商业用房按揭贷款管理办法.doc

湖北省农村信用社商业用房按揭贷款管理办法第一章 总 则第一条 为满足客户的融资需求，规范全省农村信用社（以下简称农信社）商业用房按揭贷款管理，防范信贷风险，根据中华人民共和国物权法、商业银行房地产贷款风险管理指引和关于加强商业性房地产信贷管理的通知等有关规定，制订本办法。第二条 本办法所称商业用房按揭贷款是指农信社向借款人发放的用于购买营业用房或办公用房（以下简称商业用房）、以所购商业用房作为抵押物、开发商提供阶段性连带责任保证的贷款。按揭贷款的房屋分为一手房和二手房，一手房是指开发商新建并首次销售的商业用房；二手房是指开发商以外的售房人再次在市场上交易的商业用房。第三条 按揭贷款的商业用房应为竣工验收合格的房屋。第二章 贷款准入条件第四条 按揭项目的准入。对拟与农信社合作的新建楼盘按揭，无论金额大小，都应经过市州联社（办事处）信贷管理部门审批，直管市（林区）联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批，尾盘项目除外。尾盘项目是指销售率达到或超过80%的楼盘。第五条 按揭项目审批的操作流程：项目申请项目调查项目审查项目审批签订合作协议。第六条 按揭项目的申请。开发商应向承贷社提交以下资料：（一）书面申请书主要内容包括开发商概况、项目情况、项目所需按揭贷款金额等。（二）公司资料1.营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡、法定代表人或授权代理人证明书及其他有关证明；2.公司章程、成立批文及验资报告；3.经注册会计师事务所审计的近三年年度财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的年度财务报表）和近期财务报表；4.最近年度年检合格的房地产企业开发资质等级证书；5.房地产开发经历，包括已开发楼盘、经营业绩和行业知名度等；6.董事会或股东（大）会作出的符合公司章程规定的同意为借款人提供阶段性连带责任保证的决议；7.农信社要求提供的其他资料。（三）项目资料1.项目的可行性研究报告；2.建设用地规划许可证；3.建设工程规划许可证；4.建筑工程施工许可证；5.国有土地使用权证或建设用地使用权证；6.商品房预售许可证；7.竣工验收合格证明；8.项目户型平面图；9.农信社要求提供的其他资料。第七条 按揭项目的调查。受理申请后，由客户经理进行调查，调查主要包括以下内容：（一）开发商的基本情况：财务状况、资信状况、开发经历及承建能力等。（二）项目手续的合法性：项目资料是否完整、有效，内容是否前后一致。（三）项目情况：项目地理位置、商业服务业繁华程度、交通便捷程度、配套设施完善程度、临街情况等；项目占地面积、容积率、绿化率、建筑面积、楼宇结构与栋数、户型设计等。（四）项目市场前景：项目的市场定位、目标客户、销售情况和抗风险能力。（五）项目所需按揭贷款金额是否合理。（六）项目效益：开发商的合作诚意、对农信社产生的利息收入、存款、代收代付、结算业务等综合效益。（七）银行同业竞争情况。（八）农信社要求调查的其他内容。调查人员完成按揭项目调查后，出具调查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审查。第八条 按揭项目的审查。应重点审查各项资料的完备性和有效性、开发商的资金实力和开发能力、项目的合法性和合规性以及市场前景等。审查人员完成按揭项目审查后，出具审查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审批。第九条 按揭项目的审批。县级联社对贷审会审批通过的按揭项目报市州联社（办事处）信贷管理部门审批，直管市（林区）联社的按揭项目由省联社信贷管理部门审批。第十条 签订合作协议。经审批同意后，承贷社与开发商签订按揭贷款业务合作协议书，协议应主要明确以下事项：（一）开发商保证按揭项目的各项手续完备、合法、有效，保证售房资金首先满足按揭项目的建设，不得挪作他用。（二）开发商应协助承贷社和借款人及时办理抵押登记并将登记证明原件交由承贷社保管。（三）在借款人办妥正式的抵押登记之前，开发商为借款人提供阶段性连带责任保证；因借款人或开发商的原因导致无法办理正式抵押登记的，开发商应履行回购房屋的义务。（四）开发商应承诺按揭贷款涉及的项目建造款、售房款及结算款等各项资金全额或按比例归集到承贷社结算账户，协助按揭项目下的物业管理单位到承贷社开立结算账户并办理相关业务。第十一条 由农信社发放的商业用房开发贷款，对其按揭项目的调查、审查和审批程序可视情况适当简化。第十二条 商业用房按揭贷款对象是经工商行政管理机关核准登记并按规定办理年检手续的企（事）业法人、其他经济组织或具有完全民事行为能力的自然人。第十三条 借款人申请商业用房按揭贷款，应当符合以下条件：（一）企（事）业法人或其他经济组织的经营管理制度健全，财务状况良好，在承贷社开立结算账户；（二）自然人年满十八至六十周岁（女性至五十五周岁），有完全民事行为能力，有合法有效居留身份；（三）自然人有固定住所，有稳定的经济收入，在承贷社开立结算账户；（四）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；（五）购房证明符合要求；（六）购房首付款比例符合要求；（七）农信社规定的其他条件。第三章 贷款额度、利率和期限第十四条 商业用房购房首付款比例不得低于50%，其贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。具体的购房首付款比例、贷款期限和利率水平由各市州联社（含办事处、直管市、林区，下同）根据当地监管要求及同业竞争态势合理确定。第十五条 对以“商住两用房”名义申请贷款的借款人，购房首付款比例不得低于45%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。具体的购房首付款比例、贷款期限和利率水平由各市州联社根据当地监管要求及同业竞争态势合理确定。第十六条 个人商业用房按揭贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下（含），月所有债务支出与收入比控制在55以下（含）。（一）房产支出与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入。（二）所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额）/月均收入。上述计算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即单一借款时为借款人本人可支配收入，共同借款时为共同借款人可支配收入。但对于单一借款，如承贷社考虑将借款人配偶的收入计算在内，则应该先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。第十七条 贷款利率按照人民银行规定的利率档次执行。贷款期限在1年（含）以内的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率规定。第十八条 一手房个人商业用房按揭贷款期限最长不得超过10年，一手房法人商业用房按揭贷款期限最长不得超过5年。所购房屋为二手房的，二手房已竣工验收年限不得超过10年。第四章 贷款管理第十九条 商业用房按揭贷款业务操作流程：借款人申请贷款调查贷款审查贷款审批签订合同办理房屋保险办理抵押（预告）登记发放贷款贷后管理贷款偿还注销登记。第二十条 借款人申请。借款人提出书面申请并提供以下资料：（一）借款申请表。（二）企（事）业法人、其他经济组织提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证、贷款卡及其他有关证明。（三）企（事）业法人、其他经济组织提供经注册会计师事务所审计的近三年年度财务报表（成立未满三年的提供自成立以来的年度财务报表）和近期财务报表。（四）自然人提供有效身份证明，身份证、户口簿或其他有效居留证件；婚姻状况证明，已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明，未婚的提供单身证明。（五）自然人提供借款人家庭财产和经济收入证明，包括由借款人所在单位出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等；如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。（六）借款人是自雇人士（即自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10的股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者）或公司的股东、董事，应提供有关资产证明、银行对账单、财务报表、税单证明等。（七）购房首付款支付凭证。（八）房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同。（九）共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明文件。（十）农信社要求提供的其他资料。办理一手房商业用房按揭贷款的，在承贷社与开发商签订合作协议书并对项目核定所需按揭贷款金额之后，再由借款人向承贷社提出商业用房按揭贷款申请；办理尾盘或二手房商业用房按揭贷款的，由借款人直接向承贷社提出商业用房按揭贷款申请。第二十一条 贷款调查。受理申请后，由客户经理进行贷款调查，调查主要包括以下内容：（一）借款人是否符合贷款条件；（二）借款人提供的资料是否真实有效；（三）房产交易价格是否合理；（四）购房首付款比例是否符合要求，付款凭证是否真实；（五）借款人在农信社和他行的信用记录及存款情况；（六）抵押物的变现能力，共有权人是否出具同意抵押的证明文件；（七）借款人的还款能力，每期还款有无稳定现金流量；（八）农信社要求调查的其他内容。调查人员完成贷款调查后，出具调查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审查。第二十二条 贷款审查。应重点审查借款人资格及还款来源的合理性、可靠性，借款人的还款意愿和信用状况，贷款金额、期限和还款方式是否与借款人还款能力相符等。审查人员完成贷款审查后，出具审查报告，签署明确意见，连同各项资料提交审批。第二十三条 贷款审批。商业用房按揭贷款遵照湖北省农村信用社信贷管理基本办法规定程序审批，不得逆、省程序操作。单个借款人（含一次购买多套或累计购买多套）贷款金额超过审批权限的，按权限管理规定上报审批。第二十四条 签订合同。经审批同意，办理一手房商业用房按揭贷款的，由承贷社、借款人和开发商三方签订商业用房按揭借款合同。办理二手房商业用房按揭贷款的，由承贷社、借款人和售房人三方签订二手房抵押贷款承诺书，承贷社承诺在办妥所交易房屋产权过户和抵押登记并将登记证明原件交由承贷社收执之后，按约定发放贷款。承诺书签订后，由承贷社与借款人签订商业用房按揭借款合同。第二十五条 办理房屋保险。借款人必须办理房屋保险，保险合同及保险单上须注明，出险时承贷社为保险赔偿金的第一受偿人，并将保险单正本交承贷社保管。保险金额不得少于贷款金额，保险到期日应长于贷款到期日。第二十六条 办理抵押（预告）登记。借款人在办妥正式的抵押登记之前，由客户经理和借款人共同到当地房地产管理部门办理房地产抵押预告登记，并由开发商提供阶段性连带责任保证；预告登记之后，承贷社必须自能够进行不动产登记之日起三个月内申请正式登记，同时自动解除开发商提供的阶段性连带责任保证。登记及他项权证的管理遵照湖北省农村信用社抵押贷款管理办法相关规定执行。第二十七条 发放贷款。在借款人办妥抵押（预告）登记手续后，方可发放贷款。承贷社以转账方式将款项直接划入售房人在承贷社的结算账户上，同时通知借款人贷款已经发放，售房人出具收款证明。贷款发放后，应将相关信息及时录入个人或企业信用信息基础数据库，详细记载借款人及其配偶的身份证号码或企业基本信息、购房套数、贷款金额、贷款期限、房屋抵押状况以及违约信息等。第二十八条 贷后管理。贷后管理遵照湖北省农村信用社贷后管理暂行办法相关规定执行，主要包括以下内容：（一）贷后检查1.按揭项目的贷后管理：对按揭项目每月应开展不少于一次的综合性检查，主要掌握项目的工程进度、按揭贷款的实际用途和资金流向，并督促开发商协助承贷社和借款人及时办理抵押登记。2.借款人的贷后管理：应建立对借款人的贷后访问制度和跟踪管理制度，主要检查借款人职业、收入和住所等影响还款能力的变化因素。对正常类贷款应定期排查，对关注、次级、可疑和损失类贷款应重点抽查，对于发生突发性、严重性问题的贷款应随时检查。（二）违约贷款的催收与处理。对违约贷款应通过电话或短信提示、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因，督促借款人纠正违约行为并对逾期贷款本息计收罚息。1.借款人首次未按期偿还贷款本息时，客户经理应在三个工作日内对借款人进行电话或短信提示；2.借款人连续两期（含）未按期偿还贷款本息时，客户经理应向借款人发出催收通知书；3.借款人连续三期（含）未按期偿还贷款本息时，客户经理应主动约见借款人或上门催收，督促借款人落实可行的还款计划并提示违约风险；4.借款人在合同期内连续五期（含）未足额偿还贷款本息或累计八期（含）未足额偿还贷款本息的，承贷社可宣布贷款提前到期，要求借款人及时还款并依法处置抵押物。第二十九条 贷款偿还（一）贷款期限一年（含）以内的，实行利随本清还款方式；（二）贷款期限在一年以上的，实行按月分期还款，每月的20日为借款人约定还款日，可直接从借款人在承贷社的结算账户中扣划当期应还贷款本息；还款方式可以采取等额本息还款法或等额本金还款法。1等额本息还款法，即借款人按月以相等的金额偿还贷款本息。贷款本金月利率（1+月利率）还款期数每月还款金额= （1+月利率）还款期数 -1还款期数=贷款期限（年）122等额本金还款法，即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。贷款本金 每月还款金额= +（贷款本金累计已还本金）月利率 还款期数 （三）提前还款处理1贷款发放满六个月，且能按期偿还贷款本息的借款人方可申请部分或全部提前还款。申请提前还款的，应提前一个月向承贷社提出书面申请，经承贷社同意后，方可办理。贷款发放不满六个月的，提前还款须按提前归还金额的3支付违约金。提前还款本金起点金额为一万元或其整数倍。2申请部分提前还款的可采取下列两种方式：（1）月还款额不变，缩短贷款期限；（2）贷款期限不变，减少月还款额。第三十条 借款期限变更。借款人要求调整贷款期限的，应提前一个月向承贷社提出书面申请，经承贷社同意且征得保证人、抵押人同意后，签订期限变更协议，并办理相关的保险等变更手续。第三十一条 注销登记。借款人偿还全部贷款本息及其他应付款项后，由客户经理和借款人共同办理抵押注销登记手续。第五章 风险控制第三十二条 农信社不得发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的商业用房按揭贷款。对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。第三十三条 承贷社认为必要时，在发放商业用房按揭贷款前可对新建房进行整体性评估，应根据实际情况选择内部评估，或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估；对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。第三十四条 对农信社发放的商业用房开发贷款，应督促售房资金用于相应的工程建设或用于归还开发贷款；应根据商业用房按揭贷款发放金额要求开发商等量或按比例归还开发贷款。第三十五条 应建立按揭贷款风险预警和评估体系，密切监测房地产价格变化、抵押物价值变化及其对信贷资产质量的影响，详细记录借款人动态、每月还贷情况等，对违约风险集中的区域、楼盘和客户要重点监控。第三十六条 应通过税务部门、工商管理部门、征信机构以及人民银行企业和个人信用信息基础数据库加强贷款调查，核实开发商和借款人及其家庭的基础信息、财务信息以及信用记录等。第三十七条 在对贷款申请做出最终审批前，客户