案例鄂尔多斯东胜区运动主题公园

案例鄂尔多斯东胜区运动主题公园 鄂尔多斯东胜区城市森林公园运动主题公园概念性规划规划目录第一章总则第二章背景分析第三章土地利用与建设条件第四章发展思路与愿景目标第五章功能分区与项目设计第六章基础配套与服务设施第七章投资测算与建设分析第八章综合效益评价第一章规划总则1.规划项目基本内容2.规划区位置图3.规划性质、期限、目标4.规划依据5.规划流程11规划项目基本内容本次规划项目位于内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区南部。 具体位置位于机场路以南、沃热路以东、富兴路以西，与准格尔路延长线（分水岭）以北区域。 规划区总占地面积863763.1193平方米（约1300亩）。 区域内地势以丘陵为主，植被均以近年植入樟子松为主。 规划区所在在为城市森林公园，它的目标浊打造东胜南部城市的绿色屏障，为市民和旅游者提供休闲、运动、游乐的主题区域，同时配套建设用地打造高档居住区。 12规划区位图鄂尔多斯市位于内蒙古自治区中南部，辖区范围东经106?31110?29、北纬37?2840?52之间。 内蒙古鄂尔多斯市南临古长城，西、北、东三面有黄河呈“几”字自西向东蜿蜒流过。 隔黄河由西向东分别与宁夏、阿拉善盟、巴彦卓尔盟、包头、呼和浩特市相毗邻，东南则与陕西、山西两省接壤。 市境东西距离长约400公里，南北约340公里，市域国土总面积为8.67万平方公里。 东胜区辖区范围地理坐标东经109?08110?23，北纬30?3939?58，境域呈东西长条形，总面积2508平方公里。 东西南北分别与准格尔旗、杭锦旗、伊金霍洛旗、达拉特旗接壤。 13规划性质、期限、目标规划性质本次规划为旅游概念性规划。 规划期限根据现实情况与行业标准将规划期确定xx2020年。 近期xxxx年（5年）中远期xx2020年（7年）规划目标本次规划重点根据规划地特有区位、地脉、文脉特点，挖掘本地文化内涵，服务城市休闲游憩功能，并为地方旅游发展服务。 通过规划提高社会各界对旅游业发展的重视程度，促进社会和个人对旅游业的支持和参与，加强旅游与社会发展相互协调；本次规划成果作为指导性文件，确保旅游区开发建设按计划、有步骤的进行。 14规划依据规划在依据国家相关法律法规、行业标准的基础上，结合考察调研数据，及与委托单位沟通意见，重点参阅了以下与本规划密切相关的规划成果。 依据以下几个层次内容。 国家法律 1、中华人民共和国土地管理法 2、中华人民共和国环境保护法 3、中华人民共和国城乡规划法 4、中华人民共和国水法部门规范文件与行业标准 1、旅游规划通则（GB/T18971xx） 2、旅游资源分类、调查与评价（GB/T18972xx） 3、旅游区（点）质量等级的划分与评定（修订）（GB/T17775xx）目前参考规划主要有 1、由都林国际所做并于xx年9月批准鄂尔多斯南部城市设计规划； 2、由清华城市规划设计院风景园林规划设计所xx年所做鄂尔多斯东胜区城市森林公园景观规划设计。 15规划工作流程图征求意见、修改提交最终成果，制定发展对策评审、修改、定稿设计项目、绘制图件、撰写说明专题研究确定总体思路、编制大纲、分配工作寻找核心竞争力与突破点实地考察、调研、座谈、头脑风暴收集相关文献资料、预先了解规划区情况旅游主客部门全程支持规划先后资料、田野调察，室内案头处理等几部分内容构成，经过反复勾通后，确定区域开发思路后撰写规划文稿。 16划的技术路线社会宏观背景分析本区开发基础条件自然资源禀赋本底资源评析相关规划衔接国内外案例比较文化资源特色战略定位与主导思路空间布局产品策划配套设施基础工程实施措施政策建议规划对相关资料进行详细查阅，对相关地区进行实地踏勘。 在认真听取各方意见建议的基础上，对社会环境、经济基础、旅游资源、客源市场等因素进行分析、评价、预测，并推导出结论。 第二章背景分析1.国际国内旅游产业飞速发展2.鄂尔多斯市概况3.鄂尔多斯城市发展特点4.休闲经济兴起5.与社会需要分析21国际国内旅游产业飞速发展从国际环境看，随着人们对休闲、度假、文化、生态旅游方面需求的不断增长，越来越多的国家将旅游业作为发展经济的重要产业或支柱产业。 从国内环境看，自1978年中国旅游业经历了起步、发展和日趋成熟几个阶段，尤其是20世纪90年代以后，中国旅游业快速发展，已经成为世界旅游大国，旅游对整个社会的促进作用和关联作用日益突出，旅游业已经成为中国经济新的增长点和重要组成部分。 世界旅游业蓬勃兴起，中国的经济与社会持续快速发展、东部沿海区域已率先步入小康社会，休闲度假已成为这一区域居民生活的必要组成部分。 旅游服务项目不断拓新，向精细化方向发展，旅游方式也由观光型旅游向度假型、特种专项旅游项目（工业旅游、农业（乡村）旅游、森林旅游、生态旅游、以及扶贫旅游）转变；旅游向郊区化、短期化发展；自助旅游已经成为时尚。 22鄂尔多斯市概况鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，与宁夏、陕西、山西三省区毗邻，同呼和浩特市、包头市共同构成内蒙古自治区黄河“金腰带”上的“金三角”。 鄂尔多斯作为中国最重要的资源型城市之一，从xx年撤盟设市以来，把握重化工业化、城镇化、国家能源战略西移等机遇，不断把资源优势变成经济优势，依托煤炭、纺织、化工、电力、建材等五大支柱产业的优势和非常活跃的金融业，迅速带动第三产业迅速发展，人均GDP超过1万美元，在居全国首位，xx年鄂尔多斯增长竞争力在全国200个城市中排名第一，预计xx年财政收入将达到300亿元。 年，鄂尔多斯市取得了“三个新突破”，即地区生产总值突破千亿元大关，达到亿元，同比增长，总量跃居全区第二位；人均突破一万美元；财政收入突破二百亿元，达到亿元，增长，总量稳居全区第一位。 随着经济的强劲发展，城镇居民人均可支配收入达到元，增长；农牧民人均纯收入达到元，增长；完成固定资产投资亿元，增长。 地区经济实力和整体发展跨上了新台阶、新层次和新起点。 （引自xx年政府工作报告）23鄂尔多斯城市发展特点?城市布局形成以“一市两区、三个组团”城市核心区，城镇化率达到，每年提高个百分点。 鄂尔多斯在目前城市人口70万的基础上到2020年将达到200万人高于全国平均水平4倍；?鄂尔多斯以煤炭、电力、化工、绒纺、建材等主导产业已形成集群化、规模化的发展态势，产业结构持续调整，政府始终把产业结构调整放在首位，发展生态产业、大力推动第三产业发展；?企业集团实力强劲，产业集中；?基础设施比较完善，城市规模正在扩大；?房地产市场继续升温，市场需求火热；?旅游资源丰富，发展态势良好；?金融机构运行平稳，民间资本活跃；?投资持续保持热烈。 24休闲经济兴起随着个人收入水平和社会劳动生产率的提高，旅游消费需求出现明显的变化，旅游产业的发展将面临更加激烈的竞争，旅游业的发展不仅需要有突出的旅游资源，而且要有高质量的旅游产品、设施和服务。 旅游者不再满足于走马观花式的观光旅游，而是渴望回归自然，彻底放松身心，传统的观光旅游逐渐让位于度假与休验式旅游。 根据国际休闲度假旅游的发展规律和中国社会经济的发展趋势，许多专家指出，中国可望在35年内形成具有较大规模的环城游憩带休闲度假旅游市场。 目前，人们物质基础和时间更加充裕，需求层次不断提高。 人们对生活享受和休闲的需求，成为产生旅游需求的客观基础。 可以预见，随着人们对旅游潜在需求的变化，旅游业的市场也会越来越大，同时，未来旅游业的发展将面临更加激烈的竞争，旅游业的发展不仅需要有突出的旅游资源，而且要有高质量的旅游产品、设施和服务。 25城市休闲旅游面临巨大需求世界旅游发展前景广阔，中国旅游处于上升趋势中。 居民旅游需求增加，消费趋于个性化，休闲度假成为主流。 城市休闲旅游产业发展要进一步巩固和强化，充分发挥旅游产业促进经济结构优化、促进区域经济发展、促进文化产业发展、富裕城乡人民群众的作用。 要全力推进旅游产业的转型升级，加快推进旅游产业发展模式转变，促进旅游产业由粗放型向集约型发展转变，由注重规模扩张向扩大规模和提升效益并重转变，由注重经济功能向发挥综合功能转变。 城市旅游产业要积极推进集约发展，不断优化旅游资源配置，调整优化旅游产业结构，实现旅游产业发展的速度、质量与效益相协调。 要促进旅游资源的开发与保护相结合，坚持开发与保护并重，开发服从保护，合理开发和保护生态旅游资源。 要加快培育形成多元化旅游产品体系，大力发展休闲度假旅游产品和专项旅游产品，培育和发展旅游新产品、新业态。 要紧扣景区建设、做强旅游市场主体和加强旅游设施建设三大环节，提升旅游产业的竞争力和效益。 第三章土地利用与建设条件1.用地现状2.土地利用情况3.地质地貌、水文气候、土壤植被4.建设条件概述5.交通现状图31规划用地现状规划用地现状多为草地，沟壑深处有部分林地，山坡顶部栽种了若干片松树林，但多数生长不良。 同时用地范围内散布着一些农业用地，栽种玉米等农作物。 现状地形地貌复杂，沟壑纵横，极富特色。 22土地利用现状规划区用地性质，目前主要为林地、草地，有少量耕地。 按城市规划本块土地为城市园林用地，属城市森林公园所属范围。 红线区域为规划的体育主题公园23地形地貌、水文气候、土壤植被 1、地形地貌现状用地地形地貌特色鲜明，沟壑纵横且高差较大。 地质形态上，用地范围内有大量的断裂构造和褶曲。 地势西高东低。 因现状山体整体坡度较为平缓，因此大部分山坡为阳光充足地带。 阴坡较少。 2、水文气候规划地地处内蒙古高原西部，典型大陆性季风气候，由于远离海洋降水稀少，属干旱地区。 3、土壤植被规划区主要为沉积性沙土、沙砾土，土质疏松，保水性差。 规划区自然植被主要草地，山坡顶部人工栽种了松树，多数生长不良。 24建设条件概述（优劣）用地现状优势分析1优越的区位及交通发展条件。 贯穿地段的城市主干道及直通鄂尔多斯新机场的高速公路都为发展提供了积极的条件。 直通东胜中心区的几条主干道将规划区与城市紧密相连。 2丰富的地区民族文化特色。 鄂尔多斯具有悠久的历史，蒙古族文化、青铜器文化及成吉思汗文化都是本土极富特色的文化品牌。 3富有特色的地形地貌特点。 现状地质形态存在有大量的断裂构造和褶曲，可充分加以利用。 4周边丰富的可开发旅游资源和城市巨大的有待开发的休闲旅游服务市场。 东胜区周边成吉思汗陵及响沙湾景区均列于内蒙古十大景点之中，已逐渐成为国内外极具吸引力的旅游观光景点。 同时，高度发展的经济为人们提供了休闲和提升生活品质的可能性，周边城市对旅游休闲的需求也在逐步提高。 5政府及地方的高度重视及支持。 高速发展的经济作为后盾。 政府大力开展生态绿地建设和提高居民生活质量的决心使项目的实施成为可能用地现状劣势分析1城市总体规划土地评价分析中指出，森林公园现状用地多数属于三类及四类用地，地形复杂，不适宜进行建设。 2地区缺乏景观特色，干旱、寒冷、极端的季风性气候导致植物生长不良。 3水量严重不足。 森林公园需要大量的灌溉及景观用水，而鄂尔多斯由于低降水量及高蒸发量的客观条件限制，城市用水储备不足。 4缺少必要的基础设施。 用地周边的几条规划道路还未实施，使得项目在初期运作资金投入相对较高，投资较大。 25交通现状图用地南侧为南外环路已建成，承担城际交通作用。 南侧109国道延伸线现为双车道道路，贯穿东西，为地区的主要交通性道路。 用地内部多条小路纵横，连接村落等功能用地。 根据最新规划，用地西侧将增建一条高速公路直通机场，地段中部有东西、南北向主干道各一条，承担城市中的主要人流交通。 体育公园规划区第四章发展思路与愿景目标1.战略分析与主题定位2.核心发展思路3.主题公园开发策略4.区域内项目建设原则5.目标体系41战略分析与功能定位从东胜区的宏观地理区位、文化内涵特点及新城区不同区块的城市功能定位，确定本规划区核心功能是城市居郊野游憩地，附助功能是外地旅游参观游览，体验鄂尔多斯地域文化。 规划公园以体育运动为核心主题，将以民族文化为基础，融入新兴的体育运动形式，满足城市居民与外来旅游者双重需求。 依托本地区丰富的文化旅游资源，着力打造新城区的知名旅游地，塑造以“运动”为主题形象的旅游点，引领城市文化旅游建设，形成集体育运动、城市游憩、观光游览、文化体验、影视拍摄、休闲度假等多功能于一体的综合性城市旅游集聚区。 鉴于规划地在东胜新区中所承担的重大历史责任和所赋予的时代使命，驱使规划者必须既大胆设想，又小心求证，寻求创新性与科学性在一定程度上的完美结合。 同时，从国内外相关案例借鉴来看，一定的开发体量和规模聚集度才能保证旅游质量，保证游览的氛围和身心愉悦的需求。 42核心发展思路发展思路本区做为居民游憩、运动与游客参观体验的多层园区。 规划将通过主题化的线索提炼和设计，以及空间格局的主题化利用，强化游客体验。 增加情景体验式设计，将历史上的故事人物融入建筑与设施之中，提高游客感能力。 ?注重配合城市文化设施建设规划将本土特色文化融入建筑，充分实现建筑的主题化、人性化、生态化。 ?增强城市旅游服务功能规划突出城市绿地空间、城市居民游憩空间，实现旅游与城市建设结合。 ?营造可持续发展旅游环境高度重视自然、人文环境的保护，促进旅游实现可持续发展。 ?塑造文化旅游品牌建设城市标志景观、弘扬城市文化主题，形成城市特色文化旅游品牌。 43主题公园开发策划1.多元协作开发本区开发必将城市居民游憩、外来者观光游览、休闲度假、娱乐餐饮相结合的多功能开发，强调旅游与城市居民生活、娱乐与工作的有机结合。 2.人本化开发旅游项目与城市休闲设施、建筑与各项文娱活动并重，强调城市文化发展，把地域文化融入到与项目建设相关的各个层面，设施建设充分考虑“以人为本”。 3.现代化风格开发摒充固有国内文化旅游开发模式的束缚，将文化融入城市生活，塑造城市新兴文化业态，将文化景观融入城市发展之中，让游客与本地居民和谐共存。 引导城市建立一种全新的休闲生活方式。 44区域内项目建设原则1.尊重城市肌理，传承地域文化注重地方文脉结合，因地制宜的设置项目与设计旅游活动，增加旅游项目的吸引力与竞争力。 尊重城市肌理要求，尊重地域性对建筑高度以及在空间上的相互关系，保持建设风貌的相互呼应。 2.以人为本、功能创新项目建设要体现新思路、新创意，项目建设力求独特、新颖，富有文化内涵和口味。 以人为本，增加旅游者与本地居民的共享空间。 3.社区统筹开发，注重实效性项目以市场导向，把握市场规划，以此为基础进行项目策划规划、产品设计以及相关产业链的配套，保证规划的实效性与可操作性。 4.格调协同，功能协调建筑风格与景观格调协调融合。 项目开发与城市功能、居民利益等方面的矛盾，统一合理规划、积极引导，实现区域经济，社会和谐发展。 45:发展目标体系 1、总体发展目标规划区以城市森林公园为背景，以传统文化为灵魂，以体育运动产业基地参观游览文化体验为基础的运动主题旅游区，培育旅游产业和体育文化产业链，全面打造功能独特设施完备、环境优美、技术含量高的运动主题旅游产业集聚区。 2、经营效益目标规划突出旅游功能和实用价值，完善城市旅游目的地配套建设和旅游活动，实现体育、文化、旅游与城市地产业共同发展。 最终通过体育运动旅游产业发展，提升周边地区地土地价值，活跃地方经济。 3、社会效益目标规划建设服务于游客的体育项目，提升任城的知名度、美誉度。 区域建成后，将成为任城休闲娱乐的重要场所，提高成本地居民生活质量。 在体育、文化、旅游上统筹规划，形成规模化的品牌效应，推进文化产业发展与繁荣，带动地方就业，增加居民收入，构建和谐社会。 第五章功能分区与项目设计1.分区布局的思路与原则2.园区功能分区构成3.分区与核心项目表4.重点项目分布图5.会所示意图6.滑雪场示意图7.高尔夫球场示意图8.拓展基地示意图9.跑马场示意图布局指导思路本着利于区域经济协调发展的原则进行合理布局。 控制开发进程，做好重点项目的配套建设，提高综合服务能力。 营造旅游精品，突出重点，分步实施，强调可操作性，并注重横向联合。 分区布局原则地域完整性原则区域旅游景观地域文化特征旅游服务系统因地制宜、功能互补、区域共轭性分区不是分类，每个具体区划单位都应是一个连续的地域，不存在着独立于区域之外又属于该区的单位。 主体突出的原则发挥创新功能。 突出鄂尔多斯生态环境、西部开发的人文精神51分区布局思路与原则52园区功能分区构成规划将园区分成五个不同的功能区 一、入口服务区 二、山野运动区 三、草原文化区 四、拓展训练区 五、营地区入口服务区草原文化区山野运动区拓展训练区营地区53分区与核心项目表功能分区重点项目构成入口服务区景观大门、服务中心、缆车站山野运动区小型高尔夫球场、滑雪场、滑雪服务大厅、会所，跑马场、越野马道、马术管理中心草原文化区文化雕塑长廊、草原文化艺术中心、山顶日月湖休闲中心拓展训练区拓展训练基地、管理中心、营地区露营地、管理中心54重点项目分布图55会所示意图56滑雪场示意图57高尔夫球场示意图58拓展训练基地示意59跑马场示意图第六章基础配套与服务设施 1、基础设施规划 2、绿化种植示意图 3、配套服务设施 4、标识导引示意图61基础设施规划 1、给排水给水就近接入城市供水系统。 排水实行雨污分流，建立雨水收集系统。 污水就近接入城市污水管网。 经过处理的中水，做为景观用水循环使用。 2、道路建立三级园林道路体系。 附助建立索道、马道等补充性交通系统 3、电力电讯电力就近接入城市电网。 沿道路进行地下敷设。 电讯设计就近接入城市电讯系统，建立内部程控电话，设置管理人员的对讲系统。 4、景观绿化根据地方气候特点进行绿化，绿化要求三季有花，四季常绿。 62绿化种植示意图63配套服务设施入口服务中心承担整个园区的旅游服务功能，建设蒙古族特征的景观大门、游客服务中心。 规划向游客提供文字图片资料发放、门票销售、游客问询、处理投诉等服务。 购物商业设施设置齐全完备的商服务设施，满足不同旅游者的购物需求。 商业设施布局充分利用现有建筑，合理利用空间，不能影响景点的景观风貌。 娱乐设施规划配合体育主题项目开发，建立游憩性较强的娱乐项目，避免园区项目单一化发展。 导引说明系统建立旅游解说系统规划包括向导解说系统、标识解说系统、背景广播系统。 64标识导引系统示意图65道路铺装示意图第七章投资测算与建设分析1.投资测算原则与依据2.投资测算结果3.投资测算表4.建设分期71投资测算原则与依据 1、估算原则 （1）尽可能地反映项目的实际情况； （2）尽量符合节约和稳妥的原则； （3）对于无法准确估算的项目在预备费中考虑； （4）依据政府相关职能部门的规定及行业要求。 2、估算依据 （1）国家发改委（计委）关于建设项目经济评价方法与参数有关规定； （2）内蒙古自治区建筑工程综合概预算定额； （3）建筑安装工程概算的技术经济指标； （4）参照国内同类型项目的投资情况； （5）参照近期鄂尔多斯地区类似工程项目造价指标、基础物价状况； （6）其他相关文件与规范。 72投资测算结果本项目投资额度测算重点在由旅游项目开发与配套设施投入及其它事项内容三部他构成，按社会平均水平进行估算。 本项目经过系统的投资测算，总体投资万元人民币。 其中旅游项目投资00000万元配套设施投资00000万元其它内容0000万元详见附件投资估算表。 73投资测算表序号项目投资额(万元)备注一核心项目类11景观大门2022服务中心(会所)10033高尔夫球场及设施100044滑雪场及相关设施50055跑马场及相关设施xx6文化雕塑长廊10077草原文化中心50088山顶休闲中心80099拓展训练基地及设施50010露营地及设施50二基础及配套设施11市政基础设施100022配套服务设施xx3景观绿化设施50044标识导引系统30合计550074项目建设分期本项目意在打造东胜区新兴的运动休闲中心，通过项目开发提升城市居民生质量，提升社会影响力。 由于项目业态复杂、综合性强的特点，开发建设过程中注重以市场经营为导向，前期重点安排见效快的优势项目，快速聚集人气，形成良好的社会效应，推动后期大型休闲项目建设。 整个园区分阶段开发，把握开发节奏，减少资源闲置现象出不现。 项目开发遵守谨慎性原则，实行滚动发展策略，整个开发过程分成三个阶段一期工程阶段（1年）在完成项目前期策划、技术论证、规划及融资招商等工作，做好周边在景观绿化工作。 二期工程阶段（2年）进行项目建设，完善旅游服务功能。 三期工程阶段（2年）提升旅游产品品质，完善旅游项目的接待能力。 第八章综合效益评价1.商业经营价值2.国民经济价值3.多元社会效益4.良好生态效益81商业经营价值 1、经营收盈价值项目开发可以获得稳定的经营收益，按现有经济形势分析，项目可以通过少量再投资过程，实现稳定高额的持续经营利润，抛开物价上涨固素，这是可观的商业价值。 2、资产溢价效应中国经济处于高速增长阶段，各种资源性生产要素价格不断攀升，投入资金、实物、人力资本、资源将变成可获稳定经营收益的资产，将可实现在若干年后获得价值巨大的突变。 未来价值重估产生资产增值效应，将远远超过经营性收益。