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1/15房地产商域网物业管理答客问汇总编制目的:作为物业公司员工和管理人员的必备培训资料,统一回答业主提出的问题,避免引起不必要的误会和纠纷。本“答客问”为参考性纲要，更多的是各工作人员在现场的应变能力故要求各工作人员加强对相关业务知识的学习掌握。答客问提纲：一、物业收费类二、物业服务类三、工程类四、安全保卫类五、针对特殊条款的问题解答六、入伙类物业收费类：为什么物业管理公司一次性收取半年/一年的物业管理费？答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上，这势必就会影响到我们对2/15您和其他方面的服务质量。如按年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧，且符合有关文件之规定。从什么时间开始计收我的物业管理费？答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。以什么面积收取我的物业管理费？答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。我应该每月缴纳的物业管理费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？答：多层物业管理费的收费标准为：元/平米?月；小高层物业费的收费标准为:：元/平米?月；高层物业费的收取标准为：元/平米?月；商业物业费的收取标准为：元/平米?月；除此之外如果是各业主自己家里使用的水电费、煤气费、有线电视和网络费等费用，以及业主的一些有偿服务，价格见物业服务中心的挂牌公示。我入住时要缴纳购房契税和公共维修资金吗？答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。3/15我入住时应该签订什么协议或文件？答：入住时您应签订前期物业服务协议、临时管理规约、楼宇查验表、业主联络信息登记表、收楼手续确认书等资料。电、燃气计量方式？冷水、热水的计量方式？答：电、燃气、自来水是卡式计量方式。我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？答：物业管理费主要用在小区内各公共设施设备的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面；物业管理公司将每年向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费是如何花销的。业主有权审查物业管理企业的收支吗？答：没有。只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。因为一般的业主不具备专业的财务知识，即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计证明。如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只能严重干扰管理公司的正常运作。办理装修管理服务费是多少钱？包含什么服务？为什么要收取？答：装修管理服务费每户200元。由业主在办理装修手续时一次性支付，装修管理费中包含审图服务、施工现场安全与工程检查、消防检查等服务、电梯保护套板、4/15重要通道的石材保护、墙面保护、公共区域保洁等服务。这些工作是正常的物业管理服务以外的增加量，这些开支未在物业管理费中包含，所以费用要单独收取。装修需交哪些费用？答：A、装修押金：3000元；B、装修垃圾清运费：每户300元；C、装修许可证工本费10元/张D、出入证工本费：10元/个、按金50元/个收取装修管理服务费的依据？答：湖南省物业服务收费管理实施办法第十七条规定，可以收取装修管理费。为什么要交维修资金？它的使用、续筹的程序怎样的？答：根据国家物业管理条例及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时，购房者应当按购房款2%3%的比例向售房单位缴纳维修资金。基金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用，由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时，经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。住宅专项维修资金的收取方式？是用于房屋哪方面的维修？专项维修资金是由谁代为管理？5/15答：住宅专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的2%交纳。对农行房屋是在签定合同时交纳，对其他业主是在交房时交纳。用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。自行车车库收费吗？答：不收费。车辆的停放费用是多少？答：车位及其有偿使用管理服务费用：A.月租车位有偿使用服务费:160元/月/个；B.专用私家车位月服务费:60元/月/个；C.摩托车车位有偿使用服务费:30元/月/台；D.自行车车位有偿使用服务费:5元/月/台E.汽车临时停放:1小时以上12小时以内5元/台/次;12小时以上24小时以内10元/台/次；F.摩托车临时停放:1小时以上12小时以内元/台/次；12小时以上24小时以内3元/台/次；有线电视的缴费方式？答：业主如想开通有线电视需缴纳有线电视入户初装费元/户，收视费元/年/户的费用；收费标准最终以有线6/15电视收费部门公布的最新收费标准为准。如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水电供应？答：物业管理公司没有权限制业主的水电供应；但如果是代收代缴卡式收费，则要及时充值，以免自动停水停电。售楼时的承诺没有兑现，我可以不交物业管理费吗？答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付。有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？答：有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，当然也影响了您的利益。会所设施的收费标准答：会所收费业主价由物业公司根据经营情况制定合适价格后再公布。物业管理服务费里面包括了哪些费用？如果没有7/15包含电梯费用，低层住户也要交电梯费吗？答：物业管理服务费包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业公司办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。电梯费用由楼内全体产权人按单元数或建筑面积比例分摊，最低楼层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。电梯费是分段分基数收取，每五层为一基数，从下往上递增。小区的公共照明用电是否需要业主分摊？应该按什么标准收取？答：根据湖南省物业服务收费管理实施办法第二十条“物业管理区域内公共设施专项用电要实行管理内分类分表计算，业主共同负担的原则，管理区内路灯、楼梯间照明用电、电梯运行电费在公共性服务费中列支；管理区内装饰用彩灯、射灯等用电费用由业主共同负担”规8/15定收取。收楼时还有许多配套设施，没有交，是否需全额缴纳物业管理服务费?答：原则上是要全额缴交的。装修时为什么要交装修保证金？是按哪些相关标准收取？答：根据住宅室内装饰装修管理办法第一条和湖南省物业服务收费管理实施办法第十七条规定，物业公司在具体操作时通过与业主签订协议，以收取一定的保证金的方式来约定装修行为。以达到安全施工的目的。具体的收取标准以物业公司与业主签订的装修管理规定约定的金额为准。装修时所产生的垃圾清运费是按什么标准收取？答：装修是按湖南省物业服务收费管理实施办法装修垃圾清运费：业主委托物业管理企业清运装修产生的垃圾，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。按垃圾量计费，最高不超过每平方米建筑面积2元，具体收费标准见装修手册内容。业主办理了入伙手续但没有入住，也要缴纳物业管理费？答：是的，要缴纳物业管理费。因为在法律意义上来讲，该单元的所有权已经由开发商移交到了单个的业主9/15手中，物业管理公司已经为该单元提供了公共性的物业管理服务，所以，您是要交物业管理费的。已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费？答：严格来讲是交纳场地管理服务费。物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。为什么要缴纳水电周转金，收费的标准是什么？答：物业管理单位在物业管理过程中收取的水电周转金，是各业主所使用的水电未收缴上来之前，物业管理单位预先向水电部门代缴纳而垫支的费用；水电周转金由价格部门根据不同时期所需费用大小制定统一的标准和范围，物业管理单位承接物业管理之前必须向价格部门申万科房地产公司报批报建作业指导书房地产商域网房地产商域网开发报建流程及10/15细则二九年目录第一章开发中心职能概述.2第二章规划建设工程类3第一节规划建设项目的主要内容概述.4第二节规划报建工作程序及流程6第三节规划建设项目的工作要点及注意事项.55第四节绩效考核标准.59第三章用地类.60第一节阶段性程序简述.60第二节工作重点事项.6311/15第三节相关工作办理程序.67第四章配套类.93第一节阶段性程序简述.93第二节工作重点事项.95第三节相关业务办理程序.98第一章开发中心职能概述一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市规划局、市建委、市国土房管局、市质监站、市安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司、市供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类：规划建设工程类：主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划12/15设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领建设工程规划许可证。规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领建筑工程施工许可证，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得建设工程规划验收合格证，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。用地类：主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得建设用地批准书及国有土地使用证等有关证照。配套类：主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施13/15工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。第二章规划建设类规划、建设概况流程图：第一节规划建设项目的主要内容概述一、第一主要工作阶段：办理商住小区总平面规划设计方案及商住小区修建性详细规划设计方案建设单位领取到规划部门核发的建设用地规划许可证后，分别向国土部门审领建设用地通知书，向规划部门申请设计要点，向市建委审领本年度预备立项批文，在取得上述批文后向市城市规划局申报商住小区总平面规划设计方案在取得总规批复后，建设单位对小区的总体规划图进行深化设计，向规划部门申报详规。建设用地大于2万平方米的需向规划部门申办商住小区综合管线规划，为下一步小区申报水电手续作为文件依据。二、第二主要工作阶段：办理送审建筑设计方案的复函建设单位领取到详规及附图后，建设单位向相关单位及部门办理或审领单体方案，四至图、有效用地批文、建设用地规划许可证及附图后向规划部门申报单体三、第三主要工作阶段：办理建设工程规划许可14/15证建设单位领取到单体后，办取消防、人防、环保、卫生的专业意见，并完成建设项目施工放线、完成扩大初步设计批复、完成建设工程程档案移交合同签订、完成市政设施配套费缴交后向规划部门申领规划证。四、第四主要工作阶段：办理建设工程施工许可证建设单位领取到规划部门核发的建设用地规划许可证后，向市建委分别办理设计邀请招标核准、设计邀请招标中标通知书、设计合同备案、施工图审查及批准书等手续，并在取得规划证后，向市建委分别