房地产商破产

1/22房地产商破产1月5日，我独家报道了赣州出现首例房地产企业破产，欠债近20亿元的新闻，在赣州房地产界引起了巨大的反响。据悉，破产的赣州长发置业有限公司和赣州银信置业有限公司分别位于上犹县和寻乌县，两家公司的法定代表人曾长发目前已经被上犹警方控制。根据当地警方和法院的初步调查和审核，曾长发本人及名下两家房地产公司存在大量的民间融资现象。上犹本地房地产开发商廖家伟向我记者表示：“当地许多中小开发商依靠民间融资筹集资金。目前开发商遇到的最大困难就是资金问题。”当下全国楼市处于深度回调，加上长发置业破产影响，上犹当地的房地产市场可谓一片萧条，房地产商拿地的情绪一落千丈。我记者在上犹县国土局得到的一份数据显示，上犹县XX年共出让30宗土地，出让金额亿元；XX年共出让了30宗土地，出让金额6亿元，土地出让单价同比大幅下降。“XX年的统计报告正交给领导审批，我只能告诉你，很惨淡，1亿元可能都不到。”上犹县国土局一位工作人员告诉记者。2/22项目施工方已经全部撤离上犹县是一个只有30万人口的小县，无论是人口规模还是经济总量，均在赣州19个县区中排名靠后。XX年，上犹县生产总值亿元，排在赣州市倒数第二位。1月8日，我记者来到位于犹江大道登龙路的上犹商会大厦现场，这里紧邻上犹江畔，原本规划是一个包括写字楼、酒店和公寓等在内的综合项目。目前，两栋大楼的主体框架都已经建好，但是并未封顶，现场已无人员施工，施工方已经全部撤离。上犹商会大厦是长发置业开发的第二个楼盘，此前曾长发在上犹还开发过一个名为“塞纳河畔”的楼盘，因为容积率超标，被当地建设部门处以罚款。“如果不是因为塞纳河畔容积率超标，就不会有上犹商会大厦这个项目。”廖家伟告诉记者，长发置业开发塞纳河畔有违规的现象，因此当地政府才要求长发置业接手上犹商会大厦，“这是工商联的项目，通过了县政府的会议纪要，都是内部销售给下面的一些企业的。”“谁都想不到，曾长发把这个项目搞成这样，民间高息融资，一房多卖，让这些业主损失惨重。”廖家伟颇为无奈地说，现在全县乃至赣州的房地产业，都受到了冲击，3/22“XX年房地产行情本来就不好，各地都有大量的存量房，现在出了这样的事，现在谁还敢轻易出手买房？开发商积压的房子越来越多。”为了考证上述说法，记者随后以购房者的身份走访了多家楼盘。记者在一家名为玉龙湾的楼盘销售中心看到，整个销售中心只有四五名置业顾问，并无看房人员。在销售中心内的一面墙壁上，张贴着销售情况表，销售价格均在7000元8000元/平方米。一位销售人员告诉记者，玉龙湾项目在上犹属于高端的楼盘，墙壁上是精装房的销售价格，XX年刚开盘时定下的价格，“这个价格定高了，所以后来取消了，不做精装房了，现在都是毛坯房，价格在每平方米四五千的样子。”上述销售人员也向记者坦言，现在的房子确实不好卖，特别是长发置业破产后，对上犹房地产有一定的影响。目前还在卖的住宅尚有200多套。记者在售楼处张贴的预售许可证上看到，取得预售许可的住宅在300套左右，开盘一年多，只销售了不到三分之一的住宅。随后，记者又来到上犹另一家名为旅游文化城的销售中心。这是一个总面积达30万平方米的旅游综合体项目，销售中心设在当地一家小酒店的大堂，由于没有人来看房，唯一的销售人员懒洋洋地坐在门旁，4/22玩着手机。上犹县房管局一位吴姓副局长告诉我记者，目前上犹县大大小小的开发商有26家。当记者提出想了解目前上犹县房地产开发数量和存量房的相关数据时，房管局办公室人秘股副股长李平良表示，采访他们需要经过当地宣传部的允许。记者来到上犹县委宣传部，一位报道组长称正常采访，不需要经过宣传部。当地房管局和宣传部都不愿正面接受媒体的采访。随后，记者通过电话采访了上犹县县长余业伟。余业伟告诉记者，对于长发置业破产一事，其中的借款都是个人与企业之间的关系，政府只能是启动司法程序，不好过多干涉。他表示，上犹的房地产市场，整体上来说是非常健康的，这是个案，不仅仅发生在上犹，其他县涉及金额更多，“大部分上犹的房地产商经营非常良好。”部分中小开发商项目情况严峻上犹县的房地产市场是否真的非常健康，经营非常良好呢？我记者通过在当地的实地调查采访发现，当地房地产市场部分项目确实面临巨大的资金压力以及滞销的现状，经营很不乐观。“上犹县的房地产开发商大部分是本地企业，鲜有外来企业，并且以中小型开发商为主。”文兴路上某房地产企业的负责人告诉记者，除了曾长发的房地产公司破产之5/22外，还有一些楼盘项目情况也很严峻，“甚至有些楼盘的老板都扛不住了，比如说天麓广场，就已经转手给他人了。”天麓广场位于上犹县新二中附近，是一个融商业、住宅于一体的综合体项目。上述房地产负责人向记者介绍，天麓广场是一位姓罗的开发商负责的项目，目前其因为资金链跟不上，已经无法再继续下去，将股权转让给了别人。记者在天麓广场现场看到，其沿街的商业店面大部分已经销售出去了，有各式的业态都在正常营业，内部的商业部分则是大门紧锁，尚无经营户营业。天麓广场销售中心只有两位销售人员，其中一位销售人员对记者表示，之前的销售情况她们并不清楚，目前在售的只有商铺，并且余下的商铺也处于暂停状态，“原来是罗总在负责这个项目，现在是李总接手了，我们都是李总手下的人，刚刚来到这个项目。”在天麓广场的项目部，也只有两个人在看守现场。一位看守人告诉记者，由于正处于交接的过程，所以项目已经全部停了下来，“我们也联系不上老板，老板处于什么状态，我们也不太清楚。”据一位知情人介绍，天麓广场原开发商是上犹本地人，实力并不雄厚，天麓广场大部分已经竣工，但在最后6/22关头资金链跟不上了，被迫转手，“目前接手的李老板也是上犹本地人，之前也在开发房地产，但是规模都不大。”“目前上犹县的房地产开发商以中小型为主，甚至有些是几个人合伙，拿下一块地皮，然后就开发起房地产了。”廖家伟告诉记者，除了极个别楼盘能超过十万平方米以上，大部分楼盘的规模都是从几千平方米到几万平方米。事实上，不仅仅是在县城，进驻赣州市的大型开发商也并不多，上百家房地产开发商，也以本地中小型开发商为主。此外，记者采访了解到，目前赣州不论是大型地产商还是中小型房地产，都面临着巨大的库存压力。一位来自浙江的房地产商告诉记者，目前赣州市的存量房达到了1000万平方米，去库存压力巨大。“兴国、瑞金等赣州市下面一些县市，库存都达到了100多万平方米，按照年销售20多万平方米计算，消化库存需要四五年时间。”赣州市房管局市场监管科一位负责人向记者表示，XX年的数据尚未统计出来，但是外界所传的赣州住宅库存1000万平方米并不属实，“赣州新建住宅每年销售在100万200万平方米之间，目前库存也就7/22是两三百万平方米。外界所说的数字可能是把开发商已经拿到的地统计进来了。”多家开发商依赖民间高息融资XX年，不论是一线城市还是三四线城市的房企，均承受着量价齐跌的巨大压力。最新数据显示，XX年12月，全国100个城市住宅平均价格为10542元/平方米，连续第8个月下跌，环比下跌%。“这时，往往中小企业饱受高库存和资金压力升级的双重困难。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为，中小企业往往没有能力在全国范围内发展，更无法与一线城市的大型房企争食，“持续低迷的市场使得很多小型开发商无法获得充足的现金流，因此民间房地产企业破产已经不是新鲜事。”对于曾长发旗下长发置业和银信置业相继破产，并欠下近20亿元的债务，一位资深的房地产行业人士告诉记者，按照长发置业和银信置业两个楼盘的规模，即使一套房子没卖，也不可能需要用这么多的资金，“这里面大部分负债为民间借贷，并且存在巨额资金去向不明的现象。”“曾长发通过民间借贷融资并非个案，几乎大部分中小房地产需要通过民间融资。”廖家伟告诉我记者，本地8/22中小型房地产企业并不受银行青睐，因此很难从银行获得贷款，“民间借贷的成本明显高于银行，中小型房企在开盘后，如果不能够快速消化，成本还会越来越高。”当地融资的成本一般在月息2分至3分之间。记者拿到的长发置业两份借款合同显示，一份合同涉资550万元，双方约定的利息为2分；另一份合同涉资100万元，利息3分，两笔款项都是直接转入了曾长发的个人账户。“从银行贷款，财务成本只有10%左右，而如果从民间融资，财务成本则要占到25%30%之间。”赣州市一家房地产公司总经理告诉记者，因此民间融资的房地产企业开发成本要高于从银行贷款的房企。“不过，如果这些房地产开发销售顺利，还是有一定利润的，但是一旦出现高库存，就危险了。”此前，赣州第一家五星级酒店的开发商陈康博就在开发锦江公馆楼盘时，民间融资数十亿后崩盘，相继被债权人告上法院。据知情人透露，目前陈康博旗下资产和债务业已被赣州市国资委接手。上犹土地出让金断崖式下跌赣州长发置业、银信置业的相继破产，或许只是当前中小开发商的一个缩影。9/22近日，由中国社会科学院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同发布的住房绿皮书：中国住房发展报告预测，XX年一、二线城市房价或将继续下滑，三四线城市房价将稳中有降，2016年下半年才能迎来复苏。限购政策有望全面退出，未来一半以上的开发商或将转行、消失。“房地产行业的持续走低，对于土地财政依赖程度较高的中小城市带来的打击较大。”江西省社科院经济研究所所长麻智辉认为，这些城市必须要寻找到能够接替房地产业的新型支柱产业。据路透社报道，德银报告预测，XX年中国财政收入同比增幅可能仅有1%，为1981年以来的最低。该行预计地方政府收入将下降2%，为1994年以来首次下滑。报告称，占到地方政府收入逾三分之一的土地出让金收入或将下降20%。事实上，XX年，不少地方的土地出让金已经出现大幅下降的趋势了。我记者在上犹县国土局了解到，上犹县最近三年的土地出让金呈现断崖式下跌的态势。XX年，全县土地出让30宗亩，出让金为亿元；XX年土地出让30宗亩，成交价6亿元。XX年的数据尚未出炉，但一位工作人员表示，XX年成交不到1亿元。10/22廖家伟告诉我记者，据他所知，XX年上犹县除了私人建房购买地皮，没有一家开发商拿地，大部分土地出让流拍了。尽管接受记者采访的开发商普遍表示不太乐观，但是上犹县县长余业伟向记者表示，当地房地产市场还是比较健康，只是房地产在当地的经济占比有所下降，“随着我们工业和三产服务业增幅的投入，在经济中占比越来越重，同时房地产市场趋于理性，没有前几年那么火爆，占比略有下降，这也是一个地方发展的战略调整。”开发商破产案背后：多家中小房企民间高息融资土地出让金断崖式下跌房地产公司破产清算实务问题研究以债权人申请破产清算为视角作者：覃红卫发布时间：XX-03-1022:39:13内容摘要XX年6月1日新破产法正式施行。如何正确理解、适用新破产法的一些现有规定，并结合审判实践对一些具体问题作出更加详尽的规定，成为审判实务中亟待解决的问题。本文以债权人申请破产清算为视角，对债权人破产申请的受理要件，房地产公司破产案件中施工合同、购房合同的处理，建筑商、购房户的权利性质及其保护，如何确保管理人的适格性等问题进行了研究，并就相关问题的具体完善提出了建议。11/22关键词破产清算；房地产公司；管理人适格性某房地产开发公司是一家私营房地产开发企业，于XX年初注册成立，后取得了某县步行街的开发权。由于公司经营管理不善，信誉丧失，资金链断裂，XX年初步行街工程全面停工。步行街的土地及在建房屋先后被相关法院查封。所有工程无法竣工、验收，建筑承包商的工程款大量拖欠，已预售的住房、商铺长时间逾期不能交付。XX年6月，某债权人以该房地产公司不能清偿到期债务为由，向某县法院申请破产清算。法院依法将破产申请通知该房地产公司，其对申请人的债权数额、是否到期、债权比例提出了异议，认为债权人不属于适格的申请破产主体，且自身并非资不抵债，要求法院驳回破产申请。法院经审查后认为，债务人的异议均不能成立，债务人已具备破产原因，于同年7月裁定受理。受理后，为最大限度地保护债权人、债务人的利益，法院、管理人多次组织引导破产和解、破产重整，因债务人没有实际行为而未果。后管理人提出了继续履行施工合同和商品房预售合同的方案，请求法院批准。法院依据有利于债务人财产价值最大化和全体债权人利益的原则，批准了管理人继续履行施工合同和商品房预售合同的方案。后经过管理人的辛勤工作，步行街的主体、附属工程全部竣工，等待交房近两年的购房户终于陆续入住，部12/22分商铺开张营业。XX年6月，在债务人与债权人无法达成和解协议，亦无人申请重整的情况下，法院依法宣告该公司破产。该案是XX年6月1日新破产法实施后，在全球金融危机爆发的背景下，人民法院受理的一起具有典型性的房地产公司破产清算案。由于新破产法关于破产清算的规定较为原则，系统的破产法司法解释尚未出台，缺乏对房地产公司破产的针对性规定，使得人民法院在审理过程中遇到了许多新情况、新问题。诸如：债权人破产申请的受理要件，房地产公司破产案件中施工合同、购房合同如何处理，建筑商、购房人的权利性质，法定优先权、担保债权、购房人权利之间的清偿顺序，如何确保管理人的适格性等等。笔者拟结合法院审理该房地产公司破产清算案的具体实践，对这些问题作出一些思考和研究，以期抛砖引玉。一、关于债权人的破产申请与受理问题债权人破产申请的资格要件问题。随着金融危机的不断蔓延和人们权利意识的增强，债权人申请债务人破产的案件日益增多，债权人破产申请的资格要件问题已不容回避。在该房地产公司的破产立案审查中，债务人以申请人的债权额不大为由，要求法院驳回破产申请。目前，我国法律尚无这方面的规定，仅有2002年最高法院关于审理企业破产案件若干问题的规定13/22第8条规定，债权人申请债务人破产，人民法院可以通知债务人核对债权在债务人不能偿还的到期债务中所占的比例，但未明确其对法院立案的影响。因此，从我国现行法律规定来看，债权人无论债权额的多少，均可提出破产申请。而在国外，一些国家对债权人行使破产申请权有申请人数尤其是代表债权额的限制。如英国破产法规定，债权人提出破产申请，其无担保的债权必须达到750英镑。加拿大破产法规定，只有当债务人负债超过1000加元时，债权人才能提出破产申请。美国联邦破产法规定，债权人总数在12人以上的，必须有3名以上债权人，其无担保的债权总额在1万美元以上时，才可提出破产申请。并且，美国联邦破产法规定，不允许仅为便于提出破产申请而转让或者取得债权。这种对提出破产申请时债权人代表债额的要求，也被称为破产水平。这反映出了立法者对小额债权人滥用破产申请权的限制，以及对债务人正当权益和社会经济秩序予以充分保护的立法倾向。1笔者认为，破产程序作为一种集体的债务清偿程序，消耗的司法资源较多，成本高，在破产清算的情况下，债务人的法人资格消灭，必然产生一些消极作用，如企业财产价值减损、失业职工增加、政府税收减少等等；同时，为防止小额债权人滥用破产申请权，14/22损害债务人的利益，我国有必要借鉴国外立法对债权人的破产申请权进行一定的限制。究竟如何限制，理论界有不同的观点：一种观点认为，可以破产债权占债务人债务总额的一定比例来确定债权人的申请权；另一种观点则认为，因债权人无法知道债务人的债务总额，以债权人破产申请的债权额占债务人注册资本总额的一定比例来确定，更具操作性2笔者赞同第二种观点，虽然决定公司信用的是公司的全部资产，而非其注册资本，但债务人的注册资本是其对外公示的信用，是债权人交易的基本保障，基本上反映了公司的清偿能力，同时也便于债权人举证。国外亦有相关立法例，如日本XX年4月1日施行的公司更生法第17条规定，公司或者享有公司注册资本十分之一以上或者享有公司决议权十分之一以上股东可以提出更生程序开始的申请。3因此，以债权人的债权额占债务人注册资本总额的一定比例来确定具有合理性和可行性。我国确定多少比例为宜？因公司法规定有限责任公司的注册资本最低额为3万元，股份有限公司为500万元，本着既要保护债权人的破产申请权，又要防止债权人滥用权利的原则，笔者认为，宜规定申请破产的债权人的债权额需达到债务人注册资本的十分之一以上。另外，债权人有权申请债务人破产，其前提是确定作为债务人的债权人，否则不具有这一法定权利。因此，15/22对债权人的破产申请资格要件，还应规定：债权人的债权必须是合法有效、无异议的到期债权。债权未到期，债务人不负清偿义务，债权人不能提出破产申请。债权虽到期，但当事人对债权的真实性、有效性存在争议，应先通过民事诉讼程序确定债权，债权人的破产申请法院不予受理。债权人申请破产的破产原因要件及举证责任分配问题。如何理解、认定债务人是否具备破产原因，在债权人申请债务人破产的情况下，当事人经常发生争议。债务人认为，自身并非资不抵债，不应破产，债权人却主张，债务人明显丧失了清偿能力，应破产还债，各执一词。究其原因，在于当事人对新破产法第2条规定“企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，依照本法规定清理债务”的理解分歧。对破产原因应如何理解和适用，是人民法院在立案审查时遇到的第一个问题。目前，理论界和实务界存在不同观点。一种观点认为：破产原因分为两种情况，以“或者”为线，第一种情况是“企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务”，第二种情况是企业法人“明显缺乏清偿能力”。4另外一种观点认为，破产原因的第一情况是“债务人不16/22能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务”，第二种情况是“债务人不能清偿到期债务，并且明显缺乏偿能力”。前者适用于债务人提出破产申请，资不抵债现象明显、易于判断的案件，后者适用于债权人提出破产申请以及债务人提出破产申请、资不抵债现象不宜及时判断的案件。5笔者赞同第二种观点，理由是：首先债权人无法全面了解债务人的资产状况、债务状况，因而客观上无法采用资产负债标准，只能采用现金流量标准。其次，根据我国破产原以售养租模式破产了在缺乏金融支持的情况下，中国商业地产在摸索中走过了10多个年头。根据万达赴港招股书披露，万达商业地产物业项目178个，159个万达广场+8个万达城+11个独立开发的小项目。其中规划有168个购物中心，102个酒店。目前开业的购物中心和酒店分别有89个和48个。万达已完工的投资物业建面合计1470万平方米，土地储备7670万平方米。计划到XX年底，完工投资物业和酒店建面将超过2500万平方米。全球最大的商业地产公司西蒙，其高速发展离不开REITS供给的低成本资金。而过去十多年我国并没有REITs的支持，万达是如何完成上述持有物业开发的？万达模式17/22的核心，第一就是以售养租，用销售物业的利润来弥补大商业和酒店自持的资金沉淀。第二是极低的土地获取成本。招股书显示，其XX年的平均土地成本不到1100元/平方米。万科的商业盘子也不小。据北京万科提供的数据，万科目前的商用业务资源总量接近2000万平方米，XX年底到XX年年初，有8个商业项目计划开业。未来3年，北京、武汉、深圳等城市近20个项目也将陆续进入运营期。另一家以商业地产开发著称的公司华润置地，多年来是依靠华润集团的产融结合模式，由集团孵化、再资产注入来支撑商业运营。XX年，华润置地商业地产的总建筑面积已超过220万平方米。华润置地预计，到2017年底，其在全中国将有40多个商业项目投入运营。届时，华润置地投入运营的零售物业建筑总面积将超过600万平方米。以售养租模式的关键，是销售型物业的快速去化及高溢价。当溢价幅度减少、去化速度降低时，就是这种模式面临危机的时候。标普指出，对很多商业地产的开发商和投资者而言，无论他们采取的建设并持有或建设后销售的模式，未来几年内供应过剩和不确定的租金增长前景，将提升风险，限18/22制回报。标普信用分析师叶翱行表示，若商业地产不能消化大规模的供应，并在合理的时间内产生足够的现金流，商业地产开发商的财务风险可能会变差，评级会受压。而万达模式在中国商业地产行业影响至深，租售结合已成为住宅开发商切入商业地产领域首选的模式，然而如何这种模式不管用了，地产开发商们怎么办？第一招：学万达，上市去？既然万达是老师，还得跟着他学。地产自媒联盟的专业账号【商业地产与电商】曾在文中感慨“我们玩住宅时，万达玩商业；我们玩商业时，万达玩文旅；我们玩文旅时，万达玩电商和资本运作了”。万达已经开启了他的香港上市之路，要不你也跟上？9月16日万达商业地产已于港交所更新上市申请版本招股书，披露已聘请中金及汇丰为保荐人。若按发行10%公众股、募资额60亿美元上限看，万达商业地产市值最高达600亿美元。穆迪称，XX年上半年，万达商业地产的负债杠杆率较高，收入确认和利息覆盖率疲弱。上半年，该公司的债务总额从XX年底的人民币1340亿元大幅增加至1800亿元，原因是期内现金收款放缓时公司加快其开发活动。19/22因此，万达商业地产的净债务/净资本比率从XX年底的%升至截至XX年6月的%，其EBITDA/利息覆盖率从XX年财年的倍降至截至XX年6月底12个月的倍。穆迪续称，万达商业地产对业务战略进行合理化，增加对二线城市并降低对三四线城市的业务比重，此举将有助于降低其业务风险。同时，9月16日，万达商业地产已向港交所递交上市申请，穆迪认为成功上市将有助于降低公司的债务杠杆率，同时能增强其流动性，分散公司的融资渠道和提升公司治理，增加透明度和及时披露财务业绩。穆迪预计，随着下半年收入确认的提升，万达商业地产EBITDA/利息覆盖率将重回3倍左右水平。该公司下半年收入确认计划规模达900-1000亿元左右，其中90%来自已预售项目。此前上半年，万达商业地产合约销售额为567亿元，且租赁收入实现稳定增长，这与穆迪预期相符。另外，万达商业地产流动性保持良好，上半年现金结余为800亿元。这部分资金可完全覆盖其340亿元的短期债务及应付购地款项。不过穆迪仍指出，若万达商业地产的合约销售额未能达到该机构预期，或XX年全年其EBITDA/利息覆盖率未能从截至XX年6月底12个月的倍回升至倍，则该公司20/22的Baa2评级可能会受到压力。第二招：先扛着，等待资产证券化从国际上来看，西蒙在资本市场是2A到3A的评级，募资成本只有%2%，利润5%就有赚；而我国即使是最著名的商业地产公司，募资成本也达7%8%，如何解决商业地产长期融资瓶颈和融资利率的问题？资产证券化是不可回避的选择。不同于此前民营房企在港红筹上市的做法，万达商业地产是以直接上市的形式发H股，此举获得了中国证监会的支持。XX年万达868亿收入中，购物中心租赁运营收入85亿，酒店32亿。此次IPO若成功，则万达最多募资60亿美元。万科同样存在商业运营资金瓶颈的问题。万科高级副总裁毛