二手房交易中-双方都有过错谁来担责

二手房交易中，双方都有过错谁来担责【案情介绍】2011年1月5日，经第三人中原地产公司居间，原告雍某作为卖方与被告周某作为买方签订二手房买卖合同，合同约定，被告周某向原告雍某购买位于深圳市罗湖区宝安路房产一套，房屋建筑面积为146.4平方米，转让成交价为人民币720万元；合同第三条约定，买方同意在合同生效当日向卖方支付定金人民币3万元，在合同生效后五日内再向卖方支付定金人民币97万元；合同第四条约定，买方须于2011年7月1日之前将剩余楼款人民币620万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；合同第六条约定，物业处于抵押状态，卖方同意于合同生效之日起二百二十日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；合同第九条约定，卖方应当于收到全部定金当日将该物业交付予买方；合同第十条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；合同第十四条约定，买方自愿在2011年1月10日前另支付人民币15万元给卖方作为租用该物业的租金，租期为2011年1月10日至2011年6月30日止，卖方须在2011年1月10日前且收到买方全额定金及租金当日交楼给买方使用，交楼后所产生的一切水、电、煤气等一切费用由买方支付。合同签订当天，被告依约向原告支付定金人民币100万元及租金人民币15万元，原告亦依约将涉案房产交付被告使用。2011年9月30日，被告再次向原告支付租金或房屋使用费人民币12万元。被告未依二手房买卖合同之约定于2011年7月1日前向原告支付购房余款人民币620万。对此，原告及第三人在庭审中称，被告未付购房余款的原因是被告资金不足，无力支付；被告则称，被告未支付购房余款的原因是其并非深圳居民，且其不能提供连续一年纳税证明或社保证明，根据“限购令”及“堵漏令”，其不具备购房条件，因而二手房买卖合同无法履行。2011年11月16日，原告向被告发出解除合同及腾退房屋通知，称被告未于2011年7月1日前支付购房余款人民币620万元已构成违约，并向被告提出：1、解除二手房买卖合同并按照合同总价款的20%向原告支付违约金144万元；2、在2011年10月31日前结清各项费用及违约金，并腾退该房屋，将房屋恢复原状交还。本案诉讼期间被告应诉之后，2011年11月28日，被告委托律师向原告发出律师函，称根据“限购令”周某不具备购房条件，并函告雍某如下：1、从即日起（2011年11月28日），解除2011年1月5日与雍某签订的非标准格式的二手房买卖合同；2、雍某收到此函三日内将定金100万退还给委托人周某。因此原告向法院提起诉讼，请求法院判决：1、 被告立即停止侵害，立即返还非法占用原告的房屋；2、 被告按照合同约定2.5万元/每月的租金标准支付从起诉起至其搬离原告房屋；3、 确认原、被告双方已于2011年10月16日解除二手房买卖合同；4、 被告向原告支付转让成交价百分之二十的违约金即人民币144万元（720万元20%144万元），已付100万元定金折抵违约金后再行支付44万元；5、 被告承担本案的诉讼费用。【法院判决】一、确认原告雍某与被告周某签订的二手房买卖合同已解除。二、被告周某应自本判决生效之日起十日内将涉案房产即深圳市罗湖区宝安路房产交还原告雍某。三、被告周某应自本判决生效之日起十日内按人民币2.5万元/月的标准向原告雍某支付涉案房产的房屋使用费直至被告周某将涉案房产交还原告雍某之日止（截止至2012年2月底，房屋使用费合计人民币8万元）。四、原告雍某应自本判决生效之日起十日向被告周某返还购房定金人民币100万元。五、驳回原告雍某其他诉讼请求。如未按前项判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案本诉受理费人民币17,860元，由原告雍某承担；本案反诉受理费人民币6,900元，由被告周某承担。【律师分析】原、被告双方签订的二手房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。在二手房买卖合同履行期间，原、被告双方相互发函给对方要求解除二手房买卖合同，且原、被告双方在庭审中亦要求解除二手房买卖合同，双方对二手房买卖合同解除问题已达成合意，因此，原告要求确认二手房买卖合同已解除的诉讼请求，法院予以支持。二手房买卖合同既已解除，原告要求被告返还涉案房产的诉讼请求，法院亦予以支持。本案争议焦点是二手房买卖合同解除后违约责任承担问题。由于二手房买卖合同违反政府“限购令”，而二手房买卖合同是原、被告双方经协商签订的，因此，原、被告双方对二手房买卖合同的解除均存在过错，且过错责任相当。第三人作为专业中介公司，却撮合原、被告签订一份违反政府“限购令”的二手房买卖合同，所以，第三人对于二手房买卖合同的解除亦有过错。鉴于二手房买卖合同违反政府“限购令”，原、被告及第三人均有过错且过错责任相当，合同解除后，买卖双方在本案中互不承担违约责任，原告应将其收取的定金人民币100万元返还被告