第1章物业管理概论2010

2020 4 7 1 课程性质 目的与任务 本课程是为学院本专业学生开设的一门选修课 作为学生在学习中遇到的第一个与物业管理行业密切相关的课程 本课程有着承上启下的重要作用 承上是指本课程运用 管理学原理 经济学基础 的基本理论 知识和方法 启下是指通过本课程的学习 使学生掌握系统的物业管理基本原理 基本知识 学会处理物业服务企业在物业管理中存在的一些基本问题 能够为进一步学习 物业管理实务 社区服务与管理 物业管理法规 房屋结构维护与管理 设备设施管理 等课程打下坚实的基础 2020 4 7 2 通过对本课程的学习 使学生掌握系统的物业管理基本原理 基本知识 培养物业服务基层管理岗位的综合管理技能与素质 学会处理物业服务企业在物业管理中存在的一些基本问题 2020 4 7 3 教学方法 以学生能力培养为导向 以调动学生的积极性为核心 尝试建立多渠道 获取式的教学方法体系 即坚持以学生为中心的教学理念 在教师的必要指导和宽松学习环境条件下 由学生能动地利用多条获取知识的渠道 自主地 创造性地去主动获取知识 主要的教学方法除讲授 提问 讨论等常用的方法外 结合课程的特点 适应本院的要求 探索并完善下列方法 2020 4 7 4 1 头脑风暴法 针对讲授中 案例中 学生身边提出的管理问题 由学生应用所学知识 放开思路 大胆分析 提出自己的见解与解决方案 2 多媒体教学 制作有利于学生学习与训练的助学课件 教学过程贯穿在线视频影像资料学习 全程使用多媒体教学 3 案例分析 进行案例分析时 既可以采用由学生独立分析 再以书面作业完成的分散方式 也可以采用先分小组讨论 后到课堂上全班讨论这种集中形式 2020 4 7 5 4 调查与访问 在课上或课外 组织学生进行社会调查 有条件时 直接访问企业家 组织学生与企业家对话活动 5 网络冲浪 根据教学进度需要 充分利用互联网 引导学生登陆有关网站 了解现实企业状况 搜集最新信息 学习最新管理知识 思考与分析现实管理问题 6 校园体验 通过所学的物业管理知识 结合学生自己的生活实际 把发生在身边的现象用物业管理知识加以分析与解决 7 资源共享 引导学生通过互联网 新闻媒体 报刊杂志等途径 收集与当前行业发展现状和未来发展趋势有关的资料 制作成课件 在课间发布 与同学们共享并讨论 扩大知识面 2020 4 7 6 教学方案设计 为增强教学过程的计划性 保证学生的参与 使课堂真正活起来 本课程将努力构建一个教学内容与教学方法一体化的 多元结构的教学方案 1 课时安排本课程安排36课时 教学过程分为17个单元 每2课时为一单元 2 教学形式 1 教学目的要求 每章开头设置该章的教学目的要求 2 回顾与说明 每个教学单元授课的最开始 由教师简要回顾上节课的内容 并简要说明本次课的主要内容与思路 2020 4 7 7 3 走进管理 在教学过程中 根据教学内容需要向学生提供或由学生提供一个相关的简短案例 使学生们进入某种管理情境之中 引导学生从实际物业管理的角度认识与学习管理知识与技能 同时 激发学生学习和思考 动手的兴趣 激活课堂 4 讲授与训练 这是课堂教学的主体 主要包括教师讲授与学生的各种形式的参与 训练 教师对于教材正文的内容应尽可能精讲 对重点内容 可详讲 必要时还可补充一些内容 而非重点的内容略讲 有的可交给学生阅读 同时 吸收学生参与课堂教学活动 鼓励学生参加讨论 5 阅读资料 为理解与拓展所讲的内容 可向学生介绍一些有关资料 6 单元小结 在课程结束前 由教师对本单元所讲的内容作简要归纳 以给学生一个较为完整的印象 2020 4 7 8 3 教学内容 是基于工作过程展开的 我们立足于物业管理 通过物业管理的流程来展开教学 从物业服务企业的设立 通过招投标取得管理资格 前期介入 分类管理 综合经营服务 人居环境管理等方面进行了介绍 2020 4 7 9 4 考试方式改变 期末一张卷 的传统考核方法 将课程中的知识点转化为技能要求对学生进行考核 主要的考核形式有 课堂参与程度考核 作业完成质量考核 情景剧或案例分析完成质量考核等 各种形式对能力的考核各有侧重 课堂参与程度考核主要考核学生的积极参与能力 心理承受压力能力 实际沟通能力和应变能力 作业完成质量考核主要考核学生的自主学习能力和课堂内容的消化吸收能力 情景剧和案例分析完成质量考核主要考核学生的创新能力 思维能力 快速反应和应变能力 这种考核不但可以成为检验学习效果的手段 对学生的自主学习有巨大的导向作用 2020 4 7 10 教学载体 建立纸质 音像 网络 实践基地构成的立体化教学载体1 季如进 物业管理 首都经济贸易大学出版社2008年第二版2 陈海英 物业管理概论 中国建材工业出版社2006年3 温小明 物业管理案例分析 中国建筑工业出版社2006年4 物业管理概论 建设部岗位资格考试指定教程5 物业管理员 师 职业资格培训教程 劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心组织编写中央广播电视大学出版社 2020 4 7 11 网站中国物业管理 中国物业管理信息网 中国物业管理在线 中国物业管理协会 物业管理资讯网 中国住宅与房地产信息网 物业远教网 长春物业管理网 2020 4 7 12 校外实践基地万科物业管理有限公司中海物业管理有限公司融创物业服务有限公司 2020 4 7 13 章节介绍 白色字体为重点 第一章物业管理概论第二章业主第三章物业服务企业第四章物业管理的行业管理第五章物业管理的委托与招投标第六章物业服务合同第七章前期物业管理第八章房屋修缮管理第九章物业设备管理 2020 4 7 14 第十章物业综合管理第十一章物业管理经费与财务管理第十二章物业信息管理第十三章居住物业的物业管理第十四章非居住物业的物业管理第十五章物业管理的基本理论 2020 4 7 15 教学目的和要求 理解物业及物业管理的基本概念和内涵 熟悉和重点掌握物业管理的基本内容 主要环节 了解和把握我国物业管理服务的现状和发展趋势 第一章物业管理概论 2020 4 7 16 一 物业与物业管理基本概念 一 物业 estate或property 1 物业的概念物业是指已建成 并已投入使用的各类房屋建筑和与之相配套的设备 设施和场所 场地等组成的单宗房地产 以及依托于该实体上的权益 第一节物业管理的基本概念 2020 4 7 17 2 物业的分类居住物业 商业物业 工业物业 其他用途物业 2020 4 7 18 思考 房地产 不动产 物业的区别 房地产 强调从土地开发 房屋建筑建设 营销到使用管理全过程及财产和行业 不动产 强调的是不可移动性和财产 物业 注重其使用 管理和服务的内涵 2020 4 7 19 补充 物业的特征 1 固定性 不动产2 耐久性 使用寿命3 多样性 建筑性质 使用功能4 高值性 高投入 高价值5 权益性 依托于该实体上的权益 2020 4 7 20 二 物业管理 1 物业管理的概念物业管理是指业主通过业主大会选聘物业管理企业 物业管理企业受业主的委托 按照 物业服务合同 的约定 对房屋建筑及配套设施 设备和相关场地 场所 进行养护 维修 管理 维护管理区域内的环境卫生和秩序安全的经营活动 2020 4 7 21 2007年颁布 物权法 第81条业主可以自行管理建筑物及其附属设施 也可以委托物业服务企业或其他管理人管理第82条物业服务企业或其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施 并接受业主的监督 2020 4 7 22 2 物业管理的目的从3个角度进行分析 从物的角度讲 从人的角度看 从社会的角度看 2020 4 7 23 3 物业经营管理的三个层次投资组合管理资产管理基本的物业管理 2020 4 7 24 4 物业管理的地位和作用房地产开发建设应处理好以下三种关系 人与自然的和谐 天人合一的理念人与物的和谐 物为人用的原则人与人的和谐 群体生活 工作的要求 2020 4 7 25 二 物业管理的性质社会化 专业化 市场化 2020 4 7 26 三 物业管理与传统的房地产管理的区别管理体制不同 管理内容不同 所管房屋的产权结构不同 管理机制不同 2020 4 7 27 四 物业管理实施的基本原则业主自律自治 物业服务企业统一专业化管理 前两者相结合 2020 4 7 28 五 物业管理行业的自身特点1 物业管理即是劳务密集型行业 也是管理密集型行业2 物业管理是全天候 不间断的管理服务工作3 销售环节提前4 生产环节和消费使用环节同时产生和结束5 物业服务的提供者直接面对全体住用人6 物业管理服务质量与价格之间的关系是弹性的 2020 4 7 29 第二节物业管理的产生 发展 一 物业管理的起源19世纪60年代的英国二 现代物业管理的概况香港地区 自管型由物业管理区域内全体业主共同组织管理的一种自我管理模式 这种管理模式在我国香港地区比较流行 而在内陆地区并不太流行 2020 4 7 30 英美地区 管家式我国 早期直管型 逐步转向委托式 直管型由物业开发企业下属的物业管理部门 对自己所开发的物业进行的直接管理 我国许多已建成的物业都是以这种模式进行管理 2020 4 7 31 委托型 房地产开发企业或业主委员会通过招投标的方式 选聘具有相应资质等级的物业管理企业 双方签订委托管理合同 即 前期物业服务合同 或 物业服务合同 开展物业服务的经营行为 2020 4 7 32 三 物业管理在我国的产生和发展1 物业管理在我国的产生2 物业管理的主要法规政策3 重要的全国性会议 2020 4 7 33 1994 4建设部 城市新建住宅小区管理办法 1996 2国家计委 建设部 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 2003 11发改委 建设部 物业服务收费办法 1996 9建设部 关于实行物业管理企业经理 部门经理 管理员岗位培训持证上岗制度的通知 2005人事部 建设部 物业管理师制度暂行规定 建设部等 物业管理委托合同 示范文本 业主公约 示范文本 前期物业管理服务协议 示范文本 前期物业服务合同 示范文本 业主临时公约 示范文本 1998 3财政部 物业管理企业财务管理规定 1998 11建设部 财政部 住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法 1999 10建设部 物业管理企业资质管理试行办法 2003 5 28国务院 物业管理条例 2007 8国务院修改2003 6建设部 前期物业管理招投标管理暂行办法 2003 6建设部 业主大会规程 2004 1物业协会 普通住宅小区物业管理服务等级标准 2007 3 中华人民共和国物权法 2020 4 7 34 重要的全国性会议1995年青岛会议1997年大连会议1999年深圳会议2003年北京会议 2020 4 7 35 第三节物业管理的基本内容 一 常规性的公共服务 是指物业管理中公共性的管理和服务工作 是物业服务企业面向所有住用人提供的最基本的管理和服务 目的是确保物业的完好与正常使用 保证正常的生活工作秩序和净化 美化生活工作环境 2020 4 7 36 内容包括 1 房屋建筑主体的管理2 房屋设备 设施的管理3 环境卫生管理服务4 绿化管理服务5 物业管理区域内的保安管理服务6 物业管理区域内的消防协助管理服务7 物业管理区域内交通的协助管理服务8 物业装饰装修管理服务 2020 4 7 37 二 针对性的专项服务 是指物业服务企业为提高住用人的工作 生活条件和质量 面向广大住用人 为满足其中一些住户 群体和单位的某种特定需要而提供的各项服务工作 内容包括 1 日常生活类2 商业服务类3 文化 教育 卫生 体育类4 金融 中介服务类5 社会福利类 2020 4 7 38 三 委托性的特约服务 是为满足产权人 使用人的个别需求受其委托而提供的服务 通常指在物业服务合同中未要求 物业服务企业在专项服务中未设立 而物业产权人 使用人又提出该方面的要求时 物业服务企业在可能的条件下尽量满足其要求 提供特约服务 2020 4 7 39 四 住宅物业服务的三个档次 享受型的物业管理服务服务型的物业管理服务保障型的物业管理服务 2020 4 7 40 第四节物业管理的主要环节 一 物业管理的策划阶段物业管理的早期介入制定物业管理方案选聘物业服务企业 2020 4 7 41 二 物业管理的前期准备阶段 物业服务企业内部机构的设置与拟定人员编制 物业管理人员的选聘和培训 规章制度的制定 2020 4 7 42 三 物业管理的启动阶段 物业的承接验收 用户入住 档案资料的建立 首次业主大会会议的召开和业主委员会的正式成立 2020 4 7 43 四 物业管理的日常运作阶段 日常综合服务与管理系统的协调 2020 4 7 44 第五节物业管理与社区管理 一 社区社会 是建立在目的 利益 契约以及人们保持一定距离基础上的社会共同体 社区 是指在一定地域内发生社会活动和社会关系的具有某些共同意识 利益和行为的人群所组成的社会生活共同体现代城市社区 是指在现代城市中 具有一定共同利益关系的人们 在同一地域内共同生活的有机体 2020 4 7 45 现代城市社区特点 1 地域的开放性和对外部环境的依