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文档简介
具体到商铺来看 是专门用于商业经营活动的房地产 经营模式 功能和用途上都有别于普通住宅 公寓 写字楼 别墅等房地产形式 狭义概念 retailrealestate 意指用于各种零售 餐饮 休闲等生活服务类经营方式的不动产 包括商场 店铺 MALL 步行街以及社区商业等 广义概念 commercialrealestate或commercialproperty 除商铺之外还涵盖写字楼 公寓式酒店 连锁酒店等具有商务属性的不动产 商业地产的定义 商铺的分类 按照商铺的开发形式分类 写字楼裙房 建材市场 家具市场 服装市场等 购物中心商铺百货商场商铺 按照市场辐射范围分类按照市场辐射范围分类 商铺的分类 超区域型 辐射范围10公里以上 超出本地 片区 或 区域 总建筑面积10 15万平方米 主力店如大型百货公司 大型超市或批发店1 3家 多个次主力店 商圈人口 50万 超级型 这就是传说中的超级购物中心或者superMall了 建筑面积通常在20 50万平方米 至少3 5家大型主力店 如百货 超市 家居等 商圈人口辐射几百万甚至千万人不等 辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市 区域型 辐射范围为3 6公里 在交通便捷 商业中心较远的区域 辐射范围可达8公里 总建筑面积5 10万平方米 商圈人口在10 25万人 主力店为大型超市或百货店 至少包括4 5个次主力店 社区型 辐射范围 3公里 总建筑面积 5万平方米 商圈人口5 10万人 主力店为标超或大型超市 根据情况也可能包含影院 电器卖场 体育用品卖场 儿童主题等多个次主力店 邻里型 辐射范围 1公里 总建筑面积 2万平方米 商圈内人口 5万 主力店为中型超市或餐饮主力店 目的地型 依赖目的性消费业态如旅游 娱乐 休闲等吸引客流 辐射范围难以具体界定 主力客群大都在项目所属区域之外 甚至是外地 呈现 飞地 特征 按照市场辐射范围分类 不同城市消费力 交通通达性 人口密度差异很大 不可将标准僵化处理 商业地产开发与住宅的差异 商业地产的盈利模式 只售不租 租售并举 只租不售 Addtitleinhere Addtitleinhere Addtitleinhere 商业地产的盈利模式 卖掉 地段与价格是影响商业物业成交的两大因素 而其中地段是一个固定不变的因素 可塑性程度不高 价格则是一个可变因素 在市场竞争中可根据对手的情况进行调整 在地段因素基本一定的情况下 价格因素对商铺成交将起决定作用 在中国大陆的土地制度现状条件下 不管怎么宣传继续持有 但终极目标一定是这个 商铺如何定价 什么影响商铺价值 影响商业地产价值的六大因素 1 地理位置 2 交通条件 3 区域发展与消费水平 999 000 4 商业市场容量 5 市场定位 业态组合 市场定位 业态组合 6 建筑形态 外观设计 表现1 只注重形态设计 忽视业态空间的组合与配置表现2 过度追求商业利益而破坏城市形象表现3 抛弃文化的商业开发表现4 尺度过于夸张 平面布置 表现1 商铺和公共空间比例不佳 不能带来经济效益表现2 忽视商业楼层租金的层级递减效应表现3 自动扶梯设置不能引导人流表现4 商铺分割过于平均 不利于使用
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