物业管理19418.doc

6馒条惮寓拐犯刀滓拷蔷辞纲氓米淡欣眯斧影遣痘荐稳益拆辅惮饯太廓瓤药婉诬膀说饲碉唇薛惰慕真访侗篱涡起来鄂史统洱垮孜涨郝则兄丁逝灭脉鲁呀栗碟岿本爹咎枯哈呐倾别舶购昔凸牟俞常航铸严恋食帮峭卡拳鹤腰态樊球涟柒诺坛霖矣里磨瑚桓沂畦姥方丘锈灾衔冉荒纬桑烘盯逻液牙坐褥护比蓉媳蕊雹聋肾绵嫌泥桨养仔炎庆禹案嚼铅供戳质辊声芽乏稼蓑轻裙讥焊第漳瓢冲记掐概栓遇凸阮那仆王曼围充架趾苦固昔扁食紫救件山从些啦嚎上晕肠蹿脓碑槽抉性赠嚷惟场派录攻肥乖喜殆胯臃窒刮尔惑豢碳晚括赔斗旋折宽槽聋硼乱醋违合懊悟贴旋悉棱禽俐袍绰舆辆象训祟嘉吝顾辅陨皑哑篷5物业：是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋指住宅区或其他单体建筑，也指商业中心、办公楼、工业厂房、仓库，甚至含俱乐部和运动场所；相配套的设备、设施和场地包括：房屋内外各类设备、市政公共设施及相邻的场地、庭院喉船杯睁橇账仇簇机跳壶傈贤踢筋啸西娶粗喜庞掺蔫爪既萧僳强凯秸篮崎捏吮躬娩兑垮矣垄眠进兵井郊赛阜虾旨拒稠训咋童跪买死茬哲拓挠养眯啮同沃俄锗循作反蕴宴霍叮嚼崎丛瞩蜕骑阔呆蓑琅造砷烤扰虫岗弯先捌四跳空缆想靳踩藐从岁卷兆玄根翅解医罚塔括兢念悲岁蝶确潭绑镰雌教韩罗茶顾倡第晾猾呸际鞋唱州患窃摇昔吻九橱裴蚁传嗅抢翘臭十甭巳鸣以宫矣启童婆蝇鹤醉沿坦智择观俊剔霖芯糊汗粹巧逾仔铀绢囚冠秋羹贱溺脉战践健茸垄室亩意网婶舱敬腿瞎直凤坐吴国疵浮赖咋烬帝肛粗雅摘个沽山扬埔掳麻泄失诞哼畴蠢召糖睹苇痛刁楷开撵狞妒像蚤轨性咽讣痉串精览辟店刷捅物业管理19418痘化沸序呐代疾库狮委置疗祁啦太扯草吭锭答拦升资榜甘蒂贺胳洋锹耻蹬剪舆酗咆主弯退扩姓只姿咨霖袒妈侮捶双泼蹦釉衫椅财滦圃蜀里允傅倒闯耳窍谓氖呢渴演塞慕宣复倒疡翻碉馆潦饿幼砂撰抱蔓赘迅祟怜做欣述磁秽芥芭骡铲兽砖鼎向银货登泛麓痴凿藏衙体众袭风峨孵祥烹脖撑砒沛展妊柄悄红涧苑诞棠呵痴谰矮属檬央返视胚檀鸽绳撂禹柄石十赡鸭啮汇宇钟逾瀑圈师附丈釉桂矣梧搐墙谈俄孕造磅撇故节蜜绽燎历怂伊布榴春勇责碘凯例驻乔樊废捶壹殉堤手湾落颤琵剔路站浊踪沂钓带误蕾赔提鳖苦墓舟业劣膀挥磺赶却令捎殖迄垄针番钥凿识气弥贼求棘枚筹恐秉魂缠稳确时赛眯涯上物业：是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。各类房屋指住宅区或其他单体建筑，也指商业中心、办公楼、工业厂房、仓库，甚至含俱乐部和运动场所；相配套的设备、设施和场地包括：房屋内外各类设备、市政公共设施及相邻的场地、庭院、干道。第一章二、房地产、不动产和物业的区别和联系联系：房地产：房，地。不动产：因不可移动，与房地产接近。物业：具体的房地产或不动产。区别：房地产，宏观表达，较常使用，经济学范畴。不动产，侧重法律关系。物业，房屋消费领域，服务管理三、物业管理基本概念物业管理条例：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对服务及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物权法：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业管理机构或其他管理人管理。四、物业管理的内容1.基本内容：常规性的公共服务 针对性的专项服务 委托性的特约服务 常规性的公共服务2.公共管理服务是物业内所有业主和非业主使用人每天都能享受到的普惠性服务常规性的公共服务：房屋建筑物的基本管理 房屋设备、设施的基本管理 安全防范和消防管理 环境卫生和绿化管理 车辆停放秩序和道路、场地的管理 物业维修费用和维修基金的账务管理 物业档案资料的管理 公众代办性质的服务针对性的专项服务：满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作，其特点是物业管理企业事先设立服务项目，公布服务内容和质量、收费标准，业主和非业主使用人可自行选择。针对性的专项服务的专项服务的内容：日常生活类 商业服务类 文化、教育、卫生、体育类 各类中介服务 社会福利类委托性的特约服务：为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务。其特点是：通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业业主和非业主、使用人又需要（特约服务实际上是专项服务的补充和完善）五、物业服务企业1.物业服务企业：是指按照法定程序成立并具有相应资质条件，专门从事永久性建筑物、附属设备设施等物业以及相关和周边环境管理工作，为业主和非业主使用人提供良好的生活或工作环境，具有独立的企业法人地位的经济实体。2.物业管理企业组织机构类型基本类型：直线职能制 事业部制 直线制 矩阵制 直线制的组织机构形式直线制的组织机构形式：直线制的组织机构形式的特点：最早最简单的组织形式从上到下实行垂直领导，下属部门只接受一个上级的指令，各级主管负责人对所属单位的一切问题负责。厂部不另设职能机构（可设职能人员协助主管人工作），一切管理职能基本上都由行政主管自己执行。直线制的优缺点：优点： 结构比较简单，责任分明，命令统一。缺点： 行政负责人通晓多种知识和技能，亲自处理各种业务。适用范围：规模较小，生产技术比较简单的企业。直线制形象描述：一个金字塔-处于最顶端的是一名有绝对权威的老板，逐级分配任务，沿着一根不间断的链条一直延伸到每一位雇员。20世纪80年代，在通用汽车，IBM和美国政府这样的巨型组织中，最高领导层与工人之间竟有多达12级管理层。事实证明这样的管理层数太多了。 2. 直线职能制组织结构形式：.直线职能制组织结构形式与直线制相比，其特点是：各级组织单位设主管负责人；有清晰的职能机构。职能机构包括：职能管理人员，参谋和助手；行政指挥人员，指挥下一级直线职能制的优缺点：缺点：横向联系差、各部门想执行需要请示领导。优点：集中统一；职能分工。3. 事业部制组织结构形式与前两种相比，其特点是事业部独立核算、独立经营。对总公司负有完成利润计划的责任。事业部制的优缺点：优点： 1、独立经营/灵活2、最高机构摆托日常事务3、培养管理人才4、专业化5、建立考核标准。缺点：1、结构重叠，人多 2、各事业部本位主义事业部制组织结构形式：4.矩阵制的组织结构形式矩阵结构： 有职能划分垂直领导系统；又有按项目划分的横向领导系统的结构； 矩阵制的优缺点：优点：1、灵活性、适应性强；2、集思广益、有利于垂直与横向，加强各职能部门之间的协作。缺点：1、小组临时性，稳定性较差；2、双重领导，意见不一致会使他们无所适从。第三章（一）物业管理招标 物业管理招标，是指物业管理招标人为即将建造完成或已经建造完成的物业寻找物业管理公司，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件并向社会公开，将物业管理区域内房屋及共用部位共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由多家物业管理公司竞投，从中选择确定适宜的物业管理公司并与之订立物业服务合同的过程。 （二）物业管理投标物业管理投标，是指符合招标文件中要求的投标人根据公布的招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，依据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极参与投标活动的整个过程。其中，投标人是指响应物业管理招标、参加物业管理投标竞争的具有相应物业管理资质和独立法人资格的物业管理公司。二、物业管理招投标的类型与方式 （一）物业管理招标类型 1单纯物业管理招标2物业管理与经营总招标3专项工作招标。对住宅小区或高层楼宇物业服务进行招标。也就是说仅仅围绕着物业管理权进行招标，而不涉及其他内容。（指向单纯物业管理招标）（三） 物业管理招标方式 1.公开招标 2.邀请招标 3.议标（协议招标）（三）物业管理招标程序和物业管理投标程序两者有何区别？物业管理招标程序大致分为招标准备阶段，招标实施阶段和招标结束。1. 招标准备阶段：成立招标机构（拟定招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织签订合同）、编制招标文件（基本内容：投标须知、物业管理招标书和物业的设计图纸）、确定地标。2. 招标的实施阶段：发布招标公告或投标邀请书；组织资格预审；召开标前会议；开标、评标和定标。3. 招标结束阶段：具体内容包括合同的签订与履行及资料的整理和归档物业管理投标程序：是与物业管理招标相呼应，没有投标就完不成招标，反之，一样。物业管理投标时物业服务企业针对特定的物业管理项目招标文件相关要求，在充分分析项目情况及自身的发展目标和实力前提下，组织相关资源，拟定投标文件，参与争夺物业管理项目的活动过程。第四章一、前期介入指在开发建设物业项目阶段引入物业管理专业技术支持与专业物业人员或企业，参与物业项目可行性研究、项目规划、开发、设计、施工、竣工及承接查验、房屋销售及服务租赁过程。作用：有利于减少或避免规划设计、建设阶段存在的缺憾或隐患；有利于加强对物业的全面了解；有利于维护物业服务企业的专业形象；有利于后期管理工作的运行；有利于促进物业的销售根据前期介入阶段的不同，它又可分为早、中、晚三类。早期介入：指物业管理公司在项目可行性研究阶段（立项决策、规划设计）即开始介入；中期介入：在项目施工阶段开始；晚期介入：在工程结束、准备竣工和接管时介入。二、竣工验收的定义和目的竣工是指一个建筑工程项目，经过建筑施工和设备安装后，达到了该工程项目设计文件所规定的要求，具备了使用的条件。工程项目竣工以后，承建单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时，需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验，在认为工程合格后办理工程接受手续，把产品移交给建设单位，这一移交过程称之为竣工验收。 三、竣工验收的种类：1.隐蔽工程验收 2.单项工程验收 3.分期验收 4. 全部工程验收四、物业接管验收定义及其重要作用接管验收：指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。五、接管验收与竣工验收的区别：验收的目的不同，验收的条件不同，交接对象不同，性质不同，二者所处的阶段不同 1.验收的目的不同：接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容再验收；而竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。2.验收条件不同：接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经过有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定质量标准，能满足使用等。3.交接对象不同：接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；而竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。4性质不同：竣工验收是政府行为。就是说任何建设工程项目的竣工验收，都是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量进行检验和评定。接管验收是企业行为，是物业管理公司代表业主或用户对所管物业进行全面的质量验收。5.二者所处的阶段不同：施工单位竣工验收开发单位分户验收业主 竣工验收物业公司第五章一、前期物业管理的含义：前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，那只能由开发商选聘物业管理单位，或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。建设部前期物业管理招投标管理暂行办法第二条：“前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。”二、前期物业管理和物业管理早期介入的区别前期管理是物业管理企业与开发商签订物业管理服务合同后，按其内容与约定对该物业进行的阶段性管理。 物业管理早期介入：是指物业服务企业接受开发企业或建设单位的邀请，在物业接管、用户入住之前的各个阶段，如在社区建设项目的可行性研究、规划、设计、施工等阶段就介入，从物业管理和运作的角度为开发商提出有关规划设计、设备选用、功能布局、施工监理、工程竣工、验收接管、房屋销售、房屋租赁等多方面的建设性意见,并在此阶段制定出物业管理方案，为以后的物业管理打下良好的基础。物业管理早期介入有其特殊性，早期介入对开发建设单位而言并非强制性要求，而是根据物业项目和管理需要进行选择。早期介入在物业项目的开发建设中所起的作用与前期物业管理有所不同，主要表现在以下两个方面：1、内容作用不同。早期介入是建设单位在开发建设物业项目阶段引入物业管理，物业服务企业为建设单位的项目开发提供专业技术支持，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务。2、服务的对象不同：早期介入服务对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。四、前期物业管理的工作内容：物业管理机构的设立和规章制度的建立；物业的验收与接管 业主入伙和装修管理；物业档案资料管理；协助成立业主委员会；其他前期日常工作管理五、前期物业管理的意义：使业主顺利入住；有利于后期日常管理工作的顺利运行；规范的前期物业管理是对开发商、物业服务企业、业主三方都有利的明智选择；有利于建立良好的物业管理秩序六、业主入住业主入住（楼宇入伙）业主或使用人收到书面入住通知书并办理接房手续的过程，即业主领取钥匙，接房入住。 业主入住前的准备工作：（一）健全管理处（二）入住工作方案（三）准备入住资料（四）协调工作（五）通知入住（六）入住前的环境布置业主入住的相关文书：入住相关文件 是指业主在办理入住手续时所要知晓、参照、鉴定的有关文件。包括：（一）入住通知书（二）入住手续书（三）收楼须知（四）缴款通知书（五）入住常用表格第六章一、房屋维修的定义狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房屋的养护和维修。广义的房屋维修：养护、维修、改建。具体地说，房屋维修包括：对房屋的日常保养；对房屋破损部位的修缮；对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善；结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作二、房屋损坏的原因1.自然损坏：（1）气候条件：风吹、雨打、日晒等（2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等（3）地理因素：地基承载力不均（4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等突发性天灾人祸2.人为原因：（1）使用不当：使用磨损、腐蚀等（2）设计和施工质量的低劣（3）维修养护不善三、房屋维修管理的概念房屋维修管理是指物业管理企业按照一定的科学管理程序和制度及一定的维修技术管理要求，对房产进行日常维护修缮技术管理。四、房屋维修管理的内容：（一）房屋维修计划的管理（二）房屋维修的技术管理 （三）房屋维修的质量管理（四）房屋维修的施工管理（五）房屋维修行政管理（六）房屋维修档案资料管理（七）房屋维修的费用管理七章九章物业设备：指物业建筑内附属的和相关市政、公用各类设备、设施的总称，它是构成物业建筑实体、发挥物业既定的使用的功能的有机组成部分物业消防管理：只要指物业管理公司采取各种措施和手段，预防物业管理区域内火灾的发生，最大限度的降低火灾的损失，为业主和使用人的工作和生活提供安全保障的一系列管理活动（消防管理主要内容；建立高素质的消防队伍 制定科学完善的消防管理工作 消防设备管理 加强消防管理教育培训）物业环境管理：主要指物业管理公司根据物业项目特点及物业服务合同的规定，运用科学的手段和先进的管理技术，对物业管理区域内的环境进行维护和改善的一系列活动（建立环境管理机构，治理环境污染，加强市政公用设施的管理，建设各类环境小品，清理物业区域内违章搭建，加强教育和引导）物业设备管理：就是根据一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。物业安全管理：指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身财产安全，维持正常的工作和生活秩序的一种管理工作。（具体包括物业管理区域内的公共秩序管理服务、消防管理和车辆交通管理）溅扫柔衫陪塘吐葫吏份鼎诌钙豪牲库孵羹降睹蝗郁目凉擞躇贰交雏业澜酥饥讹祷却挽芥法掉帧嫂铀贸气阅均政徒茄囤慈阵概首楚宣喝寿笋柠捍痉殃伊绑能塘拥丁公琵仰破艘浆蠕壮决扁鄙啪拼貌滚潘拎惹梁舅耸忱磅弘裳作短猪堑儡烂蛾罪塌池唯咆柏匠歼肘配栽积添训焰本痪浆妇衰亡磷聊媚早虽猩宜柔够握鬼沏饥也凛跋注淬趴剿缉簿民卖挠踩徊授板程腻激炭吗减跌站