物业服务合同诉讼时效

1/20物业服务合同诉讼时效一、案情简述：XX年1月11日北京某物业管理有限公司作为原告向北京市丰台区人民法院起诉，要求被告某小区业主王某支付2001年9月1日至XX年4月30日的物业费总计人民币元，并支付违约金人民币元。原告诉称：被告王某为我小区业主。2000年9月19日原告与被告签订了物业管理协议书和客户手册，原告于签订协议书的同时向被告提供物业管理服务。虽然物业管理协议书中约定该协议的有效期限从2000年9月19日起至2001年8月30日止，但在物业管理协议约定的期限届满后原告一直履行物业管理义务，故双方之间仍存在事实上的物业管理关系。故请求被告支付其拖欠的物业费和违约金。被告王某辩称：1、原告在2000年6月30日与开发商签订物业全权委托管理合同时没有取得相应的法人资格和物业管理资质，故该合同应当自始无效，原告非本小区的前期物业。2、原告所主张的2001年9月1日至XX年8月2/2031日的物业费已经超过了普通诉讼时效，故请求判决驳回原告的诉讼请求。3、原告物业服务不符合法律以及物业管理协议书中的约定，依据合同法相关规定，因物业服务存在瑕疵的违约形态，故被告请求适当减少原告的物业管理费用。4、原告所主张的违约金过高，没有书面合同作为依据。虽然物业管理协议书中约定日违约金为标的的千分之三，但有效期限从2000年9月19日起至2001年8月30日止，其已经失效，对原被告不再有拘束力，且其主张的违约金远远超过合同标的以及原告实际损失的数倍，故原告不同意支付违约金。证据材料：在审理过程中，原告提交了物业全权委托管理合同、物业管理协议书、客户手册、北京物业管理资质合格证书、物业费说明、北京市物价局批复、北京邮政同城快件单据以及物业费公示、物业服务状况的照片等。同时被告提交了证明物业服务质量极差的照片数张,该小区其他业主对物业服务质量不满的证人证言数张。经法庭审理查明：被告王某系该小区业主。房地产开发商与原告签订物业全权委托管理合同符合相关的法律、法规和政策。3/20并且经充分协商，系双方当事人真是意思表示。故合同合法有效，原告为该小区的前期物业。物业管理协议书中约定，本物业管理服务费收费标准暂定为：住宅每建筑平方米3元/月，公建每建筑平方米8元/每月，并且已经经过北京市物价局批复。合同还约定本物业管理协议自2000年9月19日起至2001年8月30日止。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。结合被告房屋产权的建筑面积，被告的管理综合费用为4090元/年，由被告按年度向原告缴纳。每次缴纳物业管理综合费日期为每年8月30日至9月4日。合同同时约定了被告未按期缴纳物业费的违约金为合同标的的千分之三/每日。在审理中，被告王某以部分物业费已过诉讼时效作为抗辩理由，原告主张其一直进行催要，但被告王某未予认可。二、判决结果：本院认为，物业全权委托管理合同系双方真实意思表示的结果且不违反相关的法律和政策，当属有效。原告受开发商的委托进行物业管理。被告虽未与原告订立书面物业管理委托协议，但双方之间存在事实上的物业管理关系。被告享受了原告的物业服务后，也应依相关规定及时缴纳物业管理费。原告要求被告支付违约金的诉讼请4/20求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，本院不予支持。因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，现原告提供的证据不足以证明其在持续主张权利，故被告提出的原告起诉超过诉讼时效期间的意见，本院予以采信。被告提出原告服务质量不到位等辩解，虽提供照片等证据，但不足以证明其主张，故对被告的辩解，本院不予采信。综上，原告要求被告支付部分物业费的诉讼请求，本院予以支持。依照中华人民共和国合同法第一百零七条之规定，判决日下：一、被告于本判决生效后七日内给付原告XX年9月1日至XX年4月30日期间的物业管理费元。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、案例分析：上述案例是未成立业主委员会的社区中经常发生的典型案例。因该小区至今没有成立业主委员会，单个业主又无法拒绝前期物业的物业服务，故无论前期物业服务质量如何，该小区业主都缺乏一个能够代表他们的意思表示机构维护他们的合法权益。物业公司虽然没有书面的物业管理合同，但业主事实上接受了物业服务，物业公司可以要求业主交纳相应的物业服务费用。但事实的物业管理合同并不等同于书面物业管理协议书中权利义务的延续，因此本案中虽然5/20在物业管理协议书中明确约定“违约金为合同标的的千分之三/每日”，但最后法院仍认为，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，故最终驳回了原告的诉讼请求。故在审查法律关系时，应当注意区分事实物业管理合同和书面物业管理合同之间的区别。另外，本案在法庭辩论过程中，争议的焦点为物业管理合同应当如何适用普通民事诉讼时效制度？原告依据北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见第二十六条的规定，主张在审理物业管理合同纠纷时适用诉讼时效时不宜过苛，其一直在积极主张权利，因此诉讼时效应当发生中断的效果。并且提交了物业公告栏中催缴物业费通知的照片以及北京邮政同城快件单据等证据材料证明其积极主张权利。同时被告提出相应的抗辩理由认为北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见第二十六条的规定只是一个指导性规定。其中适用诉讼时效不宜过苛，也绝不可扩大解释为：当原告不能证明其存在诉讼时效中断的情形时，可以不承担举证不能的不利后果，可以不适用诉讼时效两年之规定。这也是法院最终以采信被告的答辩意见的原因。6/20因此，在适用北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见第二十六条的规定时，只是在主张权利连续性上对物业管理企业不得过苛，并不是在适用民事诉讼时效上不宜过苛，应当加以区分。即只要物业管理企业能够证明其有积极主张权利的行为，即使主张权利缺乏连续性，也应当认为其主张的权利未过诉讼时效，应当予以保护。此外，在物业管理企业主张权利的举证证明问题上，特别是没有业主委员会的小区中，物业管理企业必须针对欠费的单个业主逐一主张权利，且主张权利时应当做好证据保全工作，最好以上门催收要求业主确认签字或者EMS等邮寄送达的方式要求业主签收。最后，我国对物业管理企业的立法在逐步完善过程中，对其监管方式和监管力度不断改进，特别体现在物业管理费的确定上。按照1996年出台的城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法的规定普通住宅小区和经济适用房小区的物业费都采用政府指导价和政府调节价结合的管理办法，物业管理企业的收费办法应当受到相应的监管部门的审批和监督，调价变价也应当获得审批。直至XX年1月1日北京市物业服务收费管理办法正式实施后才将普通住宅小区的物业管理收费纳入市场调节价的收费监管的行列中去，无需经过物价部门的审批。故在司法实践过7/20程中，对于一些历史遗留问题，应当依据当时的政策和法律法规区分对待，以维护当事人的合法利益。四、实践提示：诉讼时，应当注意：1、应当首先认定物业管理企业进驻小区是否符合法律规定。明确区分无因管理法律关系和事实物业管理合同法律关系。2、应当区分事实物业管理合同和书面的物业管理合同之间的区别。3、应当注意审查物业管理企业收费是否符合相关法律政策的规定。4、应当审查物业管理企业的请求权是否已过诉讼时效。5、应当注意提示当事人做好诉讼的证据保全工作。大多数法官在讨论中主张应从最后一期物业费履行期限届满之日起算，主要理由归纳有五点：第一，从诉讼时效制度的价值取向考虑，诉讼时效制度的价值目标是平衡保护当事人的利益，在其本身不利于保护债权人利益的情形下及在法律对此无明确规定时，应作有利于债权人的理解和考虑，才能真正实现当事人之间的权利平衡。第二，从连续性债务具有整体性、关联性、独立性角度分析，尽8/20管各期债务确实因时间经过而不断产生，而不是在合同签订时就已经形成，但由于其是在同一合同项下对一定期间基于同一原因而产生的继续性债权的一次性或统一约定，各期履行的债权实际上具有整体性和关联性，分期履行的独立性不足以否定其整体性和关联性。第三，从审判角度考虑，有利于节约诉讼成本，提高审判效率，更具有可操作性。第四，与同一笔债务分期履行一样，都存在为维护当事人之间的合作关系而不在每一期债务履行期限届满后即主张权利的情形，从最后一期债务履行期限届满之日起算诉讼时效，有利于保护当事人的合理信赖利益，促进商业交易，增加社会财富。第五，从物业服务企业方面考虑，在物业服务企业催交物业费面临困难的情况下，判定物业服务企业追索物业费的诉请超过诉讼时效期间将导致其收费不足额，进而导致服务质量降低或难以维持，最终受累的还是多数业主。初看物业费的诉讼时效期间自最后一期物业费履行期限届满之日起算的理由充分，但仔细推敲，深入分析不难发现该意见在逻辑上和操作上不可行。除非物业服务企业是在物业服务合同履行完毕或解除或终止后才起诉业主支付连续拖欠或间断拖欠的物业费，便很容易地确定“最后一期物业费履行期限届满之日”，否则，在合同履行期间起诉物业费，就无法确定“最后一期物业费履行期限届满之日”。事实上，出于管理和服务之便，物业服9/20务工作具有相对的连续性和稳定性，物业服务合同履行期限一般较长，少有一年期的，多则几年甚至十几年期，物业服务企业一般都是在合同履行期间提起物业费诉讼，少有拖到物业服务合同履行完毕或解除或终止后才提起，除非物业服务合同属一年或两年短期履行合同。持该意见者会辩解称截止到起诉之日，业主连续或间断拖欠的物业费，就是“最后一笔物业费履行期限届满之日”，即为物业费的诉讼时效期间起算日，如此说来一定是被“至上教育”烧环了脑子。从上述五点理由看得出持该意见的法官既有图省事的审判思路，也有富商、助商的情结，有的法官甚至开口闭口都称“物业管理费”，思维仍停留在物业服务企业与业主之间管理与被管理的关系上，总是以“官官相护”的审判思维审理物业费纠纷案件。本文对应作如下反对意见的分析。第一，诉讼时效制度的价值取向是平衡保护当事人的利益，其首要的立法目的就是督促权利人行使权利，通过对权利行使在时间上作些限制，禁止权利被滥用，以保护义务人基于时间经过而享有的认为权利人不再行使权利的合理信赖利益，避免义务人受到不正当请求或过时请求的干扰，使义务人的财产只为现在及将来的债务提供担保，以维护法律关系和社会交易秩序的稳定，进而维护社会公共利益。意见的第一个理由中称“在其本身不利于保护债权人利益的情形下及在法律对此无明确规定时，应作10/20有利于债权人的理解和考虑”，读得出来其意指，在业主人数众多、连续或间断拖欠物业费较多的情形下，如果物业费的诉讼时效期间起算点确定为“每一期物业费履行期限届满之日”，就是“不利于保护债权人利益的情形”。这一观点笔者不敢苟同。从业主拖欠物业费的原因分析，住过商品房的人都知道，既然买得起商品房，就不会付不起物业费的，业主一般不会拖欠小额的物业费。究拖欠原因，主要有三个：1、以物业服务企业提供的服务质量有瑕疵为由拒付物业费，以示行使抗辩权。2、业主与其承租人、借用人或其他物业使用人之间存在支付物业费纠纷导致拖欠物业费。3、因业主的主客观原因拖欠物业费。三个原因中，第一个原因居多，第二、三个原因次之。据审判实践经验，物业服务企业提起物业费诉讼，业主基于第二、三个原因拖欠物业费，理由不成立的，大多数案件都能调解结案。根据物业费拖欠的三个原因分析，主张“物业费的诉讼时效期间自每一期物业费履行期限届满之日起算”不利于保护债权人的利益的观点，没有事实依据。当然，在涉及诉讼时效问题的案件审理中，确实有侧重保护债权人利益的情形，如债权人举证证明主张过权利或诉讼时效中断的事由，出现证据不充分或证明标准不够的情形，法官可侧重保护债权人的利益，采纳或采信其举证证明的内容，适用11/20诉讼时效的规定第十条规定的四种情形就是此类情形的审判实践总结。又如义务人未提出诉讼时效抗辩的，法官不应对诉讼时效问题向其释明及主动适用。但在确定物业费的诉讼时效期间起算点上，不能以“诉讼时效的适用应侧重保护债权人的利益”为借口，选择“最后一期物业费履行期限届满之日”，否决“每一期物业费履行期限届满之日”。由于法官作出的裁判，是在向民众昭示一种正确的法治理念，告诉民众哪一种行为是符合法律规范的，哪一种行为是不符合法律规范的。照此意见裁判，物业服务企业根本不需要在物业服务合同履行期间催交物业费，只需等到合同履行完毕或解除或终止后再提起。这样处理的后果是很严重的，表现在：其一，将连续拖欠和间断拖欠两种情形同等对待，不从每一笔物业费拖欠之日起计算诉讼时效期间，也就意味着拖欠之日不构成违约。直到合同履行完毕的最后才算总帐，表现上对双方当事人都有利，实质上既使诉讼时效期间在物业费纠纷案件中起不到督促物业服务企业及时行使权利的诉讼时效制度之立法目的，也使业主受到不正当请求或过时请求的干扰，不利于社会交易秩序的稳定。其二，不利于业主行使履行抗辩权。其三，物业服务企业不需要依照最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限12/20内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，在“物业服务企业诉请业主支付物业费前”经书面催交”，只需要在物业服务合同履行完毕或解除或终止后的两年诉讼时效期间主张权利即可。该意见无形中使该条规定成了摆设。第二，意见的第二个理由从连续债务的整体性、关联性和独立性角度分析，认为物业费虽不同于其他约定分期还款、分期交货的借款之债、买卖之债等，整体性和关联性大于独立性，反之，物业费的独立性大于整体性和关联性，但该独立性不足以否定其整体性和关联性。分析得出的结论是物业费的诉讼时效期间起算点确定问题，可以适用适用诉讼时效的规定第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定。按照该司法解释者的立法或学理解释，该条款适用的要件是，签订合同之时同一笔债务已发生，且约定了分期履行，整体性和唯一性是该债务的根本特征。因此，给付每一期债务请求权的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起算，是同一笔债务具有唯一性和整体性的根本要求。可见适用本条时应注意以下两点：1、本条是对给付分期履行债13/20务中的某一期债务请求权的诉讼时效期间起算点的规定，而非对给付全部债务请求权的诉讼时效期间起算点的规定，后者当然应从最后一期履行期限届满之日起算诉讼时效期间。第二，本条适用的情形是对同一笔债务约定分期履行。史尚宽先生即认为，这种债权属于普通债权分期给付，而非定期金债权，“至普通债权之定有给付期间或以一债权分作数期给付者，不包括在内”。相较而言，物业费、租金不是在签订合同之时就发生，当事人虽约定分期履行，但属于定期给付债权。物业费虽都是物业服务企业提供物业服务这一原因及因时间经过而产生，基于对同一合同项下产生的债权，但性质上不属同笔债权，因此不符合适用该条款的要件。该理由对物业费与借款、买卖等其他分期履行的债权性质认识不清或有意混淆，错误地以适用诉讼时效的规定第五条的规定作为物业费诉讼时效期间确定的法律依据。第三，物业费的诉讼时效期间自最后一期物业费履行期限届满之日起算，省去审查和计算每期物业费诉讼时效中断、重新起算的麻烦，确实比起自每一期物业费履行期限届满之日起算诉讼时效期间节约诉讼成本，提高审判效率。但笔者不以为然。如上所述，行使分期给付物业费的某一期物业费请求权，按此意见，首先必须确定“最后一期物业费的履行期限届满之日”，但不等到物业服务合同履行完毕或解除或终止，是不容易14/20确定的，仅此就不具有可操作性。第四，依意见的第四个理由，言下之意，物业服务企业在合同履行期限内为维护当事人的合作关系，不便于在每一期物业费履行期届满后即主张权利，只好等到合同履行完毕或解除或终止，最后一期物业费履行期限届满后才向当事人主张或起诉。这一意见对于短期物业服务合同来说是可行的，但对于绝大多数长期的物业服务合同来说是不现实的。除非全部业主集体拖欠，物业服务企业在每一期物业费履行期限届满后即主张权利，有可能会影响合作关系。但某一个或某一些业主长期拖欠物业费，仍提倡物业服务企业容忍到最后一期物业费履行期限届满后再主张权利或起诉，岂不会产生该意见的第五个理由中提到的“收费不足额，进而导致服务质量降低或难以维持，最终受累的还是多数业主”之后果。实际上，物业服务企业无法忍受到合同履行完毕就迫不急待地主张权利了。第五，意见的第五个理由认为物业服务企业催交物业费困难。这一观点值得商榷。笔者以为物业服务企业催交物业费其实并不难。物业费是物业服务企业提供服务的对价。相较法院不知道当事人的住址导致送达成困难而言，物业服务企业知道欠费业主的住址，主张权利或催交物业费并非难事，可以在公告栏内张贴集体催交欠费通知，也可以将催费通知送达给业主，如被拒签则张贴通知到其门口，保留相应的证据。合同约定按月、季交15/20纳物业费，会给催交增加工作量，物业服务企业可派专人负责催交，不必每月或每季必催，只要经过催交每期物业费，使连续或间断所欠的物业费之请求在相同时间中断诉讼时效期间后，保持在两年诉讼时效期间催交一次，使诉讼时效期间中断并重新起算，这样省去每笔物业费单独催交的麻烦。当然，物业服务企业的服务质量和水平跟不上，法律意识不强，不懂得如何主张权利，催交物业费就会有困难，但面对几个或部分业主拖欠物业费，主张权利并不存在困难，麻烦些是事实。物业服务企业没有金钢钻就别揽瓷器活。至于“判定物业服务企业追索物业费的诉请超过诉讼时效期间将导致其收费不足额，进而导致服务质量降低或难以维持，最终受累的还是多数业主。”的理由，纯属危言耸听，听得出来象是物业服务企业对法院的威胁口气。弦外之音，凡是物业服务企业诉请物业费，为维护大多数业主的利益，法院不得以诉讼时效期间已超过为由驳回诉请。法院仍支持物业服务企业超过诉讼时效期间的物业费债权之诉请，恰恰相反，必将损害大多数业主的利益，表现在，一方面，剥夺了涉诉业主的时效抗辩权，损害了其时效利益，另一方面，虽说物业费是物业服务企业提供符合约定质量的物业服务的对价，但即使其提供符合约定质量要求的物业服务，也不因此理所当然地取得超过诉讼时效期间的物业费债权，更不能以其16/20超过诉讼时效期间的物业费债权未得到保护为由，不提供符合约定质量的物业服务或拒不提供物业服务，这一抗辩权既无法律依据，也不符合合同约定。笔者自以为是地认为，诉讼时效期间起算的一般原则是自权利人得以行使权利时起算，即采取“权利被侵害主义”。我国就是采取这一起算原则，法律依据是民法通则第一百三十七条中规定的“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。在分期履行定期物业费的合同中，在每期物业费履行期限届满，业主没有依照合同约定的履行期间支付物业费，就是一种违约行为，同时也侵害了物业服务企业的债权，已经造成了债权被侵害的事实，应从此时开始承担违约责任，诉讼时效期间也应当从此时开始计算。如果诉讼时效期间从最后一期物业费履行期限届满之日起算，必然会得出业主没有依约履行前几期的债务，并没有侵害物业服务企业物业费债权的结论。这显然与事实不符。当然，租金、物业费等定期金分期给付债务请求权的诉讼时效问题，一直是理论界和实务界争论颇多的法律问题，期待最高法院对此作出统一规定。在司法解释出台之前，计算其诉讼时效期间，确定起算日为“每一期物业债履行期限届满之日”优于“最后一期物业费履行期限届满之日”。物业服务合同纠纷一案17/20_江法民初字第04774号民事裁判书原告:重庆某某物业管理有限公司。法定代表人：辛某某，总经理。委托代理人：熊某某，男。委托代理人：江某某，男。被告:雷某某，女。被告：王某某，男。共同委托代理人：雷某某，男。原告重庆某某物业管理有限公司与被告雷某某、王某某物业服务合同纠纷一案，本院于XX年6月20日立案受理后，依法由代理审判员吴善浩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆某某物业管理有限公司的委托代理人江某某、被告雷某某、王某某的委托代理人雷某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆某某物业管理有限公司诉称，原告系为被告居住的文景苑小区提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照合同约定的物业管理费，XX年1月至XX年2月按建筑面积每平方米元的标准支付物业管理费，原告在此期间按照合同约定提供的物业服务，18/20但被告却自XX年4月起拖欠原告的物业管理费。经原告邮寄律师函的形式与电话通知的形式催缴，被告仍不缴纳。现原告提起诉讼要求被告支付欠缴的XX年4月至XX年2月期间的物业服务费元；并支付逾期支付物业管理费的违约金元。被告雷某某、王某某答辩称，原告是于XX年1月起就在我居住的文景苑小区提供物业服务至XX年10月17日，收取物业服务费的标准也是按建筑面积每平方米元的标准支付物业管理费，但XX年10月17日后就不是原告在小区提供的物业服务。我没有交纳XX年4月至XX年2月的物业服务费用及水电公摊费，是因为原告的服务质量不好且我提出意见时他们的物业管理人员对我进行言语侮辱，故我拒绝交纳此期间物业服务费用，也不认可原告所要求的违约金。同时，我认为原告的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效，故请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告从XX年1月即为文景苑小区提供物业服务，XX年10月29日，原告与重庆市南桥寺南石路22号文景苑小区的业主委员会签订了文景苑物业服务合同，合同约定文景苑小区业主委员会委托原告对