二手房交易常识

二手房交易流程全知道，助您购房全程无忧！（1）买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）立契房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。（5）缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。相关阅读：【二手房交易税费包括哪几种 二手房交易税费计算】（6）办理产权转移过户手续交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）银行贷款对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）打余款完成交易买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。二手房交易注意事项大全（1）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（2）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（4）土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（5）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。（6）福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。（7）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。（8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。（9）中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。（10）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。我觉得在购房当中最重要的问题上，交易的安全性是第一位的，便捷性是第三位的，省钱是第三位的。不管什么时候要保持清醒的头脑。选择的时候不要图省钱要选择也品牌的。消费者在选择一套既实惠、又舒适的二手房过程中，合理的户型布局是至关重要的。为此，“链家地产”市场研发中心建议，从两个方面七个注意点来把握看房环节。 第一部分：整体结构，大局把握 关注点一：格局规整紧凑，正大光明 上乘的住宅格局应是方正宽敞，通风良好。首先，各居室朝向以南北为宜，卧室和客厅至少有一间南向。各项数据显示，东西向的居室不仅采光通风 不畅，而且在消耗能量方面比南北向居室多出5.5%。另外，各居室形状宜方正规整，斜角布局虽然可以活跃空间，但不利于物品摆放，同时，斜墙造成的视线错觉，容易使人产生紧张情绪。 关注点二：布局公私分明，功能合理 公私分明、动静分区是指将户内公共活动空间(如会客,起居,洗衣,烧饭,用餐等)与要求安静的空间(休息,学习,工作,浴卫等)适当分开,避免相互干扰，以满足人们的心理和生理要求。 从人的行为习惯来看，客厅应设在住宅的最前方，进入大门后首先看见客厅，而卧室、厨房以及其他空间应设在住宅的后方。另外，住宅布局还应注意厨房、卫生间是否洁垢分区，主卧、客卧是否公私分离。 关注点三：居室面积合宜，比例和谐 随着生活水平的提高，我们对居室面积的要求越来越高，80年代，普通两居面积在5060平米左右，而现在，一般两居在8090平米，有的甚至出现120平米的大两居。但实际上，并不是居住的面积越大越好，所谓“合适的就是最好的”。而何为“合适”？ 这里有两种计算方法。第一种：家人岁数总和乘1.1平米。如男主人是40岁，女主人是35岁，小孩10岁，总和为85岁，85乘以1.1是93.5，也就是说适当的住宅面积是93.5平米。第二种方法：三代计算法。夫妻以60平米计，学龄前的小孩是10平米，小学至高中的小孩是每人15平米，大学的小孩和老人每人20平米。所以，消费者可根据自己家庭的实际人口、年龄来有针对性地选择适合自己的居室。 当我们对总面积需求有大体把握后，接下来就要看各个居室了。单个居室长宽比应不超过1.5：1，过大长宽比的居室易使人有狭长、压抑的感觉，并且此类居室不宜通风，容易潮湿。 第二部分：各个居室，细节把握 关注点四：客厅应位于住宅的最前端，与卧室隔开 客厅是家庭群体生活的空间，除用于休息外，也是接待宾客和娱乐的场所。所以，客厅应位于住宅的最前端，与卧室隔开。同时，客厅与大门之间应设有玄关或有矮柜遮挡，使内外有所缓冲，其一，不至于一入房门，就将整个客厅一览无余，其二，缓冲区可阻挡外界对住宅内部的窥探，消除居住时的不安全因素。 另外，客厅的墙面应尽少有门的设置，以利于摆放家具。同时，客厅内应减少穿行面积，以使其发挥出最大使用空间。 就客厅的使用情况来看，客厅的面积一般在1423平米左右，进深在3.95.1米，面宽在3.34.5米为宜，含有餐厅的客厅面积可达1827平米。 关注点五：卧室的面积不宜过大 卧室是主人养精蓄锐的场所，一般位于住宅的尽端，私密性最强。我们挑选卧室时，应综合考虑卧室的形状、门窗位置、床位布置及活动面积等因素。其中床是卧室布局的关键，一般床要紧靠内墙，不宜放在卧室中央。此外，床头的位置宜南北向（顺应磁力线方向），不宜靠窗下，不宜对门。同时，卧室的面积不宜过大，一般1015平米左右即可。 关注点六：厨房应具备良好的采光与通风 厨房与卫生间合并称为住宅的核心部位，是家庭活动的重要场所，设备密集。厨房除应具备良好的采光与通风，还应注意厨具的摆放和管道的布局。同时，厨房应以面向西北为最佳方位，以便油烟被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。 总之，如今的厨房已不再限于烹调、备餐，而发展成储物、就餐等多种功能混合的居室空间。所以，选择好一个布局合理、环境优雅的厨房，不仅能帮助缓解烹饪的辛劳，还能带给家人美的视觉享受。 关注点七：卫生间以宽为1.52.1米，长为1.21.8米左右最合适 卫生间作为家庭的洗理中心，是一个极具实用功能的地方。现在的卫生间一般包括浴室，为了方便各卫具、浴具的摆放，卫生间一般宽在1.52.1米，长在1.21.8米左右最合适。另外，由于卫生间易滋养细菌，并且常伴有异味，所以，卫生间的门不宜开向大门、卧室以及厨房门。 黄帝工经中说：“夫宅者，乃是阴阳之枢纽，人伦之轨模。”所以，消费者选择住宅时，应用心体会，细意观察，精心判断。最后，“链家地产”市场研发中心建议消费者看房时，应保持平和心态，谨慎的态度，根据自己实际经济能力、生活习惯选择适合自己的居所。随着北京市房地产市场的发展以及房价的持续上涨，不仅一手楼市火爆；二手房市场也是热闹非凡，不过由于房地产中介市场门槛较低，经纪行业不免良莠不齐；那么普通的消费者应该如何甄别不良中介呢？“链家地产”市场研发中心认为，可以从以下五个方面进行识别： 首先，查看四大件：包括企业法人营业执照（涵盖企业名称、住所、注册资本、法人名称等）、房地产经纪机构备案证明、两个及以上的经纪人拥有北京市房地产经纪人资格证、经纪人备案书；目前北京市规定合法的房地产中介机构，都必须在营业店面公示以上的四大证件；如果在中介门店看不到这些证件，消费者要谨慎了。 其次，查询建委违规中介名单；北京市建委或北京市房地产交易管理网定期都会公布违规中介，消费者可以在这两个网站上进行查询，避免选择违规中介；同时，消费者也可以通过网络进行搜寻，并尽量选择大型品牌中介公司。 第三，租房时，是否收取看房费以及是否分租；正规的中介公司都不会收取看房费，而且房屋租赁通常都是整租；而黑中介往往强行收取看房费，租房时也通过分租给不同的消费者，签订多份合同来赚取更多利益。 第四，房屋买卖当中，如果中介百般阻拦交易双方见面，或者中介所提供的不是独家代理的合同，而是业主的公证书，那么这些中介通常都存在吃差价的行为；而北京市已经明令禁止房地产中介欺瞒交易双方吃差价。 第五，正规的中介公司通常都会公示交易的费用明细，在每一个交易环节结束后，往往也有盖有公司章的发票或收据；消费者在这些细节方面也要多留意。买家了解这套房屋权数是否清晰。是否有租赁关系。如果有租赁关系防主和租客要说清楚，这套房子我卖了。是否这个租客有意购买，如果不愿意的话，要签订不愿意购买声明。不能说房子已经卖了，租客提出购买，咱们国家有规定租客是有优先购买权的。还有什么情况下贷款，什么时候腾房，还有房主给买房者留下什么，是否空调、电器等等留下这方面要明确清楚。还有房主具备不具备出售的权力。作为买家来讲要确定好首付款时间，你是办公积金还是按揭贷款。你每月还款多少，相应的税费多少要算清楚。基本这边是房主不承担税费。是要和相应的人员和机构核实清楚，心里要有一个数。作为我们中原来说这些条款都是放在合同当中。对于遗留的东西，业主需要留什么东西，刚才张律师是说了我们是有移交清单的。比如说留了一个床这个床是什么品牌的，留了热水器这个热水器是什么品牌，都会一一做详细的说明。如果说是非常贵重的家具，像业主说我卖房的时候是带这些家具。我们会拿数码相机拍摄下来，在移交的时候全部移交给客户。这都是口头约定，也许在买卖过程当中业主就给换了。在签订合同之前需要落实房屋面积，房屋的用途是商业还是住宅。有没有查封和抵押、租赁的情况。签合同之前要把它体现在合同条文当中。像我们提出的合同里面正文就把这些东西都包含进去。包括权力义务，什么时候办理过户，交付方式、违约责任，争议的赔付等等。像腾房的一些物品、设施、设备、水电费的交纳，都在一个清单当中列的很明确，把这些内容全部包含进去。当然了合同履行当中不可能一陈不变任何情况下都会出现变化。这种情况下，我们会建议买卖双方进行补充协议。对合同的履行做一些变更和修改。这种情况下基本上把原来的约定更改为之后按什么方式履行，使我们在合同履行当中真正做到有文可依，有文可查。付款方式是不同的，有的选择一次性付款，有的选择按揭贷款有的是公积金贷款。一次性付款就是买卖双方约定好交接时间，腾房时间约定好，过户时间约定好。双方人员到齐，一起到房管局办理过户交接手续。房管局一个月时间就出新的房本了。名字就过户到买家上面了。然后把钱过户到卖方上。这种交接很简便。作为按揭贷款或者公积金贷款。这种是要做评估，看房屋值多少钱，第二点要房管局打印买卖协议。打完买卖协议之后要去贷款银行去做贷款的资信审查，包括和银行签订借款合同。所有都没有问题了，银行会通知可以过户了。然后买卖双方进行过户，过户之后七天出现房产权证，然后一级一级往上报，应该说是过户当天占有20天时间，基本上贷款也可以审批完毕，过户也可以完毕，也就是说业主拿到钱，客户也可以拿到房。全程在40天到45天左右。肯定的。首先客户和房主达成价格上的一致。定金是直接转付给房主的，定金是双方的约定，不能超过总房值的20%。约定好具体打首付的时间，具体的过户时间，具体的房主腾房时间，在这中间房主要交一部分腾房押金。现在所有钱进房管局的资金监管，担心房主拿完钱，不交房或者解决房主的拖欠的煤水电的费用。我们现在是基本上在打买卖协议之前把相关说有费用都要结清，避免今后业主欠很多费用。如果当时不能腾房要让房主缴纳一些腾房押金。对于买家来讲，因为二手房牵扯的问题比较多。买家比较谨慎。对于卖家来讲，我给卖家的建议就是选择大的中介品牌公司，不要去小中介公司交易。对于买家来讲自己心里头都要对这套房子有一个衡量。这套房子产权是否是本主、什么时候能腾房，这个心里头要有一个谱。对于中介公司的话如何相信，我觉得对于买家来讲，如果他选择正规的中介公司，这个心应该起码放在肚子里没有太大问题。因为中介公司是以经营发展为主导方向，不是说故意骗您就走了，这个现象不会存在。还有一个衡量标准是在税费上，心里要有数，可以去房管局咨询一下，自己购买的时候要交纳多少费用看和中介公司是否说的一致。还包括如果贷款的情况下，也可以自己先去银行咨询一下，这个贷款能否贷下来，是否符合贷款条件，月还是多少，银行也会算出来。基本上看是否和中介公司对得上这些数据。选房最重要的是顶楼的房子，客户关注度要多一些，最敏感的就是房顶的防水问题，可能由于房龄来限制，因为防水层都是有寿命的。现在就天津来说，超过保修期的占到70%左右出现问题。可能本身顶子已经有漏水现象，但是隔开雨季之后经过修补和粉刷之后会掩盖一部分东西，但是真正到雨季会很明显。客户在选购之时，如果有条件也可以要求中介公司人员陪同可以到房顶直接观察一下。这个主要在厨房和卫生间排水管道接口有问题，尤其容易忽视。在二手房当中本身都是现房，选房之前由于兴奋也好什么也好对这种东西比较忽视。但是入住之后截然不同，可能由于老化问题，会出现渗漏。关于到煤、水、电，有线费等等，但是最主要就是暖气费。在交接之前，经纪方要进行配合，包括像有线电视这是比较容易产生欠费的，这点要之前进行清查。按照物业公司正常操作来说，临近物业交验流程的时候，我们建议把电话移机，或者报拆除。现在天津电话清算问题，尤其是国际长途，是两个月才能清算掉。有的客户入住之后，觉得我好心好意给你留一个电话，但是用原号之后，几个月后发现有几百块钱上千块钱的拖欠费用。煤气就很简单了，到煤气站出示一个结算小票，和现场的数字进行冲抵，就可以很清楚地结算了。水费，现在天津房产大概水表有三种，一个是自来水公司上门抄表，还有一种是磁卡式，还有一个是远端传送。现在唯一有特别之处就是银行卡那一种。我大概说一说吧！银行卡现在结算费用相对来说，结算的时候好多人误区就是，我到银行卡刷一下，看看有没有余额，如果有余额我倒冲给业主费用就结算清了。实际当中会引申出以后的问题。我举一个例子，第一个例子远端传送系统不保证所有的传送系统都能正常运行，有可能这个水表是清零的表，当转到100吨的时候，有可能银行卡当中你的一分钱也没有扣走。自来水公司没有看到这笔帐，相应你搬过来之后这笔帐会从你的帐户当中划走。另外还有一种情况，假如你的卡当中有99块余额，但是实际发生101块的费用.发生这种情况的时候，自来水公司就没有资格从银行当中划帐，所以说还是要到自来水公司进行清算审查，不要以卡中的余额来作为清算结果。我觉得如果做什么结算费用还是买卖双方和相应的机构到场最好。如果不能到场，最好是委托中间方把相应的资料准备出来。现在全是中间方做的话，业主和客户对于钱的问题多多少少发生误解。还有一些部门要必须由业主陪同才能查一些东西。大概关于费用问题还是应该注意这些问题。还有最关心的就是，有的小区有物业的房子，在入住之前和物业公司重新签订物业合同。费用无论是公证费、煤气费、水费，结算起止都是交房交钥匙之日起算。我们在工作当中也遇到过这种情况，业主说预留一个海尔的热水器，但是最后收房的时候，被调包了，就是因为在合同当中没有写明，所以业主只能吃一个哑巴亏。在二手房当中，最主要就是要注意下水。下水没有检查好的话对以后生活会带来非常大的不方便。我可以告诉大家一个小知识，你在去检查下水的时候，拿一个盆盛满满一盆水，然后倒进去，要是听到咕咚咚的声音，那就是说明里边是顺畅的。然后再等一会儿，看看有没有回水往外冒的现象，如果没有说明是很顺畅的，如果有杂物说明至少不是那么通畅的。另外就是电路的问题。有的房龄比较长，电路比较老化，有的是暗藏在里边的电路，你可能对于电路不太了解，在维修过程当中造成麻烦，你可以找原业主要一下电路图。再有就是听一下隔音效果。有的房子可能是在马路边儿，所以你可以在车最多的时段去验房看一下听一下，避免造成您在购买之后休息不好。另外就是一些费用的问题。在打买卖协议的时候，就到房管局把买卖双方和我们中介一起到房管局把所有费用都结算清楚。还有比如说，新房的话尤其是有小区有物业的，可能入住的时候现房主在装修的过程当中，要注意承重墙的拆改。收房注意事项 1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大) 【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。 3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。 【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。 4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。 【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。 【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。 【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。 7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。收房入住注意事项 在验房入住前查看房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表： 管线分布图 查看交付给您的商品房和合同签订的要购买的商品房是否一致，其结构是否和原设计图相同。房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。 查看所购商品房整栋楼的北京市建设工程竣工验收备案表，有此表方能说明该栋楼已经有关部门验收合格。和开发商共同对所购商品房进行验收交接工作。主要注意以下几点： 第一，详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；第二，核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符； 目前现房已经确定开发商没有按合同履行的项目有A开发商承诺天然气集中供暖、水暖、分户计量而现房无法分户计量；B开发商承诺在每户主卧室及客厅预留电话插孔、宽带网插孔和有线电视插孔而现房的主卧室没有宽带网插孔和有线电视插孔；C开发商承诺供水系统用北新牌PPR冷热供水管材而现房则用的是镀锌管；）根据 合同第十三条约定开发商应在交房时补偿业主的差价，并估算赔偿由于供暖不能分户计量，而造成的无形损失。赔偿费用为：安装分户计量设备的价格请政府相关部门来验收的费用装修时要开槽改动的宽带网插孔和有线电视插孔（即改动线路长度每米开槽改动费50元费用举证见开发商推荐的装修公司东易日盛报价）PPR管与镀锌管的差价（即屋内露出地表的管的长度与地下部分和公摊部分管的长度之和两种管每米的差价无形损失） 第三，检查水、电、煤气天然气、上下水管道等是否开通和能正常使用； 各种表的实际度数；墙壁除了渗水外，还有一个问题，就是墙壁是否裂纹。测量一下楼宇的层高 3招：门窗灵活严又亮：试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固 6招：阳台裂缝危险大7招：保温不好墙滴水：冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。8招：大开龙头查漏堵：尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。管道，指的是排水/污管道。犹其是阳台之类的排污口，验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。10招：供暖管道要套管供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管11招：拉闸断电不可少。验电线，除了看看是否通了电外，主要是看是不是电线是否符合国标质量。再就是电线的截面面积是否符合要求。电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。13招：卫生间插座规矩多 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座。15招：开关接口拉一拉 检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。第四，对发现的问题要详细在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 向开发商索要住宅质量保证书和住宅使用说明书，以便日后出现质量问题按约要求维修。竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。交易过程中需交费用：1、印花税：房价款的万分之五 申办产权证过程中需交费用 1、登记费：每建筑平方米0.3元; 2、房屋所有权证工本费：4元/本 3、印花税：5元/件 4、契税：普通住宅缴纳房价款的1.5%；(注：别墅、度假村以及第建筑平方米价格超过上年度商品住房平均价格一倍以上的为高档住宅，不享受此税率，仍按3%缴纳) 5、住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的2% 出售方（以下简称甲方）： 买受方（以下简称乙方）： 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方房产一事达成一致，订立本合同： 第一条 甲方声明，甲方所售房屋已经依法取得北京市区（县）的房屋所有权证书，证书证号为字第号，房屋结构为，建筑面积为 平方米（以产权证上登记的建筑面积为准）。 甲方保证房屋产权无查封、无债务纠纷，提供的材料齐全、真实有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款申请等与交易有关的各项事宜。 甲方保证所售房屋符合国家及北京市房屋上市交易的政策规定。甲方对违反国家及北京市关于房屋上市交易政策引起的后果承担法律责任。 第二条 乙方声明，乙方购买本合同第一条所述甲方房屋，支付房款，履行本合同约定的各项义务，承担违反本合同义务的法律责任。 第三条 甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币(大写) 佰拾万仟佰拾_元整（￥ ） 第四条 付款 1、乙方应在签订本合同时，即支付购房定金计人民币(大写)_万元整(￥_)； 2、乙方采用以下第_种方式 A. 乙方为非贷款客户，应在签定本合同后三个工作日内支付全部房款； B. 乙方为商业银行贷款客户，应在评估报告出具后三个工作日