招商部计划书

1/21招商部计划书山西五色土健康产业股份有限公司项目名称：项目单位：山西五色土健康产业股份有限公司电话：传真：地址：网址：E-mail:wusetu0606招商计划书生态农业发展项目0356-68139990356-6811118中国陵川杨村开元街118号第一部分五色土民生粮仓项目概述五色土“民生粮仓”项目是一个立足民生，着眼于食品安全的生态、特色农副产品从田间到餐桌的工程建设项目。其特点是：注重做实，在我国自然环境保护较好的地区或老、少、边、穷地区建立生态农业示范园基地；在全国各级城市建立生态农、副产品专卖店体系；在互联网建立电子商务系统专门销售基地生产的以及订单农业生产的无公害、绿色、有机、地理地标特色的农、副产品，给予广大消费者以最大的食品安全保障。山西五色土健康产业股份有限公司坚持自身对于中国农业和食品安全高度的价值观和使命感，在健康危机、安全危机、行业危机的多重威胁的情况下，高举有机农业、2/21生态农业的产业大旗，实现从生产源头的田间地头到千家万户百姓餐桌的安全通道一站式直达，致力于致富农民，市民三餐安全、绿色、生态，健康生活每一天！实现全国各地名、优、奇、特生态农副产品的品牌化发展，全面振兴中国农业，实现中国生态农业的跨越式发展，力创中国有机农业第一品牌。真正实现温家宝总理在政府工作报告中强调指出的“要让人民群众买得放心、吃得安心、用得舒心”的期望。五色土“民生粮仓”项目的产品分为典藏产品类和常销产品类，典藏产品礼品装为精品生态农副产品。典藏产品的特点是：体现生态农产品的品质内涵、文化内涵，是尊贵的名片。多为限量供应。常销产品为平装包装，是餐桌所需的多样化、大众化的生态农副产品，特点是价格适中，老少皆宜。第二部分五色土民生粮仓项目销售终端建设一、国美式五色土民生粮仓有机食品大卖场定位：中国首家有机、绿色、无公害、地理地标农副产品专营连锁卖场，设立在发达地区、一线城市，主要由公司直营或与地方政府合作，享有惠民工程与便民工程的政策补贴.与供应商的零门槛合作。五色土民生粮仓大卖场同时也是树立企业品牌形象的重要载体，选择在大都会的重要商圈进行精心、合理地3/21布局。大卖场主要是条件成熟后公司投资，我们就不多介绍，主要解决农副产品进店难的问题，服务三农产品。二、连锁专卖店连锁专卖店是“民生粮仓”营销通路的核心部分和整个商务模式的精髓，也是市场的发力点和销售业绩的主要承载体，由公司以特许加盟和品牌连锁形式招商完成，统一管理、统一服务、统一形象、统一价格、统一结算、统一配送。：直销的终端市场是店铺的模式，区别于传统店铺的单一的买卖服务关系，而且是这个行业在市场中公司企业形象文化和产品陈列的中心！以往的直销公司的店铺只承担了货物的物流周转、会员报单、聚会场所,没有一套系统的单店赢利模式来支撑店铺的房租及人员工资等费用，因此造成了这个行业的直营店无法盘活和盈利。造成这个结果的真正原因是因为公司的产品在店铺和会员系统中是统一的，没有能够针对店铺的盈利政策来进行会员权益消费和普通生活消费的产品.五色土“民生粮仓”项目是有机农业项目，其产品非常适合于走入社区和百姓餐桌，因此，针对这个产业和产品的特点，我们准备：4/21以低门槛、高流量、实行区域配送服务管理的终端的模式；2、设立单店赢利产品和机制；让店铺在离开直销网络的基础上都能够生存，单店盈利模式就是说，没有直销人员，店依然要盈利。3、社区生活化的店铺设计和经营模式，淡化以往直销店铺的纯直销感觉第三部分加盟机制设臵划分一、各级区域店设臵划分二级二层分区域加盟代理制旗舰店精品店网店二、区域加盟代理制机构规划分级建立独立法人旗舰店精品店招商加盟合作方案三、加盟商营销方案进货：进货规定及价格：套餐产品按申请资格享受公司折扣利润；单选产品按公司制定价格享受折扣利润。进货要求：精品店：首次进货3万配套产品，2万自选产品，或一次性选择5万套餐产品，二次以后进货可自行选择产品。旗舰店：首次进货5万配套产品，剩余货款进货可自行选择产品。赠品品类：精品店：5/21公司统一工作服2套、宣传KT板一套，企业手册50本，产品彩页500，扑克牌50，易拉宝1套。旗舰店：公司统一工作服4套、宣传KT板两套；企业手册200本，产品彩页2000，扑克牌200，易拉宝2套。省级代理加盟商：公司统一工作服5套、宣传KT板两套；企业手册500本，产品彩页5000，扑克牌500，易拉宝3套，暂不推广。物流费用：首次进货运费由公司承担，二次进货5000元以内费用由代理商自付，超过5000元以上由公司承担。加盟店投资与利润分析四、各级加盟商加盟条件必须是合法的独立法人。必须按照国家的法律法规独立经营，依法纳税，自负盈亏。必须具有一定的经济实力，能够独立承担区域代理费用。必须认同公司所有有关市场营销策略和相关政策，并自愿加盟。具有一定的社会背景和较强的社会公关能力。有一定的企业经营与管理经历和经验。认可并遵守加盟规定：同意交纳规定的品牌使用费。6/21具备良好的市场经销通路，具有良好商德且创造良好社会效益。各区域市场经销商认可本公司市场政策，具有以上条件者优先加盟。经销商一人只能加盟一个区域，不可以同时加盟2个以上区域。区域加盟商可以是一个人，也可以几人联合，推举一人为法人代表。加盟商所属区域内原则上公司不再审批新的加盟店，如有特殊需要应经本区域加盟商所属负责人同意后，方可向公司申请办理加盟手续。五、申请加盟程序申请：填写申请加盟表格，由公司审批备案。签约：携带居民身份证以及经营场地平面图，双方互动交流详细情况，确立加盟合作意向，交付首批进货全额货款，品牌使用费等相关费用，并在三个月内向公司提供工商营业执照复印件和当地税务登记证复印件备案。公司将与其签订正式加盟合同，并办理特许加盟授权。选址：自行考察当地市场，选择适宜的并符合公司条件要求的商圈。装修：根据公司统一制定的连锁店装修风格，按照公司提供的装修效果图，结合各连锁店具体装修设计构想，由加盟店自主装修。公司也可根据加盟商申请，由公司委托专业设计师设计、绘制平面布局图、效果图、施7/21工图等，协助加盟商完成工程装修。发货：公司与加盟商协商，根据店面装修工程进度，确定发货时间，在双方确定的时间内将公司规定的货品发至加盟商指定地点。开业：公司协助进行营运前准备，专业培训。在公司指导下进行一段时间的试营业，开展开业前的宣传及促销活动，择日正式开业。证件：加盟商需申请中华人民共和国正式营业执照，并在当地税务机关进行登记。并将所有相关执照及营业手续复印件交由公司登记建档。六、代理商旗舰店的业务要求加盟商限时拓展所在区域业务；按季度要求完成业绩指标；各级加盟商按规定比例分享利润；三个月完善本店的管理、教育、培训工作，能独立开展工作，同时为区域内的分级经销商开展上述免费服务工作。七、加盟店设施要求旗舰店设施要求：不低于120平方米的营业办公会所电脑、传真机、投影仪、打印机固定电话小型会议室一个精品店设施要求：8/21不低于30平方米的营业办公会所电脑、传真机、打印机固定电话网店设施要求：家庭业务办理电脑、传真机固定电话目录一、项目概况二、商业环境分析三、项目定位四、招商策略及管理运营模式五、整合推广策略六、招商进度安排七、结束语一、项目概况1、地理位置XXX商业街位于常锡路与丽华路交汇处，坐拥丽华、清凉、朝阳三大居民区，临近湖塘、马杭、戚墅堰三大客源地，处于XX新一轮城市开发的枢纽位置，交通便利、人流如织，是未来商家必争之地。目前这一区域尚无集中的商圈，区位优势明显，地段升值潜力不容质疑。2、商业氛围XXX商业街区由高层住宅、大型商业广场和一个大型超市构成，项目周围固有丽华新村、朝阳新村、清凉新9/21村、富强新村、人民新家园、同济花园等成熟居民区，涵盖和辐射30万本地常住人口和近20万外来人口。“建设特大型城市”作为市政府既定的长远目标，该区域的人口基数必将不断扩大。本项目在步行街内同时还聚集了众多国际国内知名服饰专卖店、餐饮店、网吧、通信运营商、银行、消费电子产品等有机业态组合，不但能满足居民日常生活消费，同时也吸引了大批时尚人群前来购物。XX年该项目荣列天宁区重点商业项目，放眼未来，必将形成了XX东南地区的商业中心。3、商业街规模XXX商业街区为主体两层、局部四层框架结构的建筑格局，总占地面积40200，地面建筑面积22500，商铺404间；一层商铺高度为米，二层为米；地下设小商品市场220个商铺位共3600；会所及配套设施建筑面积1800，公寓办公建筑面积3000；地面可停车位50个、地下可停车位400个，非机动车辆停放面积6000。本项目在该地区属地标性商业建筑，超大规模完全有能力填补当地的商业空间，很好地整合该地段的业态形式，瞬间提升周边整体价值。二、商业环境分析1、宏观经济环境XX市自古以来就是中国重要的工业城市，城区人口350万，辖区人口550万，外来人口140万，是长三角10/21最具活力的城市之一。XX年全市GDP达到1560亿元，户籍人口平均GDP突破5000美元，综合实力列全国第27位。随着外资引进力度逐年加大，城市也不断外扩，商业总量必将与日俱增。XX年，XX被福布斯评为中国最佳商业城市第12位，CCTV年度最具经济活力城市20强。2、城市商业环境XX市的商业经过多年的发展，逐步形成了以南大街、文化宫和延陵路为中心的商业格局。传统的商场和沿街商铺的经营模式开始发生转变，集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的新兴多功能商业区渐成主流。相对集中的商业经营环境正在被打破。近两年来，随着城市化进程的加快和商业地产的日益繁荣，XX的商业格局有分散的趋势。近年来先后出现了以新北区、武进区为次中心的商圈，由此也带动了大批开发和建设项目。可以预测，未来XX还将出现众多商业楼盘，配套服务设施也将越来越完善，将吸引更多的商家进驻，不断优化、整合商业环境已经成为城市发展的必然趋势，集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体的多功能商业区将成为主流。新兴楼盘开发和居民小区向外围延伸导致局部人口急剧增长，相对的商业配套目前还没有完全到位。11/213、项目竞争环境以下是本项目周边主要商业区情况的比较：名称比较项目XX购物中心泰富百货泰富广场新世纪商城南大街商业步行街莱蒙都会面积约6万约10万7万10万50万地段延陵路和平路延陵西路、南大街延陵西路、北大街南大街、公园路延陵西路、青果巷延陵西路、南大街西瀛里、早科坊物业配套北邻文化宫广场、扶手电梯停车场、扶手电梯、观光电梯停车场、12/21扶手电梯地下停车场、内街广场、扶手电梯地下停车场、内街广场、观光电梯、扶手电梯经营方式统一管理、租赁经营统一管理、租赁经营统一管理、租赁经营沿街商铺、独立经营沿街商铺、返租为主、统一管理业态组合化妆品、服装、鞋帽、运动、休闲、数码产品等化妆品、服装、鞋帽、运动、休闲、数码产品等化妆品、服装、鞋帽、运动、休闲、数码产品等服装、餐饮、超市、精品店、书店等大型综合业态SHOPPINGMALL经营档次中高档高中档中低档中低档高档经营环境较好好13/21一般一般未知消费群体中青年、白领中青年、白领中青年年轻人居多尚未开业从上表比较分析可知，五个较大的商业项目全部集中于延陵路周边，且都相距不远，商家经营压力比较大。节假日人流量过于集中，购物环境舒适度降低。XX商业区相对集中，同业竞争激烈。商业市场由单一的商场式经营模式向大型商业街区过度。本项目的独特优势：它所在的位置远离延陵路商圈，周边人口密集，是未来新一轮城市建设的又一中心。当地集中消费的一站式购物形式还处于初期阶段。地理位置优越、交通方便、人口流动大，消费群尚未受到足够重视。4、居民消费能力XX年XX居民人均消费支出9274元，超出长三角平均值386元，超出江苏省平均值1449元，位于长三角16城市中排名第7位，江苏省消费支出第2位。中青年人的消费观念比较超前，他们负担轻，顾虑少，不乏超前消费顾客群。城市双职工家庭占绝大部分，改善现有生活水平的意愿强烈。独生子女家庭比较宠爱小孩，且具有相当高的消费能力。14/21城市外来工消费需求持续旺盛，XX有140万外来工，他们为城市发展带来不可或缺的贡献。他们多数分布在XX周遍地区，这部分消费群理应受到重视。分析结论：一、XX原有的商业格局正在发生转变，由传统商业模式向现代商业模式过渡，一站式购物体验日益受到重视。二、城市经济发展潜力巨大，商业市场尤其是周边市场大有可为。居民消费能力高，潜在消费能力不容忽视。三、城市化进程加快，城区地域不断扩大，商业地产由集中向分散过度。四、本项目所处区域目前尚处在商业地产开发的初期阶段，本项目很好地填补了商业空白，未来发展潜力巨大，升值空间可观。三、项目定位1、市场定位集服装、百货、餐饮、便利店、文化娱乐为一体的多功能时尚购物街区。2、经营定位根据周围消费人群的现实情况，遵循“一站式购物”15/21模式，以中低档商品为主，兼顾高档。消费为主，娱乐为辅。主力项目优先，辅助项目配套的定位原则。3、业态定位沿常锡路商铺：银行、药店、五金建材、汽车美容等东南区：数码、通讯、网吧、文化音像、美容美发等东北区：饭店餐厅、特色名吃、面包糕点、茗茶咖啡等西北区：服装服饰、箱包皮具、床上用品、运动服饰等地下商铺：小商品?主力百货商场：泰富百货?主力超级市场：华润苏果超市?主力中餐店：大娘水饺、永合豆浆大王、7+7、蓝白等?主力西餐店：肯德基、麦当劳、必胜客等?主力服饰专卖店：森马、美特斯?邦威、李宁、匡威、佐丹奴、FUN、特步、以纯、唐狮、耐克、阿迪达斯、彪马等?主力饮品：上岛咖啡、迪欧咖啡、真锅咖啡等?主力食品店：元祖蛋糕、面包新语等?其他主力店：米奇皮具、啊呀呀饰品、蝉之云内衣等以上主力商家在全国各地都有布局，知名度较高，面向的消费人群较广，价位适中，最重要的是具有可持续16/21发展的特性。“主力店”配合“辅助项目”的布局可以充分抓住广大消费群体，满足大多数消费者的购买需求，实现业态之间的优势共享，互补共营，使商业街既考虑到经营品种的完整性，又保证了商品的多样性。整合吃、穿、用、休闲、娱乐、文化等为一体的“一站式”的消费体验，使人气不断凝聚，从而有力保证商业街区持续兴旺，经营者持续营利。四、招商策略及管理运营方式现代大型商业形态的管理精髓就是要把松散的经营单位和多样的消费形态，统一到一个整体的经营平台上，并加以持续管理。历史发展的经验表明，不能统一经营管理的商业形态，会逐渐从“商业管理”蜕变成“物业管理”，直至最终完全丧失商业竞争力。因此，一个好的招商策略和后续运营管理方式是项目能否长远营利的关键。招商策略统一招商管理原则：1.维护产业经营适当比例即零售、餐饮、娱乐产业黄金比例为：5：2：32.维护统一主题形象，统一品牌形象在招商时要注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。3.功能同业差异，形式异业互补4.集中品牌优势特色17/21我们在招商之前，应对市场品牌进行调查，对商家进行前期接触和排查，形式可以多种多样。然后进行适合该区位的项目定位和品牌引进，借鉴周边城市成功的商业形式，结合本地实际情况加以整合，集中一批具有市场竞争力的品牌以打造本项目的经营特色。5.经营方式自主经营：必须符合本街区的业态规划，自负盈亏。返租经营：由管理公司负责具体招商，取得稳定收益。6.主力店优先，特殊客户应给予特殊照顾。7.租金的合理定位根据当时、当地的消费能力，制定合理的租金水平。不同商铺、不同位置租金不同，开业初期阶段为培育市场还应适当减免租金。8.商户入驻优惠政策?租金、租期优惠?税收优惠?物管费优惠管理运营模式经营管理模式定位：统一管理、自主经营“统一管理”就是商业街负责项目整体形象推广、日常管理、客户查询、突发事件处理、保安、商业街活动的组织统筹。统一管理可以通过收取合理的管理费用，出租活动场地等费用来举办商业街促销活动；统一管理包括八个“统一”：1)统一规划布局2)统一宣传促销3)统一商业街形象4)统一营业时间5)统一物价、质量、计量管理6)统一售后服务及18/21投诉接待7)统一物业管理8)统一管理制度五、整合推广策略1、商业街命名XXX商业步行街2、商业街推广主题?与“XXX商业步行街”一起赚钱经营0风险！?步行街主力店强势进驻！?青年时尚购物基地打造东南新版图！?魅力新世界东南购物首选之地！3、招商推广策略?现场招商售楼处设立现场招商，利用条幅、招商画册等，充分展示商业步行街投资购物环境等，接待咨询和洽谈。?广告招商宣传宣传媒体的投入，对于项目招商能否成功至关重要。媒体包括：报纸广告、硬广告、软广告、新闻性广告、电视、广播广告等等。?利用已有的资源，进行品牌商户洽谈及资料派发利用现在已经掌握的客户资源，在招商前期阶段采19/21取定人定点的方式，电话拜访、直接约见、邮寄和派发资料等进行定向招商。?新闻推广及广告招商在招商阶段，在媒体上发布招商信息，同时通过新闻推广方式，进行一定的媒体炒作，以吸引更多的商家关注。?直销发单给各类目标客户送去招商画册，既可以摸清商户想法，又可以和客户建立良好的关系。?条幅楼体布置招商信息条幅，每入驻一个品牌商家