资产评估公式 吐血整理.doc

第2章 资产评估的基本方法1 成本法 思路:1现时条件下重新购置或建造全新状态的被评估资产所需全部成本 2扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的差额 过程:1收集重置成本和历史成本资料 2确定重置成本 3确定使用年限(包括实际已使用年限、尚可使用年限和总年限) 4估算耗损和贬值,包括实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值 5确定成新率 6计算被评估资产的价值 1 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本成新率2 成本法中各项指标的确定 1重置核算法：1按人工成本比例法 间接成本=人工成本总额成本分配率 2直接成本百分比法 间接成本=直接成本间接成本占直接成本百分率 2物价指数法： 重置成本=资产的账面价值价格指数 重置成本=资产的账面价值（1+价格变动指数） 定基价格指数法 资产重置成本=资产历史成本次产评估物价指数/资产构建时物价指数 环比价格指数法 资产重置成本=资产历史成本X X=(1+a1)(1+a2)(1+ai)100% 3功能价值类比法: 1生产能力比例法:被评估资产重置成本=(被评估资产年产量/参照物年产量)参照物重置成本 2规模经济效益指数法:被评估资产的重置成本/参照物资产的重置成本=(被评估资产的产量/参照物资产的产量)x 被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本(被评估资产的产量/参照物资产的产量)x 4统计分析法 K=R/R K为重置成本与历史成本的调整系数 R 重置成本 R 历史成本被评估资产重置成本=某类资产账面历史成本K三.实体性贬值估算: 1观察法:资产实体性价值=重置成本(1-成新率)=重置成本贬值率 2使用年限法:资产实体性贬值=(重置成本-预计残值/总使用年限)实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间 3修复费用法 注意实体性损耗 可修复部分与不可修复部分4. 功能性贬值及其计算 1超额运营成本形成功能性贬值(与同类型但性能更好的新资产年运营成本比较) 2超额投资成本形成功能性贬值 被评估资产功能性贬值额=(被评估资产年净超额运营成本)折现系数 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本5. 经济性贬值及估算(达不到原设计获利能力) 1间接计算法 1经济性贬值率=(1-(生产能力A/生产能力B)x)100% 2经济性贬值=重置成本经济性贬值率 2直接计算法 经济性贬值=资产年收益损失额(1-所得税税率)(P/A,i,n) (P/A,i,n)年金现值系数6. 成新率及其估算 1观察法 2使用年限法 成新率=预计尚可使用年限/(实际已使用年限+预计尚可使用年限) 3修复费用法 成新率=(1-修复费用/重置成本)100%2. 市场法思路:1选择市场上相同或近似的资产作为参照物 2确定各种价值影响因素 3进行因素差异调整 4得到修正后的资产评估价值过程:1明确评估对象 2收集有关市场基本信息资料、寻找参照物 3将被评估资产与参照物比较 4分析调整差异,确定评估结果 一.直接比较法 评估对象价值=参照物成交价格(评估对象A特征/参照物A特征)1成新率价格法 资产评估价值=参照物成交价格(评估对象成新率/参照物成新率)2功能价值类比法 资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力/参照物生产能力) 资产评估价值=参照物成交价格(评估对象生产能力/参照物生产能力)x3市价折扣法 资产评估价值=参照物成交价格(1-价格折扣率)4物价指数法 资产评估价值=参照物资产交易价格(1+价格变动指数) 资产评估价值=参照物资产交易价格(评估基准日资产评估时定基物价指数 参照物交易期日资产定基物价指数) 资产评估价值=参照物资产交易价格参照物交易日期至评估基准日各期环 比价格指数乘积5价值比率法 1成本市价法 资产评估价值=评估对象现行合理成本(参照物成交价格/参照物现行合理成本) 2市盈率乘数法 资产评估价值=评估对象收益额参照物市盈率 二类比调整法 被评估资产评估值=参照物价格+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值 被评估资产评估值=参照物价格功能差异系数时间差异系数交易情况差异 系数个别因素修正系数3 收益法 思路:1估算被评估资产未来预期收益 2折现成现值来确定被评估资产价值过程:1收集 企业经营财务状况资料 2对比分析有关指标及其变化,并确定折现率 3将预期收益折现或本金化处理,确定评估价值 4分析、确定评估结果 1资产未来收益期有限的情况 评估值=Rt/(1+i)t 2资产未来收益无限期的情况 1 P=A/i 收益永续 各因素不变 收益每期相当 2 P=A(1-1/(1+i)n)/i 资本化率0 A(P/A,i,n)1收益每期不变 2资本化率固定且大于03收益年限有限 前n年收益不等额,后n+1开始收益相同 P=Rt/(1+r)t + A(1-1/(1+r)n-t)/r(1+r)n=Rt/(1+r)t + A(P/A,i,n-t)(P/F,i,t)第3章 机器评估2. 成本法在机器设备评估中的应用 机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 1机器设备重置成本及评估对于能够取得现行购置价格或建造成本的机器设备外购单台不需要安装的国内机器设备的重置成本 重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费 或 重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格(1+运杂费率)外购单台需安装的国内机器设备的重置成本 重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格+运杂费+安装调试费 或 重置成本=全新机器设备评估基准日的公开市场成交价格(1+运杂费率)(1+安装调试费率)外购成套需安装机器设备的重置成本 重置成本=单台未安装进口机器设备重置成本总和+单台未安装国产设备重置成本总和+工器具重置成本+安装调试费+工程监理费+软件重置成本+设计费+贷款利息对于无法取得机器设备现行购置价格或建造成本的设备可采用功能价值类比法估测功能与成本间的内在联系呈线性等比关系 重置成本=参照物机器设备重置成本(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)功能与成本间的内在联系呈指数关系 重置成本=参照物机器设备重置成本(被评估机器设备功能/参照物机器设备功能)x X为功能价值指数(规模经济效益指数)对于无法取得机器现行购置价格或建造成本,也无法取得同类设备重置成本,可采用价格指数法评估 重置成本=机器设备原始成本(评估时该类设备的价格指数/购建时该类设备的价格指数)进口机器设备重置成本的估测 对于可查询到进口机器设备现行离岸价格(FOB价格)或到岸价格(CIF):进口机器设备重置成本=(FOB+途中保险费+境外运杂费)现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费或 进口机器设备重置成本=CIF现行外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内手续费+安装调试费其中 进口关税=CIF进口税率 消费税=(CIF+进口关税)(1-消费税税率)消费税税率 进口增值税=(CIF+进口关税+消费税)增值税税率对于无法查询进口机器设备现行FOB或者CIF获取国外替代产品现行购置价格或重建成本对于可以获得进口机器设备生产国同类资产价格变动指数采用指数调整法估测被评估对象进口机器设备 账面原值中用外币支付的机器设备部分价值 进口机器设备生产国 重置成本 = 进口时外汇汇率 同类资产价格指数 账面原值中用外币支付的境外运费及保险费部分价值 境外运费及保险费 评估基准日+ 进口时外汇汇率 价格变动指数 外汇汇率 现行关税 其他 账面原值中用人民币支付的国内 国内同类资产或费 (1+ 税率 )(1+税费率)+ 运杂费及安装调试费部分价值 (1+ 用价格变动指数 )2. 机器设备实体性贬值的估算 1观察法 2使用年限法 实体性贬值率=实际已使用年限总使用年限100% =实际已使用年限(实际已使用年限+尚可使用年限)100% 总使用年限(使用寿命(分为 物理寿命 技术寿命 经济寿命) 实际已使用年限=名义已使用年限设备利用率设备利用率=截至评估基准日累计实际利用时间截至评估基准日累计法定利用时间100% 如果机器设备经过多次大修理、技术改造或追加投资,就会延长其尚可使用年限或缩短其实际已使用年限 采用 加权投资年限 计算: 加权投资年限=加权重置成本重置成本 加权重置成本=重置成本投资后的设备已使用年限 实体性贬值率=加权投资年限(加权投资年限+尚可使用年限) 3修复费用法(实体性损耗可分为 可修复部分 和 不可修复部分) 实体性 可修复部分的 不可修复部分 设备的 贬值率 = ( 实体性损耗 + 的实体性损耗 ) 重置成本3. 机器设备功能性贬值的估算 1超额投资成本形成的功能性贬值 超额投资成本=复原重置成本 更新重置成本 2超额运营成本形成的功能性贬值 1计算超额运营成本 2扣除所得税,得到净超额运营成本 3估测剩余使用年限 选择合适的折现率 并贴现四.机器设备经济性贬值的估算 1生产能力降低引起的经济性贬值经济性贬值=1-(设备预计可被利用的生产能力设备原设计生产能力)x100%经济性贬值=(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)经济性贬值率 2收益减少造成的经济性贬值经济性贬值额=设备年收益损失额(1-所得税税率)(P/A,i,n)3. 市场法与收益法在机器设备评估中的应用 市场法 V=Vi V为评估价值 V;为参照物的市场价值 i为差异调整 收益法(实际上用的不多) 主要适用于成套设备、租赁设备等的评估 第4章 房地产评估2. 成本法在房地产中的应用 1土地评估中成本法的操作步骤 土地价值=土地取得费+土地开放成本+利息+利润+税费+土地增值收益 2新建房地产评估中成本法的操作步骤 新建房地产 土地取得 开发 管理 投资 销售 正常 价值 = 费用 + 成本 + 费用 + 利息 + 税费+ 利润 注意: 土地增值收益= ( 土地取得 开发 管理 投资 ) 土地增值 费用 + 成本 + 费用 + 利息 收益率 利润=(土地取得费+土地开发费)利润率 投资利息=(土地取得费+土地开发费)贷款利率3. 旧建筑物评估中成本法的操作步骤 旧建筑物价值=重置成本-年贬值额已使用年数或 旧建筑物价值=重置成本成新率 年贬值额 D=(CS)N =C(1R)N D为年贬值额 C为建筑物重建成本 S为净残值 R为残值率 N为耐用年限 成新率 1使用年限法 建筑物成新率 = 建筑物尚可 + ( 建筑物实际 + 建筑物尚可 )100% 使用年限 已使用年限 使用年限 2打分法 成新率= (G 结构部分 + S装修部分 + B设备部分 )100100% 合计得分 合计得分 合计得分 3. 市场法在房地产评估中的应用 1计算公式: P=PABCD 使用年限修正(重要!) K=1 1 1 1 (1+r)m (1+r)n K为将可比实例年限修正到待评估对象使用的年限修正系数 r为还原利率 m为待评估对象的可使用年限 n为可比实例的可使用年限 4. 收益法在房地产评估中的应用 基本思路: 1搜集相关房地产收入和费用资料 2预测房地产客观总收益 3估算房地产客观总费用 4测算房地产净收益 客观总收益客观总费用 5估测并选择适当的折现率或资本化率 6选用适当的具体评估技术和方法估测房地产评估价值 不同类型的房地产净收益的估算 1出租型的房地产正常收益的估测 正常收益=租赁收入维修费管理费保险费房地产税租赁代理费 有效毛租金=毛租金空闲损失损失租金 2直接经营性房地产正常收益的估测 正行收益=销售收入销售成本销售税金及其附加管理费用财务费用所得税经营利润 3自用或尚未使用房地产正常收益的估测折现率或资本化率的估测 1综合折现率或资本化率 2建筑物折现率或资本化率 3土地折现率或资本化率 R= r1L+r2B L+B R为综合资本化率 r1为土地资本化率 r2为建筑物资本化率 求取方法(加权平均或简单平均求出折现率或资本化率) 5. 收益期限五 剩余法在房地产评估中的应用 剩余法 V=A(B+C+D+E)V为地价 A为开发完成后房地产价值 B为开发成本 C为投资利息 D为合理利润 E为正常税率地价=预期楼价建筑费专业费用销售费用利息税费利润注意:容积率=地上总建筑面积规划用地面积 利润=房地产总价(地价+建筑费+专业费)利润率利息=地价贷款利率贴现率+建筑费贴现率+专业费贴现率6. 基准地价修正法在房地产中的应用 被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价使用年限修正系数日期修正系数容积 率修正系数其他因素修正系数7. 路线价法在房地产评估中的应用 计算公式: 宗地总价=路线价深度百分率临街宽度修正率 几个路线价法则介绍 1 4321法则 100英尺 每25英尺 40% 30% 20% 10% 超过9876法则 9% 8% 7% 6% 2苏慕斯法则 100英尺 前50 72.5% 后50 27.5% 再50 15% 3霍夫曼法则 100英尺 前50 2/3 最初25 37.5% 50 67.5% 75 87.5% 100 100% 4哈伯法则 深度百分率=所给深度/标准深度 100%第5章 金融资产评估4. 金融不良资产评估 四类估算方法 1假设清算法 思路:1基于债务企业的整体资产,剔除不能偿债的无效资产,不必偿还的无效负债 2并按照企业清算过程中的偿债顺序,考虑债权的优先受偿 3于某时点分析责任关联方受偿程度三种清算价格: 1强制清算价格 适用于关停或即将进入诉讼的债务企业 2有序清算价格 适用于半关停债务企业 3续用清算价格 适用于持续经营债务企业 过程:1确定有效资产,剔除无效资产,确定有效负债,剔除无效负债 2选择 适当的价值类型 3确定优先扣除项目 4确定一般债权受偿比例 一般债权 有效 资产项优先 有效 负债项优先 受偿比例 = ( 资产 扣除项目 )( 负债 扣除项目 ) 5确定不良债权的一般债权受偿金额 一般债权受偿金额=(不良债权总额优先债权受偿金额)一般债权受偿比例 6分析不良债权的受偿金额及受偿比例 不良债权受偿金额=优先债权受偿金额+一般债权受偿金额 不良债权受偿比例=不良债权受偿金额 不良债权总额 7分析或有收益、或有损失等其他因素对受偿比例的影响 8确定不良债权从该企业可以获得的受偿比例注意: 无效资产 待摊、递延费用 福利性固定资产 待处理流动、固定资产等 无效负债 与福利性资产对应的负债 长期挂账无需支付的负债等2现金流偿债法 思路:1基于企业近几年财务和经营状况,考虑行业、产品、市场、企业管理等因素 2对企业未来一定年限内可偿还债现金流和经营成本进行分析 3考察企业未来经营及资产变现所产生的现金流清偿债务 过程:1计算近3年的现金流量 2分析企业历史资料,合理预测企业未来现金流量 3合理确定偿债比例 4确定折现率 5将企业预期偿债年限内全部可用于偿债的现金流量折现,测算偿债能力 6对特备事项进行说明 注意: 2中的未来现金流量不是现金表上的现金净流量,是自由现金流量 自由现金流量=净现金流量+预测利息费用+折旧和摊销资本支出营运资本的增加 自由现金流量的实质:将权责发生制 转为 收付实现制 3中的偿债比例确定后可得一个偿债系数 偿债器内某年度企业可用于偿债现金流=该年度自由现金流偿债系数 5中计算偿债能力公式: 企业偿债能力=(企业未来偿债年限内新增偿债收益偿债系数)的折现值 企业一般债务总额 特定债权回收价值=企业偿债能力被评估债券金额 企业未来偿债年限内新增偿债收益=第t年自由现金流量 (1+折现率)t n为未来偿债年限3交易案例比较法 思路:1通过定性分析掌握债权资产的基本情况和相关信息 2确定影响其价值的各种因素 3选定与其类似的处置案例 4对各种因素进行量化分析,得到修正系数 5对处置价格进行修正,并得到综合分析的债券资产价值4专家打分法(德尔菲法) 略第6章 无形资产评估 二.无形资产评估方法 1收益法在无形资产评估中的应用 P=KRt P为无形资产的评估值 Rt为被评估无形资产第t年的预期超额收益 (1+i)t K为无形资产分成率 i为折现率 n为收益期限 1直接估算法 收入增长型无形资产 1生产产品能够以高出同类产品价格出售 R=(P2P1)Q(1T) 2生产产品采用与同类产品相同价格,但销售量增大 R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)费用节约型无形资产 R=(C1-C2)Q(1-T) 2分成率法(通过超额收益、利润分成率确定超额收益,将报酬与利益挂钩) 超额收益=受让方实现的销售收入销售收入分成率(1-所得税税率) 超额收益=受让方实现的销售利润销售利润分成率(1-所得税税率) 推导, 销售利润分成率= 销售收入分成率 销售利润率 销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率当缺乏行业分成率统计数据时,按边际比率法或约当投资分析法确定分成率指标无形资产利润分成率=使用无形资产利润增量现值 使用无形资产总利润现值当很难确定使用无形资产后利润增量,用约当投资分析法(无形资产的折合约当投资和受让方投入资产的约当投资比例,确定利润分成率)无形资产利润分成率= 无形资产约当投资额 受让方约当投资额+无形资产约当投资额无形资产约当投资额=无形资产重置成本(1+适用成本利润率)受让方约当投资额=受让方投入的总资产重置成本(1+适用成本利润率)3剩余法(总利润扣除其他所有可确指资产的利润所得超额收益) 超额 企业 固定 固定资产 流动 流动资产 其他可 相应的透 收益 = 总利润 ( 资产投资报酬率)(资产投资报酬率)(确指资产资报酬率) 4差额法(