前期物业服务合同期限届满,开发商是否可以另行聘请物业公司

1/14前期物业服务合同期限届满,开发商是否可以另行聘请物业公司开发商是否有权解除前期物业服务合同？案例扫描开发商广州市重益房产发展有限公司通过招投标方式选聘广州如意物业管理有限公司为重益广场提供前期物业管理服务。双方签订了重益广场物业管理委托合同，约定：委托管理期限自合同签字、盖章生效之日起至重益广场业主委员会成立并依法选定物业服务公司后30日止。如意物业公司负责编制年度物业管理决算报告，每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支情况。合同签订后，重益公司认为，重益广场物业管理委托合同作为委托合同，委托人有权随时解除合同。合同履行期间，如意物业公司没有按照合同约定编制年度物业管理决算报告并每6个月向全体业主公布一次物业管理费收支报告，属于严重的违约行为。重益公司于XX年11月15日向如意物业公司发出解除合同通知书，如意物业公司亦签收了该通知，并明确表示不同意解除合同。对此，重益公司向法院提起诉讼，要求法院确认重益广场物业管理委托合同于XX年11月15日解除；2/14要求被告如意物业公司对已经收取的XX年1月1日至XX年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告。被告辩称：首先，重益广场临时管理公约载明“在重益广场业主委员会成立之前，除物业服务公司被取消资质及企业注销外，重益公司不得变更物业服务公司”。重益广场至今未成立业主委员会，被告持有三级物业管理资质，企业并未注销，原告不得解除合同。其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依约提供年度物业管理决算报告，但被告提供的证据证明被告已履行了上述义务，且即使被告未履行公示义务也不构成根本违约，原告无权要求解除委托合同。第三，原告应依据约定程序解除合同。如被告的物业服务未达到管理目标，原告应先要求被告限期整改，但被告一直未收到原告关于限期整改的通知，在此情况下，被告无权直接要求终止委托合同。重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务的情况，因此，合同解除的条件未成就，请求法院驳回原告的诉讼请求。该案件的争议焦点集中在：原告是否有权解除重益广场物业管理委托合同？律师解析合同解除具有以下几个特点：1.合同解除适用于有效成立的合同，能解除的合同3/14必须是合法有效的合同。2.合同解除必须具备一定的条件，禁止合同当事人在没有任何法定或者约定根据的情况下人一解除合同。3.合同的解除必须有解除行为，必须要由享有法定或约定解除权的一方行使解除权，作出解除合同的意思表示。4.合同解除的效力是使合同关系自始消灭或向将来消灭。合同解除的方式分为法定解除和约定解除。法定解除是指合同成立之后，没有履行或没有履行完毕之前，当事人一方通过行使法定的解除权而使合同效力消灭的行为。对于法定解除权的行使，我国合同法采用了“根本违约”的标准。约定解除分为协议解除和约定解除权解除两种情况。协议解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，当事人双方通过协商解除合同，使合同效力消灭的行为。合同法规定，当事人协商一致，可以解除合同。约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立之后，没有履行或没有完全履行完毕之前，由当事人一方在某种解除合同的条件成就时享有解除权，并可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权4/14人可以解除合同。本案中，重益广场物业管理委托合同第二十九条约定：“如如意物业公司违反该合同中有关物业服务义务和物业服务质量的约定，未能达到约定的管理目标，重益公司有权要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标的或出现1/2以上业主不满意如意物业公司的服务时，重益公司有权终止合同。”根据合同解除的相关规定，双方在合同中约定了合同解除的条件，即被告违反合同中关于物业服务义务和质量的约定，原告要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目标，或者在重益广场出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务时，原告有权解除合同。根据原告提供的证据材料，不能证明被告在提供物业服务的过程中，存在严重违反合同规定的行为，原告也没有要求被告限期整改。重益广场也没有出现1/2以上业主不满意被告提供的物业服务的情形。因此，合同约定的解除条件未成就，原告不享有合同的解除权。那么，原告是否享有法定解除权呢？根据合同法的规定，法定解除权采用的是“根本违约”的标准，即违约行为致使不能实现合同目的。本案中，被告没有按期编制年度物业管理决算报告，并不构成对物业管理委托合同的根本违约，被告依约履行了物业管理委托合同的主要义务，因此，原告不能行使法定解除权解除物业管理委托合同。5/14原告称，合同法第四百一十条规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。原告据此享有随时单方解除合同的权利。那么，物业管理委托合同能否直接适用委托合同的相关规定呢？当前，理论界通说认为，物业服务合同属于委托合同的一种。但两者还存在许多不同的地方。委托合同的双方当事人可以随时解除委托合同，而物业服务合同的解除需要有严格的条件。物权法第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。本案中，重益广场尚未成立业主委员会，由建设单位与物业服务公司签订前期物业管理合同。但重益广场已经交付使用多年，除了开发商还有其他业主也与如意物业公司签订了物业管理委托合同。如果重益公司单方解除了物业管理委托合同，势必直接影响到重益广场其他业主的利益。因此，开发商作为重益广场的单个业主，无权单方解除涉及重益广场公共利益的物业管理委托合同。如果重益广场业主确实需要重新选聘物业服务公司，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。如果任由一方随意解除合同，必然会造成重益广场物业管理的无序或不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，激化社会矛盾。法院判决6/14法院经审理后认为，重益广场物业管理委托合同是原被告双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方当事人应当按照约定履行自己的义务。合同约定被告应按期负责编制年度物业管理决算报告，被告未按期履行该项义务，对原告的该项请求被告亦表示同意，对此项诉讼请求法院予以支持。关于原告认为，自身作为委托人享有随时解除合同的权利。法院认为，因本案纠纷属物业服务合同纠纷，根据最高人民法院民事案件案由规定的规定，此类纠纷属服务合同纠纷，而原告依据中华人民共和国合同法中有关委托合同的规定，要求解除双方所签合同，缺乏法律依据，不予支持。原告也未能提供证据证明其曾限期被告进行整改或出现1/2以上业主对被告的服务不满意的情形，不予支持其要求解除合同的诉讼请求。并且本案所涉被告提供服务的物业区域中并非只有原告一个业主，其单方解除合同，会影响到其他业主的合法权益，不能给予支持。故判决如下：自判决生效之日起20日内，被告如意物业公司对已经收取的XX年1月1日至XX年11月1日的物业费向原告重益公司提供决算报告，驳回原告的其他诉讼请求。案情概要及争议焦点7/14原告：物业公司被告：廖某廖某于2002年12月7日向某房地产公司购买某商城A铺面，XX年12月31日房地产公司交付铺面给了廖某。某物业公司成立于XX年7月4日，同年9月9日取得物业管理资质。XX年8月18日房地产公司与物业公司签订前期物业管理服务合同，约定房地产公司聘请物业公司在商城前期物业阶段实施物业管理服务事项，有效期白合同签订之日起至商城业主委员会成立之日止，经营性房屋由物业公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交纳物业管理费的千分之三交纳滞纳金，对欠费逾期1个月的，物业公司有权停止向该业9主提供物业管理服务；业主委员会成立前，维修资金暂定按建筑面积每月每平方米0.05元收取。XX年12月19日市物价局向物业公司作出关于商城物业管理服务收费标准的复函38号)，核准物业公司收取住宅综合服务费为每平方米每月o5元，其他的物业管理服务收费实行市场调节价，有效期自XX年12月19日至2加5年12月止。XX年3月1日房地产公司与物业公司签订补充条款，其中载明物业公司进行的前期物业管理服务，是指小区房屋出售后至小区业主委员会成立前的物业管理0XX年8/146月6日廖某与物业公司签订前期物业管理协议书，确认廖某于XX年6月6日使用铺面，约定物业服务费按物价部门核准的价格执行，无物价部门核准定价的按市场调节价执行。廖某使用铺面后按物业服务费及维修资金至XX年12月份0XX年5月16日物价局向物业公司作出关于商城物业管理服务收费标准的批复实行市场调节价管理。该小区尚未成立业主委员会。XX年1月物业公司以廖某自XX年1月1日起不交纳物业管理费及维修资金为由向法院提起诉讼，要求判令廖某支付XX年1月1日起至XX年12月31日的物业管理费1189.44元、维修资金59.52元并支付滞纳金1291.68元o一审法院审理认为，廖某与房地产公司签订的商品房买卖合同中虽然没有包含前期物业服务合同内容，但此后在XX年8月18日房地产公司与物业公司签订了前期物业管理服务合同，房地产公司聘请物业公司在商城小区进行前期物业管理，该前期物业管理服务合同是房地产公司在商城小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下代表全体业主签订了前期物业管理服务合同，该前期物业管理服务合同合法有效，对商城小区业主具有约束力。物业公司履行了前期物业管理服务合同的义务，对小区进行了管理。廖某作为业主接受了服务，9/14以其行为认可了物业公司的管理行为，并从中受益。廖某认为房地产公司与物业公司签订的前期物业管理服务合同违反物业管理条例的有关规定，对其无约束力，于法无据，亦不符合等价有偿的原则，故不予采信。另，广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法第七条规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。由建设单位选聘物业管理企业，对住宅物业进行管理的服务-收费实行政府指导价；对由全体业主或业主大会选聘物业管理企业进行住宅物业管理的服务收费，以及别墅区和其他物业服务收费实行市场调节价。”廖某的铺面属于经营性房屋，其物业管理服务价格实行市场调节价管理，物业公司与房地产公司对经营性用房及别墅的物业管理费作出了约定，收取费用的项目及收费标准均合法有据。物业公司要求廖某支付物业服务费和维修资金予以支持。根据广西壮族自治区物业管理条例第四十七条“业主、使用人未按照前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同的约定交纳物业管理服务费或者维修资金的，物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金或者按照约定加收滞纳金”的规定，物业公司要求廖某按每天千分之三支付滞纳金予以支持。一审法院遂判决廖某支付XX年l冗至XX年12月物业服务费、维修资金及滞纳金。10/14廖某不服一审判决，向二审法院提起上诉称：一、物业公司与房地产公司的前期物业管理服务合同和补充条款是在房地产公司与购房人签订购房合同之后签订的，不符合物业管理条例第22、23、25条的规定。同时房地产公司和物业公司在事后亦没有经过购房人的确认，故该两份协议对购房人没有约束力。二、一审错误理解和适用物价部门批准的有关收费标准文件，造成不公正判决。物价局XX38号文明确规定物业公司的收费期限至XX年12月止，XX年12月后物业公司应依照XX72号文执行。XX72号文批复规定“物业服务收费实行明码标价，物业管理企业应当将服务内容、服务质量和相应的收费项目、收费标准在物业管理区域内公示。”该文批准商城物业管理服务价格实行市场调节价管理，要求双方按达成的服务内容、服务质量、服务成本、收费项目、收费标准、违约规定等协议签订合同，双方按合同规定履行各自的职责和义务。依照物业服务收费管理办法第七条规定：“实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。”物业公司收到该文后应与购房人或作为代理人的业主委员会签订市场调节价的物业服务合同，但物业公司收到该文后并没有与任何人签订任何合同。因此一审法院依据前期物业管理服务合同及补充条款的约定及有关复函、批复来认定11/14物业公司的收费并判令给付滞纳金，完全是错误的。目前商城仍属于前期物业管理阶段，是不能实行市场调节价的，市场调节价只能由业主同物业管理公司协商确定。三、一审判令购房人交纳维修资金没有法律根据。物业维修资金属于小区专项维修的资金，用于共用部分、共用设施设备的大、中修理和更新改造。物业管理条例第五十四条有业主要交纳专项维修基金的规定，对维修基金交纳标准及使用方法在第十二条也有明确规定。商城专项维修基金的收取应由商城业主大会或者业主代表大会决定而不是由物业公司说了算。物业公司未经商城业主大会或者业主代表大会决定就私自收取维修资金是没有任何法律依据的。四、一审认定本人已以行为认可物业公司的物业管理行为并从中受益，没有事实依据。XX年12月份以前的物业服务费本人已全部交清，那是在未看到物价局XX38号和XX72号文之前的事。当物业公司拒绝出示其与开发商在房屋销售后瞒着商城业主私下签订的前期物业管理服务合同后，本人拒绝继续交纳物业管理费用，本人的行为恰恰能证明已以行为不认可物业公司的管理行为。至于从中受益一事，物业公司不能出示其什么时间为上诉人提供了什么服务，而本人一审庭审出示的图片资料证明物业公司并没有为商城业主提供物业管理服务。商城80%以上的业主拒绝继续交纳物业管理费用就12/14是不再认可物业公司的物业服务行为。即使前期物业管理服务合同有效，依照该合同第三十一条第四款第二项的约定，本人于XX年1月拒交物业管理服务费，XX年2月欠费逾期一个月，物业公司就已停止向本人提供物业服务了，一审判决本人支付其XX年1月至XX年12月间的物业服务费和滞纳金的依据何在？请求二审法院撤销一审判决，驳回物业公司的诉讼请求。物业公司答辩称：按照物业管理条例的规定，开发商应在业主委员会没有成立时与物业公司签订前期物业管理合同，因此物业公司与开发商签订的前期物业管理服务合同是有效的。廖某购买铺面后于XX年6月6日物业公司签订了前期物业管理协议书，约定廖某应按时向物业公司交纳物业管理各项费用和维修资金，遵守物业管理法律法规规定的其他权利和义务。协议签订后廖某按物业公司与开发商签订的前期物业管理服务合同约定的物业服务收费标准交纳了XX年3月至XX年12月的物业服务费和维修基金，此后其一直使用该房屋，但从XX年1月份起不再交纳物业服务费和维修基金，可见廖某不依法履行义务的行为已构成违约。物业公司不存在其所说的没有提供物业服务的问题。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。13/14裁判理由二审法院经审理认为：廖某与房地产公司