旅游社区类型房地产开发模式剖析(一)

旅游社区类型房地产开发模式剖析 一 旅游社区类型房地产是旅游产业与房地产业发展到一定阶段后相互渗 透与融合的产物 随着我国城市化进程的加快 旅游社区类型房地产 在我国旅游房地产开发模式实践及城市发展中正扮演着日益重要的角 色 旅游社区类型房地产 一般指在某一较为成熟的主题型旅游景区 基础上发展起来的 配套设施较为齐全 以居住为主要目的的房地产 北京奥林匹克森林公园 是 2008 年北京奥运会的重要配套设施 但 面临着会后如何经营以保护生态环境及维持日常运营的问题 由于带 有城市公园性质的奥林匹克森林公园很难从自身的运营收益上自给自 足 因此 奥运赛后的奥林匹克森林公园的功能定位及商业模式设计 是关乎其可持续经营的关键问题 本文探讨了城市大型旅游社区的房 地产开发模式及其意义 并试图研究此种模式对奥林匹克公园的借鉴 之处 将其发展目标定位为大型体育主题旅游社区 并对其后续运营 中可能出现的问题进行了思索 一 旅游社区类型房地产开发的意义及开发模式演进 房地产 1 旅游社区类型房地产开发模式的意义 旅游社区类型房地产开发模式对于旅游产业发展 房地产业发展以及 城市发展三个方面都有一定的促动作用 对于旅游产业来说 旅游社区类型房地产是城市旅游产品的重要构成 它通过地产和旅游项目的嫁接与融合 构建了一个旅居结合的 融旅 游 休闲 度假 居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区 既是 对现有文化旅游产品的延伸 又提升了房地产项目所在地的综合性休 闲度假接待能力与城市人居品质 增强了旅游经济的整体竞争力 并 成为一种具有持续活力与扩张力的新兴城市旅游产品 对于房地产业来说 旅游社区类型房地产是房地产开发模式的一个新 业态 它所针对的并不仅仅是面向观光需求和度假需求的旅游者市场 提供的也不仅仅是短期使用服务功能 它在经营上更加侧重的是面向 居住消费者市场 为居住消费者提供日常居住的住宅 属于产权交易 的范畴 旅游社区类型房地产往往是经营性景区发展到一定阶段后而 延伸出的部分 是一种产业化的操作方式 因而其价格并没有比普通 楼盘超越太多 对于房地产开发商来说具有较大的利益刺激作用 因 此 旅游社区类型房地产既是对一般的房地产开发模式产品序列的重 大补充 同时也是房地产开发商应对日益激烈市场竞争的一种战略性 扩张策略 对于城市发展来说 旅游社区类型房地产是构建宜居城市的重要手段 对于优化城市空间格局 解决 大都市病 具有重要的意义 旅游住宅 地产的房地产开发模式 多选址在城市的边缘区 利用了城市边缘区 较为充裕的土地储备以及相对低廉的土地价格优势 同时有效利用在 城市边缘区不断兴建与扩张的公共交通 水 电力 通讯等基础设施 通过项目的商业运作和生态旅游环境的营造 构建了一个融合多种功 能于一体的大型旅游休闲社区 这种房地产开发模式 在一定程度上 优化了城市空间结构 促使大城市由单中心结构向多中心 组团式 开敞式的网络状结构转变 促进了城市空间的有序发展 对于缓解由 于 城市蔓延病 而引起的环境污染 交通堵塞 治安 房价居高不下 等问题起到了一定的作用 成为构建宜居城市的一个重要手段 但应注意的是 尽管旅游社区类型房地产在区位选择上位于城市边缘 区 但旅游社区类型房地产并不是 远郊房产 的另一个名称 经验证 明 旅游社区类型房地产的位置距市中心直线距离不宜超过 30 公里 那种在与各主要城市距离相近的地方开发以求左右逢源的想法往往并 不能获得成功 不如紧紧依靠着某个城市 在这方面已有不少开发商 欲在京津冀交界地带开发旅游房地产而纷纷遭遇失败的例子 2 旅游社区类型房地产开发模式的演进 旅游社区类型房地产的实践 最早是由主题公园类型景区演变而来 研究者们认为 旅游社区类型房地产开发模式理念及实践 经过了 单一的主题公园 综合性 区域性开发的雏形 迪斯尼世界 大型 休闲旅游社区 三个阶段 最早的旅游社区类型房地产的雏形是主题公园 其实质是满足现代都 市休闲娱乐等多样化需求的一种旅游产品 如世界上第一个主题公园 维也纳的 CityPark 世界上第一个微缩景观主题公园 荷兰 马都洛丹 Madurodam 等 由于单一主题公园 主题 两个字本身所固有的局限 性 使主题公园的发展存在障碍 同时 主题公园的高投资 高风险 也成为主题公园投资者的一个难题 在此背景下 迪斯尼的创造者开 始综合性 区域性开发尝试 并建立了一个产品丰富的娱乐休闲王国 迅速带动了区域周边的人气和土地的升值 随着休闲时代的到来及旅 游业态的深刻变革 旅游与地产的结合走向深入 大型旅游社区开始 出现 而作为旅游社区类型房地产的创造地 迪斯尼所在地的奥兰多 不仅成为美国第三大旅游目的地 还成为全世界的 旅游主题公园之 都 迪斯尼也成为世界知名的旅游品牌 我国旅游社区类型房地产开发模式的启动 可以从深圳华侨城控股公 司于 2000 年开创的 旅游主题社区 住宅地产经营房地产开发模式算起 华侨城通过旅游社区地产的开发 成功地摆脱了 中国主题公园病 走出了一条从单一的旅游景区向复合型的旅游社区类型房地产转变的 创新之路 二 北京奥林匹克森林公园区域房地产开发模式为大型旅游社区的可 行性分析 北京奥林匹克公园位于城市中轴线的北端 是举办 2008 年奥运会的 核心区域 其中 北部规划为奥林匹克森林公园 以北京北五环路为 界 占地约 680hm2 将成为一个以自然山水 植被为主的 可持续 发展的生态地带 成为北京市中心地区与外围边缘组团之间的绿色屏 障 对进一步改善城市的环境和气候具有举足轻重的生态战略价值 对于赛后的北京奥林匹克森林公园 其向大型旅游社区房地产开发模 式发展的可行性及意义在于 1 解决赛后奥运场馆及设施闲置这一世界性问题 奥运会的举办对一国经济的影响全面而深刻 但同时 如何深挖 奥 运 机遇的潜力 最大程度地发挥奥运效应和作用 尤其是避免 后奥 运效应 争取更大的发展空间 是包括中国在内的任何一个奥运会 举办国家都会面临的问题 在赛后 作为 2008 年奥运会的核心区域的奥林匹克公园功能定位是 什么 其赛后的运营又应该依靠何种经营房地产开发模式来予以维持 以大型旅游社区的房地产开发模式进行经营不失为一种思路 2 改变旅游区 门票经济 的尴尬状况 我国旅游景区的发展一直处于 门票经济 的困境 景区经营的附加值 受到明显的限制 奥林匹克森林公园作为城市公园中的一种类型 应 带有一定的社会福利与公益性质 因此仅仅依靠门票的收入来维持公 园的正常运营及生态旅游环境保护可以说是杯水车薪 而以奥林匹克 森林公园的景观价值及生态价值为核心旅游吸引物 尝试拓展其运营 的商业空间 房地产开发模式为主题性的大型旅游社区 则既实现了 资源在一个更高层面上的配置 同时也使得公共资源能够在更广阔的 范围内发挥辐射效应 3 整合奥运圈内的房地产项目 构建大型品质社区 奥林匹克森林公园区域房地产项目较多 但缺乏整合 存在良莠不齐 的现