住宅抵押报告.doc

房地产抵押估价报告估价项目名称：北京市*房地产抵押价值评估委托方：*估价方：北京*房地产评估有限公司估价人员：* * 估价作业日期：2009年7月14日至2009年7月16日估价报告编号：*估字2009*号28 / 30目 录致委托方函1估价师声明3估价的假设和限制条件4估价报告5一、委托估价方5二、估价方5三、估价对象分析5四、估价目的12五、估价时点12六、价值定义12七、估价依据12八、估价原则13九、估价方法13十、估价测算过程14十一、估价结果19变现能力分析21附件24致委托方函*：受贵方委托，我公司对位于北京市*别墅进行了估价，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。依据房屋所有权证（*号），估价对象建筑面积为574.02平方米，房屋设计用途为别墅，房屋所有权人为*，在估价时点，未见设定他项权利摘要有相关记载。估价对象为钢混结构，地上2层，地下1层。估价人员*、*根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点2009年7月14日的估价结果为：（币种：人民币）1、市场价值单价：20830（元/平方米）；总价：1195.68万元，大写金额为人民币壹仟壹佰玖拾伍万陆仟捌佰元整。2、抵押价值单价：20830（元/平方米）；总价：1195.68万元，大写金额为人民币壹仟壹佰玖拾伍万陆仟捌佰元整。特殊事项说明表现房屋产权性质建成年代土地使用权类型法定最高土地年限应补地价（元）私产2005出让70无注：抵押价值假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值房地产估价师知悉的法定优先受偿款；在估价时点，房屋所有权证未见记载抵押事项，在估价时点房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0元。以上内容摘自房地产估价报告书，欲全面了解本估价项目情况，应认真阅读估价报告书全文。（本页无正文）北京*房地产评估有限公司 法定代表人： 二九年七月十六日估价师声明我们郑重声明：我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。估价人员*已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。本估价报告由北京*房地产评估有限公司负责解释。参与本次估价的工作人员参加本次估价的注册房地产估价师签名估价师姓名注册证书号签 字*888*666参加估价人员： 估价的假设和限制条件1、本次估价的假设前提、限制条件说明如下：以估价对象合法、持续使用为前提；估价对象权属清晰无异议，不属于行政法规规定不得抵押的房地产；本次估价以委托方提供的资料为依据，其真实性、可靠性由委托方承担；本次估价未考虑租赁或租约的影响；在估价时点，未见产权证有他项权利记载，估价师知悉的法定优先受偿权利为0元；以北京房地产市场稳定、政策未有重大变化为估价前提，未考虑不可抗力对房地产价格的影响；(7)未考虑估价对象出售成交时须承担的任何税费。2、报告使用者注意的事项：估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响。随着时间变化，一般来说估价对象房屋会因经济耐用年限的缩短、维护保养不善等原因可能导致其价格减少。估价对象市场价格和北京市房地产市场供求状况、宏观经济发展状况、物业保养状况、区域经济状况有很大的关系，提请报告使用方关注其变化趋势；在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点，如北京市整体房地产市场的在持续上涨后的发展趋势、居住市场供求关系的发展趋势等；合理使用评估价值；定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。3、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为从报告出具日起半年。估价报告一、委托估价方*二、估价方北京*房地产评估有限公司地 址：北京市*法定代表人：*房地产评估资质级别：一级 资质证书号：建房估证字*号联系人：* 联系电话：01088888888三、估价对象分析1、估价对象位置及坐落估价对象位于北京市*。2、权益状况分析（1）房产登记状况房屋所有权证号*号产权性质房屋所有权房屋所有权人*产别私有房产房屋座落*楼号或幢号888房号及部位整幢房屋总层数3（地上2、地下1）所在层数-12建筑面积()574.02房屋用途别墅房屋结构钢混建成年代2005年（2）土地登记状况土地使用权证号无土地使用权人土地使用权性质分摊土地面积()用途年期其它（3）他项权利状况抵押人抵押权人无权利价值无抵押设定日期无（4）法定优先受偿权利状况在估价时点，产权证未见他项权利记载，估价师知悉的法定优先受偿权利为0元。（5）对价格的影响分析对估价对象存在的如抵押、租赁、共有权、查封和或有负债等对价格的影响进行分析。估价对象为共有房产，*共有份额为95%，*共有份额为5%。3、实物状况分析（1）建筑物状况公共部分：结构形式钢混建筑类型框架外立面装饰天然石材及涂料大堂设计装修无楼道装修无电梯间及轿厢装饰无层户均数量无供暖法国“夏倍”牌户式燃气炉门禁系统西班牙“弗曼科斯”彩色可视对讲系统供气管道天然气安全及消防监控“安定宝”家庭安防系统，消防系统：设烟感、煤气泄漏报警、紧急报警热水温泉水其他户内部分：所在楼层-12使用状况良好现状用途别墅景观北侧有花园户型5卧6卫2厨等临街状况临小区路采光、通风情况南北通透，采光、通风好各房间朝向南、北维护保养及成新状况好、95成各个房间装修情况的描述二层卧室铺樱桃红实木地板、墙顶面为乳胶漆；一层客厅、厨房地面为石材，配有整体橱柜；地下一层活动室为瓷砖地面，造型吊顶，乳胶漆墙顶面；卫生间地面为防滑瓷砖，墙面瓷砖到顶，铝扣板吊顶，配科勒卫生洁具。 其它（2）小区状况居住小区楼宇构成独栋别墅200多栋容积率0.4交通组织方式人车混流景观及绿化每户有小花园，绿化率50%。小区封闭性封闭性好物业公司有无北京*物业费标准8元/平方米/月车位状况12个车库/户其它（3）对价格影响的分析交通便捷度道路通达度、公交线路、区域主要道路、距公交站点距离 、距主干道距离、距地铁(城铁)站距离等因素的描述区域交通便捷顺畅，区域内主干道有京顺路、京承高速、机场高速。周围交通：京承高速后沙峪出口，沿河堤路行驶4公里；或首都机场高速路杨林出口，西行至京顺路马连店路口，再向西2.5公里；也可京顺路过孙河大桥左转2公里，温榆河畔。交通十分便捷，10分钟到达机场，20分钟到达亚运村，30分钟到达CBD。地铁：15号线公交：942自然人文环境质量公园、大学、图书馆、烟囱、高压线等因素的描述区域属于京顺路温榆河畔中央别墅区核心、规划中的顺义温榆河生态走廊高尚住宅区中心地带，拥有浓郁的国际化生活氛围。居住社区成熟度居住用地比例、居住小区规模、小区入住率、社区发展完善程度、居民构成、小区品质等因素的描述*总占地1000亩，分为A区、B区、C区三个居住区域，由新中式、美式、西班牙式三种不同的国际风格别墅及少量高级公寓构成。*B区占地面积约23万平米，共建设别墅二百余栋，以北美风格为主，西班牙风格为辅。*C区占地面积约14万平米，为新中式建筑，231栋别墅分为独栋、双拼、联排三种建筑形态。*A区占地面积约21万平米，为新中式藏品级独栋别墅，精心打造8001800平米至尊席位仅献予品位之士。*周边被金色河畔高尔夫广场、和睦家医院、日祥广场、顺义国际学校等完善配套所环绕，已然形成一个成熟的涉外国际生活区。基础设施配套情况（1）供水系统：入户冷水为市政自来水，由城市管网向小区直接提供，水质为自来水标准，水质经北京市卫生防疫站检验合格（非直接饮用水）。入户热水为温泉水，用于住户的洗浴用水（户内燃气锅炉也提供洗浴、冬季家庭供暖和日常所用热水等）。 （2）排水系统：管道排放，包括污水排放系统、废水排放系统和雨水排放系统。 （3）供电系统：为小区高压自管，入户供电电源为380V，户内高压配电箱设有磁卡、浪涌保护器、短路保护器等。 （4）燃气系统：低压供气到户供厨房灶具及设备间锅炉使用。磁卡燃气表设置于每户设备间内。 （5）供暖系统：由每户设备间锅炉供暖，供暖温度为住户自行设定。 （6）消防系统：房间内设有火灾自动报警装置，包括烟雾探测器、紧急火灾按扭、厨房上方为燃气泄露探测器。以上报警装置和小区消防中心连接，遇有火警室自动向小区消防中心报警。车库内还装有消防栓，接上水枪，打开车库消火栓即可灭火。 （7）通讯系统：电信系统为城市电信通讯系统。小区计算机宽带为两级交换，实现光缆入户，户内五类线连接到每个房间。公建配套情况周边商服、中小学、医院等配套情况的描述学校： ISB，北京力迈学校等多所国际学校 购物： 捷妮路超市 ，小货郎超市 医院： 和睦家诊所 银行： 中国银行、工商银行、交通银行 餐饮： 翰风餐厅，日祥广场内餐厅，星巴克未来发展潜力据安居客网资料，*别墅为温榆河别墅板块房价前5名，因环境较好，且毗邻顺义国际学校，为外籍人士所青睐，其售价、租价受全球经济危机影响较大，未来发展潜力难以预测。5、市场背景分析宏观经济形势2009年以来，北京市经济效益出现回暖，运行质量依然不高。1-5月，全市规模以上工业经济效益综合指数185.7%，比上年同期降低27个百分点，但比1-2月提高20.1个百分点。实现主营业务收入4260.4亿元，比上年同期下降8.1%，降幅比1-2月缩小2.9个百分点。l 利润下滑趋势有所缓解1-5月，全市规模以上工业实现利润202.9亿元，比上年同期下降16.7%（上年同期增长23.6%），降幅比1-2月缩小10.4个百分点。其中，营业利润151亿元，下降21.3%，降幅缩小6个百分点。l 亏损面缩小，亏损额增速减缓1-5月，规模以上亏损企业3737户，亏损面48.8%，比上年同期扩大8.5个百分点，比1-2月缩小4.6个百分点。亏损企业亏损额103.1亿元，比上年同期增长44.3%，增幅比1-2月回落4.1个百分点。亏损额增幅回落（或降幅扩大）明显的行业有通信设备计算机及其他电子设备制造业增幅比1-2月回落104.1个百分点，电气机械及器材制造业增幅回落62.4个百分点，交通运输设备制造业降幅扩大22.6个百分点，医药制造业降幅扩大14个百分点，仪器仪表及文化办公用机械制造业降幅扩大35.1个百分点。l 从业人员平均人数比年初略有提高5月末，全市规模以上工业企业从业人员平均人数为120.6万人，比2月末增加2.8万人，就业状况趋于稳定，但仍比上年同期下降1.5%（上年同期增长2.1%），降幅比1-2月扩大0.5个百分点。其中，“三资企业”从业人员平均人数为36.6万人，下降6%（上年同期增长5.5%），降幅比1-2月扩大1个百分点。产业经济状况 1-5月，我市投资由降转升，共完成全社会固定资产投资1301.6亿元，比上年同期增长7.7%。全社会固定资产投资中，农村固定资产投资继续维持今年以来的高速增长局面，完成124.4亿元，比上年同期增长77.7%。城镇固定资产投资完成1177.2亿元，由1-4月的下降11.4%转为增长3.4%。城镇投资中，房地产开发投资完成579.8亿元，虽仍下降5.9%，但降幅较1-4月大幅缩小20.6个百分点。图 今年以来我市累计投资增速情况A、 投资明显回升的主要原因l 新开工项目数大幅增加1-5月，我市新开工投资项目1164个，比上年同期增长53.2%；其中5月份新开工247个，比上年同月增长1.1倍。1-5月新开工项目中，计划总投资亿元以上大项目180个，同比增长15.4%，其中5月份新开工31个，增长34.8%。l 土地一级开发投资快速推进今年以来，我市大力推进政府土地储备工作，计划完成目标为1000亿元。1-5月，我市完成土地一级开发221.9亿元，比上年同期增长3.1倍，占全社会固定资产投资比重达17%，同比提高12.6个百分点。在此推动下，我市房地产开发投资降幅大幅缩小，占全社会投资比重有所提高。1-5月，房地产开发投资占全社会投资比重为44.5%，比1-4月提高3.9个百分点。l 国有投资增长较快1-5月，我市国有单位完成投资665.9亿元，比上年增长49.6%，占全社会固定资产投资比重为51.2%，同比提高14.4个百分点。与此相对应，1-5月，我市基础设施投资在去年同期增速高达43.3%的基数上仍然保持增长，共完成413.9亿元，比上年同期增长7.5%。B、投资运行的主要特点l 工业投资低速增长1-5月，我市第一产业完成投资18.5亿元，比上年同期增长2.4倍；第二产业完成102.7亿元，同比增长6.3%；第三产业完成1180.4亿元，增长6.7%。第二产业中，工业投资完成99.2亿元，增长4.2%，继续维持1-4月的低速增长局面。l 地方投资由降转增1-5月，我市地方单位完成投资1125.7亿元，由1-4月的下降2.2%转为增长11.5%。受大项目影响，中央投资仍然下降。1-5月，我市中央投资完成175.9亿元，比上年同期下降11.5%，但降幅较1-4月份有所缩小。l 建安投资略显好转1-5月，我市完成建安投资550.4亿元，比上年同期下降12.6%，降幅比1-4月缩小7.8个百分点。居住物业房地产市场状况根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队对我爱我家房地产经纪有限公司、链家房地产经纪有限公司、中原房地产经纪有限公司、安信瑞德房地产经纪有限公司、北京千万家房地产经纪有限公司、北京中天置地房地产经纪有限公司、世邦信义房地产经纪有限公司、顺驰不动产网络有限公司、鑫尊置地房地产经纪有限公司和中大恒基房地产经纪有限公司等10家重点房地产经纪公司调查显示，6月份全市二手住宅交易量达到今年以来的最高值，交易价格快速上涨。l 交易量达到今年最高值1-6月，10家被调查单位二手住宅共成交42589套、371.3万平方米。随着二手住宅交易价格的小幅上扬， 4月份和5月份成交量小幅回落，分别为8761套和7696套，6月份在新建住宅交易价格和交易量快速上涨的带动下，二手住宅成交量大幅提高，为9488套，达到上半年单月成交量最高值，比5月份增加1792套，增长23.3%。l 大户型成交比重再次增加1-6月，10家被调查单位二手住宅套均交易面积为87.2平方米，6月当月套均交易面积88.3平方米，比上月增加1.3平方米/套。分套型看，6月当月140平方米以上户型成交957套，占当月10家中介公司二手住宅交易量的10.1%，比上月增加1.6个百分点（见表1）。表1 二手住宅不同户型所占比重单位：%60平方米以下60-90平方米90-120平方米120-140平方米140平方米及以上3月26.036.322.47.57.84月24.835.921.78.88.85月25.636.521.67.88.56月26.734.920.87.510.1l 6月下旬成交均价突破万元1-6月，10家被调查单位二手住宅成交均价9828元/平方米，其中6月当月成交均价为9828元/平方米，比上月增加455元/平方米。受近期新拍卖土地成交价格不断上涨及新开盘住宅均价不断提高的影响，6月份全市二手住宅交易价格涨幅较高，6月上旬、中旬和下旬成交均价分别为9485元/平方米、9712元/平方米和10189元/平方米，分别比上月同期增加32元/平方米、373元/平方米和252元/平方米。6月下旬二手住宅成交均价达到今年以来的最高点，比3月中旬二手住宅成交均价最低点（8923元/平方米）提高了1266元/平方米。l 崇文区和朝阳区价格上涨较快城八区中西城区、东城区和海淀区交易均价较高，分别为15865元/平方米、13501元/平方米和12074元/平方米，除西城区和石景山区价格出现走低外，其他区县均价均比上月有所上涨，崇文区和朝阳区价格上涨较高，分别比上月提高1323元/平方米和753元/平方米。远郊区县交易均价均比上月走高，顺义区上涨较快，交易均价为7468元/平方米，比上月提高1659元/平方米（见图1）。图1 城八区二手住宅交易价格对比单位：元/平方米l 大户型住宅价高且涨幅大分户型看，6月份除120-140平方米户型住宅销售均价比上月下降359元/平方米外，其他户型房屋销售均价均走高，60平方米以下、60-90平方米、90-120平方米和140平方米及以上户型住宅销售均价分别比上月提高625元/平方米、441元/平方米、120元/平方米和866元/平方米，140平方米及以上户型涨幅最大，为8%（见表2）。表2 二手住宅分户型成交均价单位：元/平方米全市60平方米以下60-90 平方米90-120 平方米120-140 平方米140平方米及以上5月份937310232905084579105107306月份98281085394918577874611596差额455621441120-359866l 二手住宅新增房源增加6月份，新增可供销售二手住宅51933套，比5月增加5619套，增长12.1%，6月上旬、中旬和下旬分别为16009套、17851套和18073套，分别比上月同期增加44套、3839套和1736套。6、最高最佳使用分析遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。房地产价格受土地建筑物组合状态、位置环境与建筑物用途组合状态的影响，两者的配合适当并能在经济、技术上可行时，房地产的效用便能高度发挥，而达到最高最佳使用状态，房地产价格评估据此进行。估价对象现状用途为住宅，根据委托方提供的有关资料，估价人员现场查勘以及对当前市场的调查和预期分析，我们认为保持现状用途最为有利，以此为前提进行估价。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点估价对象抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日。但估价委托合同另有约定的除外。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。2009年7月14日。六、价值定义抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他。七、估价依据1、国家法律法规；2、住房和城乡建设部、国土资源部等部门规章；3、北京市政府及有关部门的政策性文件；4、技术标准(1)房地产估价规范【国标GB/T 50291-1999】(2)城镇土地估价规程【国标GB/T 18508-2001】5、委托方提供的相关资料；6、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。八、估价原则1、合法原则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。2、最高最佳使用原则房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。3、替代原则具有相同使用价值、有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致，因此，在房地产估价中，可以通过对房地产各个条件的比较来估价。4、估价时点原则房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点的价格，在不同的时点上，同一宗房地产往往会有不同的价格。5、谨慎原则九、估价方法根据估价目的和估价对象的特点，并依据关于推荐使用房地产抵押估价报告示范文本的通知（京建交2009295号），我们选取市场比较法、收益法进行估价。这是出于如下考虑：因估价对象所在区域可以搜集到3个以上可比案例，故可采用市场比较法。而估价对象作为居住用途，属于有收益的房地产选用收益法切实可行。1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。十、估价测算过程（一）、估价测算过程1、市场比较法：选取可比实例，对可比实例进行情况说明。可比实例1：顺义区*别墅B区钢混结构，建筑面积900平方米，建成于2005年，高档装修，2009年7月销售价为2000万元，折合楼面单价为22222元/平方米。可比实例2：顺义区*别墅B区钢混结构，建筑面积500平方米，建成于2005年，高档装修，2009年7月销售价为1100万元，折合楼面单价为22000元/平方米。可比实例3：顺义区*别墅B区钢混结构，建筑面积598平方米，建成于2005年，高档装修，2009年7月销售价为1350万元，折合楼面单价为22575元/平方米。建立价格可比基础。进行交易情况修正 经过筛选合格后的可比实例的交易情况修正区间宜在3%以内。进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：有利害关系人之间的交易；急于出售或购买情况下的交易；受债权债务关系影响的交易；交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；相邻房地产的合并交易；特殊方式的交易；交易税费非正常负担的交易；其他非正常的交易。进行市场状况修正原则上应选择交易日期在估价对象的估价时点前一年内的交易案例。市场状况修正采用成套住宅指数进行，计算公式如下： 市场状况修正系数=案例交易月份指数/估价期日月份指数北京市成套住宅指数由估价师根据北京市统计局或房屋租赁管理部门统计资料等各种信息综合确定。区位状况修正修正幅度汇总不宜超过7。区位状况包括交通便捷度、自然人文环境质量、社区成熟度、基础设施、公共配套设施。交通便捷度指临街道路类型、级别和交通管制，距交通干道距离、距公交站点距离、距火车站、飞机场距离等。按照北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别，按照交通便捷度修正系数表，确定调整系数区间。交通便捷度调整系数表单位：%影响因素土 地 级 别一级二级三级四级五级六级七级八级九级交通便捷度-2.02.0-2.12.1-1.03.0-1.23.2-4.04.0-3.13.1-3.43.2-4.54.5-5.04.4自然人文环境状况指名胜古迹、公园、污染源、大专院校、科研院所、人口流动情况等。自然人文环境质量修正系数根据房产坐落，按照北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照自然人文环境质量修正系数表，确定调整系数区间。自然人文环境质量调整系数表单位：%影响因素土 地 级 别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级自然人文环境质量-2.02.0-2.12.1-1.03.0-1.23.2-4.04.0-3.13.1-3.43.2-4.54.5-5.14.4-4.04.0居住社区成熟度指一公里半径范围内住宅物业类型、新建项目名称、售价等情况，同时考虑到未来3年内的发展潜力。社区成熟度修正系数根据房产坐落，按照北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照社区成熟度修正系数表，确定调整系数区间。社区成熟度修正系数表单位：%影响因素土 地 级 别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级社区成熟度-1.01.0-1.11.1-0.51.5-0.71.6-2.02.0-1.61.6-1.71.6-2.32.3-2.62.2-2.02.0基础设施状况指各种基础设施的配套完善程度。基础设施修正系数根据房产坐落，按照北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照基础设施修正系数表，确定调整系数区间。基础设施修正系数表单位：%影响因素土 地 级 别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级基础设施-1.31.3-1.51.5-0.82.0-1.02.1-2.62.6-2.12.1-2.22.1-2.92.9-3.32.8-2.62.6公共配套设施状况指周边购物、餐饮、邮电、金融、超市等商业设施、文化体育设施分布及之间的距离。公共配套设施修正系数根据房产坐落，按照北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照公共配套设施修正系数表，确定调整系数区间。公共配套设施修正系数表单位：%影响因素土 地 级 别一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级公共配套设施-1.41.4-1.51.5-0.82.0-1.02.1-2.62.6-2.12.1-2.22.1-2.92.9-3.32.8-2.62.6实物状况修正修正幅度汇总不宜超过12%。实物状况包括公共部分修正幅度在9%、户内部分修正幅度在6%及小区状况修正幅度在9%。公共部分的各个因素包括建筑类型、结构、公共部分装修、设备、建成年代等。户内部分的各个因素包括楼层、面积、户型、装修等。小区状况的各个因素包括楼宇构成、容积率、景观及绿化等。权益状况修正修正幅度汇总不宜超过3%。根据权益状况的构成因素进行修正。求出比准价格。市场法估价测算汇总表单位可比实例1可比实例2可比实例3说明一、成交价格总价万元200011001350单价元/222222200022575二、成交日期年 月2009年7月2009年7月2009年7月三、建立比较基准后价格222222200022575统一房地产范围后价格222222200022575统一付款方式后价格222222200022575统一价格单位后价格222222200022575四、交易情况修正后价格222222200022575交易情况修正系数0003%五、市场状况调整后价格222222200022575市场状况调整系数000六、房地产状况调整后价格211642200022575区位状况调整后价格222222200022575区位状况调整系数0007实物状况调整后价格211642200022575实物状况修正系数50012%权益状况调整后价格211642200022575权益状况修正系数000七、测算结果总价万元1258单价元/21913注：上表中修正系数前未加号即表示向上修正。2、收益法，运用收益法估价应按下列步骤进行：搜集有关收入和费用的资料；估算租赁收入；租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。其中有效毛租金收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。潜在毛收入估算由房地产估价师根据市场情况假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。估算运营费用； 运营费用主要包括物业管理费、供暖费、租赁税费、水电费、电话费等。若上述运营费用不包括在租赁收入里，则不用在租赁收入中扣除。运营费用可按租赁收入的一定比例计算。估算净收益；租赁收入扣除运营费用，即为净收益。选用适当的报酬率或资本化率；资本化率的确定方法有市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法、投资收益率排序插入法等方法。本参数指标体系采用市场提取法和安全利率加风险调整值法进行测算。市场提取法。根据对2006年2008年北京市成套住宅租售市场状况调查，目前北京市成套住宅租售市场情况，租售比约为1：320左右，已接近或超过国际市场警戒线。按照市场提取法测算北京市成套住宅出租资本化率取值合理区间处于3%5%。安全利率加风险调整值法。以安全利率加上风险调整值作为资本化率。其中安全利率采用中国人民银行公布的一年期银行定期存款利率；再依据对估价对象的社会经济因素、投资风险、通货膨胀等因素的分析，确定风险调整值，根据：资本化率=安全利率+风险调整值，确定资本化率取值范围为5%8%。综合确定当前资本化率取值区间为4%-6%。选用适宜的计算公式求出收益价格。 收益法可参考下述公式： 其中：V房地产在估价时点的收益价格 A房地产的未来第一年净运营收益 Y房地产的报酬率g净收益逐年递增的比例3%-6%，根据物业的不同类型确定3%-6%，根据物业的不同类型确定t房地产的收益年限，由于物权法第149条对住宅房地产70年使用权问题的最终规定是：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。所以房地产估价未来可获收益的年限可考虑建筑物的经济耐用年限扣除建筑物已使用年限测算。房屋建筑物经济耐用年限表序号建筑结构经济耐用年限备注1钢结构80年2钢混60年框架结构、剪力墙结构、筒体结构 框架剪力墙结构等3砖混一等50年4砖混二等50年收益法估价测算汇总表单 位数 额说 明一、潜在毛收入元/年6000005万元/月其中：潜在毛租金收入元/年600000减：空置和收租损失元/年99960空置率16.66一年考虑两个月的空置期加：其他收入元/年0二、有效毛收入元/年500040三、运营费用元/年75006按有效毛收入的15%取值四、净收益元/年425034净收益率85五、收益期限年56钢混经济耐用年限60-已使用年限4六、报酬率或资本化率6资本化率取46%、净收益逐年递增的比例取3%七、测算结果总价万元1133单价元/19738注：1、运营费用率运营费用/有效毛收入1002、净收益率净收益/有效毛收入1001运营费用率十一、估价结果1、确定估价对象的市场价值运用市场比较法和收益法测算估价对象的价格，是从不同角度反映了估价对象的价格水平，根据估价人员所掌握的市场资料和估价经验，并出于谨慎原则，故采用市场法权重为50的加权平均值作为估价结果。序号估价方法计算单价（元/）权重单价（元/）单价取整（元/）总价（万元）1市场法219130.50 20826208301,195.682收益法19738 0.502、确定估价对象的法定优先受偿款估价对象的法定优先受偿款包括（1）已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。（2）地价款（限制期以外的经济适用房、两限房，成本价、标准价、优惠价购房改房转让需要补缴地价款）。在估价时点，估价对象产权证未见他项权利记载，估价师知悉的法定优先受偿款为0元。3、抵押价值抵押价值=市场价值-优先受偿款单价：20830（元/平方米）；总价：1195.68万元，大写金额为人民币壹仟壹佰玖拾伍万陆仟捌佰元整。变现能力分析1、估价对象房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性。委估对象为别墅用途，通用性一般、可分割转让性差、独立使用性好。2、变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现价值预计为市场价值的七八成。3、变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。估价对象为别墅，由于总价较高，面向特定的购买阶层，其通用性、可分割使用性较差，变现能力一般，预计变现时间较长。变现的费用主要有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费；营业税及附加、印花税。序号名称收费标准收费额（万元）1强制拍卖费用执行金额或者价额不超过1万元的，每件交纳50元；超过1万元至50万元的部分，按照1.5交纳；超过50万元至500万元的部分，按照1交纳；超过500万元至1000万元的部分，按照0.5交纳；超过1000万元的部分,按照0.1交纳。 7.742拍卖佣金北京市高级法院关于确定委托拍卖机构的若干规定(试行)开始实施。根据该规定，涉案房产拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1；超过1亿元的部分，不得超过0.5。收取佣金最高不得超过400万元。 34.003律师费民事诉讼不涉及财产关系或财产标的在100000元以内的，每件5003000元；财产标的超过100000元，还应按下列比例另加收费：财产标的及另加收费比例100,0011,000,000元部分不高于2.51