新建物业公共部位接管验收实施规范(20080613).doc

1.目的规范集团内新建物业公共部位的接管验收工作，确保各类公共设施、设备在集中交付前能安全、正常地投入使用。2.适用范围适用于集团内全资及控股的所有地产公司和物业公司。3.术语和定义3.1公共部位：包括房屋本体的共用部分；配电、电梯、给排水、燃气、消防、智能化、道路交通等公共设施设备；景观、绿化、清洁设施；社区、公建配套等。3.2公共部位接管验收：指在政府部门和建设监理单位对施工单位竣工验收的基础上，物业公司代表客户进行的以物业主体结构、公共设施设备及配套的安全、质量和满足使用功能为主要内容的再验收。验收范围包括公共部位及相应的资料文件。3.3质量缺陷：公共部位不符合国家相应规范、标准，合同约定以及客户合理要求的不合格项。4.职责4.1集团物业服务管理部、工程与采购管理部和客户关系管理部负责本规范的制定、修改、指引和督导；负责检查和评估各区域及一线公司对本规范的执行情况。4.2各区域本部负责督促区域内各地产公司及物业公司对本规范的执行，并协调处理在接管验收中出现的问题；在本规范的基础上编制工作指引，完善监督和考核制度。4.3一线地产公司负责组织成立新建物业公共部位接管验收及交付工作小组，按要求进行公共部位的接管验收、整改和移交工作。4.4一线物业公司负责按要求和标准进行验收，并建立书面验收档案，对在公共部位移交过程中出现的问题，视情况进行备案、上报等处理。5.原则5.1 新建项目在房屋集中交付前都必须进行公共部位接管验收，并确保公共部位能在完好无损、功能齐备、达到安全和使用要求的情况下进行完整移交。5.2地产公司与物业公司应本着有利于客户安全使用、有利于安全风险的有效规避、有利于万科品牌的维护和提升的原则，按要求对新建物业的公共部位实施接管验收工作，杜绝公共部位“甩项”或 “带病”交付。5.3一线地产公司的项目开发节点计划中，必须包含公共部位接管验收和交付工作，将该工作列入里程碑计划节点。5.4由于需要预留足够的时间进行相关问题的整改、项目整体保洁开荒和集中交付前的各项准备工作，地产公司与物业公司须在房屋集中交付前的10个工作日前完成所有的接管验收、整改和交付工作。5.5地产公司与物业公司根据质量缺陷中重要和紧急程度的不同，共同协商确定相关质量缺陷的整改完成时间。对于存在安全风险或影响到客户安全使用的质量缺陷，必须在房屋集中交付前完成整改。5.6对于不存在安全风险或影响到客户安全使用的质量缺陷，若无法在房屋集中交付前全部整改完毕的，地产公司与物业公司应以备忘录的形式将所有质量缺陷予以记录，并确保在房屋集中交付后的1个月内完成整改。5.7 如果出现不进行公共部位接管验收和交付工作的；或是存在有部分功能性设备设施整体不进行接管验收和交付工作的；或是对于在接管验收中暴露的质量系统性缺陷、重大安全隐患；以及在接管验收和交付过程中拖延时间进度，造成对房屋集中交付产生严重影响的；一线公司须及时书面上报给区域物业服务管理部和品质管理部，区域本部核实后，应按照有关制度对相关公司进行处理并通报。5.8由于工程施工进度原因无法在规定的时间内完成公共部位接管验收和交付工作的，导致物业公司因此增加的应急费用需由地产公司承担。5.9对于到期不能完成整改的、屡次整改仍不合格的质量缺陷，物业公司应书面上报给区域物业服务管理部和品质管理部，区域本部核实后，地产公司须将相关质量缺陷的整改工作委托给物业公司完成，相关费用由地产公司与物业公司根据市场化原则协商确定，物业公司可再向地产公司收取应急费用作为公司管理费用。5.10以上应急费用的收取须参照VK-WY/Q-57物业与地产相关业务管理规范相关要求执行。6.接管验收工作内容及标准6.1接管验收工作内容6.1.1公共部位接管验收工作内容，按专业功能可分为房屋本体类、公共设施设备类、景观/绿化/清洁设施类、社区/公建配套类。6.1.2房屋本体类主要指房屋本体的共用部位，包括：外立面、内墙面、电梯厅、人行楼梯、阳台、门窗、地下空间、防雷设施等。6.1.3公共设施设备类包括：配电系统、电梯系统、给排水系统、燃气系统、消防系统、智能化系统、道路交通设施、休闲娱乐设施、围栏隔离设施、标识系统等。6.1.4景观/绿化/清洁设施类包括：景观小品、绿化设施、清洁设施等。6.1.5社区/公建配套类包括：商业配套、会所配套、物业管理用房、业委会用房、社区警务配套、人防工程等。6.2接管验收标准6.2.1国家相应规范、标准。6.2.2相关合同约定和销售承诺。6.2.3新建物业公共部位接管验收标准。7. 方法与过程控制7.1在实施公共部位接管验收前，该项目的项目部（公司）需参照本规范的公共部位接管验收标准自行组织公共部位的预验收，预验收合格后，向地产公司提出接管验收申请并提交新建物业公共部位接管验收及交付计划。7.2地产公司应在接到项目部（公司）提出接管验收申请的12个工作日内，成立由客户关系中心、工程管理部、项目部（公司）组成的“新建物业公共部位接管验收及交付工作小组”（以下统称为“验收交付小组”），并明确小组成员的职责分工。7.3验收交付小组以接管验收邀请函的形式邀请物业公司实施公共部位接管验收，同时需附上新建物业公共部位接管验收及交付计划。7.4验收交付小组与物业公司依据新建物业公共部位验收及交付计划和竣工图纸、设备清单等产权、技术资料、楼盘前期销售宣传资料等文件编制新建物业公共部位接管验收工作安排、新建物业公共部位验收表和小区公共绿化验收单。7.5验收交付小组与物业公司依据新建物业公共部位接管验收工作安排所确定的时间节点按照新建物业公共部位验收表、小区公共绿化验收单所列项目进行逐项验收。7.6实施接管验收工作过程中，物业公司负责每日收集汇总验收不合格项，并填写质量缺陷整改通知单，质量缺陷整改通知单需物业公司、验收交付小组双方签字，对所列项及整改时限进行确认。7.7验收交付小组负责推进质量缺陷的整改工作，确保在所规定的时限内整改完毕并交予复验直至合格，并确保有足够的时间进行保洁开荒工作。7.8验收交付小组认为质量缺陷整改完毕后符合复验条件的，及时通知物业公司进行复验。7.9验收合格后，物业公司在3个工作日内给地产公司签署验收通过证明书。当此次所需交接的公共部位及相关资料全部验收通过后7个工作日内，物业公司与地产公司办理接管手续，并签发接管通知。7.10当接管验收通过并完善交付手续后，地产公司方可依据相关工程协议与承建单位做工程费用结算工作。8.相关表格8.1接管验收邀请函8.2新建物业公共部位接管验收责任书8.3