宝龙城市广场市调.doc

宝 龙 城 市 广 场 市 调项目效果图项目介绍 郑州宝龙城市广场位于郑州市中心商业区附近的郑东新区中心，介于CBD中央商务区与龙湖商住区之间，为郑东新区起步区33平方公里范围内唯一的大型商业开发项目。建成后的郑州宝龙城市广场将集购物、旅游、休闲、游乐、娱乐、商务、文化、运动等于一体，2小时车程辐射范围内居住人口超过5000万 项目介绍 郑州宝龙城市广场包括总建筑面积194,951平方米的大型多业态综合性商业地产项目、总建筑面积15,197平方米的酒店式公寓套房、总建筑面积6,651平方米的零售店及总建筑面积30,395平方米的停车位。综合性商业地产项目包括一家大型优质购物中心、一个达奥运规模的溜冰场、一家多用途电影院、一个大型美食广场及其他娱乐设施。项目总建筑面积约25万。郑州宝龙城市广场把室内游乐场和溜冰场作为流行商铺和高品质酒店的有力补充，此举属国内首创。 业态规划世界500强生活卖场 国内知名连锁时尚百货 河南省唯一真冰奥运标准溜冰场 五星级影院 大型娱乐中心 大型餐饮中心 大型运动主题商场 世界名品购物长廊 中国家电连锁龙头周边配套 顺驰第一大街等大型居住社区,CBD商务区,郑州国际会展中心 龙湖高端居住区、CBD商务区、颐和医院、同仁医院 世界500强，欧洲第一大国际化零售连锁集团法国家乐福世界500强全球快餐连锁巨头肯德基 中原第一家国际奥运标准真冰溜冰场冠军真冰溜冰场 中国最大的跨省院线、五星级影院横店影院 中国家电零售业知名品牌苏宁电器 国内知名大型餐饮连锁集团豪享来 国内手机零售行业的航空母舰迪信通 中国娱乐业的掌舵者NASA迪士高 中国大型医药连锁巨头老百姓大药房 还有永和豆浆、少帅时代健身会所 发展情况 2005年10月26日郑州宝龙城市广场正式奠基 2008年5月郑州宝龙城市广场主力店美食广场、室内溜冰场、ITAT百货率先开业 2010年4月29日大商千盛生活广场郑州宝龙店盛大开业 2010年5月29日郑州宝龙城市广场主力店苏宁电器开业 2010年6月28日郑州横店宝龙电影城盛大开业 实景效果基本情况开发商：郑州宝龙置业发展有限公司行销代理：百润顾问商业运营：郑州宝龙商业管理有限公司位置：郑东新区农业东路与九如路交会处西 规模：占地近290亩 ，规划地上3层，地下一层，共192万平米商业，13000平米酒店式公寓 。停车位:1200多个 ，30000多平米地下停车场区域位置规划设计 集酒店、商业、餐饮、影城、娱乐、游乐、运动休闲、酒店式公寓等多种业态为一体的综合性建筑。 内部装修冰场效果图建筑物外观楼层分布指示标牌指示标牌门口开业装饰喜庆气氛超市出口内侧厅廊厅廊区域的装饰点缀，开业的包柱宣传和吊旗。入驻商家宣传信息各个区域均有进驻商家的宣传和展示。便利的休息椅卖场休闲区域的休息，比较人性化。美食广场近景租金情况：扣点形式经营，当天营业额的15%，统一收银，一月返还营业款，进场费5000元，不退，打扫卫生及碗筷有公司组织统一洗刷，公用水电费均摊，包括空调使用费用等。开心溜冰场宽敞气派的真冰溜冰场，标准达到奥运会。服务台服务宽敞明亮的服务台收银台展示苏宁借助会员，使得卖场呈现红火现象，而宝龙的服务台由于没有客流被迫暂停。空铺情况空铺情况较为严重，由于客流的原因，二楼有部分空铺，三楼有一多半的空铺现象店内布置沿用开业期间的点缀和布置，大商超市采用季节来装饰部分专柜由于客流较少，导致部分专柜装修后上货情况不理想。儿童区布置突出色彩和儿童游乐心理，对面为木马智慧玩具。租金情况基本上是一铺一价。一层：最高200元/平方，最低110元/平方。二层：最高130元/平方，最低85元/平方。三层：均价70-80元/平方，最高不过90元/平方。以上价位以建筑面积核算，公摊30%，且价格有商量的余地。其他情况30%物业销售，70%物业自持。销售部分原则上不帮助招商。委托招租部分则按照成交后首月租金20%做为中介费缴给物业管理公司宝龙模式，助推大郑东商圈 业界“北有万达、南有宝龙”的说法已流传多时。之所以近年来会在中国商业地产领域声名鹊起，得益于其与众不同的“城市广场”商业模式。郑州这个“中国城市化进程中极具增长潜力的发展中城市”，真正孕育着中国商业繁荣的希望：它非但会给持续经营的商人以丰厚回报，还会成为中国城市化进程的推动力量。宝龙每经营一处城市广场，都必使其成为当地地标性建筑，成为当地最繁华的商业街。城市向东的发展战略使东区开始成为郑州第二股商业浪潮的掘金地，新城郑东五年建设而展露出来的芳容，更是让众多商业巨子垂涎不已。占地近290亩，总建筑面超25万平方米的郑州宝龙城市广场早已经在4年前占得先机。业内人士认为，宝龙商圈已经逐渐成型，其辐射力和影响力难以估量。宝龙模式解码 宝龙城市广场整体开业，致力打造成为郑州乃至中西部顶级商圈。成为郑东的名片，郑州的名片，以及中原的名片。 “宝龙城市广场模式” 体现在商业经营过程中，有以下几条原则： 一、 “一站式”消费体现：集购物、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化、运动为一体，消费者进入宝龙城市广场，从视觉到感受，仿佛到了一个全方位的商业大国，真正体验到“吃喝玩、游乐购”一条龙国王般的享受。 二、多业态互动经营：宝龙城市广场是一个多业态互动经营的商业中心。目前郑州宝龙城市广场的主力店包括：奥特莱斯（OUTLETS）、ITAT百货、大商超市、冠军真冰溜冰场、宝龙美食世界、皇家洗浴中心、御膳阁大酒楼、万花楼夜总会、五星级横店电影院、苏宁电器等，不同业态形式的搭配可以充分满足现代人的多种需求。科学严谨的业态规划为项目带来了巨大的人流、物流、资金流和信息流，从而确保整个项目的繁荣。 三、是持有大部分物业：目前国内大多数房地产开发商都将所有开发的物业进行出售，而宝龙却坚持持有在大部分物业，并以此获取稳定的租金收益和潜在的资产增值。信心源于专业 宝龙系产品的出炉，在前期都要经历程序化的接触、考察、研讨、定单，宝龙旗下所有的宝龙城市广场都是宝龙项目团队自己操盘、经营 郑州项目开发前期，宝龙集团聘请了国际顶尖的商业设计机构，进行宝龙城市广场的设计。整个设计的特点有：无盲区设计、全天候购物的舒适度和最大的乐趣性。 在商业广场内部，利用入口的增加和内部共享空间，合理分布主力店，使得内部具备充足的人流，不会存在人流盲区。整个商业广场避免了开敞式设计，整体配备中央空调和顶部自然采光，使得内部光照温度都很适宜，加入一些24小时业态，使得项目具备全天候舒适购物的条件。此外，内部充分利用动线的柔性设计，结合共享空间和局部小区，避免入口对入口的动线设计，这样就拉长了人在商业广场内的游走时间和购物乐趣，为商家的经营贡献更多人流。 郑东新区的发展是全国人都看好的，这里的规划非常超前和合理。宝龙当时选择进驻郑东新区就是被新城的魅力所吸引，被东区政府的魄力所折服。宝龙要做的就是把对政府的信心、对郑东的信心、对宝龙的信心传递给消费者，并最终转化成消费者层面的信心。宝龙城市广场的打造就是这种信心的传递、信心的串联。特色保证旺场 奥特莱斯（OTULETS）是一种源自美国，以“名品+折扣”为理念，主要销售折扣世界知名品牌的的新商业形态，由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐聚集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。 目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态，成为中国白领的最爱。宝龙城市广场引进原版奥特莱斯，毫无疑问，众多钟情品牌的人士将趋之若鹜，不仅吸引郑东新区的白领，还将吸纳郑州乃至中原地区的人们前来消费，成为辐射中原的国际名品折扣店OUTLETS吸引顾客的三件法宝 驰名世界的品牌：汇萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘；难以想象的低价：全年1-5折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜；充满着购物的乐趣：一个舒适的“淘”宝购物天堂，时时带来意外的惊喜。OUTLETS模式对宝龙城市广场的推动效应 带动宝龙城市广场繁荣，大幅提升租金与商铺价值；形成大量目的性消费，巨大集客能力推动大郑东商圈形成；推动区域发展，提升区域地产价值，创造更大就业机会 依靠名品低折扣所具备的强大集客能力，使得身处市区之外的奥特莱斯，实现的火爆的销售业绩！优劣分析紧临107