浅析我国房地产开发企业融资渠道问题(获校级优秀毕业论文)

青岛理工大学毕业论文 I 摘要 中国房地产业经过二十余年的发展 已经发展成为一个对国民经济具有重要 影响 受到社会普遍关注的产业 房地产开发企业的融资问题一直是个热点问题 由于房地产业是资金密集型行业 在土地开发和商品房经营过程中需要大量资金 的投入 需要健全的金融业和资本市场作为其强有力的支撑 不断扩大融资渠道 降低融资成本 是房地产开发企业寻求持续发展路径和提升资本运营能力的必然 要求 本文首先对国内外研究现状进行了归纳总结 简要介绍了房地产企业融资渠 道相关概念 重点分析当前和未来房地产开发企业的融资渠道所存在的问题及相 应对策 文章针对我国房地产企业融资过程中所存在的融资渠道单一 严重依赖 于银行贷款等问题 从构建多元化融资方式 构建房地产企业不同发展阶段的融 资渠道组合 优化我国房地产企业融资渠道支撑体系等方面提出了优化我国房地 产企业融资渠道的对策措施 关键词 房地产开发企业 融资 融资渠道 青岛理工大学毕业论文 II ABSTRACT After more than twenty years of development the China s real estate industry has developed into an important influence factor of the national economy The financing problem of real estate industry is always the hot issue For that the real estate industry is classified as a capital intensive industry which needs a lot of fund in the aspect of land exploration and commodity house business and the finance industry and healthy capital market as its strong support So whether real estate enterprises have good financial channels influences the sustained and development of real estate Firstly the article reviews and analyzes the general theory of financing of enterprise and then introduces the characters and influential factors of the financing channels of real estate industry the focus of the paper is on how to resolve issues of the financing channels Then the Paper brought forward countermeasures aiming to optimize financing channels for real estate enterprises in China The measures mainly cover three areas Construction of a widen range of financing mode the construction of financing channels combination in different development stages the optimization of China s supporting system of real estate financing channels KEY WORDS real estate enterprise financing financing channels 青岛理工大学毕业论文 I 目录 摘要 I ABSTRACT II 前言 1 第 1 章 绪论 2 1 1 研究的背景和意义 2 1 2 国内外研究现状 3 1 2 1 国外研究现状 3 1 2 2 国内研究现状 4 1 3 本文主要研究的内容 5 第 2 章 房地产企业融资渠道概述 7 2 1 房地产企业融资基本概念及其特征 7 2 2 房地产企业主要融资渠道 7 2 3 房地产企业融资渠道选择的主要原则 8 第 3 章 我国房地产开发企业融资现状及主要问题分析 10 3 1 我国房地产企业融资现状 10 3 2 我国房地产企业融资渠道存在的主要问题 12 3 2 1 过于依赖银行 12 3 2 2 直接融资所占比例小 13 3 2 3 外资在房地产融资中所占的比重呈下降趋势 14 第 4 章 优化我国房地产企业融资渠道的对策措施 15 4 1 构建多元化的融资渠道 15 4 1 1 股权融资 15 4 1 2 房地产信托 16 4 1 3 债券融资 17 4 1 4 夹层融资 17 4 2 构建房地产企业在各发展阶段的融资渠道组合 18 4 2 1 创业阶段 19 4 2 2 成长阶段 19 4 2 3 成熟阶段 20 4 3 优化我国房地产企业融资渠道的支撑体系 20 青岛理工大学毕业论文 II 4 3 1 完善相关法律法规体系 21 4 3 2 完善房地产企业贷款担保体系 21 4 3 3 完善房地产信用评级体系 22 结论 24 致谢 26 参考文献 27 青岛理工大学毕业论文 1 前言 随着我国市场经济的展开与不断深入 企业融资无论是对国有企业还是对民 营企业都是一个难题 而房地产作为一个资金高度密集性行业 自然对企业融资 水平有着更高的要求 资金是一种稀缺资源 对开发周期长 资金需求量巨大的 房地产企业来说 更是如此 因此 在当前的宏观调控政策下 拓宽房地产企业 的融资渠道 建立一套完整的房地产企业融资体系 对于促进房地产企业的健康 发展 改善人民的生活水平 保证国民经济的健康都有着重要作用 我国融资渠 道单一 银行贷款占其开发资金的近 60 银根的紧缩和资本金的提高绷紧了开 发商的资金链条 这就使得各开发商必须积极寻求银行以外的融资渠道 以缓解 资金压力 因此 积极拓宽融资渠道 解决资金短缺问题 已成为房地产开发商 们目前所要解决的首要问题 从近三年的发展趋势来看 国家对房地产的调控力度逐年加大 中国银监会 官员表示 应该加大对房地产业的调控力度 防止房价过快增长 中国央行主管的 金融时报 援引上一届上海银监局局长阎庆民的两会提案 建议开征土地增值 税 以调节地价的不合规增长 在这种情况下 房地产开发企业如果单纯依赖传统的银行贷款体系 必须面 临十分严峻的融资风险 给企业的持续健康发展带来不利影响 在国家加强宏观 调控措施以及加大调控执行力度的前提下 对房地产企业而言 积极转换思想 努力拓展融资渠道具有十分重要的意义 青岛理工大学毕业论文 2 第 1 章 绪论 1 1 研究的背景和意义 我国房地产业经过二十几年的发展 已经成为了国民经济的支柱产业 近年 来房地产业对 GDP 的贡献率达到 30 左右 可以说房地产业的快速发展已经成为 了我国经济保持持续快速增长的一个强有力的支撑 同时房地产业具有十分强大 的产业关联效应 多达 50 个以上的行业与房地产业直接相关 其中有建筑业 建 材业 金融业等等 另外 房地产业还能带动一些基础工业和制造业的发展 比 如化工 钢铁 塑料等行业 还有一些第三产业 比如旅游 园林等的繁荣也可 以被房地产业所带动 根据国家的统计 每一个百分点的房地产业中产值的增加 就可以推动相关的产业产值增加 1 5 到 2 个百分点 但是 近年来房价上涨速度过快 部分地区的平均房价水平已经远远超出了 普通民众的接受能力 众多房地产企业引致了民众的口诛笔伐 国家为规范调整 房地产业的发展 采取了一系列宏观调控政策来规范与引导房地产业的发展 2011 年 1 月 国八条 出台 确定了全年房地产调控基调 也使 2011 年变成了 史 上 调控力度最大的一年 而且 2011 年 国家多次调整存款准备金率和存贷款利 率 形成了一个偏紧的货币市场环境 使绝大多数房地产开发企业陷入融资困难 的窘境 2011 年末 我国房地产交易市场首次出现了 量价齐跌 的现象 房地 产企业由于资金回流出现问题 开始集体 过冬 在 2012 年 12 月 12 日至 14 日 召开的中央经济工作会议上提出的涉及房地产业的政策方针有如下三个方面 一 是进一步推进房产税改革试点 二是抓好保障性住房投融资 建设 运营 管理 工作 三是坚持房地产调控政策不动摇 促进房价合理回归 加快普通商品住房 建设 扩大有效供给 促进房地产市场健康发展 2013 年 2 月 国务院常务会议 研究部署继续做好房地产市场调控工作 确定了五项抑制投机投资购房 加强房 地产市场调控的政策措施 即 国五条 2013 年 3 月 1 日国务院办公厅关于继续 做好房地产市场调控工作的通知 即 国五条 细则 要求进一步提高第三套住 青岛理工大学毕业论文 3 房贷款的首付比例和贷款利率 二手房交易个税按转让所得 20 征税等 中央经 济工作会议坚定了房地产调控方向 房地产行业的冬天远没有到头 长期以来 融资工具单一一直影响着我国商业房地产发展及金融体系的稳定 目前 我国房地产企业以银行贷款融资模式为主 房地产行业的发展过度依赖于 银行体系 而且 我国的房地产市场仍然不是一个成熟的市场 企业规模偏小 开发商持续开发和规模化运作的能力较弱 由此 发展受外部因素影响较大 房 地产行业的不良发展将会影响我国金融业的正常运行 甚至导致更深层次的金融 问题 传统的融资工具已经很难满足商业房地产的要求 融资渠道问题成为了房 地产行业能否健康发展的关键因素 所以 研究融资渠道扩展 融资工具创新具 有很强的现实意义 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 对房地产企业融资的研究主要是建立在企业融资理论基础之上的 国外企业 融资理论主要有早期的资本结构理论 MM 理论 权衡理论以及企业融资的优序 理论 最早对于资本的问题进行归纳评价的是美国的经济学家大卫 戴兰德 1952 年 他提出了早期的资本结构理论 即企业的资本结构是按照以下的三种方法来 确立的 净收入法 净营运收入法和传统法 净收入理论认为 负债可以使企业 的资本成本降低 负债的程度越高 企业的价值就会越大 净营运收入理论认为 无论是财务杠杆怎样的变化 企业的加权平均成本是固定的 因而 企业的总体 价值也是不变的 传统理论是介于净收入理论和净营运收入理论之间的 该理论 认为负债的增加对于增加企业的价值方面是有利的 但必须要有个度 企业也确 实存在一个使企业的市场价值最大化的资本结构 且要通过财务杠杆来获取 在 最佳资本结构点 负债的实际边际成本率与权益资本的边际成本率相同 早期最具有影响力的融资结构理论是美国学者莫迪利亚尼和米勒所提出的 MM 理论 MM 理论是对早期的净营运收入理论做的进一步发展 并且严格的通 过了数学推导 证明了在一系列严格的假设条件下 企业的价值与所采取的融资 青岛理工大学毕业论文 4 方式无关 权衡理论出现于 20 世纪 70 年代 这一理论是对 MM 理论的再修正 权衡理论主要是探讨企业在存在财务风险和破产成本以及代理成本的情况下 融 资结构与企业市场价值的关系 权衡理论认为制约企业无限追求免税优惠或负债 的最大值的关键因素是由债务上升而形成的企业风险和费用 企业债务增加使企 业陷入财务危机甚至破产的可能性也增加 随着企业债务增加而提高的风险和各 种费用会增加企业的额外成本 从而降低其市场价值 因此 企业最佳融资结构 应当是在负债价值最大化和债务上升带来的财务危机成本以及代理成本之间选择 最佳点 1984 年梅耶斯通过建立一个投资项目信息不对称的简单模型 提出了等级筹 资假设 该理论尝试通过信息不对称理论中的 信号 动机 激励 等概念 从企业 内部因素 来开展对企业融资问题的分析 该理论认为在信息不对称时 企业就会凭借各种借口来避免发行普通股或其他风险证券来取得对投资项目的融 资 为使内部融资能更好的满足正常权益投资收益率的投资需要 企业必须要确 立一个目标股利比率 在确保安全的前提下 企业才会策划通过向外部融资以解 决其部分资金需求 而且通常会从发行风险较低的证券开始 因此 优序融资理 论的主要思想原则就是 偏好内部融资 如果需要外部融资 则偏好债券 1 2 2 国内研究现状 在房地产融资结构方面 很多学者认为我国房地产业融资渠道过于单一 资 金来源过于依赖商业银行 因此他们主张我国房地产业应发展多种融资渠道 实 现融资渠道的多元化 陈柳钦认为房地产业是一个高投入 高风险 高产出的资 金密集型产业 其认为房地产金融面临的主要问题不是房地产信贷的松紧 而是 融资渠道的宽窄问题 因此主张房地产融资渠道多元化 王秀玲详细列举了我国 现有的融资渠道 如银行贷款 房地产信托 上市融资等 并指出了要发展房地 产融资渠道 就要多种金融工具组合使用 并发展住房抵押贷款证券化 肖元真 益涵 王贤尧认为目前我国的主要融资渠道 仍然是以商业银行为主 房地产业 的开发与经营仍然高度依赖商业银行贷款 并主张发展房地产信托融资以及私募 股权融资 并应适当引进外资银行融资 郭冬梅 曾国辉对我国的房地产宏观调 控政策进行了概述 并指出要构筑多元化的融资渠道 来解决融资渠道单一 房 地产业资金来源过度依赖商业银行的弊端 我国房地产企业融资过度依赖于银行主要是由于我国的资本市场与房地产市 青岛理工大学毕业论文 5 场发展不均衡所造成的 巴曙松 2010 认为 中国独特的资本市场结构 容易 导致房地产行业的大起大落 从金融功能的实现效率和整个金融体系的发展状 况看 如果间接融资占主导 这就意味着整个社会经济波动的风险是由银行承担 的 在经济快速成长时期 银行业务增长较快 但是在经济调整时期 银行就直 接承担了经济波动的风险 国内的商业银行把房地产信贷作为一种 优良资产 大力推进 在经营业务上会带有急功近利的心态 国内部分经济学者也从制度层面研究做出探讨 有学者认为改变我国的融资 渠道不畅通的问题 政府负有促进融资制度创新的责任 张宗新博士在 中国融 资制度创新研究 一书中 分析了融资制度对我国经济发展的影响 我国需要的 是融资制度的不断创新 易宪荣认为 不同的房地产金融政策决定了房地产市 场不同程度的发展与繁荣 如果没有新的房地产金融政策推出及房地产金融产品 的创新 无论是成熟的市场经济国家还是房地产市场刚发展的中国 房地产市场 要得到快速的发展与繁荣是不可能的 在目前房地产企业融资渠道存在困境的条件下 学者纷纷提出 拓展房地产 融资渠道的个人看法 巴曙松认为 房地产开发企业应根据不同的开发项目 选 择不同的金融创新方式 这取决于市场发育程度和投资者的信心程度 现有融资 格局是各方博弈的结果 包括银行风险 资本市场发展状况以及企业信誉等方面 巴曙松还认为 灵活地使用金融工具 降低融资成本 已成为房地产开发企业在 残酷的竞争中维系生存的关键一环 多数学者总的基本观点是融资渠道的多元化 是我国房地产市场向前健康发展的前提 总体来说 融资渠道不畅通的问题已成为大家的共识 而且研究关于如何拓 展房地产开发企业融资渠道的文献数量较多 但有其不足之处 总体来说有以下 两个问题 有时过于借鉴西方融资理论的经验 来适用于我国的融资渠道拓展 忽视了我国融资制度发展的不完善和国内企业自身的特点 其次 较多文献是从 政府和金融机构的角度出发 而不是从房地产开发企业的角度来探讨融资渠道的 拓展 1 3 本文主要研究的内容 青岛理工大学毕业论文 6 本文主要分析我国房地产开发企业的融资现状以及影响融资渠道选择的因 素 提出了创新建议 文章共有四章 框架如下 第一章为本文的绪论部分 本部分主要阐述了本文的研究背景 国内外研究 现状及逻辑框架 以便于从整体上把握全文 第二章是对房地产企业融资渠道的概括性介绍 本部分介绍了房地产融资的 基本理论和特征 从资金来源的角度把房地产企业融资渠道分为直接融资和间接 融资 并着重分析了房地产企业选择融资渠道所应该遵循的基本原则 第三章对我国房地产企业融资现状和融资过程中所存在的主要问题进行了分 析 分析认为近年来我国房地产产业发展较快 融资规模不断扩大 但是 融资 过程中主要存在以下问题 过于依赖银行 直接融资所占比例小 外资在房地产 融资中所占的比重呈下降趋势 第四章在前文分析的基础之上对优化我国房地产企业融资渠道提出了相应的 对策和建议 分析认为针对我国房地产企业融资过程中所出现的问题 我国房地 产企业应该积极扩展融资渠道 根据企业不同的发展阶段制定不同的融资渠道组 合 当然政府和社会也应该为房地产金融市场的健康发展建立较为完善的支撑体 系 青岛理工大学毕业论文 7 第 2 章 房地产企业融资渠道概述 2 1 房地产企业融资基本概念及其特征 融资通常是指货币资金的持有者和需求者之间 直接或间接地进行资金融通 的活动 房地产融资 从广义概念上讲 是指在房地产开发企业通过货币流通和 信用渠道所进行的筹资 融资及相关服务的一系列金融活动的总称 包括资金的 筹集 运用和清算 从狭义概念上讲 房地产融资是房地产开发企业及房地产项 目的直接和间接融资的总和 包括房地产信贷融资以及资本市场融资等 房地产产业是一个资金密集的产业 房地产项目在开发的各个过程中往往要 占用大量的资金 房地产企业完全使用自有资金进行开发是完全不现实的事情 这就使得房地产业不得不和金融紧密联系起来 房地产融资具有资金需求量大 使用周期长等特点 房地产融资经常要贯穿项目开发的全过程 同时 房地产融 资还具有扩张性 房地产开发企业通常是通过银行贷款取得项目开发资金 在项 目建成后 又会将该项目作为抵押取得新的银行贷款 用以偿还原来的贷款及新 一轮的资金积累 这就转移了房地产开发企业的风险 但是这又反过来增加了金 融行业的风险 并且随着这种金融杠杆作用的不断加剧 其风险会越来越大 影 响也会越来越突出 2 2 房地产企业主要融资渠道 从资金的来源来看 房地产企业的融资方式可以分为内部融资和外部融资 其中内部融资即自有资金 是指企业将留存收益和折旧转化为投资的过程 内部 融资能力的大小取决于企业的利润水平 净资产规模和投资者预期等因素 具有 运用企业原始资本 投资成本低的优点 但通常会受限于企业的规模 外部融资 是指企业通过一定方式向企业之外的其它经济主体筹集资金 具有速度快 大量 灵活的优点 企业可选择的融资途径较多 企业融资经历了由内部融资到外部融 青岛理工大学毕业论文 8 资再到内外融资交替变迁的过程 内部融资是最基本的融资模式 没有内部融资 就无法进行外部融资 只有内部融资规模大 才能吸引更多的投资者投资 也才 能获得借入资本 外部融资按资金的筹集方式分为直接融资和间接融资 直接融资是指不通过 金融中介机构 由资金供求双方直接协商进行的资金融通 包括股票 债券 信 用等 间接融资指借由银行或非银行金融机构发放的贷款 投资 融资租赁等 直接融资的主要优点是 可扩大社会资金的活动范围 通过利益机制诱 导 将资金用于效益较高的投资项目 筹集的资金期限长 稳定性高 便于企 业长期使用 但是直接融资对外部条件要求较高 如完善的法律体系 健全的法 律制度和可信度较高的信用评级等 而且使用较多的股权融资有可能会造成控制 权旁落 而且直接融资一般而言成本较高 间接融资主要优点是 具有相对集中性 可以有效地调节资金的供求关系 并可借助金融机构的特殊职能 开发多种金融商品与融资渠道 使融资成本相对 降低 金融风险减小 金融机构掌握融资主动权 能对企业构成信贷约束 有 利于信贷资金的合理流向与配置 但是间接融资的缺点也是很明显的 例如企业 对资金的不合理占用会促使呆账坏账的增加 使信贷资金不能有效运转 从而加 大金融体系的系统风险 2 3 房地产企业融资渠道选择的主要原则 选择融资渠道 正确进行资金的管理和运用 必须依据企业的实际需要和主 客观条件而定 一般认为房地产企业融资渠道的选择必须遵循以下原则 l 效益原则 企业进行融资 其目的是为了获得更好的发展 通过融资获取的资金 由于 机会成本的存在 都要支付一定的使用报酬 不同融资方式吸收的不同资金 其 成本也不尽相同 所以 企业在进行融资活动时 应综合权衡资金的效益性 资 金借入 使用 偿还的期限应与企业的收入保持平衡以保证既能还本付息 又能 扩大再生产 提高企业的经济效益 同理 向外单位的投资 向市场的投资也要 坚持效益原则 争取获得最佳的投资效益 青岛理工大学毕业论文 9 2 比例原则 房地产企业的对外融资的比例并不是越多越好 作为资金密集型行业 房地 产企业应该保证一定的资产负债比率 所以 为减少企业的财务风险 不能盲目 扩大借入资金量 而应使借入资金和自有资金保持适当的比例 以应对可能会出 现的财务风险 固定资金和流动资金保持适当的比例 从而使企业始终保持有一 定的偿付能力和良好的财务状况 3 信誉原则 资本市场上的运作 除了要看企业是否有较为良好的偿付能力和财务状况外 企业信誉也是一个必须要考虑的因素 特别是在同银行之间的借贷之中 企业要 吸引投资者 必须以良好的信誉为基础 要为投资者提供良好的投资条件 企业 的经营发展方向要符合国家的规划 企业的产品应符合国家产业政策的要求和市 场的需求 企业必须具有良好的财务状况和较强的偿债能力 这些良好的条件就 是信誉 是吸引投资者 扩大融资活动的重要保证 青岛理工大学毕业论文 10 第 3 章 我国房地产开发企业融资现状及主要问题分析 3 1 我国房地产企业融资现状 房地产业是我国经济的支柱产业 产业链相对较长 近年来其发展迅速 从 企业数量来看 1997 年我国房地产企业总数为 21286 家 到 2010 年增加到了 85218 家 增长了 3 倍多 房地产企业融资规模增长更为迅速 尽管一系列国家宏观调 控政策相继出台 房地产开发资金依然有大幅度的增长 1997 年房地产开发资金 为 3817 亿元 到 2010 年该值达到 72944 亿元 从图 3 1 可以看出房地产开发资金 总规模的增长情况 数据来源 中国统计年鉴 图 3 1 1997 2010 年我国房地产资金来源增长情况 我国房地产开发企业资金来源主要包括国内贷款 债券 国家预算内资金 自有资金 包括企事业单位自有资金 利用外资及其他资金来源 从表 3 1 可以 看出 1997 2010 年我国房地产开发企业资金主要来源于国内贷款 自筹资金和其 他资金 为了使表述更直观 我们使用图 3 2 来描述 2010 年 我国房地产企业 资金来源总额为 72944 04 亿元 国内贷款 自筹资金和其他资金分别为 12563 7 亿元 26637 21 亿元和 32952 45 亿元 分别占资金来源总额的 17 22 36 52 和 青岛理工大学毕业论文 11 45 17 表 3 1 2003 2010 年我国房地产企业资金来源情况 年份国内贷款占比自筹资金占比 其他资金来源 占比 利用外资占比 199723 8725 4938 1112 07 199823 8526 4341 048 19 199923 1828 0443 025 35 200023 0926 9147 012 81 200121 9928 3847 691 76 200222 7728 0947 381 61 200323 7828 5746 271 29 200418 4030 3349 871 33 200518 3132 7247 771 20 200619 7431 6847 101 47 200718 7231 4148 161 71 200819 2038 6540 321 84 200919 6631 0548 450 83 201017 2236 5245 171 08 资料来源 中国统计年鉴 图 3 2 1997 2010 我国房地产企业各类资金来源比重 虽然 银行贷款有缓和下降的趋势 但其所占比重仍然较大 通过进一步研 究发现 我国房地产开发投资资金中其他资金的来源有 80 以上的部分来自于预 收账款及定金 而这部分的资金中又有超过 60 70 的部分属于银行或是住房公 积金管理中心发放的个人按揭贷款 自筹资金中 企业的自有资金只占到 55 青岛理工大学毕业论文 12 剩下的部分则主要来自于建筑企业的预先垫款 而在垫款中 也有一部分资金来 自于银行给予建筑企业的建筑贷款 总的说来 在房地产企业的开发资金中 有 超过 60 的资金来自于银行信贷 而且主要是以开发贷款以及个人按揭贷款等形 式存在 开发资金中的自有资金部分不足 20 而其他的融资方式如通过发行股 票 债券融资或者信托融资等在整个资金来源中占的比重相对较低 根据表 3 2 可以得知我国房地产企业融资与银行信贷的关系密不可分 2003 年 我国房地产贷款余额为 21422 亿元 占金融机构贷款余额的 13 而到了 2010 年 房地产贷款余额达到 93001 05 亿元 占金融机构贷款余额的比例达到 19 41 而且房地产贷款余额增长比明显高于同期金融机构贷款余额增长比 表 3 2 2003 2010 年商业银行房地产贷款整体情况 单位 亿元 年份 金融机构 贷款余额 同比增长 房地产贷款 余额 同比增长 房地产贷款 余额占金融 机构贷款余 额比例 2003158996 21422 13 200417819812 2630623 15 200520700013 2770016 10 13 200622530015 10 3680022 10 16 30 200726169016 10 4800030 40 18 30 200830346818 80 5281810 70 17 40 200939966731 70 7294238 10 19 20 201047919519 90 9300127 50 19 41 从我国房地产企业融资的整体现状来看 国内房地产开发企业所面临的问题 较严重 融资渠道越来越趋向单一化 多元化融资渠道如债券和外资比例在逐年 下降 而一些不利于企业拓展融资渠道的方式 如预售款资金却占了较大的比重 这些都不利于房地产开发企业健康地发展 3 2 我国房地产企业融资渠道主要存在的问题 3 2 1 过于依赖银行 我国的房地产业经过了二十多年的快速发展 已经成为了我国市场经济中不 可缺少的组成部分 作为资本密集型行业 房地产业的发展离不开金融系统的支 持 当前 我国房地产开发企业的资金来源主要是依赖银行信贷 自筹资金和其 青岛理工大学毕业论文 13 他资金 但是经过分析发现自筹资金和其他资金也主要是来源于银行 当前我国 房地产市场发展较快 对于资金的需求量较大 又由于房地产业具有高风险高回 报的特点 与此相对应的银行贷款就有资金额大 回收期长等特点 又由于房地 产业自身的特殊性 就使房地产企业所取得的银行贷款除了具有一般贷款的风险 外 还具有居民消费心理 政府政策导向 开发商信用等特殊风险 一旦某一环 节出现问题 那么就会造成银行大量资金的流失 所以说房地产企业资金来源主 要依赖于银行这一现状为我国的银行系统注入了极大的不稳定性 银行作为我国 金融体系的重要组成部分 一旦出现问题 就会影响到我国整体经济的发展 所 以 我们应该清醒的认识到银行融资渠道单一的局限性 拓宽房地产的融资渠道 以确保我国经济在其带动下快速健康的发展 3 2 2 直接融资所占比例小 房地产开发企业直接融资渠道主要包括股权融资 债券融资和房地产投资信 托或基金 当前国内房地产企业上市较少 而且即使是已经上市的房地产公司 因为受市场 利率等因素影响也会产生较大波动性 具有再融资条件的企业更是 屈指可数 近年来债券融资在总体资金来源中所占比例呈逐年下降趋势 而且由 于房地产信托等直接融资方式发展还不完善 融资比例较少 房地产企业债券是指房地产开发企业为筹得开发项目所需的资金而在债券市 场发行的企业债券 西方的债券市场远比股票市场发达 但是到目前为止 我国 发行企业债券的企业并不是很多 而房地产企业发行企业债券的就更少了 这主 要是由于发行房地产企业债券的要求很高 很多中小型的房地产企业根本无法满 足发债的要求 同时我国债券市场运作机制也不是很完善 所以 国内也很少有 企业通过发行债券来进行融资 致使目前为止房地产企业债券在房地产企业融资 中所占的比重一直处于较低的水平 相对于股权融资和债券融资房地产信托在我国起步就更晚 融资额度也较小 自 1990 年以来政府对信托市场进行了数次的整顿 在 信托法 及央行 121 文件 出台以后 其融资数额才开始有了一定程度的增加 特别是在 2009 年由于房地产 市场的火爆 房地产信托融资额开始迅速增长 但是 由于起步晚 底子薄 房 地产信托融资额占房地产资金来源的比例仍旧不大 3 2 3 外资在房地产融资中所占的比重呈下降趋势 利用外资是指投资于国内房地产项目开发经营的境外资金 在上世纪九十年 青岛理工大学毕业论文 14 代中期 由于国内资金相对短缺 需要大量的资金填补资金缺口 外资成为房地 产开发资金中的重要来源 1997 年我国利用外资额所占总筹资额的 12 1 由于 金融危机的影响此后利用外资额不断下降 2009 年外商投资所占房地产总投资比 重仅为 0 83 2010 年虽然有了一定的提升 但也仅占到了 1 08 由于我国对外 资对于房地产业的投资限制较多 外资主要是以间接方式进入 一是与国内公司 合作 联合开发房地产 二是通过收购中国银行业不良资产的方式进入银行业 三是和国内合作成立房地产开发基金 青岛理工大学毕业论文 15 第 4 章 优化我国房地产企业融资渠道的对策措施 4 1 构建多元化的融资渠道 面对我国房地产业融资渠道单一 直接融资占比过低等问题 房地产开发企 业在融资过程中需要努力拓宽融资渠道 逐渐减少对银行贷款的依赖 在实践中 融资的方式主要有 引进海外资本 上市融资 发行债券 房地产信托 产业基 金 建筑企业垫资 预售楼款的再投资 项目融资等渠道 就房地产企业而言 可以选择的主要融资渠道包括股权融资 债券融资以及房地产信托融资 4 1 1 股权融资 对于房地产企业来说 股权融资是房地产企业与资本相结合的理想融资渠道 通过资本市场融资或再融资 即采用增发配股 可转债等三种再融资方式可从容 化解各种宏观金融政策带来的不利影响 缓解资金需求方面的压力 然而 我国目前对上市公司的条件非常严格 一个股份有限公司的股本总额 须不少于人民币5000万元 且开业时间3年以上 最近3年连续盈利 公司在最近3 年内无重大违法行为 财务会计报告无虚假记载 而持有股票面值达人民币1000 元以上的股东人数不少于1000人 千人千股 向社会公开发行的股份占公司股份 总数的25 以上 股本总额超过4亿元的 向社会公开发行的比例15 以上 经过 政府主管部门按照 公司法 的规定 对公司进行上市评估之后 尚可发行股票 筹集资金 能够达到上述条件 利用上市融资的公司多为规模大 信誉良好的大型房地 产企业 而众多资金短缺的中小企业因难以满足这样严格的条件 而被排除在股 市之外 发行债券融资对筹资企业的条件要求更高 中小型房地产企业很难涉足 加快股权融资发展的途径 要加大股权融资比重 首要的问题是降低目前入 市的门槛 但是 从目前状况来看 短期内 这些条件不会有很大的变化 因此 房地产企业还可以通过买壳上市的方式来实现上市融资 解决自有资金不足的困 境 青岛理工大学毕业论文 16 4 1 2 房地产信托 房地产信托 REITS 是房地产开发商借助权威信托责任公司的专业理财优势 和运用资金的丰富经验 通过实施信托计划 将多个指定管理的开发项目的信托 资金集合起来 形成具有一定投资规模和实力的资金组合 然后将信托计划资金 以信托贷款的方式运用于房地产开发项目 为委托人获取安全 稳定的收益 信托制度的优越性 灵活性以及独特的财产融资功能与权益重构功能 使它 成为最佳融资渠道之一 现阶段信托产品主要有以下两种模式 一种是信托投资 公司直接对房地产项目投资 对一些自有资本金不足35 的房地产企业 信托投资 公司以注入股本金的方式与房地产公司组建有限责任公司 使其自有资本金达到 要求 信托投资公司作为股东获得投资回报 另外对房地产资金链出现紧张的企 业 信托投资公司通过一次性购买其部分资产向其提供后续开发资金 待房地产 开发项目销售款回笼以后再购回 另一种模式是债权融资 债权融资方式是针对 虽然自有资本金已经达到国家要求 但是由于政策 市场或其他原因等造成房地 产企业短期资金困难 这时由信托公司定向给房地产企业提供一笔信贷款 使其 补上资金缺口 因此 房地产信托特别是第一种模式 对于提高房地产企业的自有资金的比 例 可以发挥重要作用 但是 当前困扰房地产投资信托发展的问题比较多 主要有 1 200份的问 题 人民银行 资金信托暂行管理办法 规定 资金信托不得超过200份 每份合 同不低于5万元 对于大型房地产项目 连片开发的项目如果限定在200份 对于 个人投资者来说门槛比较高 大的项目融资很难做到 2 流通困难 我国房地 产投资信托还没有一个完善的二级市场 因而难于流通 并且 信托投资公司资 金信托管理暂行办法 第四条第五款规定 经营资金信托业务时 不得通过报刊 电视 广播和其它公共媒体进行营销宣传 由于信托产品的发行本质上是属于公 募性质的 这在一定程度上降低了信托受益凭证的流动性和社会公众的参与度 因此 信托的公众认知程度比银行储蓄 国债 债券 证券投资基金都要差很多 如果一旦需要进行转让 成本将会很高 加快房地产信托投资发展的途径 从以上分析来看 份额的限制以及转让流 通性的问题将是发展房地产信托首要解决的问题 对于信托200份限制 现在市场 上通常的做法有两种 一是将信托计划分解成不同的子项目 即信托公司开发的 青岛理工大学毕业论文 17 伞形信托 再就是按四个人设定一个委托人 将5万元的起点变成了20万元 以达 到较大的融资额 满足大项目的需求 这两种方法在实践中都有成功的例子 但 决非唯一的方法 如何能快速 高效 以较低的风险为不同房地产开发项目筹集 资金还需要在实践中不断探索出新的方法 对于流通性限制的弱化 一方面需要健 全法制 另一方面则需要加快建立信托产品的二级市场 另外 目前我国的房地 产信托主要是由信托投资公司兼营的一种业务 其主要工作是房地产资金信托 从长期发展来看 应成立独立的房地产信托投资公司 为房地产开发 收购 买 卖 租赁 管理等各个环节提供有效的金融服务 为适应房地产的行业特点提供 长期性融资模式 4 1 3 债券融资 债券市场发育程度更低 甚至可以说处于几乎空白的状态 由于政府的导向 忽略债券的作用 以及市场发育不完善等因素 导致企业债券市场发展不顺利 加上1993年社会上乱集资造成对国债冲击的影响 政府对其管制束缚较多 促进 发展的政策较少 目前只有少数国有企业能通过债券市场进行融资 而民营房地 产企业 即便是大型房地产企业也对债券难以问津 对于中小型房地产企业 多 通过向银行贷款 来满足对资金的要求 根据前面问题的分析 有必要为房地产企业上市融资创造良好的条件 一方 面 必须进一步加大证券市场的改革力度 完善房地产金融法规 为房地产企业 能在资本市场上直接融资提供保障 真正落实 国务院关于推进资本市场改革开 放和稳定发展的若干意见 中的精神和要求 推进资本市场开放和稳定发展 另 一方面 借鉴国外发达国家的经验 房地产企业要立足于国内证券市场 向海外 证券市场扩展 这就需要培养熟悉证券市场的专业人才 建立与国际接轨的财务 制度 以及相关法律规定 具有国际水准的会计师事务所 律师事务所以及其它 的相关的机构 目前与客观要求相比 我国在这方面与许多发达国家相比 还有 不小的差距 必须努力争取在较短时间内缩小这个差距 使我国的证券市场尽快 与国际接轨 4 1 4 夹层融资 夹层融资 Mezzanine Financing 是一种回报和风险处于风险较高的股权融资和 风险较低的优先债务之间的融资方式 它处于公司资本结构的中层 因而得名 之所以称为夹层 从资金费用角度看 夹层融资的融资费用低于股权融资 如可 青岛理工大学毕业论文 18 以采取债权的固定利率方式 对股权人体现出债权的优点 从权益角度看 夹层 融资的权益低于优先债权 所以对于优先债权人来讲 可以体现出股权的优点 这样在传统股权 债券的二元结构中增加了一层 夹层融资是一种非常灵活的融 资方式 作为股本与债务之间的缓冲 使得资金效率得以提高 在贷款限额降低和资本市场的途径几乎不存在的情况下 房地产开发商可以 转向夹层融资 Mezzanine Financing 夹层融资对房地产开发商有非常大的优势 1 资金回报的要求比较适中 夹层融资的利率水平一般在 10 15 之间 而投 资者的目标回报率为 20 30 2 夹层融资对房地产开发商的要求比贷款的要 求低 不要求 四证 齐全 不要求自有资金超过 35 3 夹层融资通常提供 形式非常灵活的较长期融资 这种融资的稀释程度要小于股市 并能根据特殊需 求做出调整 4 夹层融资的付款事宜也可以根据公司的现金流状况确定 夹层融资无疑为房地产企业提供了新的融资渠道 且这种方式在中国市场已 开始出现并操作成功 在中国房地产有很大的需求 但由于法律的缺失 操作上 还缺乏相应的保护 所以 建立多元化的房地产融资体系 需要政府 金融业 房地产业界多方共同努力 才能改变单一资金来源渠道 促进房地产业良性健康 发展 4 2 构建房地产企业在各发展阶段的融资渠道组合 房地产企业融资渠道组合是指针对房地产企业自身的特征 成长规律来选择 最佳的几种融资渠道 按照一定的顺序组合在一起的融资方案过程 使资本结构 达到最优 融资效率达到最大 从而实现企业持续快速发展和实现企业价值最大 化 在当前我国的房地产企业融资环境下 房地产企业融资方式主要是银行贷款 而企业融资渠道选择是一个多目标决策的过程 优化我国房地产企业的融资渠道 应以资本结构理论为指导 充分考虑不同发展阶段的融资特点 积极借鉴国外成 熟的房地产企业融资经验 采取科学的融资策略 针对房地产企业不同发展阶段 所存在的现实问题 选择不同的融资渠道组合 按照房地产企业对融资的不同需求 可以把企业的发展分为三个阶段 即创 业阶段 成长阶段 成熟阶段 而每个阶段都有各自的特点 按照不同阶段的特 青岛理工大学毕业论文 19 点采用不同的融资渠道组合 有针对性的进行融资 更有利于优化房地产企业融 资渠道 节约资金 提高资金的利用效率 4 2 1 创业阶段 创业阶段是房地产企业的创立期 不利因素很多 企业面临的经营风险很大 会给投资者造成巨大的损失 因此 这一阶段是企业资金的严重缺乏阶段 企业 夭折的可能性很大 这一阶段 企业一方面需资金购买土地和原材料 支付可行性研究和规划设 计费用等 但此时 企业不仅收入来源少 而且面临着市场情况变化等诸多的经 营风险 企业必须把财务风险降到最低 另一方面 这个阶段的房地产企业实力 有限 难以承担高额负债成本 而且由于初建不久 企业还没有在公众中树立良 好形象 资信较低 所以 银行贷款 商业信用等外部融资相对较难 而在权益 资本融资条件下 企业不用还本 收益分配灵活 并且资金可以恒久使用 在创业阶段 房地产企业应该特别重视自有资本的积累 避免过度的负债经 营 房地产企业在创业阶段 应加大内部融资力度 以此来积累资金 追加投资 扩大生产规模 因此 这个阶段房地产企业融资渠道应以夹层融资 房地产信托及其相互组 合为主 夹层融资既包括债券融资又包括股权融资 规避了政策限制 这两种方 式都可以补充权益资金 权益资金是企业发展的基础 只有具备足够的权益资金 才能够抵御各种风险 提升企业的信誉度 企业的各种经济活动才能有效的展开 使用夹层融资后 自有资金比例达到30 以上 便可以使用信托融资 4 2 2 成长阶段 成长期的房地产企业快速发展 规模逐渐扩大 企业制度不断完善 市场份 额加大 利润显著增加 社会信誉度提高 企业急需资金来扩充和壮大自己 而 扩充和壮大自己仅仅靠自身积累显然不能满足这种快速发展的要求 但是 成长 期房地产企业治理结构一般不合理 资产规模小 没有足够的资产作抵押 抗风 险能力差 资本收益率低 这些决定了企业代理成本和财务危机成本较高 限制 了房地产企业融资渠道的拓宽 使一大批房地产企业融资的方式仅仅局限于银行 贷款 因此 这个阶段的最佳融资策略及其渠道组合是 以自筹资金为主 夹层融 资为辅 再辅之以股权融资和债务融资 先股权融资 后债权融资的融资渠道组 青岛理工大学毕业论文 20 合 以提升企业的规模和市场价值 因为自筹资金和夹层融资所受限制条件较少 可以快速的增加房地产企业权益资金 提升企业信誉 当房地产企业权益资金和 信誉达到一定的程度后就可以采用股权融资和债券融资 也可采用银行贷款 4 2 3 成熟阶段 经过成长阶段的持续快速发展 房地产企业进入成熟期 成熟阶段是指企业 产品的销售量和利润都达到一定的规模 企业管理愈发成熟 各方面的经营都进 入稳定发展轨道的阶段 成熟阶段是一个重要的分水岭 要么成功地进化为大中 型企业 要么衰落到以前某个状态开始新的轮回 在成熟阶段 房地产企业的生产规模和销售收入继续持续增长 但增速与成 长阶段相比较 明显减缓 而且经过长时期的实践摸索 企业积累了一套较成熟 的管理经验 各种规章制度比较完善 各种经营日志记录详细 已经具备了向外 界披露详尽数据资料的能力 企业应付各种市场变化的反应能力增强 在管理上 进入了一个黄金时期 这时房地产企业需要打造特色楼盘 吸引人才 加强广告 宣传等 这都需要大量资金的投入 房地产企业进入成熟阶段之后 实力大大增强 不但现金的流入量大于现金 的流出量 有了较强的现金流 而且企业的信誉度也大大提升 为发行证券做好 了充分的准备 因此 这一阶段企业的融资渠道及其组合形式应以股权融资 债券融资为主 房地产信托 夹层融资等其他融资方式为辅的组合方式 这个阶段 企业对资金 的需求量加大 采用银行贷款或者是信托等方式难以满足企业对资金的需求 而 股权融资和债券融资可以筹集巨额的资金 满足企业对资金数量的需求 4 3 优化我国房地产企业融资渠道的支撑体系 房地产融资渠道的选择是一项金融系统工程 在选择的过程中会受到各种宏 微观因素的影响 房地产行业是一个国民经济支柱行业 但同时也是一个民生行 业 对保证房地产行业健康稳定的发展具有巨大的现实意义 但是 与我国房地 产市场的日趋成熟相比 我国的相关法律制度和外部环境还不够完善 不能满足 房地产业发展的需求 甚至成为房地产业发展的桎梏 青岛理工大学毕业论文 21 就发展房地产企业融资渠道而言 我国现行的法律制度不够健全 没有能够 明确约束借贷双方的权力和义务 这就需要修改完善现行的法律法规 确立