法国房地产商

1/16法国房地产商法国房地产行业商务考察详细内容考察收益1.了解欧洲的房地产产业发展与产业结构2.拜访巴黎KAUFMANN集团、巴黎建筑事务所、德国圭厄斯房地产公司等公务单位3.法兰克福世贸大学进行房地产建筑风格课题培训4.了解欧洲企业、社会是如何有序运作的，找到开拓欧洲市场的途径与方法考察行程第一天：北京-巴黎乘坐国际航班飞往法国首都巴黎，抵达巴黎后由专车接，然后入住酒店休息。第二天：巴黎上午：巴黎KAUFMANN集团了解法国房地产行业的发展现状及相关产业结构午餐后，开始游览光芒四射的花都名胜：游览屹立于星形广场的凯旋门、游人如梭的香榭里舍大道，游览埃菲尔铁塔，宽敞辉煌的协和广场，世界上首屈一指的文化艺术宝库卢浮宫*，欣赏蒙纳丽莎、斯雕像、胜利女神石2/16雕这举世闻名的卢浮三宝将让你毕生难忘。第三天：巴黎【上午】巴黎建筑事务所考察活动，接待方：Ms.PortiaChu建筑事务所副所长/资深设计师形式：参观/座谈【下午】游览：凡尔赛宫*参观法国社区，了解绿色住区；生态城市建设典范；第四天：巴黎布鲁塞尔开车大约3小时【上午】拜访法国巴黎银行与相关负责人了解与房地产产业的信贷业务及开发贷款之后前往欧洲之都比利时首都布鲁塞尔，参观原子能塔、继而游览市内风光、古色古香的布鲁塞尔大广场、以及市政厅和被称为布鲁塞尔第一公民“尿童像”。并了解比利时新型社区建设第五天：布鲁塞尔-阿姆斯特丹3小时早餐后驱车前往风车王国荷兰首都,素有“北方威尼斯”之称的阿姆斯特丹，游览弥漫着十七世纪的优雅古风的阿姆斯特丹，参观市中心的海坝广场、访问独特的扎达姆风车村、参观传统木鞋加工厂、驰名世界的钻石加工厂等。第六天：阿姆斯特丹-科隆法兰克福乘车前往著名的博览会城市科隆，流传有“没到科3/16隆即没到过德国”的说法，参观歌特式建筑的代表作科隆大教堂、科隆老城区等。后乘车前往欧洲金融之都法兰克福。第七天：法兰克福法兰克福世贸大学培训-城市建筑规划学院主讲：Mr.ReichenbergNeil学院建筑设计规划系资深教授【上午】欧洲房地产经营与发展模式【下午】欧洲社区建设规划模式第八天：法兰克福法兰克福世贸大学培训-城市建筑规划学院主讲：/PeterCappelli教授德国社区规划研究中心副主任【全天】欧洲建筑设计的蒙德思想及理念【课后】毕业典礼，合影留念第九天：法兰克福-慕尼黑【上午】房地产公司公务活动参考单位：圭厄斯房地产公司，了解欧洲的房地产产业发展，产业结构等。接待方：Ms.PortiaChu圭厄斯房地产公司总经理形式：座谈午餐后游览法兰克福，参观罗马广场、保尔教堂、4/16欣赏美丽的美茵河第十天：慕尼黑-因斯布鲁克早餐后游览慕尼黑，漫步于著名的玛利亚广场、参观1972年第20届夏季奥运会的举办地奥运村等。之后前往奥地利城市因斯布鲁克。【下午】抵达后考察奥地利小城市城市社区建设第十一天：因斯布鲁克-威尼斯早餐后游览一下黄金屋顶，参观著名的水晶制造施华洛世奇水晶。午餐后驱车前往世界闻名的“水都”威尼斯。第十二天：威尼斯-佛罗伦萨威尼斯素有“亚得里亚海明珠”之称，整个城市建筑在水上，是世界上唯一没有汽车的城市，游览威尼斯本岛上耸立的圣马克大教堂、圣马克广场、叹息桥，参观意大利特有的玻璃制作工艺等。接着前往文艺复兴的代表城市佛罗伦萨。第十三天：佛罗伦萨-梵蒂岗-罗马早餐后参观有世界三大圆顶教堂之称的圣母百合花大教堂，在希诺利亚广场上可以欣赏不同时代的大理石雕塑作品，如大卫像，还可参观米开朗基罗广场等。后乘车前往世界上最小的国家梵蒂冈，却有着世界上最大的教堂圣彼得大教堂，亲自体验西方宗教文化的神秘色彩。5/16第十四天：罗马-北京【上午】早餐后罗马市区观光，参观斗兽场、万神殿、古罗马广场、威尼斯广场、许愿池、西班牙广场西班牙广场等罗马名胜。【下午】参观罗马的新型社区：了解节能环保技术和理念；午餐后乘车前往机场，乘坐国际航班飞回北京，结束愉快的欧洲之旅。一、法国房地产市场发展的几个主要阶段世纪至20世纪上半叶：初步发展期在法国大革命以前的中世纪，土地并不作为商品存在，房地产绝大部分为贵族和教会的财产，属于“领主永久管业财产”，极少发生所有权的转移。长子继承权的存在，也使得土地所有权一直掌握在少数人手中。直到19世纪，随着社会经济的发展，法国房地产市场才开始发育。法国大革命时期，以出售外逃贵族的财产和教会财产为契机，房地产市场开始走向繁荣：房地产建设发展迅猛，法国在19世纪共建造了接近1000万套住房，占目前法国房地产总量的30%：出现了新的金融工具，1852年，法国土地信贷银行建立，对房地产开发提供金融支持；职业人员逐渐成熟，公证人逐步成为房地产交易主要的中间人，公证人公司于1857年在巴黎建成了拍卖大厅，每年有16006/16栋不动产在那里被拍卖。第一次世界大战破坏了大量的建筑，引起了房屋危机。为了缓解居住需求的危机，法国建立了建筑物区分所有权制度、福利住房制度以及廉价住房制度。1894年，通过了廉价住房法律，规定省级政府负责推进廉价住房的建设，并许可公益组织团体建造或个人建造廉价住房，政府给予免税等政策优惠，开创了政策性住房的新时期。年至1976年：快速发展期第二次世界大战后，法国经济飞速发展，史称“辉煌的三十年”。以下两个因素推动了房地产市场迅速发展：一是住宅恢复再造。修建战争期间损坏的建筑物，是房地产市场发展的重要因素，战争赔偿款也提供了必要的资金支持。二是城市化的持续快速发展和人口的高增长。法国的高出生率一直持续到1960年。30年间，建成了800万套住房，接近十九世纪建房总量。期间，全国13的投资集中在房地产领域，银行向消费者提供了大量贷款支持。这段时期，住房政策起到了重要作用：一是把住宅建设作为发展经济的重要手段。1950年起，国家大量参与住房建设，将房地产开发政策性贷款纳入专门的国家预算。1966年建立了抵押市场，此后，相关信贷机构、银行都被允许参与房地产开发融资。二是保护租户权益。19487/16年颁布关于为保护承租人而对竣工房屋所有人设立公共秩序义务的法律。法律维护承租人的利益，规定了房租的最高限额，还为承租人创设了一个无限期的续租权，限制房屋所有人的房屋收回权。三是大力发展自住住房。国家通过一系列政策支持家庭拥有住房所有权，包括实行贷款优先、财政对贷款利率贴息、给予税收优惠。四是加快市场交易立法和机构发展。修订了城市规划法规；制定了关于商品房预售、物业管理的法律条文。值得注意的是，在快速发展的后期，房地产市场出现了过热态势，低收入家庭的住房支付能力下降。于是政府通过公共机构，大力发展住房保障制度，先后制定和修订了住房补助金制度、个人住房补助政策。但由于1975年石油问题引起的通货膨胀在持续，大量资金投资在房地产领域，这些措施并没有缓解市场超速运行的趋势。年至1999年：曲折发展期从1978年开始，由于宏观经济衰退，房地产市场发展突然停止。房地产市场从卖方市场转变为买方市场，购房者的住房需求开始从低档的非独立式住宅发展为更倾向选择独立住宅。银行资金开始从房地产领域撤离。1985年，房地产市场开始复苏。首先是随着欧洲共同体的产生，办公楼需求开始增长，办公楼市场的发展8/16很快蔓延到住房领域。数据显示，巴黎的住房价格从1985年的每平方米2000欧元上涨到1990年的3800欧元，交易量同时上涨20%，租金价格很快也跟着上涨。1990年，市场的旺盛需求产生了房屋投机以及房地产泡沫。在持续5年的火爆后市场价格开始下降，市场交易量锐减。但是，由于银行和金融机构不愿意显现自己的亏损并出让被抵押的不动产，部分不动产的所有者持有观望心态，房地产市场调整非常缓慢。1997年，由于宏观经济的好转，市场开始复苏，特别是欧盟的建立，为法国房地产市场提供了新的机遇。欧洲购买人和资金可以自由流通，拓宽了房地产市场的范围。二、法国住房市场现状目前，法国房屋总数为2650万套，其中拥有自住住房的所有权人比例57%。在43%的租户中，%承租私人房屋，%承租公共房屋。1.自有产权住房市场法国自有产权人总量一直在增加，但比例低于欧洲大部分国家的水平。在过去的20年中，每10年增长2个百分点：1985年到1995年从53%增长到55%，1995年到XX年从55%增长到57%。其中1984年到1989年，从%增长到%，增长速度比较快，但1990年到1995年几乎停滞。9/162.租赁住房市场法国可供出租的私人产权住宅总量为650万套，承租人租住私人住宅的平均时间为40个月，这意味着每年进入市场可供出租的私人产权住宅为200万套左右。可供出租的公共产权住宅总量为490万套，承租人租住公共住宅的平均时间为10年至12年左右，这意味着每年进入市场可供出租的公共产权住宅为45万套左右。3.房地产价格新房交易价格。数据显示，20年来法国商品房和独立式住宅的价格变化情况主要可分三个阶段：1985年至1992年，商品房价格涨幅为%，独立式住宅价格涨幅为%。此后直到1997年，商品房和独立式住宅均属价格平稳期，基本没有上涨。自1998年起，价格开始明显上涨。从1997年第四季度到XX年第四季度，法国住房价格增幅达135%。二手房交易价格。数据显示，在1995年至1997年间，二手房价格稳定。从1997年至2000年，价格增幅稳定上涨，但每年不超过10%。从2000年至XX年，价格较快上涨。2001年增幅稍低为%，2002年达%，XX年达%，XX年为%。商品房价格上涨幅度明显高于独立式住宅，分别为%和%。XX年之后，二手房交易价格增幅开始回落到10%以下。10/164.家庭住房支付能力家庭住房抵押负债率：即年发放所有住房贷款总额与所有家庭年收入总额比。XX年底达%，XX年底为45%，1998年底为30%。欧洲许多国家高于此数字，但这种比较还要考虑到每个国家住房抵押市场的差异。家庭还款比率：即家庭年还款总额与家庭税前可自由支配收入比。其在逐年提高，1998年为21%，XX年则达到31%。法国房地产市场投资前景预测报告第一部分法国房地产市场的投资环境研究第一章法国宏观经济发展相关指标预测第一节法国政局稳定性及治安环境点评一、法国政局沿革及其未来的政局稳定性点评二、法国政府效率点评三、法国社会治安条件点评四、法国对中国企业的整体态度点评第二节法国重点宏观经济指标研究一、法国GDP历史指标及现状综述二、法国经济结构历史指标及现状综述三、法国人均GDP历史指标及现状综述四、法国汇率波动历史指标及现状综述第三节法国基础设施建设配套的状况11/16一、法国公路建设状况及相关指标二、法国铁路建设状况及相关指标三、法国港口建设状况及相关指标四、法国机场及航空建设状况及相关指标五、法国水、电、油、气的配套建设状况及相关指标六、法国通信与互联网建设的状况及相关指标七、其他第四节影响法国经济发展的主要因素第五节2017-2020年法国宏观经济发展相关指标预测一、2017-2020年法国GDP预测方案二、2017-2020年法国经济结构展望三、2017-2020年法国人均GDP展望四、2017-2020年法国汇率波动态势展望五、2017-2020年法国基础设施建设态势展望第二章法国房地产市场相关法律法规研究第一节法国土地所有权与交易相关法律法规一、法国土地所有权相关法律法规二、法国土地交易相关法律法规三、其他第二节法国房地产税收的相关法律法规12/16一、法国财政税收政策的重点内容二、法国与房地产市场相关的重点税种及税率汇总第三节法国房地产金融外汇监管的相关法律法规一、法国金融政策的重点内容二、法国外汇监管政策的重点内容三、法国投资利润汇出的管道对比研究第四节法国房地产投资的相关法律法规一、法国对外商直接投资的相关法律法规及重点内容二、法国对外商获得土地的相关法律法规三、法国对外商投资的鼓励或优惠政策的重点内容第五节法国房地产项目工程承包的相关法律法规第六节其他第三章法国劳动力市场相关指标预测第一节法国劳动力市场相关历史指标一、法国人口总量历史指标及现状综述二、法国人口结构历史指标及现状综述三、法国医疗卫生条件及疫情防控的相关内容四、2017-2020年法国人口总量及结构的预测方案第二节法国的风俗禁忌与宗教信仰研究一、法国的风俗禁忌二、法国的宗教信仰13/16第三节法国劳动力市场员工技能情况点评一、法国劳动力市场普遍的受教育程度研究二、法国劳动力市场技工能力情况点评第四节法国劳动力市场工会力量强弱程度判断一、法国工会的发展状况综述二、法国工会组织的罢工状况研究三、法国劳动力市场工会力量的强弱程度判断第五节法国劳动法相关重点内容点评一、法国劳动法重点内容研究二、法国劳动力市场员工招聘的相关法律法规三、法国对员工最低工资水平的规定及具体内容四、法国对外籍员工入境的签证时间及获得的难易度判断五、法国对外籍员工数量比例等相关规定第四章法国房地产市场投资环境的优劣势点评第一节法国房地产市场的投资环境的优劣势点评一、法国投资环境的优势点评二、法国投资环境的劣势点评第二节法国房地产市场的投资环境的总评及启示一、法国投资环境的总评二、法国投资环境的对中国企业的启示第二部分法国房地产市场供需预测方案14/16第五章法国城镇化建设发展态势展望第一节法国城镇化建设现状及特征一、法国城镇化建设的主要指标二、法国城镇化建设的主要特征第二节法国城镇化建设的重点区域特征一、法国重点核心城市及发展特征二、法国新兴城市及发展特征三、法国重点中小城镇及发展特征第三节2017-2020年法国城镇化建设态势展望一、2017-2020年法国城镇化建设指标预测方案二、2017-2020年法国城镇化建设特征展望三、2017-2020年法国城镇化建设的重点区域带展望第六章法国住宅项目投资前景预测第一节法国住宅市场供需状况综述一、法国住宅市场供给总量指标二、法国住宅市场主要地产商研究三、法国住宅市场供给结构特征1.普通住宅供给状况2.中高档住宅供给状况四、法国住宅市场需求指标及需求特征1.住宅项目的主要客群界定15/162.住宅需求的主要户型特征3.住宅用户的主要付款特征4.住宅用户的核心消费水平五、法国重点城市住宅市场需求特征1.重量级城市住宅需求特征2.新兴城市住宅需求特征六、法