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策划观点范文 5、策划观点策划是一门综合性很强的科学。 对策划者而言，它是一种高度，一种责任，它要求策划者只能以务实、创新的态度去辛勤工作。 商业地产开发是一个系统工程，环环相扣，节节相连，必须统筹兼顾，全面安排。 地产市场风云际会，群雄逐鹿，变化莫测，它要求策划人员充分了解市场的静、动状态，最好是做到了然于胸，如数家珍。 6、房地产中的商业项目要求更高，对于一个项目，必须了解它所在城市的自然、地理、经济、交通、文化、人文历史等方面的情况，该城市的商业市场概况、市场容量、市场机会，了解该城市“有什么、没什么”，首先解决“做什么”定位的问题。 然后了解开发商、投资者、经营者、消费者的利益点，逐步解决并实施“怎么做”如何招租、销售、推广等问题。 7、市场定位应注意的几个问题档次（高、中、低）规模业态、面积、种类，比例位置交通、人流、配套、市场的构成要素需要调查的市场基础商场百货、超市、店铺厂家外销、内销，成品，加工代理商 一、二级代理经销商总经销，厂家直销零售市场批发市场销售渠道项目定位的必要条件和充要条件从已有市场进行细分寻找必然结果，找到市场空白点。 市场的消费基础和具体消费量（指数）市场规模的规划要求解决供求平衡关系，从市场容量着手消费者、经销商、经营者、厂家（具体区域和数量）找到消费支持基础确定市场规模（最终具体落实到功能分区、铺位分割） 8、培育市场的必要条件?发展商实力及相关操作经验；招商时对商户综合能力的考察及要求；管理公司的管理能力；商户的经营能力；商户经营产品的质量保证；产品品牌知名度；?市场推广手段?政府、专业协会的支持；广告力度的支持；发展商“放水养鱼”的必要性；发展商、厂家、经销商、代理商的通力合作，共同打造市场品牌，让利给终端消费者，最终达到多赢、市场蒸蒸日上、生意兴隆的局面。 市场定位的基础在于从宏观和微观两方面入手对市场的深入调查，通过市场细分，类比，综合分析，找到市场切入点，然后从招商角度进行充分论证，最后确定经营方向。 ?主要商业业态 1、服装； 2、家具； 3、布料、毛线； 4、妇婴用品； 5、婚纱； 6、皮具； 7、鞋业； 8、袜业； 9、电子、电脑及元件； 10、电器、音响； 11、五金、塑料、厨具； 12、旧货； 13、汽车、摩托及配件； 14、图书、音像； 15、玉器、古玩、集邮、收藏品； 16、钢材； 17、化工； 18、建材、装饰材料； 19、玩具、精品、文化娱乐品； 20、钟表、眼镜； 21、工业品、日用品； 22、花卉、虫、鸟； 23、茶叶；消费基础终端消费者代理商经销商消费习惯消费心理消费能力消费总量 24、食杂、烟酒； 25、水果； 26、水产、野生动物； 26、农副产品综合市场； 27、化妆品、美容美发用品； 29、酒店用品； 30、饮食、娱乐、夜总会； 31、针织用品，小商品； 32、机电、船泊； 33、货运市场； 34、文体用品?几个必须弄清楚的问题 （1）某类业态的商业面积与该类商品在消费总量、商品特征（指商品的体积、价值、陈列空间要求、展示空间要求、仓储要求）的对应要求问题。 （2）某类业态在商圈中的辐射力或覆盖率（即商圈半径）的具体数字。 （3）决定商铺（商场）租金的最终因素是什么？一般而言，商铺租金占经营成本中的40%。 决定商铺租金的最终因素是商场周边居民或商场覆盖面内有效消费者的实际消费能力。 即有多少消费者到此购物及消费额度。 当消费额度不能足以支撑维持销售成本与当地社会平均劳动力价值之和时，商铺就会关门。 所以，许多商家对进驻区域或商场选址是极为谨慎的，商场开业之初人流量的稀少，商场在消费者心目中的认可度尚未完全建立起来的情况下，其营业额处于一种低迷状态，除了工商、税务、水电、物业管理等的费用之外，所剩利润已相当有限。 租金水平过高，商家经营压力大，商家打“持久战”的资金不足，如果发展商也没有足够的经济“耐心”来等待，这时极易产生人去楼空的“死火”现象。 （4）商铺（商场）的租金与商品价值的关系走进商场，我们发现，一楼最显眼的地方被化妆品、珠宝、电信、美甲、地方特色小吃、顶级服装品牌店所占据，这些商品的特点要么是单件商品体积小，价值高，要么是商品美誉度和知名度已深植于消费者心中，已牢牢地占有市场一定的份额，具有较大的消费额得以支撑。 因而，价值越高的商品，占据越显著的位置是必然的。 （5）商铺（商场）的租金与商品销售额的关系如前所述，商场租金占经营成本的40%，工商、税务、水电、管理费等基本处于稳定状态，特别是工商、税务部门的费用一般是不变更的，一般不会随着经营额度的增加而增加，当商场的销售额不断上扬时，商场拥有者会适时地提高租金水平，从而分取商场经营利润中的一部分。 所以，商场销售额越高，租金也就会“水涨船高”。 （6）商铺（商场）租金与展示空间要求的关系商铺租金的高低与商铺内商品展示要求有直接的关系。 商品体积的大小直接影响着商品的陈列，服装、家电、五金、建材、饮食、药品、机电、家居、家具、酒店用品、化工、布料、针织品、文具用品、体育用品等商品的陈列要求都会有不同的标准，因而对商铺装修要求不一，租金也就会“因店而异”。 （7）商铺（商场）租金与区域市场规模的关系 （8）商铺（商场）租金与当地已有经营面积的关系 （9）商业地产开发面积与目前实际经营面积的关系。 （10）商业地产开发面积与市场实际需求量的关系 （11）商业地产开发面积与未来商业市场实际需求量的关系 （12）商铺经营者对经营成本（租金、人工工资、仓储、运输、各种损耗、付款方式）、商品进价、商品最终成交价、经营利润的计算方法商业面积消费总量 （13）商业地产面积开发成本收回与出租租金的对应关系。 （14）商业地产面积开发成本与出售价的关系 （15）租金在商业经营（商场出租、经营、管理、投资、转让）中决定作用。 （16）商铺租金与商铺经营权、使用权、所有权、所有权年限的关系 （17）商业地产与当地居民人口数的对应关系 （18）商业地产开发中安全线、警戒线、危险线、超值、保值、贬值的界定商业地产的投资成本与回报的关系，怎样看待其利益最大化问题？商业地产是否可以借鉴香港地区的一些做法（即自己开发、自己招商、自己经营），对物业具有产权。 或者以住宅部分售出的资金作为收回的开发成本，商业物业部分自行招租、自行经营，或聘请专业商业经营公司管理。 商业项目定位三部曲核心:立足现实.着眼未来第一步统揽全局，心中有数。 大海捞针法。 从宏观角度找到该城市的整体消费水平，各种消费指数。 摸清其地理位置、城市功能、工业、农业、商业等方面的情况，弄清该城市的功能定位。 从中找出符合该城市商业发展的大致方向。 ?该类商品商品特征（商品的体积、价值、陈列空间要求、展示空间要求、仓储要求）厂家产品批发价运输成本仓储成本场地租金+工人工资商品利润=商品售价销售成本商场经营销售成本=商场租金+工人工资+广告推广成本销售成本商品流通过程第二步市场细分，优中选优。 从市场细分的角度，在充分了解该城市的商业布局情况的基础上，从商业经营规模、经营档次、经营业态、经营状况等方面多角度、多方向地找到几个定位方向，然后根据这凡个方向进行调查论证，从终端经营者、消费者那里获得第一手最可宝贵的资料，知道这里究竟想要什么，缺什么，从中得知该城市最有发展前景的定位。 第三步点面结合，一锤定音。 宏观是为微观服务的，具体问题具体分析，具体项目具体定位。 根据项目本身所处的位置、交通状况、建筑规模、建筑风格、各种硬件设施等条件与该区域最有前景的商业业态进行全方位的比较论证，从市场认可度、招商机率、销售价格、销售策略、销售难度、操作难易度等与其他项目进行纵横比较，最大限度地规避各种风险，根据利益最大化原则作出最佳判断选择，下定决心，作出合乎项目发展方向的最好定位。 住宅的定位与商业定位有相通之处，而且在某种意义上说，住宅定位比商业定位容易些。 商业项目成功运作的三大最主要因素经营定位，价格定位，售后/租后经营管理。 三者关系密不可分，不可或缺，互为依存，相辅相成。 经营定位的正确与否直接关系到项目的存亡，没有一个较为符合市场需求的经营定位就等于没有灵魂。 对于这个问题无论是开发商或者是代理公司务必引起足够的重视，而能否给出一个好的或者说是较好的定位方向则必须立足现实，对项目及项目区域进行全面的调查、分析、研究、剖析，否则就会产生难以为继的局面。 价格是价值的直接体现，但价格的制定不能一味地追求所谓的利润最大化或者说是单位面积的利润最大化。 价格是一个市场化的东西，也就是消费者心理需求的一个相对指数。 如果这个指数背离了人们的承受力，任何的虚高都是毫无意义的。 商业项目的价格既是现实的，又是未来的。 但这个未来的现实不能太遥远，所以我们制定其价格时，只能适度拔高一点，不能体现在理想化或数字化的状态下。 准确地说，应该在现实与未来之间找到一个结合点，这个结合点具有很强的现实性和可信度，可以直接打动消费者心理并具可论证性。 经营管理是商业项目后期成功的强力保障。 没有经营管理的商业是极为糟糕的，甚至是一文不值的。 因此，我们在操作项目时，一定要大力提倡经营管理的重要性和规律性。 方向、价格、管理，是三个轮子，任何一个轮子的损坏都将难逃颠覆的命运。 凡事预则立，不预则废。 调查研究是定位的基础，没有这个基础，一切都是无源之水，无本之木。 项目成功的主要因素所有员工对项目强烈的危机感，各项正确方案的绝对执行力应聘职位营销策划总监/商业总监/（可出差）待遇要求月薪8000提成卢运明:电话子邮件luyunming126附市场调查主要内容第一部分城市社会经济状况调查调查对象某一城市调查内容 1、城市自然地理状况内容城市地形、地貌、主要地理特征、气候状况、自然环境对经济与人文的影响等 2、城市经济状况内容城市近几年经济发展状况，GDP、人均GDP、工农业、服务业等构成比例与产值状况，经济发展的中心或者支撑点等 3、城市人口构成状况、收入水平内容城市总人口、人口的区域分布、城乡人口比例、主城区人口、城区人口的收入水平、生活状况、恩格尔系数、居民存款余额、自有住房状况等 4、城市交通状况内容城市在本区域交通中的地位，连接城市主要交通干线，城市市内交通状况、主要干线分布与路面状况等 5、城市产业状况内容城市工业经济构成、优势及主导产业状况 6、城市主要发展规划（工业、农业、科技、教育、商业、旧城改造等）第二部分城市零售商业市场调查调查对象城市各区域主要商圈、商业步行街、百货、超市、主题商场等零售商业设施内容 1、城市零售商业市场概况调查内容城市社会零售销售总量、零售商品消费结构、零售商业设施的规模、种类构成、业态模式、本土及外来零售商业的比例、竞争状况、城市零售商业的特点等 2、城市各主要零售商圈的调查内容城市各主要零售商圈的地理范围、总营业规模、经营种类、经营档次、业态形式、商圈的辐射力、主要消费人群构成等 3、城市商业分布梗概图 3、城市各商圈内主要零售商业设施调查内容?基本情况商场位置、规模、单层面积?经营状况业态种类、经营品种的楼层分布、经营状况、?规划与交通商场内外部整体规划特点（如广场、内部景观、中厅布置等）、内外部交通组织（外部交通状况、内部水平及垂直交通设施数量、位置分布、通道宽度等）?装修标准、建筑结构特征（层数、层高、结构形式、柱距等）百货和超市的辅营区调查经营品种、租金水平、辅营区与主力店的交通规划与人流导向、辅营区平面图、装修标准、铺位的分割形式等（注每一个大中型的百货、超市、主题商场等都必须有自己对其经营现状的个人分析） 4、政府关于城市零售商业的发展规划第三部分城市专业市场调查调查对象城市各区域主要专业类市场、批发市场内容 1、城市专业市场概况内容城市专业市场种类、规模、主要分布状况、市场辐射力等 2、城市主要专业类市场调查内容?市场位置，面积规模、单层面积?规划与交通市场整体规划特点（如广场、内部景观、中厅布置等）、内外部交通状况（外部交通状况、内部水平及垂直交通设施数量、位置分布、通道宽度等）?铺位与装修内外部装修标准、铺位分割的形式，标准铺位的大小尺寸、建筑结构特征（层数、层高、结构形式、柱距等）、?经营状况经营品种、经营形式、经营状况、经营户构成、进货渠道、客户、租金水平等（注每个专业市场都需有自己对其经营现状的个人分析）第四部分项目自身及周边区域调查调查对象项目本身及周边人口、建筑楼宇、商业设施、交通道路、城市规划等内容 1、项目自身状况内容项目的开发历史与现状、项目的建筑、结构与规划特点、住宅部分的销售状况、项目在城市政府与市民当中的形象与口碑等 2、项目所在区域的人口与消费