园、万泉新新家园、颐源居等物业的销售势头普遍看好，在本次展会成交面积前十名的物业，西部物业占到50%，其中美丽园以28600平方米的成交量高居榜首。随着西直门至中关村地上轻轨的即将开工，北部规划中轻轨沿线地区的物业备受关注，华清嘉园（成交量6500平方米）、光大花园（成交量2760平方米）、龙泽苑（成交量3120平方米）均有上好的成交业绩，将成为该地区热销物业。 4000元/平方米的项目占据优势本次参展的项目总数为118个，其中4000元/平方米左右的项目居多，为62个，超过半数，且大多分布在东、西、北四环路及南三环附近。从成交情况看，排名前十名的项目中，均价在3000元/平方米-6000元/平方米的占到50%；从展会期间进行的市场调查资料显示，购房者普遍接受的房价为3000-6000元/平方米，占被调查总数的40%，需求区域为三环与四环之间，占被调查总数的47%，这表明4000元/平方米左右的住宅项目在近1-2年内总占据市场优势。住宅需求现代化的发展趋势从目前进行的市场调查资料表明，现代型、文化型的居住社区已成为购房者追求的一种时尚，而这种需求更多地体现在本次展会推出的新楼盘上，如美林花园、美丽园、阳春光华家园、光大花园等项目，大到园林式社区环境，小到家庭智能化设施，处处体现出现代化居住理念。近几年，购房者经过市场的培育，购买意识愈加成熟，人们的需求也随之趋于个性化，前一阶段团结公寓推出的精装小户型及万泉新新家园主推的低密度小高层居住社区即迎和了此类客户的购房心理，取得了良好的销售业绩。因此，本次展会推出的新型社区物业销售前景较好。综上所述，新开盘项目、规模较大、交通便利的中高档住宅及销售业绩较好的经济适用房仍是今后展会的招展重点。(二)参观者的构成及需求房展会历来关注参展项目质量和参观者的数量，二者有效的结合，才会使展会成功。对参观者的调查，共发放问卷总数为1374份，回收有效问卷为1269份，占发放总数的92.3%。1、 构成情况参观者中本市城镇人口占绝对优势，为71.16%,按所占比例依次为朝阳、海淀、东城、西城、宣武、崇文等，基本与该地区经济发展程度、房地产开发水平和居民收入情况相吻合。购房者的年龄结构趋于年轻化，20-40岁占71.26%，家庭结构中三口之家占49.41%,二口之家占19.62%，这部分人已有孩子或将有孩子，改善居住条件是其当务之急，使得他们走入市场，并成为住宅消费的主体。住宅消费原本是“有钱人”的专项，随着房改和收入提高，普通人正在加快涉足这个领域，预示着市场的巨大潜力。据调查，家庭年收入2-10万元的企业单位职工所占份额较大，其中高级职员占27.33%，大专学历占41.09%，他们消费心态比较成熟和理智，个性化和选择将促进开发商不断改进住宅建设和标准，以适应消费者的需求和市场竞争。“两低（年龄低、收入较低）一高（高学历）一集中（城区人口集中）”体现了本届展会购房者的构成情况。2、 购房需求目前促使人们购房的动机很多，主要有居住、投资和保值等几种目的，其中自住的占83.17%。人们对住房因素的关注程度，分别为价格、位置、交通、户型、物业管理、房屋质量等，因为购房是其最大的消费，可能要倾其全部积蓄，甚至举债，所以他们更注重实际。以房屋价格而论，2000-4000元/平方米是首选，此价段的房子多为普通住宅和经济适用房，购房者多愿利用分期付款的方式支付房款。以位置和户型而论，东北三环、四环之间是购房者的居住地，50-100平方米的二、三居（大厅、双厅）是他们首选的家，比较贴合普通住宅设计的现行状况。购房者多是通过精品购物指南、北京青年报、北京晚报和北京晨报等媒体的房地产广告了解住宅位置、价格和规模等情况。当然，房地产展销会更是给他们提供了选房购房的绝好机会，有63.65%被调查者认为展会很有效。（三）参展商对展会的评价在进行展会成交统计的同时，对参展商进行了意见和建议征询，回收有效问卷76份，占参展商总数的63.33%。参展商对展会的总体效果给予了肯定。对展会的组织工作、宣传报道、后勤服务、专题讲座等方面，发表了自己的意见。展会总体组织工作是展会成败的关键，能反映出办展者的专业素质和敬业精神。经过统计，大部分参展商认为本次展会比较成功，能展项目销售效果较好。参展商对政府部门，金融机构和业内专业公司联合主办的展会比较认同，认为信誉好，成功把握大。北京市贸促会，建行北京市分行和通产永利房地产交易中心实行强强合作，举办的几次房展会均能圆满成功，与参展商的认同和支持是分不开的。同时，参展商对展会提出一些建议，归纳起来有：展会时间的选择应跨双休日。展会不宜太频繁。展场应按项目位置和类型分区进一步提高展会服务，加强广告宣传等。三、 房展会的趋势面对众多的房展会，开发商从项目销售、形象推广和自身财力等方面考虑，选择性是较强的。在参展商报到时，我们进行了问卷调查，回收有效问卷75份。大多数参展商认为房展会的作用体现在展示企业形象和项目品牌，与客户沟通，积累客户资源，制造集中卖场，加强销售等方面。对于房展会促进项目销售的作用，有48%的参展商认为“很有效”。对他们参展影响较大的因素依次是展馆场地、举办时间、媒介宣传、参展费用和主办单位。参展商对展会太频繁的现象并不欢迎，有53%的参展商认为每年举办3-4次房展会为宜。绝大多数人认为春秋两季最适合举办房展会。他们对场馆的选择排名为：国贸中心（49.33%）,农展馆（32%），国展中心（13.33%），其它场馆（2.67%）。他们认为合理的展位费标准应为2-3万元/个的占78.67%。如果在2000年春季举办几届展会，他们将有选择的参展，具体情况是“特色较强”的占53.33%，“场馆较好”的占36%，“时间靠前”的占18.67%，“收费偏低”的占2%。以上情况反映了开发商的参展意向。从调查情况来看，开发商和购房者都比较认可固定场馆、固定时间和固定主题及特色的房展会，但就具体的服务内容仍要推陈出新、精益求精。他们认为应在展场引导、专业交流、展会专题等方面来提高展会的服务。我们注意到，近来房展会出现了一些新的趋势：1、 举办各种按项目、区域等划分的专题展会。如“经济适用房专卖会”、“新开盘项目发布会”、“北京郊区别墅租卖会”、“北京东三环沿线住宅专场展卖会”等等。2、 场馆选择多样化，除了国贸、国展、农展之外，军博、建筑展览馆等也成了房展会的场馆。3、 展场内划分专业展区，如2000年2月25日至28日在国贸中心举办的首届千禧房展会，将划分5个区，分别为中高档住宅、普通及经济适用房、写字楼及办公用房、外埠房、住房二级市场等。4、 注重形象识别，努力树立品牌。如制定固定的口号，征集标名等。5、 服务项目增多，如举办专业讲座，成立购房者俱乐部，与媒体开办展会专版，政策发布会，项目开盘活动，拍卖竞买活动、户型评比等。6、 降低展费，有的展会展位费折扣率高，折扣后的展位非常之低。7、 长短结合。如精品家园、北京房地产交易中心等，既有“永不落幕的房展会”之称的交易中心，又举办短期的房展会。 8、 全国性的系列展会，如千禧房展会，继北京之后，明年将在上海、广州、大连、厦门等城市陆续举办同名展会。北京房地产市场形成的历史不长，作为房地产市场伴生物的房展会的经历则更短，从1992年以来，通过各类展会的成功举办，起到了活跃房地产市场的作用，组织者、购房者和参展者各有收获。因此，在不断总结经验的基础上，房展会越办越精，更加注重品牌化和专业化，努力寻找提高办展质量的有效途经。另外房展会是花样翻新，越来越多，已经形成了竞争的态势。从今年房展会的情况来看，过去春秋两季是房展会面对有限的开发商，也产生了负面的作用，一是加重了开发商的经济和精神负担。二是鱼龙混杂，影响了整个房展会的声誉。三是加大了办展难度。总之，无论是发展商还是购房者，对展会的需求是绝对的，但具体到每一个展会，发展商是否购买展位，购房者是否踊跃参加，就要相对于主办单位的形象，承办单位的专业水平及服务意识而言了。房展会要想在竞争中站稳，必须针对房地产市场和房展会市场的实际和规律，选择最佳时机、确立最佳主题、提供最佳服务、以实效和信誉取胜。北京通产永利房地产交易中心有限公司1999年11月99北京国际房展会成交情况总成交量：218764（m2）总成交量：115304万元成交均价：5271（元/m2）单位价格段（元/m2）成交量（m2）合计（m2）百分比（%）东部南部西部北部域外1000-40005001535401797017002832512.954001-60001233011814678900011811853.996001-800036356195317000006399429.258000以上48980230030030083273.81合计（m2）58585191218519020002000218764100.00百分比（%）26.788.7438.940.920.92100.00/成交排行榜序号物业名称成交面积（m2）单位价（元/m2）区域1美丽园286005800（均价）西部2今日家园265404200-4450西部3御景园201807500（均价）东部4恩济庄园150007600（均价）西部5中国第一商城110009000（均价）东部6日月东华79705600（均价）东部7万泉新新家园79504500（均价）西部8望都园71003480（起价）北部9华清嘉园65007719（起价）北部10阳春光华家园55666800（均价）西部/合计136406/1999年北京房地产展销会统计表序号名称时间地点主办单位承办单位备注1北京春季房地产展销会4月16日-20日国贸中心北京市建委等北京市房地产开发市场等/299北京春季居民贷款购房展示交易会4月28日-5月3日农展馆建行北京市分行 北京市贸促会北京国际展览中心北京通产永利房地产交易中心、新窗口投资顾问有限公司/3北京居民贷款购房咨询展示交易会5月20日-24日国展中心建亚房地产展示交易