购房合同的层高的含义

1/21购房合同的层高的含义层高住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。住宅的楼层净高，指楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。可理解为：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离，楼梯净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫净高。有些建筑物无法测量出层高，例如地下室的入口处、窑洞等建筑物就测不出层高。为保证人最基本的活动空间，建筑物空间的高度应使用楼层净高这一标准取代层高标准。商品住宅的开间、进深和层高，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经写字楼的楼层净高是指标准层某层的地板装饰面到本层吊顶下表面的距离。到本层吊顶下表面的距离。通常，在选购优质的甲级写字楼的时候，楼层净高才是我们最应该关注的指标，因为净高的概念中包含了梁板厚度、2/21空调、消防及强弱电布线等管线占据的高度空间等不确定因素，如一个层高米的写字楼，看起来好像很好了，如果以上结构及管线空间占据了1米，底板找平等又去除了50mm的话，那楼层净高也就剩余米了，这个室内净高就显得有些压抑了。通常，影响写字楼楼层净高的因素有以下5种，供读者参考：1.层高：这一因素是基础，只有较高的层高，才能尽可能提供较高的净高供选择。2.梁板厚度：这是占用层高空间最大的因素，一般根据开间跨度在600mm-1000mm之间。3.水、电、空调管线占用净高：占用梁下的空间，科学合理的设计中可以合理安排多种管线的高度关系，部分可以穿过或绕过梁进行排布，这一因素一般占用100mm-500mm之间。4.吊顶系统自身占用高度：根据吊顶系统的不同，一般在50mm-100mm之间。5.地面找平或架空地板高度：结构找平根据结构施工水平的不同而有差异，优质的施工这一因素几乎可以忽略不计，平整度控制得不好的话，出现30-50mm找平也是很常见的；当然，如果采用架空地板系统，这一高度也应扣除。楼梯净高于楼层净高相差无几。以上分析为需要租用或购买写字楼的客户提供一个参考，在选择写字楼时一定要分清层高和净高的概念，目前，国际国内写字楼领域比较公认的甲级写字楼净高标准为不低于米，当然香港、上海等城市一些高标准写字楼楼层净高甚3/21至达到米。同时，净高太高对于照明及空调的能耗也会相应提高，笔者认为甲级写字楼米的净高是比较理想的，一般来讲，层高越高，能提供的净高空间也相应较高，如市场上一般的写字楼层高米，就比如市场上一般的写字楼层高米的净高，米或更低，较容易达到米的净高，若层高只有米或更低，那么要想获得理想的净高就较难了。层高与净高的关系净高和层高的关系可以用公式表示为“净高=层高楼板厚度”，即层高和楼板厚度的差叫净高。一般认为，房屋层高越高，室内高低处温度的温差越大，空气对流越好，人体感觉越舒适，但房屋的保温性、节能性相对较差。国家规定要求那么，国家规定的房屋层高是多少呢？国家住宅与居住环境工程中心主编的健康住宅建设技术要点指出，居室净高不应低于米；建设部主编的住宅建筑模数协调标准中，规定了层高优先尺寸系列宜为米；住宅设计规范规定：普通住宅层高宜为米。卧室、起居室的室内净高不应低于米，局部净高不应低于米，利用坡屋顶内空间做卧室、起居室时，其1/2面积的室内净高不应低于米。之所以把住宅层高控制在4/21米以下，其目的“不仅是控制投资的问题，更重要的是为住宅节地、节能、节材、节约资源”。另外，建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知规定计算建筑面积的房屋，层高均应在米以上。买房时该注意的层高高度因此，购房者在与开发商签订商品房买卖合同时应对房屋层高或净高做出约定，如合同约定“层高”，指的就是图纸上的结构标高，是“净高+楼板厚度”。本案中，高先生在签订商品房买卖合同时，如果看到开发商提供的规划设计图上标明住宅层高是米，开发商在合同中也约定“层高米”，就不能认定开发商存在欺诈。因为经过建设、规划部门审批的图纸，开发商不会随便更改，但施工队在实际施工中可能会有误差，而且，根据房屋的位置、跨度和建材不同，楼板的厚度也不同，再加上表面上水泥灰的厚度，建成后的房屋净高也就不同。所以，如果合同约定的层高米与开发商所提供的规划、设计图的标注一致，而实际测量屋内高度不足是正常的。因为层高和净高是两个不同概念，故高先生不能以室内测量的净高来简单判断层高不足。层高不够的违约责任2如经有关部门确认房屋层高不足的，购房者如何要求赔偿呢？如商品房买卖合同有规定的，按合同规定处理；合同没有规定的，购房者可与开发商协商解决；5/21协商不成，可采取法律途径解决，根据实际情况或要求退房，或要求开发商承担违约责任。商品房买卖合同合同双方当事人：出卖人：_注册地址：_营业执照注册号：_企业资质证书号：_法定代表人：_邮政编码：_说明：以上是关于合同当事人中卖方主体的名称及基本特征的填写栏目，由房地产开发企业据实填写，买受人要注意查验以上栏目内容是否属实。本示范文本依据合同法的表述，将居于卖方主体的房地产开发企业表述为出卖人，将居于买方主体的购房人表述为买受人。委托代理人：_地址：6/21_邮政编码：_联系电话：_说明：以上是关于出卖人委托代理人的名称及基本特征的填写栏目，由委托代理人据实填写。依据合同法第九条的相关规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。委托代理机构：_注册地址：_营业执照注册号：_法定代表人：_联系电话：_邮政编码：_说明：以上是关于出卖人委托代理机构的名称及其基本特征的填写栏目，由委托代理机构填写。买受人：_本人法定代表人姓名：_国籍：_身份证护照营业执照注册号地址：_7/21_邮政编码：_联系电话：_说明：以上是关于合同当事人中买方主体买受人的名称及其基本特征的填写栏目，由买受人据实填写，出卖人应当予以核验。委托代理人姓名：_国籍：_地址：邮政编码：_电话：_说明：以上是关于出卖人委托代理人的名称及基本特征的填写栏目，由委托嗲里人据实填写。空白用于选者填写法定监护人等其他可以合法代理买受人买房的法定名称。根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：说明：以上是关于本合同的制定依据及合同约定原则的规定。本合同的制定依据除了合同法、房地产法外，还有中华人民共和国城市规划法、开发条例、建设工程质量管理条例、销售办法、城市商品房预售管理办法等法律法规和部门规章、文件等法律性文件。8/21依据合同法的规定精神，平等主要是指合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的一直强加给另一方。自愿是指当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一条项目建设依据。说明：本条主要是由出卖人和如实填写与项目合法建设相关的用地、规划、施工等依据买受人要注意查验。出卖人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号土地使用权划拨批准文件号划拨土地使用权转让批准文件号为_。说明:本款主要是要填写该商品房所在项目的合法用地依据。根据房地产法的规定，房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿，安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为出卖人所售为非经济适用住房的商品房的，其土地使用权应当是通过出9/21让方式取得的。经济使用住房作为享受国家优惠政策的商品房，其土地使用权应当是通过划拨方式取得的。出卖人应当根据土地主管部门核批的土地使用权证书上的内容来填写土地使用权的获得方式及该地块相应的坐落位置、编号等特征。由于取得用地方式的不同，各地所用名称不同作为取得土地使用权的法律文书的名称也不尽相同，本款以【】的方式列出了三种常见的名称供出卖人选择，如果项目取得土地使用权的法律文书的名称不在本款列出的三种之中，当事人双方可以手写方式填写各地在具体贯彻本示范文本时，也可将本地区规定和几种法律文书的名称列出来供当事人双方选择。该土地面积为_，规划用途为_，土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。说明：本款是要求出卖人根据取得土地使用权证的内容如实填写该商品房所在项目占用地块的面积|、规划用途、使用年限等基本特征。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】_。建设工程规划许可证号为_，施工许可证号为_10/21说明：本款是要求出卖人根据商品房项目批准的名称填写项目名称；根据商品房项目所在地规划主管部门批准的建设工程规划许可证填写批准号；根据商品房下面眼所在地建设主管部门批准的建设工程施工许可证填写批准号。_。说明：本条后面的空白栏提供当事人双方补充约定书房关心的其他有关的其他有关建设依据。第二条商品房销售依据。说明：本条主要是由出卖人如实填写商品房可以合法销售的相关依据。买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为_。说明：本条主要是关于买受人所购商品房的销售方式的约定。如果是预售商品房的，必须填写批准预售的主管部门名称及商品房预售许可证号。预售商品房也就是平11/21常所说的期房，根据房地产管理法、开发条例、预售办法等法律、法规的规定，预售商品房是指达到国家及地方规定的商品房预售条件，但尚未达到商品房现售条件，经主管部门批准领取商品房现售许可证后进行销售的商品房现售商品房方面，新近出台的销售办法对商品房现售条件进行了明确规定，并规定，房地产开发企业应当在商品房现售前房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。买受人可以据此规定约定现房销售依据。_说明：此空白行的作用有二，一是同其他条的作用相拟，提醒当事人对方可以对其他有关本条的内容依法进行约定；二是目前还有一些地方在商品房销售中还有内、外销之分，并规定了相应的商品房内、外销许可证，从长远看这些分类是不符合市场经济条件的，应该取消，但在未正式取消前为了充分保护买受人的利益，当事人双方哪个还可以将这些内容作为本条中的约定内容。第三条买受人所够商品房的基本情况。12/21说明：本条是要求出卖人依据该商品房所在项目的建设工程规划许可证、经批准的计等合法有效的证明材料，填写本商品房的坐落、层数、面积等基本情况，买受人要注意查验。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第_【幢】【座】_【单元】【层】_号房。说明：本款说明了本商品房的确切位置，包括商品房所在幢号、层数、门牌号。需要说明的是，这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同的一个重要附件，商品房的许多基本情况是要通过房屋平面图来反映的。平面图应当尽量详细，平面主要尺寸，包括墙体厚度、门窗尺寸要全，房屋朝向也应当在平面图中标明。为了和后面的规划设计等条款的内容相配套，合同中最好将该商品房所在小区的总平面图附上，对于买受人关心的规划、设计等问题总平面图要标注清楚。买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。该商品房的用途为_，属结构_，层高为_，建筑层数地上_层，地下_层。说明：本款是要求出卖人依据该商品房所在项目的13/21建设工程规划许可证上载明的内容请写该商品房的用途，依据报批的设计图填写该商品房的结构类型及层高、层数等相关指标。需要注意的是，这里的层高不是楼层净高，包括了楼板的厚度，如果当事人双方要约定楼层净高，在这里需要特别注明。该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。说明：该款是为了解决阳台面积的计算纠纷问题。商品房阳台的封闭方式与其面积确定有直接关系。依据中华人民共和国国家标准房产测量规范的相关规定。全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算。本款中的“封闭式”是指全封闭的阳台，“非封闭式”是指未封闭的阳台。阳台的封闭式以经报批的商品房规划设计图决定的，开发商不得擅自变更其封闭方式。该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米。说明：本款约定签定合同时的商品房建筑面积数与面积构成。在签定商品房买卖合同时，商品房建筑面积一般存在两种情况，一种是该商品房的建筑面积已由具有房产测绘资格的单位事实测绘，测绘成果已经房地产行政主管部14/21门审核通过。另一种是该商品房建筑面积还未经具有房产测绘资格的单位实施测绘，或虽经具有房产测绘资格的单位实施测绘，但还未经房地产行政主管部门审核通过在第一种情况下，在签订合同时，适用“产权登记”建筑面积；在第二种情况下，在签订合同时，适用“合同约定”建筑面积。从目前的实际情况看，购房人在购买预售商品或符合第二种情况的现售商品房时，当事人应当约定“合同约定”建筑面积。商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。根据销售办法的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。本款中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积。由于按套内建筑面积和按建筑面积计价时都是以此处相应的面积约定数为依据的，因此，这几个面积数都必须填写。_。说明：此空白行的作用其一是填写使用面积，其二是提示当事人双方可补充自愿约定商品房的其他基本情况，15/21如果空白行不够，可签订补充协议说明。第四条计价方式与价款。说明：本条是由买卖双方约定商品房的计价方式及总价款。出卖人与买受人约定按下述第_种方式计算该商品房价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_元，总金额_千_百_拾_万_千_百_拾元_整。说明：本款是按建筑面积确定价款的计价方式。前面已讲到，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，第一项规定按建筑面积计价时，商品房单价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_元，总金额_千_百拾_万_千_百_拾_元整。说明：本款第二项是按套内建筑面积确定价款的计价方式按套内建筑面积计价时，商品房单价也是一个均价的概念，房产款是套内建筑面积数有关，跟分摊的共有建筑面积数没有直接关系。分摊的共有建筑面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。16/21按套计算，该商品房总价款为_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。说明：本款第三项是按套确定价款的计价方式按套计价时，房价款跟商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数没有直接关系这些面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。_说明：本款第四项是由双方当事人自愿选择其他的计价方式确定房屋总价款。如按照使用面积计价等。第五条面积确认及面积差异处理。说明：本条约定按建筑面积或按套内建筑面积计价的商品房的面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。购房合同17/21合同双方当事人：卖房人：甲方姓名：地址：法定代表人：联系电话：卖房人夫妻双方身份证号：法定代表人：联系电话：购房人：乙方姓名：购房人夫妻双方身份证号：地址：18/21联系电话：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，卖房人和购房人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖房屋达成如下协议：第一条买卖房屋位置依据。出卖人以方式取得位于的房屋使用权。该房屋面积为第二条购房人所购房的基本情况。购房人购买的房屋地址。该房的结构，层高为